Los efectos de la limitación de precios de los alquileres en Cataluña

Por José García-Montalvo, Joan Monras y José Maria Raya

No es la primera vez que en Nada es gratis se habla de la regulación de los alquileres (aquí, aquí, aquí, aquí o aquí). Aunque el consenso no es absoluto sí es mayoritario: los economistas coinciden en que el control de alquileres induce a ineficiencias en el mercado de la vivienda (Jenkins, 2009). En términos empíricos, los trabajos recientes de mayor impacto académico han sido: Diamond, et al. (2019) y Autor, et al (2014). A destacar también estos dos trabajos, ya sea por la longevidad de la regulación de alquileres en Suecia (Anderson & Söderberg, 2012) o por lo reciente- e inspirador para la legislación catalana- de Berlín (Breidenbach et al, 2022).

En un reciente policy Insight de EsadeEcPol hemos analizado los efectos de la limitación de precios de los alquileres que ha estado vigente en Cataluña desde el 18 septiembre de 2020 hasta el 2 de abril de 2022 (Ley 11/2020).

En el caso de la evaluación del periodo de limitación de alquileres en Cataluña existen problemas específicos que hacen más difícil el análisis utilizando el habitual procedimiento de diferencias en diferencias. En primer lugar, la aprobación de la nueva normativa coincidió en el tiempo con los efectos de la pandemia. Por esto resulta particularmente importante tener una dimensión temporal suficiente en el análisis pre-pandemia para reducir el impacto de la misma en los resultados y contrastar que los supuestos para la utilización de la metodología no son contrarios a la evidencia. El segundo problema tiene que ver con la enorme diferencia entre el grupo tratado (municipios sujetos al límite de alquileres) y el grupo de control. Por la propia definición de área tensionada, los municipios tratados son más grandes y tienen un mercado inmobiliario muy diferente al de los municipios del grupo de control. Por ejemplo, comparar municipios como Barcelona, donde se firman 12.000 o 13.000 contratos trimestrales, con otros como Bellcaire d’Urgell, donde se firman 3, presenta múltiples dificultades. Finalmente, los datos agregados por municipios (como los macrodatos de las fianzas de Incasol) son insuficientes para realizar una evaluación del efecto de la limitación del precio del alquiler sobre la oferta. Los contratos agregados por municipios consideran que la oferta es mucho mayor cuando hay 12 contratos de 1 mes que cuando se firma un contrato de 12 meses. Sin embargo, en términos de oferta las dos situaciones son equivalentes. Finalmente, la brevedad de la aplicación de la regulación, un año y medio, también hace más complicado evaluar los impactos de largo plazo.

Hay que valorar los esfuerzos de los investigadores en esta tesitura. En este blog se publicó una primera evaluación que utiliza los macrodatos municipales de las fianzas de Incasol (aquí). Kholodilin, et al. (2022) utilizan los microdatos- alquileres de oferta- de Idealista. A diferencia de estas investigaciones, dos de los autores del anteriomente citado policy insight de Esade, García Montalvo y Monras (2022) disponen de información a nivel de microdatos de las propias fianzas de Incasol y de los precios de referencia que fija la Agencia Catalana de la Vivienda. Ello posibilita un análisis mucho más completo y profundo de los efectos de la Ley 11/2020 en el que estiman diversos modelos parámetricos y no paramétricos (entre ellos modelos en diferencias dinámicos para el precio por metro cuadrado y el número de contratos). Por lo tanto, podemos decir que utilizan datos que tienen la representatividad y la calidad de una fuente oficial, además de disponer de granularidad, pues tienen información de cada inmueble[1].

En la versión actual del estudio, si bien coinciden en la efectividad de la Ley para reducir el precio del alquiler a corto plazo (una disminución aproximadamente del 5%), se observa un efecto desigual a lo largo de la distribución de precios, con subidas en los alquileres más bajos (relativo al precio de referencia). También se redujo la fracción de unidades por encima del precio de referencia, que rondaba el 50% antes de la política, entre 13 y 22 puntos porcentuales.

Esta evidencia sugiere que la política fue eficaz para reducir el precio medio del alquiler, aunque hubo un alto grado de incumplimiento, pues en la muestra se observan pisos con alquiler por encima de este índice de referencia. Asimismo, se aprecia una convergencia de los precios al de referencia. Es decir: mientras las propiedades caras de los municipios afectados por la Ley 11/2020 experimentan reducciones de precios (para cumplir la Ley), las propiedades baratas experimentan aumentos. Pareciera que el índice de referencia actúa también en sentido contrario al buscado: haciendo aumentar los alquileres de aquellas viviendas que se arrendaban por debajo del mismo.

Este efecto se puede ver en el Gráfico 1. Los precios del alquiler en los municipios no tensionados aumentan de manera proporcional a lo largo de la distribución de precios, mientras que en los municipios tensionados observamos subidas mayores que en el grupo de control en alquileres bajos, y bajadas del precio de alquiler de viviendas de precio alto. La figura muestra el cambio en el precio de los nuevos contratos mensuales, entre el período anterior y posterior a la Ley 11/2020 para toda la muestra de unidades. Los sextiles definen seis grupos de igual tamaño dentro de los municipios de tratamiento y control.

Gráfico 1

En términos de oferta se constata que la aplicación de la Ley 11/2020 ha supuesto un descenso en la oferta de alquiler de alrededor del 10% esencialmente de propiedades con precios de alquiler por encima del precio de referencia, pues son las propiedades cuya rentabilidad se ve afectada negativamente por la ley. Esta bajada se explica por una reducción de la oferta de alquileres caros que no se compensa con un aumento de la oferta de alquileres baratos, como se puede ver en el Gráfico 2. La figura muestra el cambio en la cantidad de nuevos contratos mensuales, entre el período anterior y posterior a la Ley 11/2020 para toda la muestra de unidades. Los sextiles definen seis grupos de igual tamaño dentro de los municipios de tratamiento y control.

Gráfico 2

Ahora que en España se está considerando la aplicación de un sistema de control del precio de los alquileres, esta evidencia muestra que los controles de precios solo reducen los precios para los más caros, de manera limitada, y con las derivadas negativas de menor oferta y todas sus consecuencias, en términos de agravar la escasez del mercado. Entonces, ¿por qué se proponen límites al alquiler con tanta frecuencia? Aquí, en nada es gratis ya se presentó una posible explicación relacionada con la persistencia de las creencias falsas. Nosotros ofrecemos otras dos posibles explicaciones: los propietarios de viviendas se oponen a la construcción de más viviendas debido a la preocupación de que esto pueda disminuir el valor de sus propias viviendas; la evidencia imperfecta o poco sólida refuerza los sesgos de los votantes y las prisas de los políticos.

Por todo ello, realizamos las siguientes recomendaciones: 1. La solución al problema de la asequibilidad de la vivienda pasa por aumentar la oferta de viviendas en alquiler a través de medidas como la colaboración público-privada, reservar un porcentaje de promociones de viviendas para el alquiler, incentivos fiscales para propietarios que pongan sus viviendas en el mercado de alquiler asequible y mejorar la seguridad jurídica para propietarios.

2 Es importante evaluar adecuadamente las políticas de control de alquileres utilizando microdatos y metodologías precisas capaces de vincular causa y efecto de manera creíble.

3 A partir de esa misma evidencia, los profesionales de la academia, las políticas públicas y la divulgación deben hacer un esfuerzo para estudiar y entender los posibles efectos negativos de las políticas de límites al alquiler.

[1] Bosch y López (2022) también utilizan los microdatos del Incasol para el análisis de Barcelona pero de forma meramente descriptiva, lo que condiciona su interpretación dada la complejidad del contexto de la evaluación.