Jordi Jofre-Monseny y Mariona Segú
Este es el segundo post de una serie de dos entradas sobre la evidencia empírica acerca del control de alquileres. Mientras que en el primer post nos centrábamos en discutir los beneficios (ver aquí), en el segundo hablamos de los costes de controlar el alquiler.
Los costes de las políticas de control de alquileres
La crítica más habitual sobre la política de control de alquileres se centra en el hecho que la oferta de vivienda en alquiler se ve reducida. Esto puede ocurrir de dos formas, vía una reducción de la nueva construcción (los promotores anticipan que sus beneficios van a ser menores) o vía el desplazamiento de la vivienda en alquiler hacia el mercado de compra-venta. La literatura muestra que el primer efecto es inexistente, es decir, el nivel de nueva construcción es el mismo antes y después del control (Sims, 2007; Mense et al., 2019). Esto se debe a que, en los casos estudiados (MA y Alemania), la nueva construcción está exenta del control de alquileres. En el caso de Alemania, aunque los autores solo observan dos años después de la reforma, los resultados muestran un aumento en el número de demoliciones en las áreas controladas, lo que podría ser, según los autores, un primer signo de efectos positivos en la oferta de largo plazo. Esto es, los promotores reaccionarían a la exención en obra nueva construyendo más. Además, Mense et al. (2019) también encuentran que los precios de solares vacíos en las zonas reguladas aumentaron, lo cual encaja con un aumento de los ingresos esperados en futura obra nueva residencial. En este sentido, la evidencia demuestra que, cuando el control de alquileres excluye la obra nueva, ésta no tiene por qué disminuir.
En cambio, sí hay evidencia empírica que sugiere que la segunda vía es cuantitativamente relevante a largo plazo. Sims (2007) encuentra que la eliminación del control de alquileres aumentó la probabilidad que una vivienda estuviera alquilada en 6 puntos porcentuales. Diamond et al. (2019) encuentran que el número de inquilinos en las zonas controladas se redujo y aumentó el número de residentes en viviendas de propiedad. Los efectos estimados indican que en viviendas tratadas (es decir, edificios de 4 viviendas o menos construidos antes de 1980) el porcentaje de habitantes que vivían en régimen de alquiler se redujo en 14 puntos porcentuales.
El traslado de vivienda de alquiler al mercado de propiedad aumenta la oferta en este segundo mercado, lo que podría facilitar el acceso a una vivienda de propiedad por parte de los antiguos inquilinos. Los resultados de Diamond et al. (2019) sugieren que los inmuebles que pasaron del mercado de alquiler al mercado de compra-venta fueron ocupados por familias de renta más elevada, lo que incrementó la desigualdad en la ciudad. Por el contrario, los resultados de Autor et al. (2014) sugieren que el control de alquileres habría mantenido los precios de compra bajos al frenar procesos de gentrificación. Estos efectos para San Francisco y Cambridge son una combinación del efecto de cambios en la oferta con cambios en las composiciones socioeconómicas y raciales a nivel local. Es difícil evaluar hasta qué punto estos resultados son extrapolables al caso de nuestras ciudades.
Otra crítica al control de alquileres es que este induce al propietario a descuidar el estado y la calidad de sus viviendas. La evidencia sobre esta cuestión es mixta. Sims (2007) encuentra una ligera mejora en la calidad del inmueble asociada a la eliminación del control de alquileres, pero solo con lo que respeta a cuestiones menores (pintura, por ejemplo). Esto se explica porque los propietarios pueden estar sujetos a multas si las viviendas presentan problemas graves (por ejemplo, de agua o de calefacción). En cambio, el artículo de Mense et al. (2019) muestra que la implementación del control de alquileres en Alemania no redujo el número de viviendas renovadas en las zonas controladas y, por el contrario, aumentó el número de pisos ofrecidos con cocina renovada. Esto se explica porque la ley permite negociar el alquiler libremente si se justifica la inversión en obras de mejora sustanciales. Esos resultados sugieren que, aunque el deterioro puede ser una consecuencia del control de alquileres, este puede evitarse si la ley incorpora incentivos para la renovación.
¿Quién gana y quien pierde con el control de alquileres?
Como ocurre con la mayoría de intervenciones públicas, el control de alquileres tiene ganadores y perdedores. Los ganadores son los inquilinos que consiguen una vivienda regulada y los perdedores son los propietarios y los potenciales inquilinos que no consiguen encontrar una vivienda de precio regulado. Estos últimos pueden verse obligados a alquilar en el segmento libre del mercado o a vivir en otra ciudad. En términos de bienestar económico, la decisión de implementar o no el control de alquileres tiene que depender, en última instancia, del peso que otorguemos a cada uno de estos grupos.
Un mercado de alquiler sin fricciones y perfectamente competitivo genera una asignación eficiente en la que los inquilinos con una disposición a pagar mayor que el precio de mercado acceden a una vivienda de alquiler. Esto no ocurre con el control de alquileres, pues en este caso la demanda excede la oferta y el sistema de precios no es suficiente para determinar la asignación. Esto implica que los propietarios deben usar otros mecanismos para escoger a su inquilino. Por ejemplo, escoger al primero en presentarse, al inquilino con una garantía mayor o incluso otros criterios discriminatorios como la raza, el género o la composición familiar (favorecer a las familias por encima de los pisos de estudiantes). La literatura empírica ha documentado que la discriminación en el mercado libre de vivienda en alquiler es un fenómeno extendido (ver, por ejemplo, la evidencia en Ahmed y Hammarstedt (2008) para Suecia y la de Bosch, Carnero y Farré (2010) para España). Eso sugiere que, incluso en un mercado libre, la asignación puede no ser eficiente. Si bien se puede pensar que la discriminación puede encrudecerse con el control de alquileres, por el momento no disponemos de evidencia empírica que lo confirme.
Conclusión
El control de alquileres es una política con efectos a corto plazo, sin un coste presupuestario directo y con apoyo social. Dados los problemas de asequibilidad de la vivienda que existen en nuestras ciudades, es poco probable que esta propuesta desaparezca de la agenda política. Además, los beneficios del control de alquileres han sido probados en la literatura empírica. En concreto, limitar los precios de alquiler reduce los importes pagados por los inquilinos y reduce la expulsión de los hogares de menos renta en grandes ciudades (ver parte 1 de la serie).
Si bien la literatura ha encontrado que los controles de alquiler no afectan a la oferta total de vivienda, sí que está bien documentado que estas políticas pueden cambiar la composición del mercado, reduciendo el porcentaje de vivienda en el mercado de alquiler. Con respecto a otros costes de la política, la literatura ha encontrado que los controles no tienen un efecto importante sobre el estado y mantenimiento del parque de alquiler. Finalmente, no existe evidencia ni a favor ni en contra de la hipótesis que el control de alquileres incrementa la discriminación en los mercados de alquiler.
Es necesario destacar que, en la actualidad, el número de estudios empíricos sobre los efectos del control de alquileres es muy reducido. Además, hay que tener en cuenta que los beneficios y costes de la política pueden diferir en función de su diseño especifico. Por ejemplo, algunas regulaciones ya excluyen la nueva construcción del control de alquileres para intentar reducir los posibles efectos negativos sobre la oferta. Por otro lado, la regulación alemana incluye incentivos a la renovación para intentar preservar el parque de viviendas de un posible deterioro. En cualquier caso, se necesita más investigación en distintos contextos para acabar de determinar los efectos y el diseño óptimo de estas políticas.
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Hay 5 comentarios
El economista sueco Assar Lindbeck dijo que el control de alquileres era la segunda manera más eficiente de destruir una ciudad, después del bombardeo. Después de leer los dos post sigo estando de acuerdo. ¿Que trae votos? Pues muy bien, pero no se trata de eso. Si lo que se trata es de bajar los precios del alquiler, aumentemos la oferta, ofrezcamos seguridad jurídica a los arrendadores (la postura del Gobierno vasco me parece muy inteligente) y facilitemos los aspectos legales, incluyendo, por ejemplo, una reducción de impuestos a jubilados que alquilen y que no tengan otros ingresos. Pero el control de precios de cualquier cosa, no solo de alquileres, ha sido un desastre desde que el mundo es mundo y la mayor fábrica de economía en negro que se ha inventado.
"La literatura muestra que el primer efecto es inexistente, es decir, el nivel de nueva construcción es el mismo antes y después del control". Es cierto que el supuesto no es el mismo, pero hubo muchas noticias del hundimiento de la construcción de vivienda nueva tras la aprobación del ayuntamiento de Barcelona de la obligatoriedad del 30% de VPO en nuevas promociones. ¿No hay un efecto parecido? ¿no se iría el promotor a construir donde no exista la norma del control de rentas? https://www.ejeprime.com/mercado/la-construccion-de-viviendas-se-hunde-un-55-en-barcelona-hasta-septiembre.html
Llamarme radical (o algo peor) pero considero que no se puede mercadear con bienes de PRIMER ORDEN.
Mi modelo sería concurso público para construcción de vivienda (igual que las infraestructuras). Ahí ya se establece un primer filtro competitivo.
Todo bajo la supervisión de un órgano público de adjudicaciones. A ser posible estatal.
Siguiendo un plan ordenado de construcción en consonancia con las políticas urbanísticas y las normativas medioambientales.
El propietario de la vivienda somos todos (bien comunal). Ahora bien, la concesión de acceso a vivienda se solicita en el ayuntamiento o a través de un servicio de garantías facilitado por las CCAA.
El acceso a la vivienda estaría conectado con otros servicios públicos, como los de ayuda a la dependencia, formando parte de un pilar de la Seguridad Social.
Y de paso cumplimos con el artículo 47 de la Constitución.
Entiendo que también propondrá la nacionalización de los supermecados, ¿no? Al fin y al cabo, están mercadeando con el bien de primera necesidad por antonomasia, la comida.
Por alusión. Alfonso, efectivamente. Sector agroalimentario, textil e inmobiliario que cubren necesidades de primer orden deben atender a modelos de cero especulación. Y garantizar equidad y distribución en términos absolutos.
Sin obviar el sector energético, primero que debe respetar los principios citados.
De hecho, más que un tribunal de la competencia yo sería partidario de un tribunal de la incompetencia. Que sancione como delitos los incumplimientos de las prerrogativas marcadas por el servicio de distribución y equidad en términos absolutos. Que el modelo de libre mercado nunca llega a garantizar (algo que en los bienes de lujo no importa).
Pero esto es solo mi humilde opinión.
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