Por Ronize Cruz, Francisco Nobre y João Pereira dos Santos
¿Qué sucede cuando aparecen alquileres a de corta estancia en tu barrio? Esta pregunta ha generado un intenso debate en el ámbito académico (en este mismo blog, por ejemplo), los medios de comunicación y entre los responsables de políticas públicas. Preocupan sus implicaciones negativas: la reducción de la oferta de viviendas, el aumento de su precio y la expulsión de los residentes. Sin embargo, los alquileres de corta estancia también pueden generar oportunidades de negocio locales y nuevos empleos.
Portugal ofrece el escenario ideal para analizar el impacto de este tipo de alquileres. Después de 2013, el uso de plataformas de alojamiento entre particulares, particularmente en Lisboa y Oporto —los dos centros urbanos más grandes de Portugal—, aumentó de manera dramática, como se muestra en la Figura 1.
Figura 1 - Nuevos alquileres de corta estancia en Lisboa y Oporto (2010-2019)
Alrededor del 12% del parque de viviendas en Oporto y el 11% en Lisboa se utilizó para alquileres a corto plazo entre 2015 y 2020. Estas cifras son considerablemente más altas en comparación con la de otras ciudades europeas como París (4,6%), Madrid (3%) y Barcelona (9,3%) (United Nations Economic Commission for Europe, 2022).
Por lo tanto, las lecciones del caso portugués pueden ayudar a aclarar cómo los alojamientos de tipo Airbnb cambian los barrios, particularmente en términos de su impacto en los negocios locales.
El estado de la cuestión y nuestra contribución
Trabajos previos han identificado una relación positiva entre el número de alquileres de corta estancia y el precio de la vivienda utilizando datos de varias ciudades con diferentes contextos institucionales. Algunos estudios han examinado el impacto en la valoración de propiedades en un período de crecimiento sostenido en Barcelona (García-López et al., 2020), en areas metropolitanas de Portugal (Nobre et al. 2023) y Boston (Horn and Marante, 2017). Otros han analizado el efecto de restricciones a la apertura de nuevos alquileres de este tipo en Berlin (Duso et al. 2024), Los Angeles (Koster et al. 2021), Lisboa (Peralta et al. 2022), e Irvine, California (Seiler et al. 2023).
La investigación también se ha centrado en cómo los alquileres de corta estancia impulsan la demanda de servicios locales, como restaurantes, bares y lugares de entretenimiento. En Madrid, por ejemplo, Hidalgo et al. (2024) encontraron que un aumento de 10 habitaciones de Airbnb en un barrio llevó a la apertura de un restaurante más. De manera similar, en Chicago (Xu and Xu, 2021), el aumento de alojamientos de Airbnb contribuyó al aumento en licencias de licorerías, tiendas de alimentos y locales de entretenimiento.
En nuestra investigación, presentamos nueva evidencia sobre los efectos de los alquileres de corta estancia en la economía local utilizando datos contables detallados a nivel de empresa proporcionados por el Banco de Portugal. Dividimos nuestro análisis en tres partes principales: (1) el impacto en el cierre de empresas; (2) los cambios en ventas, productividad, empleo, beneficios y posición financiera de las empresas supervivientes, midiendo cómo evolucionan tras la llegada de alojamientos tipo Airbnb; (3) y la entrada de empresas en el mercado, y si estas tienden a tener mayores ventas, mayor productividad y rentabilidad que aquellas que cerraron.
Metodología
Comenzamos definiendo el nivel de exposición a los alquileres de corta estancia a nivel de parroquia civil pertenecientes a los municipios de Lisboa y Oporto. Dividimos el número de nuevos alquileres a corto plazo en 2016 entre el número total de viviendas. Esta medida de tratamiento (denominada "tasa de registro") nos permitió determinar qué áreas estaban más o menos expuestas a estos alquileres, como se muestra en la Figura 2.
Figura 2 - Tasas de registro en Oporto y Lisboa
Luego, estimamos el efecto de las diferentes tasas de registro en la evolución de los resultados a nivel de empresa entre 2016 y 2019, controlando por sus características y las del barrio. Identificamos qué empresas de un solo establecimiento se encontraban en cada parroquia civil en 2015 y las seguimos hasta 2019. En nuestra especificación base, regresamos la variable de tratamiento sobre la evolución de resultados específicos para el período 2016-2019, controlando por la antigüedad de la empresa, la evolución de la variable en el período previo al tratamiento, la tasa de desempleo y densidad de población de la parroquia civil, y utilizando efectos fijos de industria y municipio. Como especificación alternativa, empleamos un modelo de efectos fijos con variable instrumental, en el cual el instrumento mide la distancia de cada parroquia a las principales atracciones turísticas ponderada por el número de reseñas. Este instrumento predice la ubicación de alquileres a corto plazo.
Principales resultados
Nuestro análisis muestra que una mayor exposición a los alquileres de corta estancia en 2016 incrementó la probabilidad de cierre de las empresas locales. También observamos un efecto negativo y significativo en su longevidad. Un análisis descriptivo de las empresas que cerraron indica que tenían menores ventas brutas, ventas por trabajador y beneficios netos. Un mecanismo que explica de forma plausible este resultado la subida en los precios del alquiler comercial. La Figura 3 muestra el alquiler promedio reportado por empresas que cerraron en áreas con tasas de registro por encima y por debajo de la mediana. Aunque no todas las empresas reportaron esta información, la figura revela una clara divergencia: las empresas en áreas con mayor intensidad de tratamiento experimentaron un aumento dramático en el alquiler desde 2015 en adelante. Este aumento probablemente afectó la salud financiera de empresas ya en una posición difícil, contribuyendo finalmente a su cierre.
Figura 3 – Alquiler medio en las areas por debajo y por encima de la tasa de registro mediana
En la muestra de empresas supervivientes, encontramos que la exposición a los alquileres de corta estancia llevó a un incremento promedio del 12% en las horas trabajadas y del 13% en los salarios. Diferenciamos entre empresas orientadas a residentes y orientadas a turistas, según si su función principal era satisfacer las necesidades de unos u otros. Por ejemplo, clasificamos las tiendas al por menor como orientadas a residentes y los restaurantes y bares como orientados a turistas, ya que los residentes suelen ser los principales clientes de las primeras y los turistas de las segundas. Los mencionados resultados fueron más significativos para las empresas orientadas a turistas, con un aumento promedio del 23% en las horas trabajadas, 25% en el empleo y 28% en los salarios.
También encontramos efectos positivos considerables en las ventas tanto de empresas orientadas a residentes como de las orientadas a turistas, con un incremento de alrededor del 16%. El crecimiento de ventas en empresas orientadas a residentes puede explicarse por el hecho de que muchos de estos negocios, como las tiendas al por menor, también atienden a turistas, particularmente aquellos que se alojan en alquileres sin servicios propios de alimentación. Los efectos en ventas por trabajador y beneficios netos fueron mucho menos pronunciados, algo esperable dados los problemas de baja productividad que han afectado a la economía portuguesa en las últimas dos décadas.
Además, observamos un aumento en el total de pasivos y gastos externos, probablemente debido a la necesidad de suministros adicionales para satisfacer la creciente demanda impulsada por los turistas. Esta dinámica puede conducir a una separación más clara entre áreas con actividades orientadas al turismo y aquellas con negocios enfocados en las necesidades residenciales. Solo las empresas orientadas al turismo experimentaron un aumento en su liquidez, medida por la ratio entre efectivo y depósitos bancarios.
Con respecto a la entrada de empresas, nuestros resultados sugieren que una tasa de registro más alta aumenta significativamente la probabilidad de que los nuevos negocios se orienten al turismo, lo que corrobora el papel de los alquileres de corta estancia en el impulso de la demanda de servicios de ocio. Nuestros resultados, confirmados tanto en regresiones simples como con variables instrumentales, indican que, si bien las empresas entrantes presentan mayores volúmenes de negocio, no son necesariamente más productivas ni rentables.
Conclusión
Nuestra investigación se suma a la literatura existente que muestra efectos significativos de la exposición a los alquileres de corta estancia sobre el rendimiento empresarial. La evidencia sugiere que estos alquileres contribuyen al cierre de empresas de baja productividad, principalmente debido al aumento del precio de los alquileres comerciales. También impulsan la expansión de empresas existentes, particularmente las orientadas al turismo. Los alquileres de corta estancia remodelan el panorama comercial urbano, creando una división entre áreas turísticas y residenciales que tiene implicaciones sociales y económicas más allá de la mera presencia de estos servicios de alojamiento.
