El régimen de vivienda y el riesgo de pobreza: cómo la interpretación errónea de la evidencia condiciona las políticas

Por Alfonso Novales

El mercado de vivienda, tanto en su modalidad de compraventa como de alquiler, ha sido uno de los protagonistas informativos de 2024, especialmente tras el debate generado alrededor de la aprobación de la ley 12/2023 de Derecho a la vivienda.

Uno de los más aspectos más mediáticos se refiere a los precios de las viviendas en alquiler, sobre cuyo fuerte encarecimiento leemos frecuentemente titulares de prensa. Existe un consenso bastante amplio acerca de algunos de los causantes de la fuerte elevación observada en los precios de venta de pisos y alquileres: el abandono de las políticas de provisión de vivienda pública en las últimas décadas; el rápido desarrollo de las viviendas turísticas, carentes de regulación excepto en algunas grandes ciudades; una ley del suelo, permanentemente pendiente de desarrollo y aprobación,[1] que actualice la normativa existente a las necesidades, y el crecimiento demográfico, muy concentrado en algunas grandes ciudades.

Enfatizando los síntomas, ignorando las causas

En algunos casos, sin embargo, la información se proporciona de un modo algo discutible; por ejemplo, cuando se dice que: “en la ciudad de Barcelona, donde el 40% de la población vive de alquiler, el precio de alquiler medio entre 2010 y 2020 subió el triple que los salarios, un 136,36% frente al 43,5%”.[2] El hecho es que tal elevación del alquiler se refiere a los contratos de nueva firma, comparando el nuevo alquiler con el del contrato de alquiler anterior del mismo piso; por tanto, si bien el aumento de precios es difícilmente justificable, es evidente que no recae sobre todos los inquilinos de pisos de alquiler. De hecho, la ley de arrendamientos urbanos limita la elevación de alquileres siempre que se mantuviera el contrato de arrendamiento, de modo que un inquilino ha podido tener el aumento salarial reseñado del 43,5% en esa década, y un aumento del alquiler de su vivienda muy inferior, pues la inflación del período fue un 12,1%.

En esta línea, distintos medios de comunicación alertaban: elDiario.es (10-5-2023): “El Banco de España alerta de que la mitad de los inquilinos está en riesgo de pobreza por los alquileres disparados y los bajos salarios”; La Vanguardia (10-5-2023): “Vivir de alquiler: casi el 50% está en riesgo de pobreza, según el Banco de España”, El Economista (11-5-2023): “El riesgo de pobreza de los inquilinos en España marca récord de la UE”. Asimismo, refiriéndose a los jóvenes, M. Pérez-Oliva en El Pais (15/5/2023): “alquilar los hace cada vez más pobres. Hasta el punto de que la mitad de quienes viven de alquiler (48,9%) están en riesgo de exclusión social.”^[3]

Estos medios se hacían eco de un dato de Eurostat recogido en el Informe Anual del Banco de España (BdE) de 2022: ”[…] en 2021 un 48,9 % de los hogares españoles que residían en viviendas de alquiler se encontraban en riesgo de pobreza o de exclusión social —el porcentaje más elevado de la UE” (p.135).^[4]

No cabe duda de que el dato que mencionan es llamativo y preocupante, pero la redacción de titulares no es inocua: mientras que el Banco de España proporcionaba un enunciado meramente descriptivo, los titulares de prensa anteriores, referidos al informe del Banco de España, sugieren una relación de causalidad, según la cual los elevados alquileres son una causa principal de que un alto porcentaje de hogares que viven en régimen de alquiler se encuentren en riesgo de pobreza o exclusión social (RPES).

Las publicaciones que desarrollan este tipo de titulares han ayudado, además, a establecer un clima negativo acerca de los propietarios de vivienda, entre quienes se cuentan muchos pequeños inversores que no hicieron sino canalizar su ahorro en un momento determinado hacia este tipo de activos, frente a otras alternativas como la inversión en bolsa, en activos de renta fija o en depósitos bancarios.

Organizando la evidencia

Pero ¿Qué información nos proporciona realmente estos datos sobre la incidencia del RPES entre familias en alquiler? ¿Cuál es la evidencia empírica con que contamos sobre este tema?

Fuente: ^a INE, Encuesta de Condiciones de Vida/Riesgo de pobreza o exclusión social, Agenda 2030; ^b INE, Encuesta de Condiciones de Vida/Resultados nacionales/Vivienda/Hogares por régimen de tenencia de la vivienda; ^c Informes AROPE “El estado de la pobreza” 2023 y 2022 (Red de Lucha contra la Pobreza y la Exclusión Social en el Estado Español (EAPN-ES). Los datos se refieren al año anterior a la publicación).

Acudamos a los fundamentos estadísticos: el teorema de Bayes nos permite relacionar la probabilidad de que un hogar, tomado al azar entre toda la población, esté en riesgo de pobreza o exclusión social: P(pobreza), con la probabilidad de que un hogar, tomado al azar, entre aquellos que viven en régimen de alquiler, esté en riesgo de pobreza: P(pobreza/alquiler):

Como vemos, el teorema de Bayes indica que la relación entre la probabilidad condicionada de estar en RPES (la que se refiere a un cierto colectivo) y la probabilidad no condicionada o absoluta (la que se refiere a toda la población), está dada por el cociente: ^{P(alquiler/pobreza)}⁄_P(alquiler). Este es el factor que aumenta (si es mayor que 1) o reduce (si menor que 1) la probabilidad absoluta (de un colectivo amplio) para obtener la probabilidad condicional (de un colectivo restringido).

Con los datos citados, y utilizando una noción frecuentista de la probabilidad (que significa que estimamos una probabilidad por un porcentaje observado) tenemos para 2022: P(alquiler) = 0,181, y P(alquiler / pobreza) = 0,348. Por consiguiente, el cociente ^{P(alquiler/pobreza)}⁄_P(alquiler) = ^0,348⁄_0,181 = 1,922, por lo que la probabilidad de que, una persona que vive en alquiler esté en RPES, P(pobreza/alquiler), será mayor que la probabilidad de estar en RPES con independencia del régimen de vivienda: P(pobreza):

Por tanto, de acuerdo con el teorema de Bayes, cabría esperar que un 49,9% de los hogares que vivían en régimen de alquiler, estaban en riesgo de pobreza o exclusión social, porcentaje próximo al 45,0% citado en el informe anual de 2023 del Banco de España (pie de página 1). En todo caso, muy superior al porcentaje total de hogares en RPES con independencia de su régimen de vivienda, que era 26,0% en 2022.

Si retrocedemos un año, a 2021, tendríamos:

estimando que un 54,2% de los hogares en alquiler, estaban en riesgo de pobreza, porcentaje algo superior, de nuevo, al 48,9% proporcionado por Eurostat y citado en el informe del año 2022 del Banco de España. Se trata, de nuevo, de una cifra muy superior al porcentaje de todos los hogares que se hallaban en RPES, con independencia de si vivían de alquiler o en vivienda de su propiedad, que era 18,0% en 2021.

Esto significa que, una vez que contamos con la evidencia empírica básica presentada en la tabla 1, no cabe sino esperar que la frecuencia de hogares que, viviendo en régimen de alquiler, estén en RPES sea bastante elevada.[5] Por tanto, el dato que generó los titulares antes mencionados, no aporta información que no esté ya contenida en la tabla 1. Si los datos en dicha tabla no generan alarma, la alta frecuencia de hogares en alquiler que están en REPS tampoco debería generarla.

Para dejar más clara esta idea, veamos cómo incide el régimen de vivienda para determinar el porcentaje de familias en alquiler que están en RPES: si en 2022 viviese en régimen de alquiler un 40% de la población española (en vez del 18,1% real), y mantuviéramos los demás porcentajes inalterados: P(alquiler/pobreza) = 0,348, P(pobreza) = 0,260, tendríamos: P(pobreza /alquiler) = ^0,348⁄_0,400 .0,260 = 0,266. El porcentaje de personas que, viviendo en alquiler, estarían en RPES, sería del 22,6%, muy inferior al 45,0% realmente observado. Sería incluso inferior al porcentaje de hogares que, con independencia de su régimen de vivienda, están en RPES, que es 26,0%.

Parece razonable que el régimen de alquiler sea más frecuente entre hogares en RPES, lo que no sucede en el ejemplo anterior. Manteniendo una probabilidad de REPS de 26,0%, junto con el supuesto de que 40% de los hogares viven de alquiler, pero con una incidencia del alquiler más elevada entre los hogares en RPES: P(alquiler/pobreza) = 0,50, tendríamos:

de modo que la probabilidad de hallarse en RPES viviendo en régimen de alquiler (32,5%) sería algo mayor que la probabilidad (26,0%) de que un hogar cualquiera esté en RPES, con independencia de su régimen de vivienda, pero no tan alarmante como el dato real de 45,0%.[6]

En línea con la relevancia de la ratio ^{P(alquiler/pobreza)}⁄_P(alquiler) que antes mencioné, estas sencillas ilustraciones muestran que la estructura de vivienda del país (propiedad versus alquiler) influye decisivamente para determinar si la probabilidad de hallarse en una situación económicamente difícil (RPES) es mayor entre las familias que viven en alquiler, que entre el total de la población.

Consideremos ahora la segunda variable clave para interpretar la elevada incidencia del RPES entre familias viviendo en alquiler: si la población en RPES fuese sólo del 10,0% (no el 26,0% real), y manteniendo el resto de datos como se observaban en España en 2022, el porcentaje de personas que, viviendo en alquiler, estarían en RPES, sería:

nuevamente muy inferior al 49,9% que estimamos antes. Continuaría siendo cierto que hay mayor riesgo de pobreza y exclusión social entre hogares que viven en alquiler que entre la población total de hogares,^[7] pero sería una probabilidad muy inferior al 45,0% realmente observado.

Estos cálculos no hacen sino ilustrar que, si hay un porcentaje elevado en España de familias que, viviendo de alquiler, están en RPES, ello es únicamente reflejo de dos aspectos:

1. el relativamente bajo porcentaje de hogares que viven en régimen de alquiler, y
2. el elevado riesgo de pobreza y exclusión social entre toda la población,

y sería equivocado pensar que precisamos una política focalizada en las familias que tienen determinado régimen de vivienda, cuando los dos aspectos mencionados plantean dificultades más generales: por un lado, la escasez de oferta de alquiler, junto con una elevada inclinación a la compra de vivienda, frecuentemente asumiendo compromisos financieros muy estrictos; por otro lado, el elevado porcentaje de familias en riesgo de pobreza o exclusión social. La solución de ambos problemas precisa políticas de amplio espectro.

El hecho fundamental que los medios de comunicación podrían puntualizar es que el alquiler, que es relativamente poco frecuente en España (18,1%), es mucho más elevado entre familias en RPES (34,8%), como cabría esperar, por sus mayores dificultades de acceso al crédito. También es reseñable, sin duda, que la incidencia de la situación de pobreza y exclusión social sea relativamente elevada (26,0%). Las alertas recogidas en los titulares de prensa que presentamos al comienzo son una mera consecuencia de estas características.

Evidencia adicional

Más recientemente, volvieron a aparecer titulares en una línea similar a los mencionados al comienzo: “Vivir de alquiler aumenta el riesgo de pobreza” (EFE, 24/6/2024), “El riesgo de pobreza golpea el doble a quienes residen de alquiler frente a los propietarios de viviendas” (El Pais, 4/6/2024). Este último titular hacía referencia al informe AROPE 2024. Nuevamente, se observa que el modo en que se presenta la información se presta a interpretar que es el coste del alquiler el causante de la pobreza; de hecho, el primero de ellos dice exactamente eso.

Retomemos el teorema de Bayes para examinar el segundo de estos titulares de prensa. Podemos especificar el teorema para estimar el riesgo de pobreza, entre quienes viven en alquiler, y también entre quienes viven en propiedad:

Si dividimos ambas expresiones, y utilizamos datos de 2023 (informe AROPE 2024), tenemos:

que nos dice que, con la información disponible acerca de la estructura de vivienda (propiedad vs. alquiler) en España, tanto para la población general como para aquellos hogares en RPES, no cabe sino esperar que el riesgo de pobreza entre hogares que viven en alquiler en España sea aproximadamente el doble que entre aquellos que viven en pisos de su propiedad.

Este último es, de nuevo, un análisis meramente descriptivo, del que no cabe concluir nada acerca de si vivir en régimen de alquiler es causa de pobreza o exclusión social. Lo que muestra es que observar un riesgo de pobreza dos veces mayor entre familias que viven en alquiler que entre toda la población no proporciona información que no esté ya contenida en la estructura de vivienda (alquiler versus propiedad) y el porcentaje de hogares en RPES. Si aquél dato es alarmante es únicamente porque los dos últimos también lo son. En otras palabras, no cabe alarmar con la ratio de 2 a 1 mencionada en los titulares de prensa, mientras ignoramos el elevado porcentaje de hogares en RPES y la estructura de régimen de vivienda, tan inclinada hacia la propiedad.

Algunas conclusiones

En resumen, la fuerte elevación de los alquileres nuevos durante los últimos años; los bajos salarios que dificultan el acceso al endeudamiento para la compra de vivienda, más aún cuando a la vez endeudamiento y vivienda se han encarecido; la retirada de pisos en alquiler para dedicarlos a alquiler vacacional, en parte debido a la limitaciones normativas al alquiler que se han ido introduciendo; todos ellos son factores que dificultan extraordinariamente la vida de muchas personas, especialmente quienes intentan iniciar una etapa en una nueva vivienda, ya sea de alquiler o en propiedad. Sin embargo, no son las causas que explican que el porcentaje de hogares en riesgo de pobreza o exclusión social sea elevado, ni tampoco que este porcentaje sea notablemente mayor entre quienes viven en alquiler que entre quienes viven en propiedad.

El elevado riesgo de pobreza entre familias que viven de alquiler en España que aparece en las estadísticas oficiales de Eurostat se debe a la conjunción de dos factores: el relativamente alto riesgo de pobreza que en España tiene la población general, junto con el reducido (aunque en aumento) porcentaje de familias que viven en régimen de alquiler. Si hubiésemos dispuesto en las últimas décadas de una política eficaz de reducción de la pobreza y la exclusión social, y si hubiéramos tenido un amplio parque de vivienda en alquiler, que hubiese crecido gradualmente de acuerdo con la demanda previsible, no se observaría tan elevado riesgo de pobreza entre familias que residen en viviendas de alquiler. Transmitir que vivir en alquiler es una causa principal del elevado riesgo de pobreza observado en España confunde más que contribuye a resolver el problema.

Apéndice

Para los interesados en el razonamiento estadístico: por supuesto, también se cumple la ley de la probabilidad condicionada:

ya que: (0,348).(0,260) = (0,499).(0,181) = 0,090, siendo ambos productos una estimación de la probabilidad conjunta: P(pobreza y alquiler) . Es decir, un 9,0% de los hogares españoles estaban simultáneamente en 2023 en régimen de alquiler y en riesgo de pobreza o exclusión social. Esta no es una probabilidad condicionada, sino absoluta: nos dice que, si se tomase un listado completo de los hogares españoles, y fuésemos indicando si cumplen alguna de las dos condiciones, encontraríamos que un 9,0% de ellos cumplen ambas: están en RPES y viven en régimen de alquiler. Es importante hacer esta observación porque en el lenguaje coloquial es habitual confundir esta probabilidad conjunta, P(pobreza y alquiler), con la probabilidad condicionada P(pobreza / alquiler) que hemos estado analizando mediante el teorema de Bayes.

[1] El proyecto de ley fue retirado en mayo de 2024 por falta de apoyos

[2] “Vivir de alquiler y las trampas de la pobreza”, El Pais, 15 de mayo de 2023

[3] https://www.lasexta.com/noticias/economia/banco-espana-alerta-casi-mitad-personas-que-viven-alquiler-espana-estan-riesgo-pobreza_20230510645c0513910a1b0001c679d4.html

[4] En su informe anual de 2023, el Banco de España reiteraba esta consideración: “[…] en 2022 se encontraban en riesgo de pobreza o exclusión social un 45,0% de los hogares españoles que residían en una vivienda alquilada, frente al 31% que se observaba en el promedio en la UE-27”. Puntualizaba, además, que el nuestro era el porcentaje más elevado de la UE (p.274).

[5] De hecho, como hemos visto en los cálculos anteriores, la frecuencia observada aún podría ser más elevada. Bien es cierto, sin embargo, que estamos tratando con porcentajes (o frecuencias relativas) estimadas en la muestra utilizada en la Encuesta de Condiciones de Vida, y dichas estimaciones están sujetas a cierto error muestral (que, como es sabido, no es tanto un error, como una imperfecta precisión)

[6] Si el alquiler fuese la alternativa más predominante, con P(alquiler) = 0,80, y P(alquiler/pobreza) = 0,90, entonces: P(pobreza /alquiler) = (1,125)(0,260) = 0,292 . Un 29,2% de los hogares en alquiler estarían en REPS.

[7] Puesto que la relación entre ambos porcentajes, con los datos observados en España, continuaría siendo de 1,922.