He recibido la siguiente respuesta a mi expresión de sorpresa y petición de ayuda respecto al mercado de la vivienda, cuya fuente conservo en el anonimato:
"Me ha sorprendido tu blog del stock de casas vacías. Por donde estoy creo que es mejor que no te conteste directamente al blog, pero si entiendo bien, la discrepancia que hay entre tus estimaciones y las del ministerio viene porque en las estadísticas de vivienda terminada están las viviendas que se construyen en régimen de autopromoción (cooperativas por ejemplo) que no se destinan a la venta. Te adjunto un link a un artículo del Banco de España donde comentan que puede oscilar entre 70.000 y 80.000 por año. Ellos lo tenían en cuenta en ese artículo que te comento y les sale un stock entre 700.000 y 1.100.000. Evidentemente siguen siendo muchas casas sin vender pero reducimos bastante los años que tú comentabas para acabar con ese stock. Espero que te sea de utilidad.”
Esto es un avance, sin duda, y supone que mi número es demasiado alto. Pero creo que el artículo del Banco de España no me da suficiente información para tener una respuesta adecuada. Aquí está el párrafo clave (p. 72):
“"Un elemento adicional que hay que considerar en esta estimación es que una parte de las viviendas e construye en régimen de autopromoción, en cuyo caso no es obligatorio formalizar su compraventa mediante escritura pública. Esto supone que hay un cierto número de viviendas, que oscilan entre las 70.000 y las 80.000 anuales, que podrían aparecer en la estadística de los certificados de fin de obra por ser viviendas terminadas, pero no en las cifras de compraventas, que proceden de los registros notariales. Aunque existe información sobre esas viviendas en régimen de autopromoción, no es posible conocer en qué medida los propietarios escrituran o no la compraventa. Por ello, en la estimación que aquí se presenta se muestran unas bandas de la posible magnitud del stock de viviendas sin vender, según se considere que todas las viviendas construidas en régimen de autopromoción escrituraron su compraventa (en cuyo caso no habría que hacer ningún ajuste a la cifra de transacciones) o no lo hicieron en ninguna ocasión (en cuyo caso habría que sumar a las compraventas el nú-mero total de viviendas construidas bajo ese regimen”
Esta es la información que da el artículo, sin estimaciones de cómo se calculó el rango ni tampoco estimaciones de cuál es la proporción de viviendas que no se escrituran. En todo caso, el rango que les sale con estos números es de entre 700,000 y 1,200,000 es decir en todo caso por encima del cálculo del Ministerio de Fomento, y con una estimación de casi 1 millón como media. Si alguien conoce el sector de autopromoción y nos puede echar una mano a todos para tratar de entender mejor este tema, se lo agradeceré mucho.
Hay 8 comentarios
Luis,
En el Sureste, mucha autopromoción especialmente la realizada bajo el regimen de cooperativa no era diferente de la promoción tradicional. Los gestores, autenticos promotores, usaban esa figura para diluir su responsabilidad y para aportar, aun, menos recursos propios.
Estos gestores tenian multiples "cooperativas" o promociones en marcha, con inversores, "cooperativistas", que siempre eran los mismos en las distintas promociones. Los gestores compraban suelo, construian y comercializaban directamente. Muchas de estas "cooperativas" en algunas ciudades han quebrado sin llegar a construir o tienen numeroso inventario pendiente de desplazar.
Estimado Luis, dos cuestiones:
a.- Las viviendas promovidas en régimen de cooperativa, si bien es cierto que no se destinan a la venta, pues por su propia naturaleza deben obligatoriamente por ley adjudicarse a los cooperativistas, sí son objeto siempre de una escritura que tecnicamente no es de compraventa, sino que es de adjudicación al socio, pero que desde un punto de economico incluso juridico (precio, iva, etc) poco se distingue de una escritura de compraventa; es decir en las estadisticas oficiales, salvo que los que las hayan diseñado sean unos autenticos 'mantas' deberían figurar como ventas de viviendas.
b.- En cuanto a las 'autenticas' viviendas en régimen de autopromocion, es decir cuando un señor se construye para su propio uso y difrute una vivienda unifamiliar (chalet, casa del pueblo, etc.), no es que no sea obligatorio formalizar la compraventa en escritura publica*, es que nunca seran objeto de compraventa, como requisito para que su propietario disfrute de ellas, por lo tanto en las estadisticas siempre apareceran como viviendas terminadas y sin escriturar a favor de terceros -salvo que por supuesto su dueño decida venderlas a un tercero-.
Por lo demas, ignoro si en las estadisticas que se manejan se distingue entre unas y otras, o si es posible con la informacion que actualmente tiene el Ministerio establecer y evaluar esa distincion.
Por último me gustaria saber como figuran en las estadisticas oficiales los casos en que una Entidad financiera -o sociedad inmobiliaria que le pertenece al 100%- adquiere (por titulo de dacion si es la entidad o por compra si es la inmobiliaria) una promoción entera de viviendas ¿Acaso se consedera a efectos estadisticos que se han transmitido, por decir algo, cien viviendas?.
*Por cierto en el Derecho español no es obligatorio para adquirir la propiedad que, si se trata de una compraventa, esta conste en escritura publica (arts. 609 y 1450 Codigo civil).
muchas entidades de credito importantes, no formalizan daciones en pago con los promotores en problemas; sino que las instrumentan mediante compra-venta ordinaria de los activos (pisos u otros activos) entre el deudor y alguna Sociedad Inmobiliaria que pertenece a la entidad de credito. Realmente no deben darse de baja del stock sin vender.
España sigue siendo una pais desamparado ya que mucha gente no tiene casa propia o vive en malas condiciones por que el precio de un derecho fundamental como es el derecho a la vivienda, y mientras unos pocos tienen varias viviendas, muchas de ellas vacias , para con ello hacer su agosto todo el año otros ni podemos tener unavivienda digna, yo pondria unas leyes que incentivaran los impuestos a estas viviendas vacias para que salieran a prepcios populares al mercado y asi se regulara el mercado de los alquileres ya que sige siendo en muchos casos inalcanzable y con unas leyes de deshacio en las que con la presencia de la policia y la demostracion delo impago valiera para deshauciar a ciertos impresentables y aprovechados de estas malas leyes para favirecerse y vivir por la cara con lo impide que la gente pueda acceder a buenos precios ante la posibilidad de acceder a alquilar la casa a uno de estos impresentables .
Pero al capital no le basta con abusar de nosotros con disculpas y asi tenemos que unos pocos dominan a una mayoria.
Todos los problemas se resolvian con unas leyes echas para el pueblo y no para el capital y los gamberros que es como estamos ahora en esta dictadura llamada democracia anormal en muchos casos
Para Vegafer, le ruego que no arrime usted mi ascua a su sardina, también para mí la vivienda era un derecho fundamental y la tuve que levantar con mis manos y además pagar el terreno al 17 % de interés, también adquirí, mientras levantaba; ladrillo a ladrillo, está en la que resido; un pequeño piso. porqué en algún sitio teníamos que vivir, ese me costo más barato, solo al 14% de interés y después de cuarenta años trabajando, próxima ya la jubilación, al fin pude adquirir un pequeño apartamento en mi tierra, eso sí durante esos años solo fui con mis hijos de vacaciones dos veces en mi vida, una semana, a un apartamento y en junio. Ya sé que la vida es dura, pero lo peor es que resulta corta, muy corta, como para perder el tiempo llorando por nuestra mala suerte.
Como dice Luis, en el caso de cooperativas suele ser normal escriturar. En unifamiliares no es obligatorio, pero si el propietario desea vender la vivienda deberá escriturarla o demostrar que le pertenece de algún modo. También existen ayuntamientos que piden la inscripción en el registro de la propiedad para conceder la Licencia de Primera Ocupación.
Creo que hice la primera estimación publicada (el trabajo lo pagó el Mº de Vivienda y lo publicó sin citar al autor, aunque hizo una correccion conservadora a la baja para no alarmar) de lo que deberia denominarse "stock aparente de viviendas de nueva construccion terminadas y no vendidas" (resultado de sumar las diferencias anuales entre las viviendas nuevas terminadas y las ventas de viviendas de nueva cosntrucción, y ello para 2004-2010). El intervalo situado entre 700.000 y 1.125.000 se debe a la toma o no en consideracion de la autopromoción (cooperativas, autopromotores individuales y comunidades de propietarios), que se supone está vendida o que no ha salido a la venta (ello es mucho suponer). La estimación puede tambien variar segun se empleen los datos de los registros (INE) o los de los notarios (Mº de Fomento) respecto de la variable relativa a las ventas anuales de viviendas de nueva construcción.
Deberia de hacerse alguna investigación por muestreo de la realidad de dicho stock, para contrastar la veracidad de los resultados obtenidos por el método indirecto citado.
Todo apunta a que en 2011 bajará dicho stock en unas 100.000 viviendas, pues este año las viviendas nuevas vendidas superarán a las nuevas terminadas.Esta ultimasreflejaránla fuerte caida de las iniciaciones entre 2007 y 2009.
Muchas gracias, Julio, te agradezco enormemente tu participacion. Si, haria falta hacerlo por muestreo; yo no he visto nada que me de mucha confianza sobre cuanto es ese stock.
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