El mercado inmobiliario: ¿de dónde saca el ministerio evidencia de mejoría?

Hay 19 comentarios

• Gracias por la información.
  Promete ser un largo invierno para el sector de la costrucción. 🙁
  Los datos podrían ser incluso peores ya que el repunte en las ventas que se aprecia en los gráficos podría esconder movimientos bancarios para deshacerse de parte de su stock.
  http://www.cotizalia.com/vivienda/2011/bancos-espanoles-vuelven-ofrecer-hipotecas-terminos-20110518-68824.html
  Además España ha tenido tradicionalmente, incluso antes de la crisis, un abultado parque de viviendas vacías y segundas residencias. Si como parece previsible los municipios elevan el IBI tras las elecciones para equilibrar sus maltrechos presupuestos es posible que muchos propietarios pongan en venta sus viviendas con lo que la oferta podría aumentar sensiblemente. Los inmigrantes de vuelta a casa. Los jóvenes con pocas expectativas de poder crear nuevos hogares y tener hijos.

• A todas estas cifras se deberían añadir las viviendas que están a medio construir y cuya valoración es muy complicada ya que se encuentran en diferentes fases constructivas.

• Creo que este dato debe ser aún peor.

  Para ese cálculo del stock de viviendas vacío se asume que todas las viviendas nuevas compradas lo son por personas que no tienen en propiedad una vivienda.
  Si pensamos en ellas como pisos VPO, efectivamente es así, pero como también se están construyendo viviendas libres, ahí siempre habrá un porcentaje de compradores que estén cambiando de vivienda.
  Empeora aún más la cosa si añadimos a quienes están intentando vender un piso que ya no usan y además no compran una vivienda nueva...
  A ese ritmo de compra de vivienda quizás no sea aventurado hablar de un stock de viviendas para una década entera...

• En cierta ocasión tuve acceso a unas estadísticas históricas de construcción y ventas de viviendas en España (siento no recordar su origen) y me llamó la atención la gran diferencia que siempre ha exixstido entre ambas series. Según eso, en España estaríamos acumulando de forma incesante un enorme stock de vivendas "sin vender", algo que escapa al sentido común. La propia idea de una vivenda "sin vender" carece de sentido puesto que una vivienda siempre será de alguien, aunque sea el promotor o el banco. Creo que de lo que se trata más bien es de saber el stock de viviendas a la venta y eso no se puede calcular como diferencia entre las construcciones y las compraventas. Puede ser, por ejemplo, que una parte importante de esa diferencia sean viviendas que se quedan los promotores para alquilarlas, o cualquier otra razón que se me escapa. En definitiva, creo que habría que hacer una estimación del parque de viviendas puestas a la venta para conocer realmente la dimensión del exceso de vivendas existentes en nuestro país y en ese sentido la cifra de 700.000 me parece intuitivamente más razonable que la de 1.500.000.

• Estimado Garicano, yo no veo ningun problema que el ministro Blanco, con su gorro de buscar una solucion, presente una realidad amable de la situacion en nuestro pais. Yo, aunque desesperada, he apreciado mucho su corage en ir fuera a vender. Si eso lo hiciesemos mas a menudo mejor nos iria. Creo que no por no estar de acuerdo, hay que dejar de apreciar lo bien hecho en momentos como este.

  Por el tema de credito promotor/bancos etc... olvida el suelo, algo que si esta perdido en muchos casos. A largo plazo, la costa espanyola y grandes urbes seguira revalorizandose por pura presion demografica... la crisis de monedas y futura inflacion (o ya estamos?) no hacen mal la inversion inmobiliaria.. claro que se puede entrar un poco mas tarde a mejores precios. GBP-EUR-USD sufriran mucho en un futuro proximo. Vamos solo una opinion....

  La cuestion ahora es la compra con criterio, no simplemente ladrillos unos encima de otro en cualquier ubicacion... aqui esta lo complicado.

  Pd: Yo recibi una llamada en el verano del 2007, un colega me incitaba a invertir mediante un broker en Londres (su referencia es que tenia una enorme casa de lujo y venian de la misma region/nacion hispana)... el tema eran celulas hipotecarias con descuentos increibles!! era seguro, solo un gran crash inmobiliario podria evitar ganar dinero, y eso como saben es imposible!!.... 😉

  A nivel macro, la construccion "is over"... ya "solo" es un problema de los bancos.

• Son datos escalofriantes (sobre todo para los que nos encontramos en el sector de la arquitectura!)
  De todos modos no creo que se pueda decir que no existe demanda en un país donde aún hay mucha gente de más de 30 años que vive con sus padres. Lo que creo que hay una desconexión brutal entre precios y la situación económica de los demandantes.
  Esto antes se podía sostener por la financiación abundante que venía del extranjero, pero ahora es algo que choca, porque aunque a uno no le enseñan mucho de economía en el colegio, sí que se conozco eso de la oferta y la demanda.

• Luis:
  El número de viviendas terminadas sin vender es un límite inferior del flujo de nuevas viviendas vacías por unidad de tiempo, ya que hay un montón de viviendas vendidas que están vacías. Esto, junto con tus cálculos, le da todavía menos credicilidad a ese dato de 700.000 viviendas vacías del ministro. Por otra parte, el número de viviendas vendidas es un agujero negro en la estadística oficial, como muy bien apuntas. Hace un par de años traté de estimar el límite superior de las viviendas vacías generadas por el boom inmobiliario en:
  http://dae.unizar.es/jbielsa/curripubli/BICE_construccion.pdf
  Allí uso una estadística criticable sobre la creación de hogares nuevos (ver la crítica de García Montalvo aquí: http://www.econ.upf.edu/~montalvo/wp/funcas113.pdf ).
  Sabiendo (o suponiendo) el número de hogares creados, podemos hacernos una idea de cuantas viviendas de las construidas en lo que va de siglo están vacías todo el año (vacías) o una buena parte (segundas residencias). Como la frontera entre segunda residencia e inversión especulativa-depósito de valor es muy difusa, me temo que este método no permite acercarse con precisión al cálculo del stock de viviendas vacías (susceptibles de ser vendidas/alquiladas) sino sólo estimar un límite superior. Con el supuesto de que dos de cada tres nuevos hogares se establecen en vivienda nueva (tener en cuenta los 4 millones de inmigrantes que recibimos), teníamos un límite superior de 1.800.000 viviendas vacías acumuladas entre 2000 y 2007. Ese es el stock que, descontadas las verdaderas segundas residencias, debería acumularse a las ya existentes en 2001, que era de unos 3.000.000.
  Resumiendo, esa cifra de 700.000 viviendas vacías en stock, dicho así sin más datos, no cuadrará con nada que lo comparemos a menos que especifiquemos a qué tipo de vivienda se refiere y en qué periodo de acumulación lo estamos calculando. Dicho así sin más datos, es una pedrada que oculta más de lo que muestra. En cualquier caso, el verdadero gráfico de exceso de oferta desde 2004 dividido por ventas mensuales tiene, con toda seguridad, una pinta todavía peor que el que nos muestras (que en efecto ya la tiene).
  Sólo una duda sobre tus cálculos: la serie de Ventas de Vivienda Nueva del Ministerio de fomento desde 2004 no cuadra con la del INE en los años que tienen en común y me resultan muy inverosímiles los datos del período 2004-2006. Realmente, es muy arriesgado hacer una contabilidad de flujos y stocks con esas bases. En cualquier caso, es muy ilustrativa y ayuda a entender el stock de viviendas de las promotoras.

• Según este informe (que me parece serio) el stock es de 2,3 millones. Y aparte están las viviendas iniciadas y no registradas. http://www.ricardoverges.com/pdf/Stocks.pdf

• Es que es un número muy grande como para que entre en viviendas destruídas o abandonadas...

• También, creo que habría que añadir el inventario de viviendas terminadas sin vender a final del 2003.

• Gracias a todos. Jorge (perdon por los acentos), tienes razon que no cuadran en los anos coincidentes, pero no esta tan lejos de cuadrar: en el total del periodo coincidente (07-10) Fomento da 1187 miles de viviendas vendidas, INE da 1045, una diferencia de 100 mil pisos que no supone una diferencia material a la estimacion de 1.5 millones de viviendas terminadas sin vender. A mi me parece importante que con dos fuentes totalmente diferentes, lleguemos a una estimacion tan parecida del exceso de oferta.
  Y de acuerdo con todos los comentarios que hablan de suelo y viviendas sin terminar. COn este stock, el valor correcto del suelo es 0.

• Estimado Luis:
  He indagado un poco sobre la metodología de las estadísticas de venta de viviendas del INE, ya que por las series que mostrabas me extrañaba enormemente la acumulación del 50% del total de viviendas en stock en pleno boom inmobiliario.
  Desde el año 2007 el INE elabora la estadística de transmisiones de derechos de la propiedad. Dentro de la misma distingue la tipología de fincas transmitidas (urbanas, rústicas... y dentro de las urbanas distingue viviendas, solares y otras urbanas) y el título de adquisición (compraventa, donación, permuta, herencia y otros). Por tanto, la estadística de compraventa de viviendas es una parte muy concreta de la estadística total.
  En este momento es cuando surgen una serie de dudas con respecto a dicha estadística, ya que dentro de la tipología de viviendas no se incluyen por ejemplo la transmisión de edificios destinados a viviendas, que se incluirían en el apartado de otrs urbanas (con lo que los edificios vendidos bien a fondos de inversión inmobiliarios, bien a operadores turísticos... quedan fuera de la estadística)
  También surgen dudas en cuanto al título de adquisición. En todos estos años fue algo muy habitual la formula de la permuta de suelo por viviendas. De las viviendas transmitidas de esta manera, una parte fue vendida (con lo que ya estaría incluido en la estadística) y otra parte pasó a formar parte del patrimonio de los transmitentes del suelo (dedicado por tanto a uso propio o al arrendamiento, pero de nuevo fuera de la estadística)
  Otra duda en cuanto a titulo de adquisición se presenta en el concepto de compraventa. En la reseña metodológica de la mencionada estadística de transmisiones de derechos de la propiedad se define la compraventa como aquel contrato por el que uno de los contratantes se compromete a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ello un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. En virtud de ello, quedan fuera de la estadística todas aquellas viviendas autopromovidas individualmente.
  Me asalta la duda de si quedan fuera de la estadística también todas aquellas viviendas en cualquier régimen de autopromoción colectiva como las cooperaticas de viviendas, promociones en régimen de comunidad o formulas similares donde no existe una escritura de compraventa sino otro tipo de documentos por los que se adjudican las viviendas. Agradecería si alguien me pudiese aclarar este extremo
  En definitiva todos estos aspectos que he comentado creo que tienen una importancia significativa en su conjunto con referencia a la estadística de compraventa de viviendas y, por tanto, pueden tener algo que ver con las diferencias observadas en cuanto al stock de viviendas.

• Siguiendo la metodología de estimación del stock de viviendas sin vender del Minsiterio de Fomento (links http://www.fomento.gob.es/NR/rdonlyres/AEDC71E9-13C6-42A6-A4A1-D30E90B9EAB4/99219/ESV_09.pdf y http://www.fomento.gob.es/NR/rdonlyres/4EAF743A-33DE-4F12-A877-59992C4CB8A3/99220/ESV_08.pdf):

  Stock t = Stock t-1 + VT t - VTNSC t - VNVt
  donde:
  Stock t-1 = Stock de viviendas nuevas sin vender en t-1
  VT t = Número de viviendas terminadas en t
  VTNSC t = Número de viviendas terminadas en t que no son susceptibles de ser vendidas en el mercado (viviendas promocionadas por personas físicas, en régimen de cooperativas, en comunidades de propietarios...)
  VNV t = Número de viviendas nuevas vendidas en t

  Algunas consideraciones:

  - Stock t-1: nivel de partida. El MFOM, que inició su estimación del stock de viviendas sin vender en 2008, calculó el stock en base a dos métodos: directo (aplicación fórmula anterior) e indirecto (encuestas a promociones: difícil de replicar).

  - Viviendas terminadas: es un error considerar las viviendas terminadas del MFOM porque son estimaciones que hace el Ministerio, no son viviendas realmente terminadas. Para ello, lo que hace el Ministerio es considerar los CFO (certificados de finalización de obras, dato real que proporciona el Colegio de Arquitectos). Simplemente por esto, ya reducimos la cifra de terminadas en, aproximadamente, un 10%. Pero es que, además, es necesario hacer un ajuste: restar aquellas viviendas terminadas cuya venta ya está comprometida y, por tanto, no llega a engrosar el volumen de viviendas sin vender: viviendas promovidas por particulares, cooperativas, comunidades de propietarios,… si restamos esta cifra, reducimos el volumen de viviendas terminadas en otro 17-20%.

  Comparación viviendas terminadas-certificados de finalización de obras (CFO)
  Viviendas terminadas (estimación MFOM) CFO total CFO autopromoción, cooperativas, comunidades de propietarios CFO ex autopromoción, cooperativas,… (a)
  Número % s/ terminadas Número % s/ total CFO
  2004 563.500 496.785 88% 89.775 18% 407.010
  2005 590.800 524.479 89% 79.240 15% 445.239
  2006 658.197 585.583 89% 92.267 16% 493.316
  2007 645.070 641.419 99% 86.800 14% 554.619
  2008 632.218 615.072 97% 83.806 14% 531.266
  2009 425.130 387.075 91% 66.713 17% 320.362
  2010 275.568 257.443 93% 53.513 21% 203.930

  Fuente: Afi, MFOM

  Teniendo en cuenta el cálculo que propone Garicano (que es sencillo e intuitivo), pero partiendo de las cifras que he comentado anteriormente, el stock de viviendas sin vender sería de unas 735.000 unidades:

  o La mitad de las que baraja en su artículo (millón y medio).

  o En línea con las que estima el MFOM. Afi, partiendo de las 688.000 unidades que había sin vender a cierre de 2009, estima que la cifra de 2010 ascendería a 692.000 unidades (43.000 menos que si lo hiciésemos según el cálculo que propone Garicano).

  Estimación stock de viviendas nuevas sin vender
  CFO ex autopromoción, cooperativas,… (a) Viviendas nuevas vendidas (MFOM, notarios) (b) Variación stock (a) - (b) Estimación del stock (según método de Garicano) Estimación del stock (serie MFOM) Estimación del stock (Afi, s/ MFOM)

  2004 407.010 295.242 111.768 111.768 102.825 102.825
  2005 445.239 336.478 108.761 220.529 195.184 195.184
  2006 493.316 410.192 83.124 303.653 273.363 273.363
  2007 554.619 404.122 150.497 454.150 413.640 413.640
  2008 531.266 333.426 197.840 651.990 613.512 613.512
  2009 320.362 241.053 79.309 731.299 688.044 688.044
  2010 203.930 199.803 4.127 735.426 692.171

  Total 04-10 2.955.742 2.220.316 735.426 735.426 43.255

  Fuente: Afi, MFOM

  Otra cuestión comentada en el artículo es la adjudicación de inmuebles por parte de entidades financieras: computa como transmisión de inmuebles (ventas de viviendas) y, sin embargo, son viviendas vacías, es decir, podría considerarse perfectamente como stock de viviendas sin vender. Según el ejercicio de transparencia inmobiliaria, a cierre de 2010 había 68.000 millones de activos adjudicados, de los que 1/3 eran viviendas nuevas terminadas. Como no tenemos el dato en unidades de viviendas, suponiendo que el valor medio de la vivienda es de 160.000 €, las entidades financieras acumularían unas 140.000 viviendas. Es decir, el stock se elevaría hasta las 832.000 unidades (692.000+140.000). Es una estimación de “trazo grueso”, pero tampoco llegaríamos a superar el millón de unidades.

  Un saludo.

  Nota: espero que se vean bien las tablas de datos.

• Maria,
  Muchisimas gracias por el excelente comentario (y de nuevo perdon por los acentos). La nota "metodologica" del ministerio, sinceramente no me parece que este tratando de aclarar nada, ya que da los numeros finales sin poner los parciales, no habla de estimaciones, en fin, de metodologia poco.
  Me preocupan dos cosas
  1) El tema del que hablo en el otro post, la estimacion de las "viviendas comprometidas" no escrituradas - el BdeE no da ninguna informacion al respecto- al contrario dice que este grupo de viviendas podrian ser =0. Como lo estimais vosotros? Donde estan los datos?
  2) Lo de cambiar la definicion de viviendas terminadas sobre la marcha me parece un poco extrano. El Ministerio de Fomento tiene unos numeros, y esos son los que tiene que usar, no? Y si no, que use los de economia. Supongo que ellos, usando su definicion, lo que intentan es mejorar sobre los Certificados de obra, no?
  En fin, muchisimas gracias por el comentario.

• Estimado Nada es Gratis,
  Admiro vuestro empeño en analizar y proponer soluciones a la crisis Desde un enfoque económico y académico.
  Es evidente que la clave de esta crisis brutal económica y cada vez mas social y política en Espańa es El sector de la construcción y el acceso a la vivienda.
  Hace falta una política activa para que el sector se vuelva a mover y las casa a cambiar de mano.
  De base: hay exceso de oferta de varios millones de viviendas a la venta (nueva y usada), hay varios millones de exceso de Personas que demandan vivienda como residencia habitual y los precios no se ajustan para proteger a las cuentas de resultados de los bancos. primera

• Estimado don Luis, sin ser un experto, temo que la estimación sobre la compra futura de vivienda se quede corta, pero muy corta, que no el stock, que en eso no me meto, realizada una breve consulta entre mis familiares, más próximos, padres y hermanos de mi esposa y míos, por cierto todos de clase media, resulta que quien no tiene dos viviendas, es porque tiene tres, vaya, que tanto mis hijos como sus primos, tienen casa y aún sobrarán algunas, otra cuestión sería la necesidad de acudir a alguna formula para facilitar intercambios y que coincida la ubicación de casa y de trabajo. Claro, corro el riesgo de formar parte de una familia atípica, pero creo que no es el caso. Para ello les invito a ustedes, sí les parece bien, a realizar esa encuesta en su entorno. Me quedó muy largo el comentario, perdón le pido por ello.

• María:
  La metodología que expones es clara y no admite discusión. Pero entonces esas alrededor de 700.000 viviendas son aquellas que han sido construídas y no han sido vendidas. Si el stock2003 estuviese bien estimado, estaríamos ante el total acumulado y no habría nada que añadir.
  Lo que no se puede hacer es identificar esa cifra con el "número de viviendas vacías", ni en stock acumulado total ni parcial 2004-2009. Es cierto, como señala algún comentario, que el cajón de sastre de las viviendas vacías incluye edificaciones en muy diversos estados. Pero existe un parque inmenso de viviendas de no muy antigua construcción en buen estado que pueden considerarse a todos los efectos competitivas con las "construidas y nunca vendidas".
  Entiendo que ese dato que estimas tiene interés para saber el número de viviendas que están en la cartera de las promotoras y/o en el balance (activo) de los bancos. Pero si hablamos de "exceso de oferta de viviendas" en un hipotético mercado nacional, esas 700.000 no suponen, ni de lejos, el epígrafe más importante.
  Luis:
  En efecto, usando dos fuentes y métodos muy distintos llegamos a conclusiones similares. Es verdad que los datos de Fomento y del INE son acumulativamente muy parecidos y que yo sólo me había fijado en las diferencias año a año. Supongo que al final, lo que no anoten en t lo acabaran poniendo en t+1.

• ¿Y las viviendas vendidas pero vacías? Mucha gente invertía en ladrillo porque parecía un valor seguro. Sin embargo, al estallar la burbuja muchos se quedaron con las propiedades en las manos y sin saber cómo venderlas.
  Esto agravaría esta situación, ya que no sólo hay que considerar las viviendas que tienen los constructores y los bancos, sino también las que estan en poder de "pequeños" inversores que pueden tener 1 ó 10 pisos con los que pretendían especular.

• Es también interesante ver que los precios no se están ajustando lo que deberían. Es cierto que las estadísticas sobre precios son bastante cuestionables, desde varios puntos de vista, pero esta es la percepción mas o menos generalizada. ¿Por qué no bajan los precios de la vivienda en España? dadas estas condiciones de mercado, esa es una pregunta relevante.
  Creo que el problema esta que "devolver la casa al banco" no te libra de la deuda hipotecaria. Muchos de los pisos tienen un valor de mercado muy por debajo del valor hipotecado. Las perdidas están ahí, pero las familias están asumiéndolas por una condición contractual un tanto injusta. Esto no solo distorsiona a este mercado, el consumo esta claramente afectado. Lo clave es como distribuir estas perdidas en la economía. Las familias no dan mas, y es justo que los bancos se hagan "cargo" de parte de estas perdidas, y probablemente haga falta la ayuda del gobierno --i.e., los contribuyentes- para saldar estas cuentas. No es lo mas justo, ni la utopía deseada, pero los bancos medianos y pequeños no resistirían este ajuste por si solos, pero tampoco la economía resistirá siete u ocho años mas en esta situación. De hecho estos bancos quebrarían igual. La opción de evadir el problema, o negarlo, esperando que se solucione por sí solo, muy usada por este gobierno, no funcionará en este caso.

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