Detroit, otrora la ciudad más rica del mundo, ahora en horas un poco más bajas, se plantea introducir un impuesto sobre el valor del suelo como pieza central de su estrategia de remontada. La reforma consistiría en desvincular los impuestos a la propiedad inmobiliaria de las estructuras construidas, gravando solamente el valor del terreno (y gravándolo más). Su objetivo es revitalizar la ciudad, estimular la reforma de edificios y reducir los terrenos vacíos. Con motivo de esta iniciativa, el Clark Center de la Universidad de Chicago preguntó recientemente a su panel de expertos si estaban de acuerdo con la siguiente afirmación:
"Desplazar la carga de impuestos municipales hacia el suelo y alejarla de las mejoras como edificaciones, según lo propuesto en el plan de impuesto sobre el valor del suelo en Detroit, aumentará los incentivos para que los propietarios desarrollen sus terrenos y, de esta manera, brindará un impulso sustancial al crecimiento económico local en un horizonte de diez años."
Y el resultado fue muy poco ambiguo: el 83% de las respuestas fueron afirmativas, y solo un 2% discrepantes. Por otra parte, el gobierno de Gales también ha manifestado en las últimas semanas su voluntad de introducir un impuesto de las mismas características. ¿Cuáles son los motivos detrás de este entusiasmo?
Una preocupación central cuando pensamos en impuestos es la cantidad de intercambios económicos (producción, trabajo, consumo) que dejarán de tener lugar por su encarecimiento. Sin embargo, en este caso, se trata de un impuesto sobre el suelo, cuya oferta es fija, inelástica, el impuesto no la reduce. Pero además, no solo no reduce la oferta, sino que cuanto más se aprovecha el suelo (por ejemplo, cuantas más viviendas se construyan en ese suelo), más liviana se vuelve la carga impositiva en términos relativos. Esto es un incentivo importante para que la oferta privada de vivienda aumente y contribuya a reducir los precios, y para estimular la actividad económica en general.
¿Cuál sería la magnitud de estos efectos? Un estudio reciente sugiere que un aumento de 5 puntos porcentuales o más en la tasa impositiva sobre el valor del suelo en Estados Unidos, compensado con disminuciones en los impuestos sobre el trabajo y el capital (factores con bases imponibles más elásticas y móviles) aumentaría el PIB entre un 15% y un 25%.
Un elemento clave del impuesto es que no grava los incrementos de valor que resultan de mejoras o inversión por parte del propietario, solo su valor potencial, independiente de lo que finalmente se desarrolle en ese suelo. La hipótesis es que ese valor se debe a circunstancias ajenas a la propiedad, habitualmente a la inversión pública. Por ejemplo, la renovación o peatonalización de una calle, una estación de metro, o un CAP cercano. Es, por tanto, un impuesto que redistribuye las externalidades positivas resultado de mejoras de infraestructuras y servicios públicos, y que aumentan el valor del suelo.
Pero no solo se trata de un impuesto eficiente, sino que también es generalmente progresivo, porque los propietarios suelen tener mayor capacidad económica. Los datos muestran que en las últimas décadas, el valor de la riqueza inmobiliaria en Occidente respecto a la renta o producción económica se ha disparado, y gran parte de ese incremento se debe a la revalorización del suelo. Un impuesto sobre el suelo redistribuiría parte importante de esa revalorización. También es un impuesto prácticamente imposible de evadir, por la imposibilidad evidente de mover un terreno a cualquier otra jurisdicción con menos carga fiscal. Además, la intuición moral detrás del impuesto, la idea que el suelo o la tierra es de todos y que sus frutos deben repercutir en toda la sociedad, puede facilitar su viabilidad política.
Hasta aquí, todo bien, pero entonces, ¿cuáles son sus mayores inconvenientes? Esta propuesta fue popularizada en 1859 por Henry George y ha sido apoyada por economistas de tendencias ideológicas muy variopintas a lo largo de su historia. ¿Por qué no ha cuajado hasta el momento? Una cuestión clave es que debe estimarse el valor potencial del suelo (la base imponible). Los impuestos sobre la renta o el consumo se materializan en el momento de la transacción, y gravan un porcentaje de su valor de mercado. En el caso del suelo, igual que con los impuestos a la riqueza, gravamos un valor sin que necesariamente tenga lugar transacción alguna, por lo que debemos decidir cuál es su valor a partir de otros criterios. La tecnología, la inteligencia artificial y la econometría pueden ayudarnos a disponer de valoraciones cada vez más fiables en tiempo real y a bajo coste, pero si hay cantidades importantes en juego (más que en el IBI), los detalles de la valoración son muy importantes. Un método que permita distinguir el valor del suelo debido a la inversión privada del que proviene de la intervención pública y que a la vez sea transparente es un reto importante para la viabilidad política del impuesto.
También igualmente que los impuestos sobre la riqueza, un inconveniente es que los contribuyentes pueden encontrarse sin líquido y verse forzados a descapitalizarse para pagar el impuesto. Sin embargo, pueden imaginarse soluciones a este problema, por ejemplo diferir el pago hasta su venta.
Por otra parte, la introducción del impuesto genera perdedores claros, puesto que reduce inmediatamente el valor de las propiedades, perjudicando especialmente a quienes las adquirieron recientemente. Esto puede dificultar el proceso político, como en el caso de Uber y las licencias del taxi. La reducción del valor de mercado del suelo a raíz del impuesto, sin embargo, puede resultar en una mejora de acceso a la vivienda. Igualmente, el impuesto probablemente redistribuye hacia la juventud atracada, lo cual es positivo pero políticamente poco atractivo.
En resumen, las ventajas parecen suficientes como para tomarnos más en serio la posibilidad que este impuesto asuma un papel importante en la política económica, fiscal, y de vivienda. Los desarrollos tecnológicos y econométricos de los últimos años parecen crear buenas condiciones para desarrollar, de forma experimental, nuevos sistemas de valoración del suelo y evaluar su fiabilidad, clave para la viabilidad del impuesto.
Hay 13 comentarios
Es una idea interesante, pero gravar el suelo más intensamente que otro tipo de patrimonio es una medida que no veo clara, mi lmpresion es que se alteraria el precio relativo de distintos bienes patrimoniales, y esto puede generar efectos potencialmente nocivos distorsionando ahorros e inversiones. En terreno rural, una pequeña parte se trasladarlaria sl precio y en su mayor parte se soportaria por el agricultor, y eventuslmente se estimularía aún más el abandono de zonas rurales. En zonas urbanas, siendo la oferta de suelo poco elástica, buena parte del lmpuesto de transpasaria al precio de alquiler.
Hola, JM.
Muchas gracias por el comentario. Respecto a la cuestión urbana/rural. Creo que el grado de incentivo o desincentivo a abandonar las zonas rurales dependerá del diferencial de valoración de los terrenos. Si la valoración sobrevalora las zonas rurales, desincentiva la vida rural, pero si sobrevalora las zonas urbanas, viceversa. Respecto al traslado del impuesto al alquiler, es una muy buena pregunta. En teoría, siendo la oferta de suelo inelástica, debería recaer sobre los propietarios (en equilibrio). Pero las cosas suelen ser más complicadas, entiendo que es una cuestión empírica.
Saludos,
Andreu
Gracias por contestar, creo no me he explicado bien. Lo que sugiero es que el impuesto sobre el terreno desincentiva a las constructoras que probablemente reducirian su actividad (ya lo han hecho en Cataluña, ante el empeoramiento de sus obligaciones), y menos construcción genera mas demanda de alquiler con oferta poco elastica, y mayores precios. Algo parecido pasa ahora en Madrid, donde el alquiler sube tras la contracción de la contruccion durante la ultima década. No creo que manipular los mercados con impuesto sea lo mas eficiente...
De acuerdo, gracias por la clarificación!
Comparto la preocupación. Mi interpretación, sin embargo, es que como el impuesto se paga independientemente de la construcción, el incentivo por parte del propietario es a construir más, para sacarle rentabilidad. Tener el terreno inutilizado tiene costes más altos por el impuesto. Pero entiendo que lo mejor sería tener evidencia empírica para salir de dudas.
Un saludo,
Andreu
Imagino que la motivación principal para este tipo de políticas, es fomentar la salida al mercado de terrenos no construidos en torno a las zonas tensionadas, principalmente Madrid y Barcelona. No tengo claro que esto funcione, podría suceder lo contrario, y coincido contigo en que esta es una cuestión empírica. Pero incluso si realmente funciona, y se construye más, de forma que bajen los precios de la vivienda en estas zonas ¿realmente es sensato que se construya aquí?
Las zonas tensionadas son aquellas que reciben inmigración abundante, sobre todo nacional (que abandona tanto zonas rurales como capitales de provincia), y algo internacional (por ejemplo en Baleares). El caso Balear es mas complejo, pero si queremos frenar este flujo en Madrid y Barcelona, y que se frene la concentración de población (y por tanto la creciente congestión en las mismas), lo ideal sería fomentar la deslocalización de empresas hacia múltiples polos locales. La escasez de construcción y la subida del valor del terreno es una forma natural de que el movimiento de concentración se frene e incluso se revierta un poco. Los precios ajustan oferta y demanda, y las empresas mas intensivas en mano de obra es mas fácil que se muevan a otras zonas, al igual que parte de la población, y así dejemos de alimentar estas megaciudades. En fin, son cuestiones complejas.
Gracias, JM. Si lo entiendo bien, dices que el mercado está dando una señal vía precios que conviene desplazarse fuera de las ciudades, y que lograr aumentar la oferta y rebajar esta señal no es necesariamente positivo. Me parece un punto interesante. Entiendo que en parte depende de la valoración que hagamos acerca del tamaño óptimo de las ciudades. Me pregunto si es plausible un escenario donde el precio en las ciudades baje un poco por el aumento de la oferta, pero sin que se reduzca el diferencial de precio respecto a otras zonas (donde también hay margen para aumentar la oferta y que caigan los precios) o incluso aumente. En cualquier caso, políticas que faciliten que la actividad económica y la demanda de vivienda se desplacen fuera de BCN y Madrid parecen una buena idea a partir de la señal que nos envían los precios en el escenario actual. Gracias por la reflexión.
Buenas noches!
Un aspecto no abordado en profundidad en el artículo es el impacto psicológico que el impuesto sobre el valor del suelo podría tener en los propietarios y desarrolladores.
La implementación de este impuesto cambiaría fundamentalmente los incentivos para mantener terrenos sin desarrollar o subutilizados, empujando a los propietarios a considerar más seriamente el desarrollo o la venta a alguien que lo haga. Este cambio podría acelerar la revitalización urbana y el desarrollo inmobiliario de manera más efectiva que las políticas tradicionales.
Además, sería interesante analizar cómo este impuesto influiría en la especulación del suelo. Al gravar el valor del suelo en lugar de las mejoras realizadas, se desincentiva la retención especulativa, lo que podría contribuir a una distribución más equitativa de la riqueza y a un acceso más amplio a oportunidades de vivienda asequible.
Un saludo!
Hola,
Muchas gracias por el comentario. 100% de acuerdo con ambos puntos.
Saludos,
Andreu
No eniendo bien qué más tiene que pasar para que se apliquen estas metodologías de levantar impuestos, sinceramente.
Gracias por el post.
Si no estoy equivocado, en España hoy en día, los propietarios de viviendas pagamos los siguientes tributos:
1. El Impuesto de transmisiones patrimoniales al adquirir, o cambiar de titularidad una vivienda (impuesto es de titularidad autonómica).
2. El IBI, que se calcula sobre el valor del suelo y se paga anualmente (impuesto municipal).
3. El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la plusvalía municipal) en el momento en el que se vende el inmueble o se cambia de titularidad. Este impuesto podría tener una base imponible nula en caso de que se demuestre minusvalía sobre el coste de adquisición.
4. Finalmente, por la plusvalía obtenida en el momento de la venta, habría que tributar en el IRPF o en el Impuesto de Sociedades.
Los impuestos 1, 2 y 3 no dependen de las mejoras que el propietario realice sobre el inmueble o de la construcción sobre el terreno objeto de la transacción.
¿No se está gravando ya lo suficiente a los propietarios? Se puede alterar esta estructura impositiva de forma, recuerdo alguna propuesta en el sentido de reducir, por ejemplo, el ITP e incrementar el IBI (por el valor del suelo).
Por otra parte, no deberían flexibilizarse las normativas de suelo de forma que los compradores puedan de veras construir y revitalizar los edificios.
Finalmente, además de las referencias que indica en su post, le agradecería alguna más sobre la economía de la vivienda (Economics of housing). Gracias
Hola, Jose,
Muchas gracias por los comentarios. Desde luego, el impuesto puede plantearse en sustitución de estas figuras que mencionas (sobretodo del IBI, que es sobre el valor de la vivienda), o de otras. Una cuestión es el nivel de impuestos y otra su composición (puede apostarse por subir uno más eficiente como el del valor del suelo a cambio de reducir otros más ineficientes que graban estructuras o riqueza creada). La idea inicial de Henry George era que este fuera el único impuesto, su movimiento era el "single tax movement".
En el estudio que enlazo se simula que la subida es a costa de reducir IRPF, por ejemplo.
De acuerdo en lo que se refiere a las normativas.
Aquí puedes ver varios artículos sobre política de vivienda que se han publicado en NeG en los últimos años, con muchas referencias interesantes: https://nadaesgratis.es/?s=vivienda
Saludos,
Andreu
Muchas gracias
En respuesta a su pregunta: No, no parece que se esté gravando ya lo suficiente a los propietarios.
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