Una moratoria hipotecaria para España

(Con J. Ignacio Conde-Ruiz ) El 6 de febrero de 2009 el Consejo de Ministros aprobó la Línea de mediación ICO Moratoria Hipotecaria. La línea nació con una importante dotación presupuestaria de 6.000 millones de euros. Según la memoria del ICO del año 2010, recientemente publicada, su aprovechamiento ha sido mínimo. Tan solo se han utilizado el 1,3% de los recursos disponibles. ¿Por qué ha fracasado esta medida? ¿Qué hemos aprendido de este fracaso? ¿Qué podría hacerse para ayudar a los deudores hipotecarios con problemas de liquidez? Lo que nos proponemos en este post es intentar aprovechar los conocimientos de los lectores de NeG para aclararnos las ideas y debatir una propuesta en la que hemos estado pensando.

Como se ha resaltado muchas veces en NeG, uno de los grandes problemas de la economía española es el creciente endeudamiento de las familias, en su mayoría dedicado a la compra de vivienda. En el año 2000 el endeudamiento de las familias para compra de vivienda era del 29% del PIB y en año 2010 ascendía al 65% del PIB. No en vano España es uno de los países con un mayor porcentaje de familias con vivienda en propiedad. En el año 2005 el  83% de las familias tiene vivienda en propiedad frente al 69% de EEUU o al 68,1% de Italia (aquí). Este fuerte nivel de endeudamiento unido a una de las peores recesiones de las ultimas décadas (con un nivel de paro superior al 20% y con escasas perspectivas de crecimiento) generará que muchos hipotecados tengan serios problemas para hacer frente al pago de sus hipotecas y que soporten con sus acreedores los costes de una ejecución hipotecaria.

La tasa de morosidad hipotecaria para la adquisición de vivienda se situó en el primer trimestre del 2011 en el 2,42%. No obstante, en la medida que se retrase la recuperación económica es de esperar que esta aumente. De hecho en la anterior recesión de la economía española llego a alcanzar el 5,54% (en el primer trimestre de 1994).

El objetivo de este post es debatir con los lectores de NeG como podemos ayudar a estas familias. Par ello, empezaremos con una breve descripción de la línea de crédito del ICO. Seguidamente nos preguntaremos por qué ha fracasado y que lecciones podemos aprender de este fracaso. Después haremos un breve alto en el camino para hablar de un programa que se está implementando en EE.UU. Finalmente, haremos una propuesta e intentaremos pensar en sus costes y beneficios.

La línea de mediación ICO Moratoria Hipotecaria

La línea iba dirigida a individuos que hubieran contraído una deuda hipotecaria por adquisición de vivienda habitual no mayor que 170.000 euros y con ingresos presumiblemente reducidos al ser desempleados, autónomos que habían cesado su actividad o con ingresos inferiores a tres veces el importe mensual del IPREM (532,51 euros/mes) o pensionistas de viudedad por fallecimiento ocurrido una vez concertado el crédito hipotecario. La línea de crédito tenia como objetivo permitir  aplazar el 50% del pago mensual de hipoteca (con un máximo de 500 euros por mes) entre el 1 de marzo de 2009 y el 28 de febrero de 2011.

La rebaja en la cuota hipotecaria se implementaba mediante la concesión de un préstamo (sin garantía hipotecaria) por parte de la entidad de crédito a la persona física que se acogía a esta medida. La amortización del préstamo empezaba el 1 de marzo de 2011 y tenía un plazo de amortización de 3, 5, 7, 10 o 15 años según estimaran conveniente el deudor y la entidad de crédito.

El papel del ICO era doble:

  • prestar a la entidad de crédito los fondos necesarios al tipo de referencia ICO (tipo revisable periódicamente según los costes de financiación del ICO);
  • asumir la morosidad de esos créditos hasta un 12% (inicialmente era sólo un 8%).

Es importante resaltar que la entidad de crédito no tenía obligación de formalizar el crédito, que podía cobrar un interés no superior a 80 puntos básicos por encima del tipo de interés al que recibía financiación del ICO, que no podía cobrar ninguna comisión y que tenía que asumir el riesgo de impago por encima del 12%.

Como hemos comentado al principio la memoria del ICO del año 2010 recientemente publicada demuestra que tan solo se han utilizado el 1,3% de los recursos disponibles. A continuación tienen el detalle por año.

Prestamos de Mediación Formalizados. ICO Moratoria hipotecaria
2009 2010
Nº de prestamos 11943 1722
Millones de euros 73,40 4,60

 

¿Por qué no ha funcionado la línea de crédito del ICO y por qué es importante entenderlo?

Dada la no obligatoriedad de la formalización del crédito por parte de la entidad de crédito, para entender su escaso uso es necesario preguntarse cuales son los costes y los retornos, directos e indirectos, para una entidad de crédito  formalizar un préstamo de esta naturaleza.

Entre los costes están (1) el coste fijo de gestión de cada crédito y (2) el riesgo que asume la entidad de crédito, es decir el riesgo de impago por encima del 12% cubiertos por el ICO.

Los retornos para  la entidad  de crédito son (3) el retorno directo derivado de la prima por encima del tipo cobrado por el ICO (como máximo 80 puntos básicos) y (4) el  retorno indirecto derivado de la provisión de liquidez, en la medida que esta aumenta la probabilidad de que el deudor hipotecario haga frente al pago de las cuotas del préstamo hipotecario.

Pasemos a analizar cada uno de estos elementos.

  1. Coste de gestión. Es probable que el coste fijo de gestión de cada préstamo no fuera desdeñable en relación con la cuantía típica del préstamo. Teniendo en cuenta que el importe máximo de la ayuda es el 50% de la cuota hipotecaria para hipotecas con un valor inicial de 170.000,  que la cuota de una hipoteca de 170.000 euros a 30 años no alcanza los 700 euros al mes y que los prestamos concedidos después del 1 de marzo de 2009 contarían con una ayuda para menos de 24 meses, es razonable pensar que en la mayoría de los casos la ayuda unitaria difícilmente alcanzaría un total de 6.000 euros.
  2. Riesgo. En relación con el riesgo asumido por la entidad de crédito hay que recordar que la línea del ICO va dirigida a hipotecados con bajos ingresos y que además los créditos no tenían garantía real. Esto significa que es muy posible que, a pesar de la cobertura del 12% de impagos por parte del ICO,  la entidad de crédito todavía soportaría un riesgo de impago significativo.
  3. Prima. La línea establecía un limite de 80 puntos básicos.
  4. Provisión de liquidez. Este retorno indirecto se materializa solo si la entidad de crédito tiene capacidad de identificar los deudores con problemas de liquidez para los que la ayuda supondría un aumento significativo en la probabilidad de hacer frente al pago de las cuotas hipotecarias.

Parece razonable pensar que es difícil que una entidad de crédito encontraría rentable formalizar un prestamo basándose tan solo en los costes y el retorno directo, es decir en (1), (2) y (3). Esto quiere decir que el aprovechamiento de la línea del ICO dependía principalmente de la capacidad de  las entidades de crédito de identificar deudores sustancialmente solventes para los que la crisis había creado un problema de liquidez temporal.

Esto de por sí no estaría mal. Si  las entidades de crédito hubieran tenido esta capacidad, la línea del ICO hubiera tenido un aprovechamiento mayor. Pero, lo que es más importante,  si los bancos tuvieran esta capacidad el crédito hubiera fluido exactamente a los deudores que más lo necesitaban, es decir hacia los deudores para los que la ayuda hubiera supuesto la diferencia entre perder el inmueble hipotecado y no perderlo---con las ganancias de eficiencia que esto hubiera generado.

Sin embargo el escasísimo aprovechamiento de la línea de crédito del ICO sugiere que esta condición para que la medida funcionara--que  las entidades de crédito tuvieran capacidad de identificar dentro del colectivo al que iba dirigida la ayuda los deudores con problemas temporales de liquidez—no se cumple. Dicho de otra forma,  las entidades de crédito no tienen información acerca de quien necesita más la ayuda.

¿Quién tiene esta información? Obviamente, los deudores mismos.

La pregunta es:

¿Cómo es posible saber de los deudores hipotecarios hasta que punto necesitarían liquidez para evitar una ejecución hipotecaria y a la vez proveer liquidez a los que más la necesitan?

 

De esto queremos ocuparnos en el resto del post.

Un alto en el camino: el Responsible Homeownership Reward

Como se ha comentado en otro post sobre el argumento, en muchos estados de EE.UU. la legislación limita de iure o de facto la responsabilidad personal del deudor más allá del valor del inmueble hipotecado, existe una preocupación por el llamado impago estratégico (del que se ha hablado en otro post).

Conscientes de estos problemas, algunos bancos están modificando de manera unilateral las condiciones de los prestamos. En algunos casos han llegado a recortar el principal en el 50% (aquí).

Partiendo de la misma preocupación por el impago estratégico, Alex Edmans, de la Wharthon School de la University of Pennsylvania, ha propuesto el Responsible Homeownership Reward. La idea fundamental es la de potenciar los incentivos a pagar de un deudor hipotecario ofreciendo una devolución de un porcentaje del principal a la extinción del préstamo (y siempre y cuando las desviaciones del deudor del plan de amortización hayan sido suficientemente limitadas).

Esto quiere decir que el banco en vez de reducir unilateralmente el principal tanto si el deudor paga como si no paga, reduce el principal pero solo si el deudor paga. Ya que esto hace más atractiva la opción de pagar, se reduce el impago estratégico del deudor hipotecario. Esta propuesta no se ha quedado como una simple propuesta académica, sino que está siendo llevada a cabo por una sociedad, el Loan Value Group LLC de la que es socio el mismo Alex Edmans. Para más detalles pueden consultar un artículo o un post en VoxEU, ambos del propio Alex Edmans.

Parece obvio que implementar un programa parecido de por sí no tendría especial interés en España, ya que la responsabilidad ilimitada de los deudores hipotecarios hace que el problema del impago estratégico en España apenas exista.

Pero, ¿podría resultar útil en España un programa parecido si se implementara conjuntamente con algún otro programa?

Nuestra propuesta

Después de este alto en el camino, queremos recordar la pregunta que habíamos planteado.

¿Cómo es posible saber de los deudores hipotecarios hasta que punto necesitarían liquidez para evitar una ejecución hipotecaria y a la vez proveer liquidez a los que más la necesitan?

La respuesta es hacer un conjunto de ofertas a los deudores hipotecarios que se encuentran en una situación que hace relativamente probable una ejecución hipotecaria y dejar que ellos mismos se autoseleccionen.

Volvamos un segundo al Responsible Homeownership Reward (RHR) y preguntémonos ¿a quién le interesaría? La respuesta es obvia: a todos los deudores hipotecarios. Pero, ahora preguntémonos ¿a quién le interesaría mas? La respuesta, casi igual de obvia, es a los deudores que, conociendo su situación económica y financiera, saben o creen que tienen una probabilidad más elevada de cumplir con el plan de amortización de la hipoteca. La razón es que el reward tiene un valor esperado elevado solo si esta probabilidad es elevada.

Esto quiere decir que un programa parecido al RHR no solo permite reducir el impago estratégico, sino que puede servir para identificar a los deudores hipotecarios que al tener una mayor probabilidad de cumplir con el plan de amortización de la deuda hipotecaria tienen una menor necesidad de liquidez.

Pero esto ocurrirá solo si un programa parecido al RHR se ofrece conjuntamente y en alternativa a otro programa que resulte suficientemente atractivo para los deudores para los que una provisión de liquidez tendría un mayor valor. Estos son los deudores para los que la provisión de liquidez aumentaría la probabilidad de poder hacer frente a los pagos de su deuda hipotecaria y por lo tanto disminuiría la probabilidad de sufrir las perdidas asociadas a una ejecución hipotecaria.

¿Qué programa tendría estas características? La respuesta es clara. Un préstamo que haga más fácil temporalmente hacer frente a los pagos de las cuotas hipotecarias.

A partir de aquí concretar los detalles requeriría un tiempo muy significativo así como de una cantidad de información detallada de la que de momento no disponemos. Pero vamos a intentar hacer una propuesta de ejemplo que sirva para trasmitir nuestras ideas y para debatir los costes y los beneficios que se podrían generar.

El programa iría dirigido a deudores hipotecarios con una deuda hipotecaria con un Loan-To-Value comprendido entre ltv y LTV, con un importe nominal inicial no mayor de H y con una renta bruta no mayor que Y. Estos deudores podrían optar entre:

  • Un crédito sin garantía real que cubra la fracción c de su cuota hipotecaria durante t meses.
  • Un reward de la fracción r del principal que se obtendría al finalizar la amortización de la deuda hipotecaria.

La idea es la siguiente.

Primero, determinar el colectivo al que se dirige la medida. A diferencia de lo que se hizo en la línea de crédito del ICO, creemos que sería útil fijar un Loan-To-Value mínimo y uno máximo. El mínimo, ltv, tiene sentido porque un deudor hipotecario que tiene un inmueble con un valor suficientemente elevado en relación con el valor contable de la deuda tiene una opción que le permite evitar la ejecución hipotecaria: vender el inmueble y cancelar la deuda. La venta del inmueble puede suponer una perdida en inversiones específicas en la vivienda (una reforma que probablemente no gustaría a un nuevo propietario), pero permite evitar las perdidas derivadas de la ejecución hipotecaria. El máximo, LTV, tiene sentido porque si el valor de la vivienda es mucho menor que el valor contable de la deuda, es improbable que una ayuda de carácter temporal sirva para evitar una ejecución hipotecaria.

Los máximos sobre renta familiar, Y, e importe inicial de la hipoteca, H, tienen sentido porque es probable que deudores con renta elevada y que han adquirido una vivienda habitual de valor elevado tengan otros activos con los que puedan hacer frente al pago de la hipoteca y así evitar una ejecución hipotecaria si esta tiene un coste muy elevado para ellos.

Una vez definido el colectivo, habría que fijar las ofertas que se hacen, es decir el importe y duración de la ayuda, c y t, y el importe del reward, r.

Para los lectores a los que les resulta mas fácil pensar en términos de números concretos en vez que en términos de variables, y tan solo para ellos, iremos un paso más y propondremos unos números, pero que quede claro que son a modo de ejemplo, no es ninguna propuesta concreta.

ltv=80%, LTV=140%, H=400.000, Y=60.000, c=50%, t=36, r=10%.

Un plan de este tipo generaría un conjunto de transferencias entre distintos colectivos, unos costes reales y unos beneficios reales.

Las transferencias serían de los contribuyentes y de las entidades de crédito a los deudores en la medida en la que El estado y las entidades de crédito compartan la carga de la financiación de los créditos y de los rewards.

Los costes reales serían los costes de gestión y los costes de oportunidad de los recursos distribuidos tanto para el Gobierno como para las las entidades de crédito (i.e. el valor de estos fondos en su uso alternativo).

Pero existen beneficios reales que podrían ser significativos que derivarían de la reducción en las perdidas asociadas a las ejecuciones hipotecarias y en la reducción del riesgo de contagio financiero que estas perdidas pudieran generar.

¿Sería posible diseñar el plan de tal forma que los beneficios superen los costes y de tal forma que el conjunto de transferencias entre contribuyentes, deudores hipotecarios y entidades de crédito resulten políticamente aceptables?

Ahí va la pregunta del millón. Antes de contestar, recuerden: Nada es gratis.

Hay 45 comentarios
  • Me temo que la dura realidad no permita la aplicación de modelos matemáticos y que todo sea más simple y también más triste.

    Los bancos están hasta las cejas de riesgo inmobiliario y sus pecados de valoración anteriores les hacen prever un aumento progresivo de la morosidad durante algunos años.
    Con esta perspectiva entrar en mas riesgos con clientes no conocidos, de perfil bajo, con un margen pequeño y sin garantía adicional sobre el 88% del préstamo, no tiene el atractivo que podría suponer una garantía más importante y no limitada a cifras en las que se da el mayor índice de morosidad.

    Tradicionalmente la banca no ha utilizado nunca en su totalidad las líneas ICO, simplemente porque eran menos costosas para sus clientes y la reacción de estos era la de plantear una petición de rebaja global sobre las operaciones habituales. De alguna manera era maleducar a su clientela fiel en perjuicio de los márgenes establecidos.

    Si unimos ambas particularidades: la situación del riesgo asumido, las expectativas y el desconocimiento del cliente que ahora se ha de mirar con lupa, el mayor consumo de recursos propios, la reacción de los bancos que aun siguen pensando que nunca se les dejará quebrar por falta de liquidez y que esconden la insolvencia real de los activos con la tolerancia del BE, mucho me temo que la explicación de por qué no quieren aumentar un gramo sus riesgos sea, aunque un tanto casposa, algo más fácil de entender.

    Un saludo.

    • Lara:

      Algunos llaman a la economia "dismal science" (http://en.wikipedia.org/wiki/The_dismal_science) y uno de los principios aceptado es de la "navaja de Occam" (http://es.wikipedia.org/wiki/Navaja_de_Ockham) segun el que la sencillez de una explicación es un valor en sí. Quiero decir que el hecho que la realidad sea simple y dura no impide de ninguna forma el analisis economico.

      Tu idea de que los bancos no quieran acostumbrar a los clientes a condiciones favorable me parece poco convincente. Es como decir que en un restaurante te cobran mucho para que no te acostumbres a pagar poco.

      Tu dices que tu explicacion, "aunque un tanto casposa" es "algo mas facil de entender". Pues yo no la entiendo. Por un lado dice que los bancos no quieren "aumentar un gramos sus riesgos" y por otro dices que los bancos "aun siguen pensando que nunca se les dejara quebrar". ¿No ves la contradiccion? Si tan convencidos están los bancos de que se les rescatará, ¿por qué no deberían asumir riesgos?

  • Cono siempre he pensado los bancos con sus accionistas tienen un contrato que deben hacer cumplir. Si el hipotecado no cumple se han de quedar con el aval, en este caso un piso. Sino encuentran a nadie a quien traspasar el muerto pues que se lo coman con lentejas, que se lo hubieran pensado bien antes de dejar el dinero.
    El problema esta en que siempre les hemos de sacar las castañas del fuego. Tendríamos que haber dejado caer a todas las cajas y bancosbque no se podian mantener, el fondo de garantia debería haber frente al capital minimo asegurado y los bancos que hubiesen dejado dinero a estas cajas, en el mercado interbancario, que intenten cobrar. Que se queden con el aeropuerto de Alguaire o con el de Castellon o con las ciudades fantasma que hay por España.
    Pero como dice Lara ,nadie les va a dejar quebrar, quien pudiera montar un negocio ganar dinero y si va mal que lo paguen todos.

    • Geoffrey:
      No estamos hablando de sacar las castañas del fuego para los bancos. Estamos hablando de ayudar a los deudores hipotecados a sacar las castañas del fuego si no es que estas castañas están ya quemadas. Para hacer esto son necesarias transferencias. Pero las transferencias no son simple redistribuciones de eccedente entre distintos individuos sino que tienen efectos reales, como es salvar unas castañas de quemarse. Si luego el efecto real (el incremento de valor del eccedente) tiene repercusiones positiva sobre otros agentes (las entidades de credito), mejor que mejor. Pero repito el objetivo principal de la propuesta son los hogares con alto nivel de endeudamiento y con ingresos bajos (temporalmente, esperemos).

  • Sr. Celentani, usted está equivocado, hay importantes cosas que son gratis, basta con leer este blog y aprovechar las ideas y estudios que aporta, por otra parte, sobre la cuestión hipotecaría que nos ocupa, me atrevo a sugerir otro punto de vista, supongamos que el señor "A" ya ha amortizado un elevado porcentaje de la hipoteca, un 60% digamos. ¿Quien es el mayor propietario de la vivienda?. ¿El señor "A" o la entidad financiera?. Pues el banco podría dejar temporalmente en suspenso la hipoteca constituida y alquilar la vivienda al señor "A" por solo un 40% del valor tasado. Ya sé que los bancos no quieren ser agencias inmobiliarias, pero. ¿Podrán evitarlo?.

    • Carlos:
      El acreedor hipotecario no es dueño del inmueble. Si así fuera, compartiría los incrementos en el valor del precio. Cualquier acreedor en España tiene derechos sobre los bienes presentes y futuros del deudor. Un acreedor hipotecario difiere tan solo porque tiene derechos exclusivos sobre un bien y porque tiene unos mecanismos rapidos para hacer valer estos derechos. Pero en España un acreedor hipotecario tambien tiene derechos sobre el resto de bienes presentes y futuros del deudor aun que no sean exclusivos y aun que cuesta mas hacer valer estos derechos. Dicho esto, ten en cuenta que si el deudor paga el 40% del alquiler y no paga ni intereses ni capital, el principal de la deuda va creciendo a la vez que se va haciendo mayor. Creo que es facil imaginar que un acreedor no quiere que esto ocurra, sobre todo en un entorno de caida de precios de la vivienda en el que el valor del inmueble se reduce frente al valor contable del credito inmobiliario.

  • Me he leído el post con calma y es realmente interesante. Tengo una duda:

    La propuesta alternativa de reward o crédito a la liquidez permite diferenciar aquellos deudores que otorgan un elevado valor a la liquidez. Pero en este grupo se incluyen tanto deudores potencialmente solventes pero con problemas temporales de liquidez, pero también deudores claramente insolventes, que tampoco con la ayuda van a poder evitar la ejecucíón y el impago del crédito. Sino se difrencian las dos clases de deudores, los costes de gestión de la entidad de crédito pueden seguir siendo altos.

    La pregunta del millón es francamente difícil de abordar. Quizá utilizando la tasa de morosidad bancaria como indicador de los costes asociados al contagio financiero, sería posible establecer unos baremos de transferencia por parte del Estado a los deudores hipotecados, para ciertos umbrales de dicha tasa. Por ejemplo para una tasa del 3-4% de morosidad un importe y duración de la ayuda determinados, pero si la tasa trasciende el 5-6%, ir aumentando el importe, duración o incluso el % de la cuota. Algo así como una caldera, a medida que sube la presión, ir abriendo la válvula de escape.

    • Joan:
      "Me he leido el post con calma"

      Tienes razón el post hay que leerlo con un poco de calma. Quizas nos hayamos excedido con los detalles. Pero nos pareció que estos son temas delicados y es importante dejar claro de entrada lo que uno quiere decir, aun que esto requiera un mayor esfuerzo por parte de los lectores.

      Dejame hacer un par de comentarios a tu comentario:
      1) Excluyendo los deudores que tienen un loan-to-value muy elevado estariamos excluyendo algunos deudores insolvente para los que una financiacion temporal dificilmente cambiaria las cosas.
      2) Hasta ahora solo nos hemos atrevido a proponer un plan con dos ofertas, pero podria tener sentido añadir una tercera que podría ir dirigida justamente al colectivo al que haces referencia. Siguiendo las misma ideas, se trataría de hacer una oferta que resulte relativamente mas interesante para este colectivo que para los otros dos (los solvente con problemas de liquidez y los solventes sin problemas de liquidez). Ya que un deudor que se sabe insolvente, es consciente de tener una probabilidad elevada de sufrir una ejecución hipotecaria, es probable que lo que mas valore es lo que ocurre en el caso de una ejecucion hipotecaria. Se me ocurre que ofrecer la oportunidad de optar a una ejecución hipotecaria inmediata a cambio de un cierto nivel de limitacion de responsabilidad podría funcionar. ¿Se te ocurre alguna otra idea?
      3) Me parece interesante tu propuesta de indiciar las ayudas, pero he de decir que me da un poco de vertigo la idea de usar como referencia unas medidas contables de entidades que directamente o indirectamente pueden beneficiarse de las ayudas o sufrir sus consecuencias (según se diseñen las transferencias).

  • Probablemente la propia idea de "ver cómo ayudamos a esas familias" expone la raíz del problema. Donde haya un voto plausible habrá una subvención y ya veremos quien paga el endeudamiento necesario para ello.
    Es la pescadilla que se muerde la cola porque tanto la inmigración masiva como el recurso a la vivienda han sido partes centrales de la política eoconómica real de nuestros gobiernos.
    Creamos un problema para generar demanda y bajar costes de mano de obra, pedimos prestado a las Cajas alemanas para "activar" el mecanismo de estímulo y cuando inevitablemente se descubre el pastel tenemos que seguir pidiendo prestado para que nos sigan votando.

    En España al menos desde los ochenta, la tasa de propiedad siempre fue de las más altas del mundo, en torno al 80%. En países como USA que también la tenían altísima porque la casa era el ahorro de las familias, ha sido difícil mantenerla porque en los últimos 20 años ha crecido la población inmigrante a un ritmo asombroso. Han debido llegar 50 millones de personas desde finales de los 80.

    De todas formas en esta situación censal donde la población flotante es enorme e incontrolable las estadísticas tienen mucho menos valor como referencia fiable.

    Pero el cuadro es dantesco y la pregunta es cómo ha sido posible que todo esto sucediese en sociedades que, supuestamente, tienen gobiernos.

  • Muchas gracias Sr. Celentani, con su amable contestación a mi inocente propuesta ha puesto usted el mercado inmobiliario en sus justos términos: No se compran viviendas, se adquieren deudas, créditos que pueden condicionar y desestabilizar toda la vida de una persona. Además los precios caen, lo adquirido genera gastos, mañana puede valer menos o ser invendible, luego algunas operaciones de compra inmobiliaria se podrían calificar como una inversión apalancada en bonos basura. De nuevo gracias, por su paciencia.

    • Carlos,
      Por la preocupacion que creo que intuyo detras de tu propuesta, igual te podria parecer interesante una propuesta de Eric Posner y Luigi Zingales de la University of Chicago. Puedes encontrar un resumen de la propuesta aqui:

      http://www.slate.com/id/2212649/

      La idea es bajar el principal de la deuda hipotecaria cuando los precios de la vivienda bajan en un distrito postal. A cambio los acreedores recibirian el 50% de los posible incrementos futuros en el precio de la vivienda. La ventaja principal (como con la moratoria que nosotros proponemos) es que se reducen las ejecuciones hipotecarias, que, según Posner y Zingales, pueden reducir el valor de la vivienda en hasta una 50% y que pueden crear un efecto de contagio sobre el valor de las viviendas en el mismo distrito.

  • Marco, estoy de acuerdo en tus comentarios.

    1) Con el LTV se excluyen deudores.
    2) El menú ofrecido a los deudores les incentiva a mostrarse (Dime lo que quieres y te diré quién eres). La limitación en parte de responsabilidad me parece una muy buena idea. Un anzuelo muy apetitoso para aquellos deudores excesivamente apalancados que especulen con una tendencia inmobiliaria alcista.
    El único problema que se me ocurre es que si se ofrece el menú a los deudores en el año 0, o sea cuando contraten la hipoteca, algunos deudores potencialmente solventes aversos al riesgo puedan optar por la opción de limitación, teniendo en cuenta la incertidumbre que genera un contrato tan largo. Sería algo así como una selección adversa "a la inversa".

    He pensado un sistema en que todos los deudores "nazcan" con el reward, pero si se encuentran con dificultades puedan canjearlo por una de las dos opciones, de crédito de liquidez o limitación de responsabilidad. La ventaja sería que el deudor se mostraría en el momento "actual".
    3)Sí, seria un poco como el zorro cuidando las gallinas. Quizá decidiendo el importe de las transferencias utilizando indicadores indirectos como incremento del desempleo...difícil de concretar.

    En el peor de los casos, el deudor va obtener siempre una cierta limitación de responsabilidad, y además hay que sufragar el reward, pero las entidades de crédito van a saber cuál es el colectivo sobre el que se tienen que volcar, y esto es un gran beneficio en sí mismo para evitar balances repletos de ladrillo.

  • para manu: precisamente este post muestra, entre otros aspectos, que el gasto en esta inciativa ha sido mínimo.
    de todos modos, yo creo que es un problema que hayan muchos deshaucios, no sólo para quienes pierden la vivienda, sino también para los demás, porque ello afecta al consumo, al sistema financiero,.... y también hay gente que está quedando sin techo por no poder pagar el alquiler.
    no creo que la solución de mercado (supongo que dejar bajar los precios de los pisos hasta que sean asequibles) vaya a resolver toda la problemática, porque esa rebaja está siendo lenta, y porque las deudas hipotecarias se deben pagar "hasta el final"

  • Muy interesante la propuesta de Slate, Sr. Celentani, muchas gracias, por lo menos da entrada a una cierta corresponsabilidad entre deudor y acreedor, evita en parte, que además de la merma patrimonial que ya sufren los propietarios no hipotecados, por la bajada de precios, sean los mismos, por su solvencia, los que paguen está locura inmobiliaria a base de recortes, subidas de impuestos, limitación de ingresos, caída de la bolsa de valores y planes de pensiones. Me preocupa mucho el tema, porqué el "pastelón" inmobiliario en España, parece que crece cada día.

  • MARCO.- No me extraña que la idea de que los bancos quieran mantener la mayor rentabilidad obtenida de un cliente cautivo te parezca poco convincente. A mi tampoco me parece creíble que tengan en su cartera (propia o administrada) el 25% de la Deuda Pública española y así es la cosa.
    La explicación está en la formación financiera de los clientes y la confluencia de intereses de la Banca con los propios de los que acuden a ella para cubrir sus necesidades: un cliente fiel y cómodo es el que cumple y no discute 250 puntos; a cambio se le considera como cliente estable y proporciona ingresos recurrentes con buenos márgenes y, si hay liquidez, se le aumenta el riesgo.
    La optimización no es siempre el criterio que prevalece; tampoco las viejecitas con un saldo medio de 100 euros están en ello y suman una cifra de respeto en cualquier pasivo bancario. De hecho, son mucho más sustanciosas las viejecitas que una participación en un sindicado de Telefónica con diferencial sobre el Libor del 0.10 %. Otra cosa es que haya que torear en todas las plazas.

    Por supuesto que un restaurante marca un nivel de precios para seleccionar su clientela. Cobran mucho y ni intentan cobrar menos porque les va parte de la imagen en ello. Evidentemente muchos cierran, pero no creo que veas muchos que hagan rebajas en Julio.

    Y sobre la creencia de los bancos de que no les dejaran quebrar, no hay contradicción con que no quieran aumentar el riesgo inmobiliario una vez comprobado su error estratégico. Una cosa es la confianza que da el conocimiento de la política y otra echar un ojo al balance de vez en cuando.

    Con lo de la "caspa" me refería a que las cosas son como son de ramplonas, que no todo es ciencia y que las formulas, como las Ideas, conviene plantearlas como una forma de clarificar objetivos más que como verdades que superan a los comportamientos humanos.

    ¿Que es el marketing? Pues una serie de conclusiones en permanente revisión que surgen de la observación de las reacciones del consumidor ante determinados impactos.

    Espero que ahora lo entiendas. Si no, va a ser mi culpa.

  • Hay muchas familias que pasan grandes apuros, como mas de uno entiende que la responsabilidad no es solo de los endeudados que debierón soportar una subida en el precio de los pisos desorbitada, tambien hay responsabilidad de los politicos por incentivar la compra de vivienda con sus reduccion via renta y no fomentar el alquiler, y de los bancos por dar creditos por encima del 70 %, que como sabeis no se hace en otros paises, ademas de las redes vinculares con las tasadoras. Esta claro que con responsabilidad compartida se demanda una solución para estas familias, al igual que se aplazan las deudas a los paises deben aplazar las deudas con moratorias a las familias, la solucion es urgente, podria ser crear intermediadores con abogados, fiscales y representantes del banco, en que se estableciese una cuota proporcional a la situacion de la familia, creo que en Alemania solo se exige una parte del sueldo durante unos años.
    Ademas no solo estamos hablando de un ahogo por vivienda, estamos hablando de una economia oxidada, el desapalancamiento, el efecto expulsion, ademas de que la mayor parte de los ingresos de las familias se van a pagar la hipoteca, los horas extras desaparecierón, el consumo sigue en caida, por esto no solo deberián estudiarse los costes direcctos de su propuesta, hay los costes sociales y la necesaria reactivación del consumo.

  • Carlos
    Nosotros también estamos preocupados por el tema (i.e. “porqué el “pastelón” inmobiliario en España, parece que crece cada día”), por ello estamos tratando de estimar como de grave puede llegar a ser el problema de las familias hipotecadas, utilizando la información de la Encuesta Financiera de las Familias (http://www.bde.es/webbde/es/estadis/eff/eff.html). Confiamos en poder mostrar a los lectores del blog los resultados de nuestro trabajo tan pronto como los tengamos terminados.

  • Lara
    Por lo que cuentas y dado que parece que tienes experiencia directa en el sector financiero, nos estas asustando. Si las cosas si son así de “casposas” donde “la optimización no es siempre el criterio que prevalece” el problema puede ser incluso mayor de lo que pensábamos.

  • Ramón M
    Estamos de acuerdo que una moratoria hipotecaria para España, que ayude a las familias más ahogadas a hacer frente a sus obligaciones también tendrá efectos positivos sobre la economía vía reactivación del consumo o liberando recursos familiares para invertir en formación o capital humano. Esto ultimo puede ser muy importante si el hipotecado esta en desempleo y necesita reciclarse profesionalmente. Estamos de acuerdo que todas estas cosas habría que tenerlas en cuenta a la hora de implementar la medida.

  • Interesante y bien explicado. Sin embargo, hay que llegar al último párrafo para saber que se propone que los contribuyentes paguen parte de la factura. No me parece justo, salvo que la ayuda fuera para todos: para los que necesitan ayuda para pagar la hipoteca y para los que necesitan ayuda para vivir, p.e. para pagar el alquiler.

  • J.Ignacio

    Pues no creo que asuste ni sorprenda a nadie la realidad en la que nos movemos. Los bancos buenos optimizaran su mix, pero contando con que la imaginación, la innovación y eficiencia es un macro-objetivo a alcanzar. Y esto es compatible con asumir que hay fallos en las estructuras propias y, sobre todo, en laa administrativas y políticas.

    Las estrategias van en la dirección de optimizar, y en su fijación hay que estar abierto a las teorias y la comprobación de su viabilidad y eficacia, pero en las tácticas que conforman el día a día hay verdades incuestionables. Una de ellas es que la red no ofrece los productos ICO porque , además de la lentitud de la tramitación, el menor coste financiero para su cliente fiel es un "problema" a la hora de fijar sus propias condiciones.

    Sí, alguna temporada si he estado por el sistema financiero: el minorista, donde se da esto, y el mayorista, que tambíen tiene su mandanga.

  • Marco y Nacho:
    Creo que la explicación de por qué el plan ICO fue un fiasco es ilustrativa y vuestra propuesta, muy interesante.
    Se me ocurren dos comentarios:
    1. Sobre vuestra propuesta inicial, puede suscitar algún problema el descuento del futuro en relación con la recompensa. En España, al contrario que en ciertos paises europeos (Alemania) y de forma parecida a otros (UK), las hipotecas son muy largas (30-40 años) con lo cual la recompensa se recibiría pasados 30 años, con lo que su impacto presente será muy bajo, casi cero con tasas de descuento simplemente moderadas. Se podría pensar que a lo mejor utilizan el reward los deudores que ya están a mitad de préstamo, pero en fases avanzadas del préstamo probablemente no se supera la frontera mínima del ltv . De hecho, parece que quienes más probablemente podrían participar del plan son precisamente quienes compraron en lo alto del boom (2004-2008), a quienes les quedan fácilmente 30-35 años de préstamo por delante.
    2. En relación con la propuesta que haceiss en la línea de Posner y Zingales, me parece que los costes de transacción son fundamentales. En España, el sistema no se podría implementar judicialmente, mucho menos a través de los juzgados mercantiles y el procedimiento concursal, pues eso garantizaría una dilación muy importante. Habría que crear una agencia pública que lo ejecutara, pero para eso hay que cambiar la ley, lo que lleva tiempo y no será inmediato. Por otro lado, el esquema, si se hace obligatorio y no puramente voluntario para los acreedores, seguro que sería impugnado por inconstitucional. Habría argumentos para entender que estaríamos ante una expropiación de un activo, tu crédito, a cambio de algo que no necesariamente es un equivalente, y en todo caso no se hace para finalidades de utilidad pública. La Constitución Española garantiza la propiedad privada y la expropiación ha de hacerse por causa de utilidad pública o interés social y a cambio de una compensación de su equivalente.

  • ¿Deberan aplicar una ley de Emergencia Económica?….dejo el párrafo enviado por Diego desde Argentina
    "Cuando llego la crisis a la Argentina. La banca comenzo a ejecutar las hipotecas, de los campos cuyos propietarios lo unico que sabian era poner el hombro al pais, y de las viviendas de los trabajadores. En ese momento la mejor decision no fue seguir con las ejecuciones hipotecarias o desahucios. Sino que dictamos una ley suspendiendo el efecto de las sentencias. Debido a la crisis ni le quitamos el derecho a los acreedores. Ni su vivienda al pueblo. Solo suspendimos las ejecuciones. A quien sirve miles en las calles, y ademas de que sirve a la banca miles de vivienda que tendra que vender nuevamente a un precio menor. Con la perdida que ello ocaciona. Asi las partes tuvieron tiempo para reflexionar, renegociar sus deudas, o el compas de espera necesario para poder salir adelante espero que les sirva nuestra experiencia. No siempre la letra de la ley es justa para todos"

  • Un aspecto importante es el calendario de provisiones:

    http://www.abc.es/20100527/economia-economia/banco-espana-endurece-provisiones-20100527.html
    (último párrafo)

    Toda refinanciación ha de tener:

    1) mejora de capacidad de pago o/y garantías;
    2) recuperación de las provisiones.

    Para la línea ICO, el regulador no permitió lo segundo. De ahí el
    escaso éxito de la misma. Para el acreedor, reestructurar los
    préstamos por esta modalidad incrementa costes, no mejoran las
    garantías de cobro (un 12% de cobertura es de risa), pero sobre todo
    no permite recuperar las provisiones inmovilizadas.

    Para arrojar datos reales, en la inmensa mayoría de operaciones ICO
    MORATORIA, los deudores no han podido mejorar su situación: ni han
    vendido sus viviendas, ni han mejorado su capacidad de pago.
    A partir del primer trimestre de 2011 han empezado a vencer dichos aplazamientos.

    …“La línea tiene como objetivo el aplazamiento temporal y parcial en la obligación de pago del 50% del importe de las cuotas hipotecarias comprendidas entre el 1 de marzo de 2009 y 28 de febrero de 2011, con un máximo de 500 euros mensuales”…

    La propuesta desde la entidad como solución para ellos (esto es una
    realidad) será cualquiera que suponga mantener un mínimo de
    posibilidad de retorno (Recordad que el préstamo ya está dotado al
    100%, la pérdida ya fue contabilizada en años anteriores), es decir puedes pagar 500?, pues 500.

    ¿Realmente alguien cree que los bancos no son los primeros interesados
    en evitar las ejecuciones hipotecarias y desahucios, a toda costa?

    Una idea para entender la cuenta de resultados de una oficina de banca
    comercial:

    Para un préstamo hipotecario con saldo vivo de 100.000 euros que cae a
    mora después de 12 meses hay que dotar 100.000. Subasta pública,
    desierta, la entidad se lo adjudica por el 50% del valor de tasación
    ACTUAL, pongamos 40.000 euros - 10.000 (gastos del proceso): La
    entidad recupera 30.000 euros de las provisiones y pasa a FALLIDOS
    70.000.

    En cambio rescatar un préstamo en mora de saldo 100.000, a través de
    una refinanciación, mejorando capacidad de pago o garantías (mejora de
    ingresos, aportación de nuevos intervinientes a la operación...) se
    contabiliza como INGRESOS A CUENTA DE P Y G POR 100.000 EUR.!!!!!!

  • Lara:

    "No me extraña que la idea de que los bancos quieran mantener la mayor rentabilidad obtenida de un cliente cautivo te parezca poco convincente."

    A mi que un banco quiera mantener la mayor rentabilidad me parece muy convincente. Tambien me parece convincente que no quiera formalizar una propuesta dentro de la moratoria ICO porque no es rentable. Me parece tan convincente que es uno de los argumentos que he utilizado. Lo que no me parece convincente es la idea de que el banco prefiere renunciar a una operacion que tiene valor inmediato por que no quiere acostumbrar a los clientes a tipos bajos, porque de esta forma los van a exigir en el futuro. Si así fuera los bancos no deberian ofrecer prestamos a tipo variable con una prima por encima del Euribor.

    "Por supuesto que un restaurante marca un nivel de precios para seleccionar su clientela. Cobran mucho y ni intentan cobrar menos porque les va parte de la imagen en ello."

    ¿Cobran mucho? ¿Mucho en relación con qué? En realidad la observación que normalmente llama la atención es que los restaurantes no ajustan los precios frente a un "exceso de demanda". Hay un paper muy famoso de Gary Becker sobre el argumento:

    http://www.unc.edu/~fbaum/teaching/PLSC541_Fall06/Becker%20JPE%201991.pdf

    "no creo que veas muchos que hagan rebajas en Julio"

    ¿y los menu a precio fijo que se ofrecen solo a mediodía, no son a caso rebajas?

    "Y sobre la creencia de los bancos de que no les dejaran quebrar, no hay contradicción con que no quieran aumentar el riesgo inmobiliario una vez comprobado su error estratégico. Una cosa es la confianza que da el conocimiento de la política y otra echar un ojo al balance de vez en cuando."

    Creo que ahora te entiendo. Dices que los bancos tenian una confianza ciega en que no les dejaran quebrar que los ha llevado a la situación actual. Pero ahora, esta confianza ya no es tan ciega y por lo tanto empezan a prestar atención al riesgo de su cartera. Exactamente lo que Nacho y yo deciamos: Dado el riesgo que asumirian, no les compensa formalizar un prestamo dentro de la moratoria ICO. No se si definir esta explicación casposa, pero no difiere mucho de la que habíamos dado Nacho y yo.

  • Joan:

    Lo que yo tenia en mente es muy parecido a lo que tu describes. No proponia que el deudor optara a una limitación de responsabilidad al momento de contratar el seguro.De hecho esta opción existe y no se usa, como se ha comentado en varias ocasiones en este blog, por ejemplo, en este post de Fernando Gómez y mio:

    http://nadaesgratis.es/?p=12081

    Todo lo que hemos propuesto Nacho y yo está pensado como posible solución para una situación excepcional como la que nos está tocando vivir. No hemos pensado en si un diseño como el que hemos propuesto debería institucionalizarse. Solo hemos pensado en este diseño como una medida excepcional para una situación excepcional.

    Dejame hacer un resumen de nuestra propuesta con la enmienda "provocada" por tu comentario, por que me da la impresión que hasta ahora no nos hemos explicado con suficiente claridad. Nuestra idea es casi lo que tu describes, con tan solo una diferencia.

    No estamos pensando en que un deudor nazca con un reward y que ante una situacion de dificultad financiera opte a la la liquidez o a la limitacion de responsabilidad.

    Estamos pensando en que, dada la situacion excepcional en la que nos encontramos, se podría ofrecer a los deudores que pertenecen al colectivo de referencia (los que entran dentro de los margenes de LTV, renta y valor del inmueble) un intervalo de tiempo para elegir una de las tres opciones:

    1) Venta del inmueble y limitación parcial de la responsabilidad personal adicional (para los deudores sustancialmente insolventes que tarde o temprano llegarán a una ejecución hipotecaria y que por lo tanto prefieren revelarse ahora a cambio de una limitación de su responsabilidad personal).

    2) Prestamo temporal sin garantía real (para los deudores solvente pero con problemas de liquidez).

    3) Reward (para los deudores solventes y cuya situación de liquidez es mejor de la que su LTV, renta etc. pueda sugerir).

    "En el peor de los casos, el deudor va obtener siempre una cierta limitación de responsabilidad, y además hay que sufragar el reward, pero las entidades de crédito van a saber cuál es el colectivo sobre el que se tienen que volcar, y esto es un gran beneficio en sí mismo para evitar balances repletos de ladrillo."

    Me parece muy buen resumen.

  • Fernando, yo la verdad es que no veo problemas de constitucionalidad a una ley que pretendiese imponer con carácter obligatorio esa moratoria que plantea Marco. No se trata exactamente de ninguna expropiación, pues no se propone que el Estado le quite algo a un particular (al acreedor) con la finalidad de quedárselo para sí por la cara. Aquí se trata simplemente de la modificación por ley de las condiciones de un contrato, lo que es perfectamente posible (otro tema es su impacto desde el punto de vista de la política legislativa y de la seguridad jurídica y económica). Es cierto que rompería –teóricamente- el pacta sunt servanda y que la seguridad jurídica es un principio constitucional (art. 9, 3 CE), pero pienso que no hasta el punto de incurrir en inconstitucionalidad. Esto pasa continuamente, pensemos que también los jueces pueden alterar las condiciones de un contrato si hay alteración sobrevenida de las circunstancias que hacen excesivamente oneroso su cumplimiento para una de las partes (cláusula rebus sic stantibus), por lo que más legitimado aún está el legislador para hacerlo por razones de interés público (que es –o debería ser- la razón de ser de toda ley). Históricamente ha habido supuestos todavía más fuertes, como los establecidos por las leyes de emergencia (aunque puede que alguno piense todavía que esto no lo es). Incluso la introducción del fresh start en nuestro Derecho concursal (que implica restricciones a la responsabilidad ilimitada en ciertos supuestos) podría hacerse con efecto retroactivo, es decir, respecto de créditos ya contraídos que presuntamente se otorgaron en base a esa ilimitación, sin plantear ningún problema de constitucionalidad.

  • Fernando:

    1) "puede suscitar algún problema el descuento del futuro en relación con la recompensa. En España, al contrario que en ciertos paises europeos (Alemania) y de forma parecida a otros (UK), las hipotecas son muy largas (30-40 años) con lo cual la recompensa se recibiría pasados 30 años, con lo que su impacto presente será muy bajo, casi cero con tasas de descuento simplemente moderadas."

    Cierto. Pero si el valor presente es muy bajo para el deudor, también es muy bajo para el que tenga que costearlo (el banco o los contribuyentes). Así que se podría aumentar. Lo que siempre quedaría es la condicionalidad. El reward se paga solo si el deudor respeta razonablemente el plan de amortización. Alguien podría pensar en alguna razón "behavioral" por la que el descuento de los deudores es mayor que el de los acreedores de tal forma que resultaría costoso proveer incentivos mínimos. No soy la persona más adecuada para hablar de ello. Pero si lees las referencias de Edmans, encontrarás algunos argumentos "behavioral" que van justo en sentido contrario como por ejemplo que el reward es "salient". Yo prefiero no opinar sobre estas cosas.

    2) "En relación con la propuesta que haceiss en la línea de Posner y Zingales"

    ¿Te parece que nuestra propuesta está en la línea de Posner y Zingales?

    3) Sobre los problemas legales tengo que decir que habíamos pensado en ellos pero habíamos decidido en que podría ser interesante primero plantearnos que es lo que uno idealmente querría tener y después lidiar con la realidad de su implementación. De hecho esperamos que nos ayudes cuando llegue la etapa.

    Dejame añadir dos cosas mas:

    1) De momento no hemos concretado el flujo de transferencias. Para que se produzca expropiación es necesario que las transferencias netas sean negativas.

    2) Preocupados por las posibles cuestiones de costitucionalidad, hemos pensado en la posibilidad de que el sistema sea voluntario (no hemos hablado por que no tenemos las ideas tan claras y también para no hacer el post aun mas largo de lo que es). La moratoria podría ser voluntaria en el sentido de que una entidad de credito decide si adherirse a ella o no. O puede serlo en el sentido de que una entidad de credito decide si un deudor puede solicitar adherirse a la moratoria. En ambos casos habría que pensar en como asegurarse de que la voluntariedad de adhesión no cree incentivos perversos (como por ejemplo el de revelar que el pool de hipotecas es malo).

    ii) Cualquier medida que se tome en relación con los prestamos hipotecarios problematicos tendrá alguna repercusión sobre los acreedores. Ni siquiera es impensable pensar que los acreedores rechacen unas medidas que están en su interés, simplemente porqué piensan que de esta forma pueden conseguir unas medidas aún más favorables.

    "En España, el sistema no se podría implementar judicialmente, mucho menos a través de los juzgados mercantiles y el procedimiento concursal, pues eso garantizaría una dilación muy importante. Habría que crear una agencia pública que lo ejecutara, pero para eso hay que cambiar la ley, lo que lleva tiempo y no será inmediato. Por otro lado, el esquema, si se hace obligatorio y no puramente voluntario para los acreedores, seguro que sería impugnado por inconstitucional. Habría argumentos para entender que estaríamos ante una expropiación de un activo, tu crédito, a cambio de algo que no necesariamente es un equivalente, y en todo caso no se hace para finalidades de utilidad pública. La Constitución Española garantiza la propiedad privada y la expropiación ha de hacerse por causa de utilidad pública o interés social y a cambio de una compensación de su equivalente.

  • Lector del Blog:

    Tu reflexión sobre los aspectos contables y en particular sobre el reflejo contable de los prestamos formalizados dentro de la linea del ICO me parece muy interesante. La verdad es que no era consciente del tema y me parece muy probable que esto haya tenido un impacto importante sobre el fracaso de la medida.

    También me parece interesante que destaques que por la manera en la que se contabilizan las ejecución (el inmueble se inscribe por el 50% del valor tasado, lo que probablemente lo infravalora) las entidades de credito tienen mucho interés en evitar las ejecucion, más de lo que tendrían si pudieran fijarse en el valor real del inmueble que se adjudican.

  • MARCO:
    "Lo que no me parece convincente es la idea de que el banco prefiere renunciar a una operacion que tiene valor inmediato por que no quiere acostumbrar a los clientes a tipos bajos, porque de esta forma los van a exigir en el futuro. Si así fuera los bancos no deberian ofrecer prestamos a tipo variable con una prima por encima del Euribor."

    Definitivamente no lo pillas. No es que sea convincente o deje de convencer. Es que, sencillamente, es así. Y es porque de la teoria deseable a los hechos que aun se practican hay un buen trecho que hay que recorrer para acumular experiencia sobre la realidad. ¿Sabes?, antes de los tipos referenciados también había vida animal y aun quedan viejecitas y prestatarios que nutren de actividad a las redes comerciales de los bancos y siguen llamando "letra" a la cuota mensual de un prestamo hipotecario.

    "¿y los menu a precio fijo que se ofrecen solo a mediodía, no son a caso rebajas?" Es que eso son dos restaurantes: el de por la noche tiene un mercado y no hace rebajas; el que sirve menús está en otro negocio. En cosmética también hay marcas caras y de segunda linea y te aseguro que el potingue que llevan dentro no se diferencia como para justificar la diferencia de precios. Y los dos son de la misma empresa con diferente envase y marca.

    En fin, solo queria aportar una nota sobre la ineptitud de algunos mercados que no paran de trasformarse. Al final el resultado es que los bancos no ofrecen lineas ICO y que no lo hacen por varias razones.

    Nada, me suspendes y me presento en Septiembre. Un saludo.

    • LARA:

      "Definitivamente no lo pillas. No es que sea convincente o deje de convencer. Es que, sencillamente, es así."

      El HECHO que los bancos hayan formalizado pocos prestamos dentro de la linea Moratoria ICO, es un HECHO y no es discutible. La RAZON por la que esto ha ocurrido es lo que estamos debatiendo. Puesto que las razones no se observan y no estan documentadas, normalmente en economia se tratan de hacer conjeturas (teorías) sobre las posibles razones y para ver si esta conjeturas son razonables se intenta ver si son compatibles con lo que se observa. Yo he sugerido que el simple hecho que se usan tipos referenciados demuestra que los clientes no son tan simples como tu pareces creer. Pero al parecer tu no admites replicas. Parece ser que de alguna forma no has DEDUCIDO las razones de un hecho como hace todo hijo de vecino, sino que las has OBSERVADO directamente. Y las has observado con tanta precision que la existencia de evidencia empirica que pone en dudas estas razones no te molesta lo mas minimo.

  • Exactamente, las he OBSERVADO directamente y son tan claras que no requieren mayor precisión que las de un responsable de una cuenta de resultados que intenta optimizar su gestión con medidas que racionalicen usos y costumbres cuestionables.
    Lo que no he visto es ninguna parte es la evidencia empírica que ponga en duda esta observación. ¿Hay algún estudio que rebata la "exactitud de esta experiencia” (DRAE= evidencia empírica)?

    Vamos a ver. ¿Estamos hablando de mi opinión de que las redes comerciales de la banca no tienen suficiente motivación para ofrecer líneas ICO a sus clientes fidelizados porque, entre otras cosas, tienen aversión a una competencia de precios? Porque si me estas hablando de la metodología de la investigación en general, estamos en un dialogo de besugos, por lo demás bastante poco atractivo. Yo hablo de hechos; ni los justifico ni apunto en contra de otras manifestaciones que hayais hecho.

    Definitivamente ni me presento en Septiembre.
    Un saludo.

    • LARA:

      En una entrada reciente, http://nadaesgratis.es/?p=13132, Samuel Bentolila nos recordaba que "Los economistas solemos desconfiar de las encuestas de opinión, prefiriendo basar el análisis en las acciones observables de los individuos y los datos de resultados, aunque esto está cambiando un poco en los últimos tiempos." Tu vas un paso mas allá. Ni hace falta una encuesta de opinión. Nos das tu opinión y nos dices que es un hecho. Ni te molesta en decirnos como has llegado a esta conclusión. Nos dices que las cosas están así y punto pelota. Por lo visto los debates metodologicos te parecen debates de besugos. Pero yo sospecho que la mayoría de lectores de Nada es Gratis lo son justamente porque en Nada es Gratis se hace un intento de ser respetuosos con los datos y las metodologias y no se dan opiniones injustificadas como en las tertulias de la radio.

  • Lara:

    No es un problema de precios. Tampoco conviene confundir líneas ICO. Una cosa fue la línea ICO Moratoria que no funcionó (en mi opinión) por lo que comenté más arriba. Y otra problemática son las líneas ICO Inversión, Liquidez, Inv. Sostenible,... que si están funcionando y muy bien.

    En la práctica, el 99,99% de las operaciones que se pueden acoger a estas líneas (estas son todas las del segmento negocio y empresas) se firman con fondos ICO. Principalmente por dos motivos: son rentables para las entidades (no es intermediación, el ingreso viene vía comisiones) y todos queremos salir en la foto de entidades que más ICO´s damos. Esto último es muy importante, y yo si que hablo por experiencia.

    Hablemos de discriminación de precios, supongamos 2 solicitudes de crédito, A endeudamiento 0, patrimonio 300.000, ingresos anuales 70.000. sujeto B: endeudamiento 100.000, patrimonio 180.000, ingresos anuales 30.000.

    En un mercado no subvencionado (no ICO, ejemplo hipotecario 1ra vvda libre), alguien cree que A y B deben pagar lo mismo????

    premisa: + riesgo + rentabilidad

    Lo mismo para los depósitos de algunas entidades al 4,50% .

    Saludos, nada es gratis.

  • Líneas ICO

    Voy a explicarlo con un ejemplo (simplificando al máximo),

    en la actualidad y con la que está cayendo, una entidad gana lo mismo prestando al 10%(intermediando) que vendiendo un ICO

    con lo que si trato de ofrecer las operaciones con mis fondos al 10,50%, siempre habrá algún listo de la sucursal de enfrente que le ofrezca esa misma operación financiada con fondos ICO.

    El resultado es lógico, TODO A ICO

  • Pero en Argentina si pudieron...EMERGENCIA PUBLICA Ley 26.167 ( SUSPENSION DE LA EJECUCIONES HIPOTECARIAS)

    Sancionada: Noviembre 8 de 2006
    Promulgada: Noviembre 28 de 2006
    El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso, etc. sancionan con fuerza de Ley DEL PRINCIPIO DE INTERPRETACION DE LAS NORMAS DE EMERGENCIA PUBLICA
    ARTICULO 9º — Suspensión de ejecuciones:
    A los fines del cumplimiento del procedimiento especial que se establece, suspéndense a partir de la entrada en vigencia de la presente, los trámites: de ejecución de sentencias judiciales; subastas judiciales y extrajudiciales; los desalojos en cualquiera de sus modalidades, aprobados o en trámite de aprobación y de cualquier otro procedimiento que tenga por objeto el desapoderamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 1º de la presente.

  • Marco y Nacho (y Rodrigo): sin duda no me expliqué con claridad en mi comentario anterior, pues las dudas de constitucionalidad que expresé no se referían a la propuesta inicial de Marco y Nacho, que no veo problemática desde ese punto de vista, sino a la simpatía que reflejaban contestaciones posteriores (al menos así lo leí yo, acaso con exceso interpretativo) en relación con la propuesta de Eric Posner y de Luigi Zingales. Es una propuesta en esa línea (reducir "forzosamente" una parte del crédito cuando el precio de la vivienda ha caído en cierta zona a cambio de una proporción del upside si luego vuelven a subir) la que creo que sería muy cuestionable desde la perspectiva de constitucionalidad.
    En cuanto al descuento, tenéis razón en que el reducido valor presente también "beneficia" a quien tenga que pagar en el futuro la recompensa. Pero la clave, creo, es que el descuento hace que el efecto "incentivo" sobre el deudor hipotecario sea muy reducido, lo que tal vez hace que no se vayan a cubrir los costes de transacción de diseñar e implementar la medida, pues muchos de estos costes se producen ya, no dentro de 30 o 35 años.

    • Fernando:

      Gracias por la aclaración.

      Sobre el tema del reward, me refería a que el efecto sobre los incentivos y el coste tienen el mismo orden de magnitud. Si uno es pequeño el otro también lo es y se pueden incrementar hasta el punto que elretorno marginal del efecto incentivo no se iguala al coste marginal. Adivinar cual es este punto, obviamente, no es fácil.

  • MARCO.- Cuando doy una opinión basada en la experiencia de bastantes años en la empresa privada, es mi opinión y así lo manifiesto. No hay ningún punto que se parezca a una pelota. Si te ha parecido irrespetuosa o falta de fundamento teórico, te pido que consideres que muchos aprendemos de las realidades, y que muchas de ellas no están recogidas en ninguna encuesta de opinión.
    Un punto de vista o una observación, que no pretende dictar doctrina, de un economista de "empresa" que puede que este equivocado por muchas razones de modo, lugar y tiempo, pero que siempre se han considerado razonadas y no precisamente por el auditorio de las tertulias de la radio, es solo un dato mas o menos digno de tomarse en cuenta. Desde luego nada que pueda ser un excitante o sobre lo que se pretenda escribir un libro.

    LECTOR DE BLOG me hizo reconsiderar mi opinión cuando afirmaba que, ahora, las líneas ICO restantes se cubrían y que no es un problema de precios. Es lógico, ahora no hay liquidez y mi opinión se fundaba en situaciones históricas vividas de normalidad, en las que la tesorería permite que el banco realice su negocio y aplique los criterios de selección normales en unos momentos estables.

    De un profesor hay que esperar, estaría bueno, una metodología para su intento de analizar la realidad que conoce a través de datos o estadísticas. También que se aventure a proyectar en diferentes escenarios haciendo uso de sus instrumentos. Pero si se ignora que hay otra vida fuera de esa actitud científica, que hay comportamiento humanos que no están en esas fuentes, vamos a estar en un dialogo inútil (“Dialogo para besugos” era una sección de una publicación humorística) y, por supuesto, las proyecciones se van a quedar en manchas de tiza.

    Aludes a la mayoría de los lectores de NeG. Estoy de acuerdo en que los que escribís los post sois profesionales de la enseñanza y aportáis mucha información de calidad. Sin embargo, no me parece que sobre el contraste con otros idiomas que intenten dar una visión más pegada a las cuentas de resultados y al elemento humano con el que hay que desarrollar la posible aplicación de teorías novedosas o ya puestas en práctica por su rentabilidad contrastada. Y eso se hace teniendo en cuenta otros factores tangenciales a esas teorías específicas.

    En cualquier caso, gracias por tu atención.

    • LARA:

      Te agradezco muy sinceramente tu respuesta. No quiero que pienses que no me parecen valiosa tu opinion o las opiniones de los que tienen experiencia directa. No es así. Las opiniones, hasta las impresiones, son muy utiles para orientar la investigación. El problema es que para que le hagan caso a un investigador, este necesita basar sus conclusiones en datos fiables y en razonamientos coherentes. Es posible que el investigador llegue a hacer una conjetura y no otra, por la influencia de opiniones, hasta impresiones, de gente que tenga experiencia directa y en la que el confia. Pero nadie le va a prestar atencion a un investigador si este dice: "las cosas están así porque me lo ha dicho una persona en la que confío". Dicho de otra forma una opinion tuya, como la de cualquier persona que tiene experiencia directa, es muy valiosa para mi en cuanto me ayuda a formar conjeturas alternativas y a compararlas con las que yo he hecho. Pero nadie espera de un investigador que abandone la conjetura que ha formulado porque alguien ha formulado una conjetura alternativa y ha dicho que "No es que sea convincente o deje de convencer. Es que, sencillamente, es así" (son palabras tuyas y a esto me refería con el "punto pelota").
      Insisto, gracias por tus aportaciones.

  • Voy a lanzar una idea que es una locura: En aquellos casos en los que se verifique que la familia no puede hacer frente a la hipoteca se hace el canje casa por un bono del Estado a largo plazo. El banco pasa de tener un activo real a tener deuda pública en su balance. El gobierno saca del mercado la casa afectada que pasa a ser VPO y se convierte en inajenable. El hasta ahora dueño pasa a ser inquilino de una vivienda pública, que sera gestionada por la Sociedad Pública de Alquiler, o el organismo que proceda. Quizás se le pueda dar a la familia opción de recompra en el futuro, no lo tengo claro. Todo esto, claro está, a grandes rasgos (the devil is in the details...).

    Si el ahora inquilino dice que no puede pagar el alquiler, que haga trabajos para la comunidad. Me parece que con tantos parados deberíamos ponerlos a trabajar para hacer frente a tanto gasto. Por ejemplo, servicios de limpieza de nuestras ciudades, servicios básicos que pretender dar la Ley de Dependencia, etc.

    Se puede objetar que no está el horno para más emisión de deuda pública, pero si esa familia es embargada y debe abandonar su casa tendrá que pagar un alquiler y si no puede hacerlo recibirá una prestación social por ello. A ojo de buen cubero, no tiene por qué ser más gravoso para el Estado que dejar que se lleve a cabo la ejecución hipotecaria. Para el banco quizás también es preferible tener deuda a un activo real de dudoso valor. La familia, aunque pierde la propiedad de la casa, no pierde el usufructo--a menos que se observe que no tiene interés en pagar el alquiler ni en realizar la prestación social sustitutoria.

    ¿Qué os parece?

  • Antonia:

    Vamos a pensar en tu propuesta. Mis reacciones inmediatas son las siguientes:

    1) Recién llegado a España me chocó la existencia de VPO. Cuando me explicaron lo que eran, creía que no lo había entendido por mi castellano. Por lo que se, mi sorpresa inicial no iba tan descaminada, teniendo en cuenta que mucha gente cree que la VPO no es una buena idea. Un ejemplo es la propuesta de reforma estructural del mercado de la vivienda que tu misma firmaste: http://crisis09.es/vivienda/index.html. Estando así las cosas, aumentar el stock de VPO me parece algo que sería mejor evitar, si se pudiera. (Entiendo que no estás pensando en aumentar el stock de VPO en propiedad, sino en alquiler; aún así tengo mis dudas sobre las ventajas de que una agencia pública gestione estos recursos.)

    2) Tu propuesta no es tan distintas de otras propuestas que se ha han hecho (como el "Right to rent" al que he aludido en un comentario anterior). La diferencia es que el que soportaría la perdida sería el contribuyente y no la entidad de crédito.

    3) La idea de condicionar las ayudas (creo que hoy en día la opción de hacer "trabajos de comunidad" remunerados sería atractiva para unos cuantos y por lo tanto podríamos clasificarla como ayuda) a no pagar el alquiler crea un problema de riesgo moral. Algunos deudores no pagarían el alquiler para tener derecho a optar a uno de estos trabajos de comunidad. Es por esta razón que en la mayoría de los planes que se han propuesto, si hay una ayuda, va dirigida tan solo a quién no es todavía moroso.

    Lo seguiremos pensando. Si se te ocurren mas detalles, danoslos, por favor.

  • Moratorias de hipotecas (ya era hora) El Banco de Santander acaba de anunciar una moratoria de 3 años en sus hipotecas que tiene concedidas a particulares y autónomos con dificultades económicas.
    Tres años, sera por el tiempo que se calcula que tardara la econ. española en recuperarse o sera por sus previsiones de desapalancamiento.
    Ahora esta por ver si el resto de B y C siguen la estela...quizas algun B. o C, no pueda dar estas ayudas....veremos que le supone, quizas la estocada final.

  • No te equivoques Ramón, no son ayudas. Como ya se ha comentado, mejor no dotar.....
    Por cierto esto ya es habitual desde hace unos años.... no son los primeros....

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