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Una moratoria hipotecaria para España

(Con J. Ignacio Conde-Ruiz ) El 6 de febrero de 2009 el Consejo de Ministros aprobó la Línea de mediación ICO Moratoria Hipotecaria. La línea nació con una importante dotación presupuestaria de 6.000 millones de euros. Según la memoria del ICO del año 2010, recientemente publicada, su aprovechamiento ha sido mínimo. Tan solo se han utilizado el 1,3% de los recursos disponibles. ¿Por qué ha fracasado esta medida? ¿Qué hemos aprendido de este fracaso? ¿Qué podría hacerse para ayudar a los deudores hipotecarios con problemas de liquidez? Lo que nos proponemos en este post es intentar aprovechar los conocimientos de los lectores de NeG para aclararnos las ideas y debatir una propuesta en la que hemos estado pensando.

Como se ha resaltado muchas veces en NeG, uno de los grandes problemas de la economía española es el creciente endeudamiento de las familias, en su mayoría dedicado a la compra de vivienda. En el año 2000 el endeudamiento de las familias para compra de vivienda era del 29% del PIB y en año 2010 ascendía al 65% del PIB. No en vano España es uno de los países con un mayor porcentaje de familias con vivienda en propiedad. En el año 2005 el  83% de las familias tiene vivienda en propiedad frente al 69% de EEUU o al 68,1% de Italia (aquí). Este fuerte nivel de endeudamiento unido a una de las peores recesiones de las ultimas décadas (con un nivel de paro superior al 20% y con escasas perspectivas de crecimiento) generará que muchos hipotecados tengan serios problemas para hacer frente al pago de sus hipotecas y que soporten con sus acreedores los costes de una ejecución hipotecaria.

La tasa de morosidad hipotecaria para la adquisición de vivienda se situó en el primer trimestre del 2011 en el 2,42%. No obstante, en la medida que se retrase la recuperación económica es de esperar que esta aumente. De hecho en la anterior recesión de la economía española llego a alcanzar el 5,54% (en el primer trimestre de 1994).

El objetivo de este post es debatir con los lectores de NeG como podemos ayudar a estas familias. Par ello, empezaremos con una breve descripción de la línea de crédito del ICO. Seguidamente nos preguntaremos por qué ha fracasado y que lecciones podemos aprender de este fracaso. Después haremos un breve alto en el camino para hablar de un programa que se está implementando en EE.UU. Finalmente, haremos una propuesta e intentaremos pensar en sus costes y beneficios.

La línea de mediación ICO Moratoria Hipotecaria

La línea iba dirigida a individuos que hubieran contraído una deuda hipotecaria por adquisición de vivienda habitual no mayor que 170.000 euros y con ingresos presumiblemente reducidos al ser desempleados, autónomos que habían cesado su actividad o con ingresos inferiores a tres veces el importe mensual del IPREM (532,51 euros/mes) o pensionistas de viudedad por fallecimiento ocurrido una vez concertado el crédito hipotecario. La línea de crédito tenia como objetivo permitir  aplazar el 50% del pago mensual de hipoteca (con un máximo de 500 euros por mes) entre el 1 de marzo de 2009 y el 28 de febrero de 2011.

La rebaja en la cuota hipotecaria se implementaba mediante la concesión de un préstamo (sin garantía hipotecaria) por parte de la entidad de crédito a la persona física que se acogía a esta medida. La amortización del préstamo empezaba el 1 de marzo de 2011 y tenía un plazo de amortización de 3, 5, 7, 10 o 15 años según estimaran conveniente el deudor y la entidad de crédito.

El papel del ICO era doble:

Es importante resaltar que la entidad de crédito no tenía obligación de formalizar el crédito, que podía cobrar un interés no superior a 80 puntos básicos por encima del tipo de interés al que recibía financiación del ICO, que no podía cobrar ninguna comisión y que tenía que asumir el riesgo de impago por encima del 12%.

Como hemos comentado al principio la memoria del ICO del año 2010 recientemente publicada demuestra que tan solo se han utilizado el 1,3% de los recursos disponibles. A continuación tienen el detalle por año.

Prestamos de Mediación Formalizados. ICO Moratoria hipotecaria
2009 2010
Nº de prestamos 11943 1722
Millones de euros 73,40 4,60

 

¿Por qué no ha funcionado la línea de crédito del ICO y por qué es importante entenderlo?

Dada la no obligatoriedad de la formalización del crédito por parte de la entidad de crédito, para entender su escaso uso es necesario preguntarse cuales son los costes y los retornos, directos e indirectos, para una entidad de crédito  formalizar un préstamo de esta naturaleza.

Entre los costes están (1) el coste fijo de gestión de cada crédito y (2) el riesgo que asume la entidad de crédito, es decir el riesgo de impago por encima del 12% cubiertos por el ICO.

Los retornos para  la entidad  de crédito son (3) el retorno directo derivado de la prima por encima del tipo cobrado por el ICO (como máximo 80 puntos básicos) y (4) el  retorno indirecto derivado de la provisión de liquidez, en la medida que esta aumenta la probabilidad de que el deudor hipotecario haga frente al pago de las cuotas del préstamo hipotecario.

Pasemos a analizar cada uno de estos elementos.

  1. Coste de gestión. Es probable que el coste fijo de gestión de cada préstamo no fuera desdeñable en relación con la cuantía típica del préstamo. Teniendo en cuenta que el importe máximo de la ayuda es el 50% de la cuota hipotecaria para hipotecas con un valor inicial de 170.000,  que la cuota de una hipoteca de 170.000 euros a 30 años no alcanza los 700 euros al mes y que los prestamos concedidos después del 1 de marzo de 2009 contarían con una ayuda para menos de 24 meses, es razonable pensar que en la mayoría de los casos la ayuda unitaria difícilmente alcanzaría un total de 6.000 euros.
  2. Riesgo. En relación con el riesgo asumido por la entidad de crédito hay que recordar que la línea del ICO va dirigida a hipotecados con bajos ingresos y que además los créditos no tenían garantía real. Esto significa que es muy posible que, a pesar de la cobertura del 12% de impagos por parte del ICO,  la entidad de crédito todavía soportaría un riesgo de impago significativo.
  3. Prima. La línea establecía un limite de 80 puntos básicos.
  4. Provisión de liquidez. Este retorno indirecto se materializa solo si la entidad de crédito tiene capacidad de identificar los deudores con problemas de liquidez para los que la ayuda supondría un aumento significativo en la probabilidad de hacer frente al pago de las cuotas hipotecarias.

Parece razonable pensar que es difícil que una entidad de crédito encontraría rentable formalizar un prestamo basándose tan solo en los costes y el retorno directo, es decir en (1), (2) y (3). Esto quiere decir que el aprovechamiento de la línea del ICO dependía principalmente de la capacidad de  las entidades de crédito de identificar deudores sustancialmente solventes para los que la crisis había creado un problema de liquidez temporal.

Esto de por sí no estaría mal. Si  las entidades de crédito hubieran tenido esta capacidad, la línea del ICO hubiera tenido un aprovechamiento mayor. Pero, lo que es más importante,  si los bancos tuvieran esta capacidad el crédito hubiera fluido exactamente a los deudores que más lo necesitaban, es decir hacia los deudores para los que la ayuda hubiera supuesto la diferencia entre perder el inmueble hipotecado y no perderlo---con las ganancias de eficiencia que esto hubiera generado.

Sin embargo el escasísimo aprovechamiento de la línea de crédito del ICO sugiere que esta condición para que la medida funcionara--que  las entidades de crédito tuvieran capacidad de identificar dentro del colectivo al que iba dirigida la ayuda los deudores con problemas temporales de liquidez—no se cumple. Dicho de otra forma,  las entidades de crédito no tienen información acerca de quien necesita más la ayuda.

¿Quién tiene esta información? Obviamente, los deudores mismos.

La pregunta es:

¿Cómo es posible saber de los deudores hipotecarios hasta que punto necesitarían liquidez para evitar una ejecución hipotecaria y a la vez proveer liquidez a los que más la necesitan?

 

De esto queremos ocuparnos en el resto del post.

Un alto en el camino: el Responsible Homeownership Reward

Como se ha comentado en otro post sobre el argumento, en muchos estados de EE.UU. la legislación limita de iure o de facto la responsabilidad personal del deudor más allá del valor del inmueble hipotecado, existe una preocupación por el llamado impago estratégico (del que se ha hablado en otro post).

Conscientes de estos problemas, algunos bancos están modificando de manera unilateral las condiciones de los prestamos. En algunos casos han llegado a recortar el principal en el 50% (aquí).

Partiendo de la misma preocupación por el impago estratégico, Alex Edmans, de la Wharthon School de la University of Pennsylvania, ha propuesto el Responsible Homeownership Reward. La idea fundamental es la de potenciar los incentivos a pagar de un deudor hipotecario ofreciendo una devolución de un porcentaje del principal a la extinción del préstamo (y siempre y cuando las desviaciones del deudor del plan de amortización hayan sido suficientemente limitadas).

Esto quiere decir que el banco en vez de reducir unilateralmente el principal tanto si el deudor paga como si no paga, reduce el principal pero solo si el deudor paga. Ya que esto hace más atractiva la opción de pagar, se reduce el impago estratégico del deudor hipotecario. Esta propuesta no se ha quedado como una simple propuesta académica, sino que está siendo llevada a cabo por una sociedad, el Loan Value Group LLC de la que es socio el mismo Alex Edmans. Para más detalles pueden consultar un artículo o un post en VoxEU, ambos del propio Alex Edmans.

Parece obvio que implementar un programa parecido de por sí no tendría especial interés en España, ya que la responsabilidad ilimitada de los deudores hipotecarios hace que el problema del impago estratégico en España apenas exista.

Pero, ¿podría resultar útil en España un programa parecido si se implementara conjuntamente con algún otro programa?

Nuestra propuesta

Después de este alto en el camino, queremos recordar la pregunta que habíamos planteado.

¿Cómo es posible saber de los deudores hipotecarios hasta que punto necesitarían liquidez para evitar una ejecución hipotecaria y a la vez proveer liquidez a los que más la necesitan?

La respuesta es hacer un conjunto de ofertas a los deudores hipotecarios que se encuentran en una situación que hace relativamente probable una ejecución hipotecaria y dejar que ellos mismos se autoseleccionen.

Volvamos un segundo al Responsible Homeownership Reward (RHR) y preguntémonos ¿a quién le interesaría? La respuesta es obvia: a todos los deudores hipotecarios. Pero, ahora preguntémonos ¿a quién le interesaría mas? La respuesta, casi igual de obvia, es a los deudores que, conociendo su situación económica y financiera, saben o creen que tienen una probabilidad más elevada de cumplir con el plan de amortización de la hipoteca. La razón es que el reward tiene un valor esperado elevado solo si esta probabilidad es elevada.

Esto quiere decir que un programa parecido al RHR no solo permite reducir el impago estratégico, sino que puede servir para identificar a los deudores hipotecarios que al tener una mayor probabilidad de cumplir con el plan de amortización de la deuda hipotecaria tienen una menor necesidad de liquidez.

Pero esto ocurrirá solo si un programa parecido al RHR se ofrece conjuntamente y en alternativa a otro programa que resulte suficientemente atractivo para los deudores para los que una provisión de liquidez tendría un mayor valor. Estos son los deudores para los que la provisión de liquidez aumentaría la probabilidad de poder hacer frente a los pagos de su deuda hipotecaria y por lo tanto disminuiría la probabilidad de sufrir las perdidas asociadas a una ejecución hipotecaria.

¿Qué programa tendría estas características? La respuesta es clara. Un préstamo que haga más fácil temporalmente hacer frente a los pagos de las cuotas hipotecarias.

A partir de aquí concretar los detalles requeriría un tiempo muy significativo así como de una cantidad de información detallada de la que de momento no disponemos. Pero vamos a intentar hacer una propuesta de ejemplo que sirva para trasmitir nuestras ideas y para debatir los costes y los beneficios que se podrían generar.

El programa iría dirigido a deudores hipotecarios con una deuda hipotecaria con un Loan-To-Value comprendido entre ltv y LTV, con un importe nominal inicial no mayor de H y con una renta bruta no mayor que Y. Estos deudores podrían optar entre:

La idea es la siguiente.

Primero, determinar el colectivo al que se dirige la medida. A diferencia de lo que se hizo en la línea de crédito del ICO, creemos que sería útil fijar un Loan-To-Value mínimo y uno máximo. El mínimo, ltv, tiene sentido porque un deudor hipotecario que tiene un inmueble con un valor suficientemente elevado en relación con el valor contable de la deuda tiene una opción que le permite evitar la ejecución hipotecaria: vender el inmueble y cancelar la deuda. La venta del inmueble puede suponer una perdida en inversiones específicas en la vivienda (una reforma que probablemente no gustaría a un nuevo propietario), pero permite evitar las perdidas derivadas de la ejecución hipotecaria. El máximo, LTV, tiene sentido porque si el valor de la vivienda es mucho menor que el valor contable de la deuda, es improbable que una ayuda de carácter temporal sirva para evitar una ejecución hipotecaria.

Los máximos sobre renta familiar, Y, e importe inicial de la hipoteca, H, tienen sentido porque es probable que deudores con renta elevada y que han adquirido una vivienda habitual de valor elevado tengan otros activos con los que puedan hacer frente al pago de la hipoteca y así evitar una ejecución hipotecaria si esta tiene un coste muy elevado para ellos.

Una vez definido el colectivo, habría que fijar las ofertas que se hacen, es decir el importe y duración de la ayuda, c y t, y el importe del reward, r.

Para los lectores a los que les resulta mas fácil pensar en términos de números concretos en vez que en términos de variables, y tan solo para ellos, iremos un paso más y propondremos unos números, pero que quede claro que son a modo de ejemplo, no es ninguna propuesta concreta.

ltv=80%, LTV=140%, H=400.000, Y=60.000, c=50%, t=36, r=10%.

Un plan de este tipo generaría un conjunto de transferencias entre distintos colectivos, unos costes reales y unos beneficios reales.

Las transferencias serían de los contribuyentes y de las entidades de crédito a los deudores en la medida en la que El estado y las entidades de crédito compartan la carga de la financiación de los créditos y de los rewards.

Los costes reales serían los costes de gestión y los costes de oportunidad de los recursos distribuidos tanto para el Gobierno como para las las entidades de crédito (i.e. el valor de estos fondos en su uso alternativo).

Pero existen beneficios reales que podrían ser significativos que derivarían de la reducción en las perdidas asociadas a las ejecuciones hipotecarias y en la reducción del riesgo de contagio financiero que estas perdidas pudieran generar.

¿Sería posible diseñar el plan de tal forma que los beneficios superen los costes y de tal forma que el conjunto de transferencias entre contribuyentes, deudores hipotecarios y entidades de crédito resulten políticamente aceptables?

Ahí va la pregunta del millón. Antes de contestar, recuerden: Nada es gratis.