Por Ignacio Ezquiaga
(Descarga gratuita del libro en que se basa el post)
El mercado de la vivienda español ha descansado sus bases durante décadas sobre el crédito. El modelo residencial dominante ha hecho que los hogares españoles accedan mayoritariamente a su vivienda principal mediante la compra en el mercado libre. El alquiler a largo plazo ha sido una vía de acceso a la vivienda principal de importancia residual, de oferta muy atomizada y con escasa protección de los derechos del inquilino. Por ello, no se ha desarrollado una industria del alquiler masivo, estable y orientada al largo plazo. Además, el equilibrio entre oferta pública –vivienda protegida-- y privada de los ochenta o noventa fue decantándose, a partir del boom inmobiliario de finales de los 90s, por la vivienda libre. Después, a partir de 2012 la oferta pública ha tendido a cero.
Podría decirse que España ha confiado casi exclusivamente en el mercado libre y en el crédito bancario, por lo que la conexión de las entidades bancarias con promotores y hogares ha sido siempre crucial. Sin embargo, ese modelo residencial está en crisis. Solo podrán solucionarse sus problemas completándolo con los segmentos y las correspondientes instituciones que permitan reequilibrar la oferta asequible con la demanda de los jóvenes: (1) un nuevo mercado privado de alquiler, industrializado y concentrado, que preserve los derechos de los inquilinos, ofreciendo una alternativa estable, y (2) recuperar la vivienda protegida municipal prevista en las leyes de suelo.
En mi libro reciente, realizado con el apoyo y la edición de FUNCAS, examino todas estas cuestiones con referencia al periodo 1998-2023 en España, y adoptando una visión desde el crédito (al estilo del Bernanke de 1993). Agradezco al Blog la oportunidad que me ofrece para exponer brevemente algunas de las principales ideas del libro que espero sean de interés para los lectores.
Riesgo promotor, parte sustancial al modelo
El modelo residencial español es triangular: compradores finales—promotores—bancos. Estos agentes económicos han dominado, junto a los propietarios de suelos, el mercado desde finales de los años noventa. Esta relación ha atravesado fases diferentes cuyas principales características se resumen en el diagrama anterior, y que seguramente los lectores del Blog conocen bien. Según los datos del Banco de España, el saldo vivo de crédito a promociones alcanzó el 30% del PIB durante la burbuja. El de la construcción, el 15%. Juntos llegaron pues al 45% del PIB, mientras el conjunto de la industria no alcanzaba el 15% o los demás servicios no sobrepasaban el 38% del PIB. La parte oculta del iceberg –promoción de suelos, urbanización y edificación –, llegó pues a ser cercana a la financiación de vivienda adquirida por los hogares, la parte más visible del crédito, que representaba entonces un 60% del PIB.
El proceso, bien conocido también, se inicia, de acuerdo con el consenso, con el cambio estructural provocado por la ola de reclasificaciones impulsada desde 1998 –año de la nueva Ley del Suelo– por las sucesivas revisiones del planeamiento urbanístico municipal. Al incorporar las expectativas optimistas sobre precios (como se explica aquí) y desarrollos urbanísticos en las valoraciones y tasaciones de los colaterales hipotecarios de suelos en distintos grados de desarrollo urbanístico –que poco antes eran rústicos–, la concesión de crédito a promotores y otros compradores de suelos registraron alzas brutales, monetizándose en el amplio mercado de compraventa de terrenos. Las responsabilidades por no haber atajado a escala macro la envergadura de los riesgos asumidos durante la burbuja estuvo muy repartida entre todos los agentes involucrados. La burbuja explotó en 2008 sin haber dado tiempo a que una parte de los riesgos de promotores pudieran transformarse en riesgos de los hogares compradores finales de las viviendas iniciadas o proyectadas, lo que contribuyó al deterioro posterior de los activos inmobiliarios. Así, el 70% de la mora total llegó a ser originada por el crédito promotor.
La crisis interrumpe el crédito, provoca la bancarrota de los promotores apalancados, y muchos suelos sin desarrollar y viviendas sin terminar pasan entre 2008 y 2012 a los bancos, por ejecución o dación en pago. En paralelo, se inicia un gran proceso de renegociación de hipotecas de particulares, que incluye las sentencias por las cláusulas suelo de tipos de interés y se alargan más allá de 2012. Los balances de los bancos absorbieron suelos, obras sin terminar y viviendas terminadas sin vender --y en una medida no comparable, de particulares--, provocando las pérdidas correspondientes y situando el negocio en España en déficit de capital, mucho más en las entidades medianas y pequeñas concentradas en el negocio hipotecario que en los grandes bancos, típicamente más diversificados e internacionalizados.
La restauración del canal del crédito
Desde 2008 los bancos desplegaron sus estrategias de crisis. Las pérdidas derivadas de la morosidad se vieron ampliadas durante el largo proceso de gestión de la crisis: entre 2008 y 2012, cuatro años de agonía y de deterioro adicional de valoraciones y de extensión de las restricciones de crédito a toda la economía, agudizando la recesión y la caída del empleo.
El objetivo prioritario de cada banco era minimizar sus necesidades de capital. Cerraron el crédito nuevo, vendieron activos y lucharon en definitiva por sobrevivir, reduciendo también su capacidad en empleados y oficinas en un largo proceso de reestructuración y concentración. De esta forma, la crisis inmobiliaria inicial se extendió a toda la actividad y al empleo. Las dificultades de captación del nuevo capital, que permitiera un saneamiento profundo del balance, centraron los esfuerzos de entidades y supervisores, con el objetivo de restaurar el canal crediticio.
Aunque el riesgo inmobiliario era transversal a casi todas las entidades, la naturaleza jurídica de las cajas de ahorro, que las había impedido captar capital ordinario en los mercados –desviando sus esfuerzos a la captación de capital híbrido-- despertó incertidumbres adicionales. Este problema no se resolvió hasta 2010, con la nueva ley para el sector, que permitiría su transformación en sociedades anónimas al tiempo que se iniciada un proceso de concentración y reestructuración masivo.
El estudio destaca que bancos y supervisores precisaron cuatro años, entre 2009 y 2012, para sanear el sistema –nueve años si se extiende el periodo hasta la crisis del Popular en 2017--, un periodo demasiado extenso en el que, entre tanto, los activos se deterioraban en un círculo vicioso. Además, los tipos de interés cambiaron de ciclo –para evitar la deflación en la UEM—pasando a ser negativos, con el consiguiente impacto en margen de intereses. En 2012 el 35% del sistema bancario precisó las ayudas públicas de capital, que hubieron de instrumentarse en el contexto de la asistencia de financiación europea, con la venta a la Sareb –el llamado banco malo-- de los riesgos inmobiliarios, y condicionadas a la extensión proporcionada de las pérdidas a los tenedores de deuda subordinada (burden sharing), preservando a los depositantes. La intervención pública permitió la liquidación ordenada de las entidades no viables, cuyo negocio sería absorbido después por otros bancos, y en apoyo con inyecciones de capital a las entidades calificadas como viables, para que pudieran emprender un periodo de reestructuración y devolver las ayudas. El impacto de uno u otro tipo de intervenciones públicas en el déficit presupuestario del Estado ha sido de 74,3 miles de millones de euros. Las pérdidas asumidas por el Fondo de Garantía de Depósitos se elevaron a 21 mil millones. Las pérdidas sufridas por los inversores privados en la entidades que no precisaron ayudas públicas, pero sí sufrieron el deterioro masivo de activos –como el Banco Popular en 2017--, es más difícil de cuantificar.
Conclusiones: el problema no es el crédito, es el modelo.
El periplo recorrido por el crédito y la vivienda durante los últimos 25 años parece mostrar que el canal del crédito ha exacerbado el ciclo inmobiliario y el de toda la economía, a través de los balances de los bancos. No obstante, cuando el sistema bancario se ha estabilizado y reformado, restaurando el buen funcionamiento del canal crediticio, el modelo residencial español se ha enfrentado a sus propias contradicciones: ha vuelto a generar precios en vivienda o alquiler demasiado altos, que excluyen por asequibilidad el grueso de la formación de hogares –jóvenes e inmigrantes--, limitando el mercado a un tamaño inferior al potencial. Es decir, ha vuelto a estar dominado por las transacciones más coyunturales o especulativas, lastrando la formación bruta de capital con escasez de vivienda nueva.
Se trata de un modelo residencial que parece funcionar ahora solo a medio gas, fallando en recuperar la tendencia de actividad necesaria para satisfacer la necesidad de nuevos hogares y alejándose de su función social. A muchos sorprende que el saldo del crédito privado no haya vuelto a subir desde 2008. De hecho, la financiación de vivienda está en mínimos. El crédito a promociones inmobiliarias ha pasado del 30% del PIB al 5%. Las concesiones hipotecarias a los hogares, por su parte, son inferiores a las amortizaciones, lo que hace que su saldo vivo descienda. Frente al 60% de la burbuja ahora está por debajo del 40% del PIB.
Superada la crisis financiera la vivienda sigue siendo la asignatura pendiente, fruto de un modelo residencial cuya crisis no se ha resuelto con una necesaria transformación. Los obstáculos para dicha transformación se discuten en detalle en el libro. ¿Hacia dónde evolucionará el modelo residencial? Ofrecer viviendas asequibles para los nuevos hogares, sea en alquiler o propiedad, exige una intervención pública decidida, no tanto apoyando la demanda de vivienda sino, sobre todo, generando o favoreciendo nueva oferta. Los suelos urbanizables pendientes de completar su desarrollo, herencia de la burbuja, deben desbloquear su planeamiento y devolverse al mercado a precios coherentes con la asequibilidad de la demanda embalsada para que ésta pueda absorber las viviendas correspondientes, en propiedad o en alquiler. Las reservas de suelo en el planeamiento deben orientarse otra vez hacia la inyección al mercado de terrenos a bajo coste –con el apoyo de los cedidos gratuitamente (10% del aprovechamiento medio) – para edificar viviendas asequibles protegidas, fundamentalmente en alquiler, para cuya ejecución y gestión la colaboración público-privada será imprescindible.
Esta vez es diferente: la burbuja de precios que actualmente vive la vivienda, en contraste con la de 1998-2007, ni tiene volumen ni está alimentada por el crédito. A los precios actuales, las viviendas solo son asequibles para pocos. Por eso se edifican pocas. Si la mayoría no puede comprarlas, los promotores no las hacen. Los jóvenes retrasan su emancipación, comparten alquileres y no crean los hogares propios que necesitan para desarrollar su vida. En contraste, un fuerte volumen de suelos urbanizables pendientes de completar su desarrollo dibuja un paisaje de descampados que, en muchas ciudades, persiste desde hace más de 15 años.
En este contexto los promotores residenciales están condenados a cifras de negocio limitadas, muy por debajo de la potenciales derivadas de la demografía, los bancos a caídas del crédito y de su balance, y la demanda potencial de los jóvenes a seguir retrasando la emancipación o sufriendo alquileres precarios para compartir costes inasumibles. Será necesario reforzar los incentivos para que propietarios clave reactiven su oferta. Por eso, una fuerte oferta protegida de alquiler asequible para los jóvenes ayudaría.
[*] Agradezco los comentarios de Luis Puch a una versión anterior de esta entrada.
Hay 19 comentarios
Interesante entrada, muchas gracias.
Desde mi óptica, la vivienda se ha convertido en un bien de lujo. Hay tres factores que “inmovilizan” los bienes inmuebles. La recepción por herencia (sucesiones), la explotación de rentas (alquiler turístico) , y la especulación de grandes tenedores (vivienda vacía).
La vivienda sin embargo, es un bien de primera necesidad vinculado a un proyecto de vida. Duele ver a personas jóvenes bien cualificadas vivir en zulos o en cuartos compartidos.
Pero si no queremos tocar la sacro-santa inviolabilidad de la propiedad, como toda lógica en este modelo económico, debemos desincentivar la retención exclusiva de la vivienda con fines lucrativos. Todo ello radica en la no categorización de los bienes económicos, en tipos de necesidad frente a tipos de lujo, y su igual tratamiento bajo la lógica de mercado.
Un saludo.
Totalmente. Aunque bastaría con tomarse en serio la Constitución: la vivienda como derecho y la responsabilidad social de la propiedad. Es necesaria la intervención pública via vivienda protegida, solucionar las tensiones urbanísticas e incentivar la promocion del excedente de suelos vacantes. El coste social y económico de la inasequibilidad actual es demasiado elevado.
"Es necesaria la intervención pública via vivienda protegida"
Esto no puede ser, a la vez, un "a priori" normativo (emanado, nada menos, de la Constitución) y las conclusiones de un analisis positivo de la dinámica del sector. Suena, necesariamente sospechoso.
Por otro lado, considerar que la mejor forma de garantizar el "derecho a la vivienda" sea el desarrollo de vivienda pública tampoco es, necesariamente, una conclusion objetiva. No creo que haya mucha gente que piense que la mejor forma de garantizar el "derecho al pan" sea el desarrollo de harineras y panaderas públicas (sobre esto es ilustrativo ver el "Gran Salto Adelante" de Mao) o que garantizar el derecho a un coche sea (re)crear SEAT como empresa pública, o que la mejor forma de garantizar el acceso de todos a la telefonía sea privatizar Telefónica.
Podría, ciertamente, ser, pero está lejos de quedar claro por qué es ese el caso. No es, ni mucho menos, evidente.
El comentario de Jordi Casado es un ejemplo típico de como en el tema de la vivienda las "narrativas" se imponen al analísis de los hechos. De los tres elementos "inmovilizadores" de la vivienda (lo que quiera que esto signifique en términos económicos):
a) Herencias: ¿como es un cambio de propiedad de una vivienda (eso es una herencia) un factor "inmovilizador"? En españa se heredaron el año pasado unas 100,000 viviendas. Parece difícil creer que eso condicione un mercado nacional en el que existen 27 millones de unidades.
b) El alquiler turístico: el número de viviendas dedicadas a este fin es de 350,000 en España. De nuevo que afecte a un mercado de 27,000,000 de viviendas resulta difícil de creer
c) Vivienda vacia de grandes tenedores: yo creo que la vivienda vacia está más asociada a pequeños propietarios con una idea muy poco sofisticada de "coste de oportunidad". Pero si fuera un factor relevante tendría asociado distintos precios de vivienda en Canarias (14.3% de vivienda no ocupada) que en Madrid (6.3% de vivienda no ocupada). Y, sin embargo, la vivienda es substancialmente más cara en Madrid que en Canarias. Es más fácil de entender, económicamente, que las viviendas vacias sean una consecuencia de un precio poco atractivo (de alquiler o de venta) más que la causa de un precio elevado (que no parece, en cualquier caso, corresponderse con los datos).
Gracias José Pablo, por el matiz refutador, mis afirmaciones no pretendían ser verdades universales. En cualquier caso sería interesante observar la distribución de la vivienda por el territorio nacional, para determinar las diferencias entre las zonas de costa, y grandes núcleos urbanos, frente a la gran España vaciada. No sé si existen datos sobre la concentración real de parque de vivienda libre en función del área urbanística.
Esta atomización del mercado no permite grandes generalizaciones, aunque mis tres apuntes los subscribo en zonas densamente pobladas.
A los datos, siempre importantes, hay que acompañarlos con un riguroso estudio de la psicología de los agentes involucrados en determinado comportamiento que permitan anticipar el resultado.
Sí, ciertamente Jordi, la vivienda son muchos mercados diferentes con dinámicas diferentes. Lo sorprendente es que el fenómeno de subida de precios parece bastante "universal". Se leen cosas parecidas en Madrid, San Francisco, Nueva York, Berlín, Londrés, Paris ... siendo ese el caso las explicaciones "locales" no parece que "capturen" bien el problema.
Y, aunque sean muchos mercados, cada uno de ellos debe responder a la lógica económica de las curvas S-D. En España de 2013 a 2022 lo que se registra en el mercado de compra-venta es un aumento muy substancial de los volúmenes (de 300,000 en 2013 a más de 700,000 en 2022)
https://es.statista.com/estadisticas/1169397/transacciones-inmobiliarias-anuales-de-viviendas-en-espana/
con una subida media de precios en el entorno del 14% que estaría por debajo de la inflación del periodo (me da la sensación que son precios "nominales" los que incluye el informe de Idealista)
En principio aumentos muy significativos del volumen y precios reales estables parecería coherente, en términos de curva S-D con una expansión de la demanda (desplazamiento hacia la derecha de la demanda) simultánea con una expansion de la oferta (desplazamiento hacia la derecha de la curva de oferta) o con una oferta muy inelástica a precio.
En principio
Lo que sí es relevante es no razonar desde un cambio de precios (un error típico en este mercado). Los cambios de precios son una "consecuencia" de las dinámicas de mercado, no su causa.
"ha vuelto a generar precios en vivienda o alquiler demasiado altos, que excluyen por asequibilidad el grueso de la formación de hogares –jóvenes e inmigrantes--, limitando el mercado a un tamaño inferior al potencial"
Este sería un ejemplo de "razonar desde un cambio de precios", donde el cambio de precios parecería una variable exógena al modelo de mercado. Precio y volumen de equilibrio deberían ser los outputs del modelo de mercado. Lo que es necesario entender es cuales son las variables exógenas que desplazan las curvas de oferta y demanda y cuya “consecuencia” es un cambio de los precios y volúmenes de equilibrio en la dirección observada.
En el caso del mercado inmobiliario español el volumen pasa de 300 a 700,000 unidades en el periodo 2013-2022. Lo que se buscaría son los cambios exógenos que producen ese desplazamiento hacia la derecha del volumen de equilibrio. Si los cambios exógenos producen un desplazamiento de la oferta hacia la izquierda los precios subirían pero el volumen tendría que contraerse por lo que no resulta fácil interpretar la hipótesis del autor en términos de curva S-D. O qué modelo de mercado está empleando donde el precio es una variable exógena (necesariamente un mal modelo ya que su utilidad es "explicar" los precios)
Me caben pocas dudas de que la "sacro-santa inviolabilidad de la propiedad" en este país ya brilla cada vez mas por su ausencia... Así, en arras del "bien social" podremos arrebatar aquellos bienes que consideremos, cuando así lo consideremos y darlos a aquellos que más los necesiten según nuestro criterio y - por que no? - en aquel sentido del voto que mas nos pueda interesar.
No deja de ser bien curioso que la interpretación en Cataluña de "gran tenedor" sea aquel propietario que tenga mas de cinco inmuebles. Poco, muy poco se habla de la indefensión de los propietarios (aquellos que se han endeudado o arriesgado su capital para adquirir un inmueble) y ver como les dejan de pagar con un inquilino se declara vulnerable o bien se encuentran el piso en unas condiciones nefastas. A esta realidad aparte hay que sumar el cacareado control de precios del alquiler que no ha hecho mas que mover parte de la ya escasa oferta de alquiler al mercado del alquiler por temporada.
Tema complejo de resolver sin duda alguna, pero a vista de los resultados del gobierno actual poco o nada se ha hecho a mejor, a excepción de lanzar mensajes populistas y cargar contra los "malvados especuladores" acaparadores de vivienda.
La gran mayoría de tenedores de este país son pequeños propietarios.
Tener un piso vacío (y hablo por experiencia) NO es lo deseable.
Sin embargo, en el contexto actual, Obtener un teórico 3% bruto sobre un activo (1000€/mes de alquiler de un piso de 360.000€) que te pueden destrozar y con 18-24 meses de impagos posibles hasta que la policía los echa (hablo por experiencia) no compensa.
Si lo vuelvo a alquilar, será con un piso en propiedad como garantía.
Es muy triste, y estoy 100% de acuerdo en el coste social y económico, pero no voy a permitir que se haga política social sobre las espaldas de mi familia.
PD. El piso, comprado con una hipoteca a 30 años, quedó vacío cuando la familia creció y nos mudamos a uno más grande (también hipotecado). Querer utilizar el alquiler para pagar la nueva hipoteca y dejar el piso a mis hijos cuando se independicen no me parece muy especulativo, pero que cada cual cuenta la misa según le va en ella.
Lo terrible de España -sin personalizar que cada caso es un mundo- es que la gente tiene 360.000€ en una inversión que genera 3% de retorno bruto al año (que se esfuma con la inflación) cuando hay fondos de inversión que te dan facilmente 10, 15 o hasta 20% de rentabilidad con una simple transferencia bancaria.
La baja productividad del capital es la gran lacra de la economia española
Las bajas rentabilidades netas del alquiler de inmuebles (en el entorno del 1-2%) está lejos de ser una característica específica del mercado español. Sucede en muchos lugares.
Y que los retornos exigidos ex-ante a esa inversión sean inferiores a los fondos que usted menciona tampoco es sorprendente. El retorno exigido ex-ante a una inversion bien podría estar relacionado con la correlación de sus rendimientos con el comportamiento del activo en momentos malos (sobre esto ver los trabajos de Cochrane y Campbell). Podría tener sentido lógico, por tanto, que los inversores en inmuebles, con bajas volatilidades reducidas en momentos malos, buscasen retornos bajos de la inversión.
En este módelo (que tiene capacidad explicativas razonables), si es interesante observar que una mejora de los "derechos de los inquilinos" (como parece proponer el autor), si llevase aparejada un incremento de volatilidad en los retornos de los propietarios (lo que podría suceder según como se articulen esos derechos) tendría como consecuencia lógica un aumento de las rentabilidades exigidas para este activo. Osea, un aumento de los precios del alquiler o una reducción de la oferta (o ambas).
De hecho, esto es, exactamente, el comportamiento que ilustra el caso de Juan Palomo
"no tanto apoyando la demanda de vivienda sino, sobre todo, generando o favoreciendo nueva oferta"
¿Como se genera nueva oferta sin "generar" nueva demanda? ... ¿se trata de que la nueva oferta se quede vacia?
Me pierdo un poco en cual es la tesis básica del libro: es, entiendo, que la falta de crédito deprime la oferta de vivienda encareciendo los precios (¿respecto a qué "solución ideal"" imaginada? .
Pero sí es así, las soluciones deberían ir orientadas a aumentar el crédito promotor (lo que a la vez parece peligroso porque, según el autor, ese fue uno de los elementos clave en el desarrollo de la burbuja del 2008). No acabo de ver como, por ejemplo, la promoción de vivienda pública aumenta el crédito promotor. Se podría incluso argumentar que lo reducira a poco efecto de crowding out que el gasto público tenga sobre el crédito (parte del ahorro necesariamente se dedicará a deuda pública o a pago de impuestos. No parece que eso vaya a tener un efecto positivo sobre el crédito promotor).
Por otro lado si el crédito promotor tiene ese efecto (aumentar oferta y, por tanto, reducir precios), ¿por qué la vivienda no era "barata" con el crédito promotor desatado en 2008? (de hecho la vivienda nunca ha sido más cara en España que entonces).
No parece que el modelo (la narrativa) explique bien los datos reales. ¿Me estoy perdiendo algo?
Gracias por tu comentario. Mi punto es que el modelo está en crisis porque se ha acumulado una demanda de vivienda por creación de hogares potenciales --jóvenes-- que está insatisfecha. El mercado no ofrece pisos asequbles para este segmento. El problema para la demanda de primera vivienda es pues el precio. Los propietarios de los suelos urbanizables retienen su desarrollo por distintas razones. Los ayuntamientos deben volver a promover vivienda protegida usando sus patrimonios de suelo.
Gracias Ignacio por la respuesta.
Pero eso es exactamente lo que hacen los precios en todos los mercados, ¿no?
El "clearing price" es el que "limita" la "demanda a ese precio" para que iguale la "oferta a ese precio".
El "precio" no es nunca un problema. El "precio" es la "solución" al problema de asignar un recurso escaso como es en este caso la vivienda. Podemos obviar los precios y asignar viviendas con cualquier otro criterio, pero eso no cambiará en nada el problema de escasez de viviendas. Habrá las mismas.
En cualquier caso el volumen de pisos comprados y vendidos pasa de 300,000 a 700,000 en el periodo 2013-2022. Esa es una seria expansión de la demanda.
Uno podría igualmente decir que hay una "demanda insatisfecha" de lechugas a los precios actuales. Como prueba, a precios más bajos la demanda de lechugas sería mayor.
"Los propietarios de suelos urbanizables retienen su desarrollo por distintas razones" ¿por qué razones? En cualquier caso el número de viviendas nuevas en Espana también se ha multiplicado por más de dos (de 40,000 a 86,000 unidades) en el periodo 2016-20.
Y, sobre todo, era de unas 650,000 viviendas al año en 2007 y la vivienda nunca ha sido más cara que entonces.
El stock de viviendas nuevas sin vender en Espana (datos del INE) es de 450,000. La razón de esa "oferta insatisfecha" no estaria en la "retención de suelo urbanizable por distintas razones". No?
Algo hay que no estamos viendo.
Buenas.
No soy una persona experta en el tema ni lo he estudiado pero como ciudadano ve una correlación clara entre el incremento de los precios y que la administración haya dejado de construir viviendas de protección pública. Es decir me parece que efectivamente tiene mucho que ver con la oferta.
Esto no quiere decir que sea la única explicación evidentemente.
Saludos.
Dan, es dificil ver esa "correlación": el número de viviendas protegidas habría aumentado de 6,489 a 11,860 en el periodo 2013-2018.
https://www.epdata.es/datos/viviendas-protegidas-construccion-compraventa-espana/216/espana/106
No tengo muy claro qué es esta fuente y no todas las fuentes parecen coherentes. Yo tomaria la cifra con una pizca de sal. Pero lo que sí es clarísimo es que en el 2006-08 se construían entre 90 y 100,000 y los precios de la vivienda nunca han sido más altos. Eso no parece una "correlación".
En cualquier caso, una contracción de la oferta (movimiento hacia la izquierda de la curva de oferta en un gráfido S-D) sin duda tiene, en un bien normal, el efecto de subir los precios. Pero también tiene el de reducir los volúmenes. En España los volúmenes de operaciones de compra-venta y de construcción de obra nueva se han más que duplicado desde 2013-14. La "narrativa" que propones deja más dudas de las que explica.
Para que con una contraccion de la oferta los volúmenes suban la expansión de la demanda (movimiento hacia la derecha de la curva de demanda) tiene que ser substancial (más substancial que sin la contracción de la oferta). Y eso parecería que es lo que ha sucedido. Pero este dato no cuadra con la "narrativa" de la demanda insatisfecha (aunque sí explicaría la subida de precios ... pero con más del doble de demanda).
Buenas Juan Pablo.
La realidad es que lo que yo observo como ciudadano se ha comentado varias veces en este mismo foro. Por ejemplo aquí https://nadaesgratis.es/admin/vivienda-y-propiedad-en-espana-las-malas-politicas-y-algunas-propuestas
No es sólo la falta de construcción sino también la descalificación de las ya existentes.
Por mi trabajo sé que los Ayuntamientos dejaron de construir viviendas de protección pública al menos desde principios de los 2000. No sé otras administraciones. Me da la impresión de que la construcción de vivienda pública se fue reduciendo poco a poco desde los 90 y hasta ser rácticamente inexistente. Es una bola de nieve.
Comentas que en el año 2006 aunque se construían los precios eran altos. Como dije en mi anterior comentario no creo que sea el único elemento que ha creado estos precios y en esa época desde luego la coyuntura mundial del crédito y todo eso creo que era lo que realmente hacía creó esa situación.
Por cierto yo no he visto una reducción significativa de los precios desde entonces pensando en que era una super burbuja. Sobre todo teniendo en cuenta que se ha quitado la desgravación por vivienda lo cual debería haber influido.
Como te digo no sé si es la única medida tomar pero desde mi punto de vista es esencial. La vivienda es una política pública que ha sido abandonada completamente desde mi punto de vista, no solo en la construcción de viviendas de protección pública.
Muchas gracias por responder y saludos
¿Alchian-Allen?
“A los precios actuales, las viviendas solo son asequibles para pocos. Por eso se edifican pocas. Si la mayoría no puede comprarlas, los promotores no las hacen”.
No lo comparto:
- Primero, al promotor no le importa quién compra sino cuántas se venden y a qué precio. Mientras cubra costes marginales y saque margen, construirá.
- La oferta y demanda no es sí o no, sino depende. A diferentes precios, la cantidad demandada será diferente. Por muy inelástica que sea, una bajada de precios, aumentará la cantidad demandada.
Mientras el constructor gane y haya suelo disponible, construirá. El precio lo determinará la oferta y la demanda. Mientras siga habiendo compradores a precios altos, el precio no bajará. Y hay compradores.
El problema para la gente que no puede comprar vivienda es que hay otra gente que quiere comprar esa misma vivienda y tiene más renta. Hay poco sitio en las grandes ciudades y hay personas con más renta. Además, los jóvenes (mi impresión, no basada en datos) son más hedonistas y están dispuestos a gastar un porcentaje más alto de sus ingresos en el presente, y los precios aumenten aún más.
Pero también hay que entender que la distribución de las viviendas es constante. Aunque no puedan vivir en el centro de una gran ciudad, podrán buscar una vivienda más lejos, que será más barata. Esto ha sucedido siempre pero, mi impresión, es que los jóvenes actuales no quieren hacer ese sacrificio porque sus padres, con un nivel sociocultural semejante no lo hicieron.
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