(con Fernando Gómez) Los lectores de NeG han advertido que existían posiciones discrepantes en dos recientes entradas del blog relativas a la responsabilidad por deudas hipotecarias. Se trata de una entrada nuestra y otra de Benito Arruñada. Con esta entrada pretendemos explicitar donde están las diferencias y a qué obedecen.
Queremos antes de nada dar la bienvenida a Benito. Estamos seguros de que su presencia entre los colaboradores va a mejorar la calidad y la vitalidad del debate en NeG.
Según uno de los muchos chistes que circulan sobre economistas “Where five economists are gathered together, there will be six conflicting opinions and two of them will be held by Keynes”. Así que la discrepancia entre la posición expuesta en el post de Benito y el análisis que hicimos en nuestro post no debe verse, ni mucho menos, como sorprendente. De hecho, entre los posts de macro hay en ocasiones diferentes opiniones que quizás llaman menos la atención al lector al ser problemas menos concretos que los que se suelen plantear en micro. Pero estamos totalmente de acuerdo con Fenix de los Ingenuos en su comentario a la entrada de Benito cuando dice: “Me parece bien la discrepancia, pero siempre que se explicite en una crítica a los argumentos del otro.” Clarificar las posiciones explicitando donde radican las diferencias es importante para centrar el debate ante los lectores y comentaristas de NeG. Queremos dejar sentado desde el principio que el post de Benito tiene muchos aspectos interesantes que nosotros no habíamos abordado o destacado y, dado que estamos ante un tema que es importante, en el terreno económico y también en el legal, su entrada brinda una oportunidad para incrementar el debate acerca de un asunto trascendente. En lo que sigue, sin embargo, vamos a ignorar los puntos en los que estamos de acuerdo con su visión del problema y vamos a centrarnos únicamente en las discrepancias.
- Con nuestra entrada y nuestro análisis hemos pretendido demostrar que existen razones por las que es posible que la responsabilidad limitada por deudas hipotecarias favorezca una asignación eficiente del riesgo de mejor manera que la responsabilidad ilimitada. En ningún momento hemos llegado a la conclusión que la responsabilidad limitada es superior a la responsabilidad ilimitada, ni en general, ni en el caso de la España de 2011. Benito parece estar más convencido que nosotros acerca de la general superioridad de una opción, en su caso, la de la responsabilidad ilimitada frente a la limitada.
- Como advertimos al principio de nuestro post, la cuestión es muy compleja, existen muchos factores que inciden en el juicio de eficiencia y algunos favorecen un régimen y otros otro. La discrepancia puede ser sencillamente producto de la elección de distintos factores como más relevantes o, sencillamente, más dignos de análisis. Pero creemos que puede ser interesante repasar algunos de los argumentos que se han utilizado para concluir que la asignación del riesgo es mejor con responsabilidad ilimitada que con responsabilidad limitada.
- Benito entiende que “Acreedores y deudores rechazan limitar la responsabilidad porque sería perjudicial para ambos. Sobre todo, porque empeorarían sus incentivos y se haría más probable la insolvencia. Aumentaría además el interés”. Nos gustaría hacer hincapié en dos efectos que se destacan en esta perspectiva: (a) se haría mas probable el impago de deudas hipotecarias; (b) aumentaría el tipo de interés en los préstamos hipotecarios. Nuestro post demuestra que tanto (a) como (b) son ciertos. Pero la conclusión que se extrae de ellos, esto es, que “limitar la responsabilidad sería perjudicial para ambos” no se deduce necesariamente de los dos efectos anteriores, ni mucho menos. Es posible, como hemos demostrado en nuestro modelo, que limitar la responsabilidad genere ganancias de eficiencia, dándose esos dos efectos (más impagos, tipos más altos). Probablemente es importante destacar que las ganancias de eficiencia no se dan a pesar de estos dos efectos, sino gracias a ellos.
- Benito entiende igualmente que la responsabilidad ilimitada es mejor porque crea mejores incentivos para el deudor, concretamente porque la responsabilidad ilimitada le estimula a (a) “aumentar sus ingresos” y (b) “consumir menos y dedicar una mayor parte de su renta para pagar la hipoteca”. Nuestro modelo no se ocupa del efecto (a), pero si del (b). En apariencia, Benito no tiene en cuenta un efecto que nosotros evidenciamos en nuestro modelo: “consumir menos y dedicar una mayor parte de su renta para pagar la hipoteca” no es gratis, tiene un coste obvio para el deudor que se encuentre en esta situación, y por tanto supone un coste social claro. Insistimos, nuestro modelo no habla del efecto (a), el de los incentivos del deudor a generar ingresos. Ahora bien, además de la magnitud real de ese efecto (a), surge naturalmente la siguiente pregunta: ¿No es posible que un régimen de responsabilidad ilimitada, al cargar una parte muy elevada del riesgo sobre el deudor, cree incentivos desmesurados para que este opte por actividades de ingresos más seguros, aunque de menor valor esperado, intentando, por ejemplo hacerse funcionario? De hecho, hay evidencia empírica que correlaciona positivamente el fresh start para los individuos y la entrepreneurship en una sociedad, por ejemplo medida por el número de start-ups y de volumen de transacciones de capital-riesgo.
- Benito lamenta que con responsabilidad limitada aumente la “insolvencia estratégica”. Estamos de acuerdo. Aumentaría el nivel de impago de hipotecas. Y esta es una de las razones por las que la responsabilidad limitada "podría" ser mejor (por favor, notad el uso del condicional).
- Tiene razón Eduardo Melero cuando dice que nuestro supuesto inicial consistente en que los bancos están más capacitados para absorber el riesgo inmobiliario está en la línea de flotación de nuestro argumento. Y acierta otra vez cuando dice que nosotros podemos “contra-argumentar que los propietarios del banco son accionistas con sus inversiones diversificadas en diferentes sectores de la economía y tienen por lo tanto una menor aversión al riesgo de una crisis inmobiliaria que los propietarios de un inmueble”.
- Benito nos recuerda que las hipotecas con responsabilidad limitada generan dos repercusiones macroeconómicas o sistémicas que hay que tener en cuenta: (a) “al estimular la insolvencia estratégica, exacerban las crisis recesivas” y (b) “desaprovechan el efecto moderador que ejerce el que las rentas de los deudores no estén perfectamente correlacionadas, aspecto especialmente grave cuando, en épocas alcistas, muchos deudores amplían sus préstamos a la vez, lo que sincroniza sus insolvencias cuando el mercado entra en recesión.” El argumento, si lo hemos entendido bien, sería el siguiente. En “épocas alcistas” (ojalá pudiéramos saber cuando se dan) mucha gente se endeuda. Con responsabilidad limitada, cuando llegan las vacas flacas, muchos deudores dejan de pagar al mismo tiempo y los bancos se encuentran con una morosidad muy elevada. Supongamos por un momento que este argumento fuera correcto, ¿por qué no deberían entenderlo los bancos y ajustar su conducta de préstamo ex ante? Pero además nos preguntamos ¿que ocurriría con responsabilidad ilimitada? En esto creo que Benito y nosotros estamos totalmente de acuerdo. No habría tantas insolvencias y los deudores deberían dedicar sus ahora más escasos ingresos a pagar la hipoteca y no a comprar bienes y servicios. En nuestro post nos centramos únicamente en las consecuencias inmediatas, es decir, que los deudores no podrían dedicar el dinero que les gustaría a comprar cosas que les hacen felices (o menos infelices). No nos atrevimos a pensar en posibles repercusiones sistémicas. Pero si nos ponemos a la tarea de pensar en esas repercusiones, no deberíamos olvidar que la menor renta disponible (neta de las obligaciones crediticias) que supone la responsabilidad ilimitada para los deudores podría traducirse en una menor demanda que, a su vez, podría tener repercusiones significativas.
- Benito entiende que la ventaja de la responsabilidad ilimitada es el incentivo a pagar para el deudor: “la responsabilidad ilimitada no reside en el cobro sino en la disuasión: no es atractiva porque el embargo sea efectivo, sino porque el embargo tiende a no producirse.” Aquí creemos que merece la pena suscitar dos comentarios.
- Benito habla de “cobro” como si fuera un estado de la naturaleza inmutable. Pero no es así. La probabilidad de cobro es mayor con responsabilidad ilimitada. Tanto Benito como nuestro modelo así lo indican. Pero nuestro modelo nos recuerda también que la cuantía que cobra el acreedor es distinta con responsabilidad limitada e ilimitada. Al existir una prima de riesgo debida a la mayor probabilidad de impago, con responsabilidad limitada cuando el acreedor cobra, cobra más.
- Benito parece adherirse a la idea de que menor probabilidad de impago implica necesariamente una asignación mejor. Nuestro modelo demuestra que esta idea es incorrecta.
- A pesar de que en nuestro post decidimos ignorar algunos efectos generales de los resultados de aplicación de las reglas en cuestión, creemos que aciertan Manuel Sarachaga y JIB en indicarnos que es posible que la responsabilidad limitada reduzca el crédito y en recordarnos que esto no es necesariamente malo. Sin ir más lejos, en un reciente post Tano Santos también parecía pensar que mucho crédito puede ser perjudicial.
- Manu Oquendo sugiere que el mercado hipotecario de EE.UU. “convivía con una “socialización” –un reparto del coste de esa enorme morosidad– entre el 70% de los “cumplidores” del circuito.” Esto de la socialización de los costes siempre suena mal -entre economistas, claro-. Pero deberíamos recordar que aquí estamos hablando de una socialización de los costes sin que estén predeterminados los que ganan y los que soportan los costes. El que un individuo termine soportando los costes (porque no llega a ser insolvente y paga unos tipos más elevados) o no (porque llega a ser insolvente) no solo no está predeterminado, sino que además depende -en parte, al menos- de si ha tenido buena suerte (en este caso soporta los costes) o mala (en este caso recibe una indemnización vía responsabilidad limitada). Se le puede llamar a esto, si así se desea, socialización. Pero también se le puede llamar seguro. Habría en este caso tanta socialización (de facto, dada una posibilidad de opt out mucho más elevada, el nivel sería notablemente menor) como la que hay en los seguros médicos o de paro, que a menudo son obligatorios, como Benito mismo nos recuerda.
- Tal vez es exagerado decir que “la limitación de responsabilidad en hipotecas residenciales, lejos de estar extendida, es una anomalía”. Benito hace referencia correctamente a que solo en algunos (11 o 12) estados de EE.UU. “las partes se ven obligadas a contratar hipotecas con responsabilidad limitada” de iure o de facto. Algunas consideraciones parecen oportunas:
- Uno de esos estados es California, la octava economía del mundo;
- 27 estados de EE.UU. sujetan a una importante condición la reclamación del exceso sobre lo percibido por parte del acreedor (concretamente, a que la reclamación se produzca solo por la diferencia entre la parte impagada de la deuda hipotecaria y la totalidad del valor de mercado actual del inmueble hipotecado –fair market value- no el de adjudicación en subasta, como ocurre en España);
- En todos los estados USA -en todos: es legislación federal- así como en varios países europeos existen mecanismos de resolución de la insolvencia individual que al permitir un margen de “fresh start” limitan de facto la responsabilidad de los individuos mucho más que en España, donde el concurso personal es poco más que una anécdota.
- Tal vez sea oportuno recordar que cuando los mercados son incompletos no hay garantías de que el equilibrio competitivo sea eficiente. Probablemente todos estamos de acuerdo en que es difícil, en España y en cualquier otro lugar, asegurar el valor del inmueble que uno adquiere, asegurar por completo los ingresos que uno tiene, o las necesidades a las que uno se puede enfrentar. Esto significa precisamente que los mercados son incompletos. En un entorno tan realista como este, cambiar las reglas de los instrumentos financieros (o cambiar las reglas para que la selección adversa impida que estos instrumentos financiero se utilicen, como nos recuerda joan) puede (solo puede) mejorar la eficiencia. No tenemos conocimiento de resultados teóricos o empíricos que demuestren que esta posibilidad no sea real. No pretendemos decir que no existan. Simplemente que no los conocemos.
- Benito entiende: “una ejecución más difícil sólo empeoraría la situación de los futuros contratantes para beneficiar a algunos de los actuales deudores”. No sabemos si está pensando en limitar la responsabilidad de los deudores ex-post en contra de lo dispuesto en los contratos -o en la legislación que regía entonces- que ellos han firmado y que les ha permitido pagar tipos de interés -relativamente más- bajos. El hecho de que piense que un cambio legislativo pueda beneficiar a algunos de los actuales deudores sugiere que es así. En ese caso, no podemos dejar de aprovechar la oportunidad para aclarar, una vez más, que esto no es lo que nosotros debatíamos. Nosotros únicamente nos hemos preguntado si acaso podría tener sentido, y qué consecuencias podría tener, algún cambio legislativo que afectara a los nuevos contratos de préstamo hipotecario. Nuestro análisis no hace ninguna referencia, ni lo pretende, a reescribir el régimen legal de las hipotecas existentes.
Hay 19 comentarios
Gracias por la entrada, creo que establece con bastante claridad los términos del problema y los lugares donde los supuestos condicionan las soluciones.
Pienso que la entrada de Benito Arruñada (entiendo que leerá y participará en esta también) establece posibles mejoras de eficiencia derivadas de la responsabilidad ilimitada bajo supuestos que son muy difíciles de mantener, incluso en situaciones de "normalidad", tal como argumentáis en vuestra entrada. En mi comentario a la entrada de Benito, trataba (quizá no muy claramente) de contrastar esos supuestos de partida con el caso de estudio que nos proporciona el reciente auge y explosión de la burbuja inmobiliaria en España. Información asimétrica, mercados incompletos, irracionalidad en las valoraciones de activos, ignorancia de principios financieros básicos, ... toda una serie de elementos que hacen que la mera idea de un mercado eficiente de préstamos y riesgos es más una quimera que un punto de referencia. De esta forma, en el caso concreto de España años 90, cada vez que Benito utiliza los términos "mejor" o "más eficiente", acaba siendo en todos los casos mejor y más eficiente "para los bancos"; pero en ningún caso sería para la sociedad en su conjunto ni mucho menos para los acreedores (independientemente de si son ricos o, como menciona en la parte final, "humildes").
Los tipos de interés asociados a la responsabilidad ilimitada han sido, y deben ser, más bajos que los que se pagarían en caso contrario. Sin embargo, una buena parte de la evidente bajada de los tipos hipotecarios se debe a la feroz competencia que se produce en ese sector y no tanto al reconocimiento de que es el acreedor el que corre con todos los riesgos. Eso y una poliítica monetaria muy expansiva que fija unos tipos de interés inconsistentes a largo plazo, que es el periodo en el que se están firmando estos créditos. Y sí, el numero de insolvencias será lógicamente menor bajo responsabilidad ilimitada, pero no así las consecuencias macroeconómicas en forma de reducción del gasto privado, tal como señaláis. Tampoco es neutral la enorme transferencia de riqueza entre individuos que se ha producido y que se va a producir como consecuencia de unos contratos que se firmaron sobre unos valores patrimoniales irreales.
Por último, el tema de las ejecuciones, que ha aparecido en ambas entradas y en varios comentarios. Lo firmado, firmado está, pero tiene que haber fórmulas que acerquen más las valoraciones de los inmuebles a su verdadero valor de mercado: hoy en día, un mismo inmueble puede valer en una subasta la mitad de lo que ese mismo piso "valdría" si estuviese en el balance de un banco o caja. Semejante discrepancia reclama una respuesta legal.
Entiendo que mis comentarios se refieren a un caso muy específico y no a una situación "normal" estacionaria en precios de activos y tipos de interés, pero no es menos cierto que el debate se establece aquí y ahora ante un problema muy específico.
Fe de erratas: un lapsus me hace decir "en ningún caso sería para la sociedad en su conjunto ni mucho menos para los acreedores ", cuando quería decir "deudores".
Coincido con los autores de este post en el punto 4., en el que cuestionan el efecto positivo sobre los incentivos que el Profesor Arruñada sostiene que tiene la responsabilidad ilimitada.
Además veo un efecto extra que contradice la tesis de Arruñada , en concreto en la parte de que la responsabilidad ilimitada "estimula a aumentar sus ingresos" (los del deudor). Se trata del efecto "debt overhang", ampliamente estudiado en la literatura de corporate finance, macroeconomía del desarrollo y también aplicable al caso de los individuos. El problema "debt overhang" básicamente consiste en el hecho de que un agente económico, debido a estar altamente endeudado, deja pasar oportunidades de inversión con valor presente descontado positivo que mejorarían su situación económica.
Todo deudor, según nuestro Código Civil, responde a la deuda hipotecaria con todos sus bienes presentes y FUTUROS, salvo ciertas exenciones provistas en la Ley de Enjuiciamiento Civil Artículo 607. Por lo tanto, como señalan los autores, el deudor "ex-ante" optará por actividades más seguras pero de menor valor esperado para evitar el impago. PERO además, "ex-post", en el caso de haber acabado impagando, el hecho de que le embarguen la nómina u otras fuentes de ingresos salvo una pequeña exención claramente le desincentiva a trabajar para ingresar más que esa pequeña exención: si trabaja mucho, todo aquel ingreso por encima de la exención se lo queda el acreedor, mientras que si trabaja poco, cerca del cantidad exenta por ley, los ingresos se los queda él. Y recordemos, trabajar es costoso en términos de utilidad, pues requiere esfuerzo.
Incluso podríamos pensar en otro efecto bastante realista en el caso de nuestro país, que es el incentivo a sustituir actividades dentro de la economía "formal" por actividades dentro de la economía sumergida, pues estas últimas escapan al control administrativo y por tanto todos los ingresos provenientes de éstas irán a parar al deudor al no ser embargables.
Me surgen dos apreciaciones.
1.- Se plantea un debate de exclusión entre responsabilidad limitada e ilimitada. ¿no es posible que convivan dotando de más alternativas a la sociedad?
2.- La inexistencia de un seguro de impago (ligado a la responsabilidad limitada) es una opción que puede implementarse por el mercado. La imposición obligatoria del mismo puede tener sentido en una economía del bienestar para sanidad o pensiones pero no para la compra de un bien privado como la vivienda. ¿Cuál es el motivo económico por el que impondríamos ese seguro a compradores, por ejemplo, de una segunda vivienda?
Llegados a este punto de exhaustividad, me gustaría también poner de relieve algunas consecuencias macroeconómicas que intuyo de la existencia de préstamos con responsabilidad ilimitada hipotecaria. Señalaría: 1.- Precios de equilibrio de la vivienda en propiedad más elevados, al reducirse el tipo de interés especialmente sino se incorpora el riesgo de impago adecuadamente. 2.- Mayor volumen de crédito (como ya se ha señalado) y correlación del mismo con el ciclo inmobiliario. Dado que la vía hipotecaria se utiliza para la financiación de otro tipo de préstamos (pe. consumo, para la actividad empresarial, etc) 3.- Menor riesgo sistémico del sector financiero ligado a los préstamos inmobiliarios (dado el mayor valor de las garantías)
Gracias por el debate.
Algunas veces hay que saber cuando los reglas economicas deben dar paso a la logica social, y lo que podriamos llamar justicia social. No por economicamente viable, nos debemos someter a normas y leyes que son injustas, y que no estan dentro de la ley basica de cualquier sociedad que es la de respetar y proteger los derechos de los individuos sobre los mismos derechos y deberes de otros que fuerzan escenarios unicos.
Un individuo, dada la extrema complejidad que actualmente las sociedades se manejan, debe estar protegidos por leyes que por defecto estimen, siempre aqui hay que apoyarse sobre la opinion de la mayoria como no podia ser en las leyes humanas, lo que es mejor para ese individuo y la socieda en general.
Limitar el alcance de las deudas, estableciendo aquellas que se consideran personales, y que el sujeto debe ser responsable con todo su patrimonio actual y futuro, y las de alcance limitado (caso hipotecario) es de justicia social.
Funcionaria? evidentemente, no funciona una democracia donde se supone se sostiene sobre entidades (partidos politicos) que no tienen ningun tipo de ingresos sustanciales, pero por contra incurren en numerosos gastos? Pues la misma magia se puede aplicar en este caso.
Que se contraeria el credito? seguro que no mas que ahora. Que dejaria las entidades en el limite de un continuo default? piensan ustedes que los irresponsables que firmaron credito tras credito a las promotoras leyeron las leyes? que problema tenemos aqui, el impago de promotoras o el del espanyol de a pie?
Esta discusion es al margen de la crisis actual, forma parte de las leyes en una sociedad que a mi me gustaria vivir.
Para Marco, comentario punto 10.
Hola, Marco, ¿qué tal estás?
Cuando nos enfrascamos en una discusión de este tipo entre economistas es fácil discurrir por senderos en los que el debate se ramifica en interminables consideraciones de costes, utilidades, externalidades y colateralidades. En valores absolutos y en sus derivadas en puntos de inflexión. Acaecimientos éstos que en gran parte han ocurrido porque alguien, hace mucho, tomó alguna decisión en función de criterios no económicos.
En este caso Rodrigo Tena nos recordó que el motivo de nuestra no limitación de responsabilidad era el artículo 1911 del Código Civil que exige que el deudor sea responsable de la totalidad de la deuda con todos sus bienes. A mí se me había olvidado.
Pagar las deudas es un principio que, en general, parece razonable y una base sólida para la confianza social. Una regla sana, un principio responsable para gente responsable.
Una vez corregido el olvido, no tengo problemas con nuestra legislación salvo el citado de las subastas judiciales como forma inaudita de establecer el valor del bien, en su día tasado por el banco, para la pobre gente que tiene que pasar por ello.
Tienes razón al recordar que en muchos sentidos una socialización de costes equivale a una especie de seguro, es decir, al reparto de los efectos de un riesgo de forma que el que lo sufra se resarza de una gran parte del mismo.
Una de las diferencias es que el seguro solía ser una decisión consciente y voluntaria y hoy, muchos seguros y todas las socializaciones son obligatorios. Sospecho que a base de “socializaciones” ya estamos en un escenario que para muchos no es “Pareto efficient”, es decir, el preámbulo del fin de la fiesta.
Estarás de acuerdo en que no somos muy conscientes del efecto a medio plazo de tener una sociedad en la que, al contrario de lo que el blog predica, ....casi "Todo es Gratis" porque repartimos la responsabilidad y el coste de casi todo. Hasta del fracaso escolar inducido.
Esto sería una larguísima discusión de filosofía política en la cual tenderíamos tomar posturas extremas para diferenciarnos cuando quizás todos estamos de acuerdo en un término medio.
Mi posición es contraria porque, por muy atractivo que el principio de socialización nos parezca, es evidente que en muy pocos ciclos nos vamos por el desagüe a base de desidia, irresponsabilidad e irremediable ineficiencia colectiva comenzando por el propio estado que sabe que por un poco de dinero que los que lo pagan "ni se enteran" se evita actutudes firmes en muchas actividades.
En otras palabras, si los participantes del escenario original de Rawls tuviesen la ocurrencia de por un instante levantar el velo de la ignorancia y ver lo que ha sucedido con sus reglas, seguro que ambos --o al menos el más sensato-- se saldría del "contrato".
Es todo cuestión de equilibrio, es decir, una cualidad que nuestro sistema de vida no fomenta cuando depende del estado. El estado tiene poca costumbre de seguir reglas ajenas.
Gracias por tu comentario y saludos.
Ambas opciones son entendibles y defendibles pero hay 2 temas que escaman particularmente:
1. Porque obligaron a tasar las viviendas en el pasado? Todos sabemos como se inflaban las tasaciones para entrar en ratios deuda/ingresos adecuados. ¿Quien habla de la responsabilidad de tasadores?. Esto fue un impuesto revolucionario, a los hechos me remito.
2. Puedo estar de acuerdo en la responsabilidad ilimitada, pero, cuando el banco en subasta desierta se queda el inmueble, el deudor contrae una deuda resultante de la diferencia entre deuda y valor de venta en subasta...todo ok. Lo verdaderamente obsceno es que el banco en sus super inmobiliarias puede vender la vivienda (una vez en su propiedad) por un valor mucho mayor al que ha "descontado" al incauto deudor sin actualizar algo la deuda.
Entiendo el tono académico del blog pero hay momentos donde un toque más "llano" ayudaría a sacar conclusiones productivas. Que los arboles académicos no les impidan ver el bosque real.
este es un debate bastante absurdo, si la gente esta dispuesta a endeudarse con responsabilidad ilimitada lo hará, por mucho que mediante reformas del CC pretendamos que en el futuro la gente no pueda responder del préstamo para adquirir una vivienda mas que con la propia vivienda, si la gente esta dispuesta a endeudarse poniendo en garantia sus ingresos futuros lo hará, simplemente encontrara el camino torcido, firmara dos contratos de préstamo; uno hipotecario y otro de préstamo personal complementario, o formulas similares, simplemente es imposible, -sin cargarse la libertad de contratación mínima y la esencia de los prestamos-, impedir esto. Prueba de imposibilidad ; la VPO.
Creo que lo que en realidad se discute en España es que los actuales deudores hipotecario puedan gracias a una reforma legal entregar su actual inmueble para cancelar su hipoteca, esto es trasladar a los Bancos y Cajas el mal negocio, para, acto seguido, no lo duden ustedes, tapar tal ensanchado del agujero en Bancos y Cajas con dinerito del gobierno, esto es de todos los españoles, hipotecados en plena burbuja o no.
Hay que reconocer que la idea es muy vendible: "que sean los malvados bancos que concedieron hipotecas quienes se queden con las casas", "dejemos al españolito empezar de nuevo", todo en plan muy "cristiano"; perdón, redención....pena que la Banca seamos todos.
PD: nunca entendí lo del hijo prodigo.
No hemos contestado a los comentarios hasta este momento porqué hemos preferido esperar a que se acumularan unos cuantos.
Jorge:
Sobre el tema de las ejecuciones: En nuestro primer post nosotros hablamos de la incertidumbre sobre el valor del piso como si fuera facil medir y realizar el valor del piso. Este es claramente un supuesto simplificador. Cuando pones a la venta un piso puedes tener suerte y dar con un comprador que lo valora mucho en cuyo caso lo vendes por 200 o no tener suerte y venderlo por, pongamos, 150. Esto quiere decir que no existe tan solo incertidumbre sobre el valor del piso (que nosotros tenemos en cuenta) sino que también existe incertidumbre sobre la realización de este valor (que nosotros no incluimos explicitamente en el modelo por simplicidad). Como comentamos en el punto 11.2 en 26 estados de EE.UU. en el caso de una ejecución se establece el "fair market value" del inmueble justamente para limitar la exposición del deudor a la incertidumbre en la realización del valor del inmueble. Me parece que tu comentario va un poco en este sentido. Pero dejame añadir un matiz. Una cosa es introducir este tipo de medida antes de que se firme el contrato. Otra cosa es que una modificación de este tipo tenga lugar una vez que el contrato está firmado. La razón es que es posible que un banco tenga una ganancia en el caso de una ejecución hipotecaria si la subasta se queda desierta. Pero también es cierto que la posibilidad de esta ganancia haya contribuido a mantener bajo el tipo de interés que el deudor había estado pagando y que hubiera pagado hasta el final del prestamo si las cosas no hubieran ido tan mal.
Por último, el tema de las ejecuciones, que ha aparecido en ambas entradas y en varios comentarios. Lo firmado, firmado está, pero tiene que haber fórmulas que acerquen más las valoraciones de los inmuebles a su verdadero valor de mercado: hoy en día, un mismo inmueble puede valer en una subasta la mitad de lo que ese mismo piso “valdría” si estuviese en el balance de un banco o caja. Semejante discrepancia reclama una respuesta legal.
Entiendo que mis comentarios se refieren a un caso muy específico y no a una situación “normal” estacionaria en precios de activos y tipos de interés, pero no es menos cierto que el debate se establece aquí y ahora ante un problema muy específico.
Tagore, estoy de acuerdo con ambas observaciones. Tanto el "debt overhang" como la posibilidad de trabajar en negro para evitar el embargo de los ingresos pueden crear ineficiencias en el caso de la responsabilidad ilimitada.
Juan:
1. "Se plantea un debate de exclusión entre responsabilidad limitada e ilimitada. ¿no es posible que convivan dotando de más alternativas a la sociedad?" En algunos estados de EE.UU. se limita la responsabilidad del deudor. En España, legalmente conviven, aun que como como hemos comentado (y como ha confirmado Rodrigo Tena), en la practica todos los prestamos hipotecario son con responsabilidad ilimitada del deudor. Obviamente se plantea el problema de porque ocurre esto. A nosotros se nos ocurren dos explicaciones:
a) Un problema de selección adversa; esto quiere decir que los deudores tienen mas informacion sobre la distribucion de probabilidad del valor del inmueble y de su renta y que tan solo los riesgos peores querrian un contrato con responsabilidad limitada.
b) El hecho que el legislador en España haya decidido que el default es responsabilidad ilimitada puede sugerir al deudor que está en su interés tener un prestamo con responsabilidad ilimitada (o en otras palabras que hacer un contrato que nadie hace significa buscarse problemas legales).
Dicho de otra forma, parece ser que la convivencia (real) es menos facil de conseguir de lo que uno podría pensar.
2. "¿Cuál es el motivo económico por el que impondríamos ese seguro a compradores, por ejemplo, de una segunda vivienda?" Exactamente el mismo que para la primera vivienda o para la sanidad. Limitar su exposición al riesgo.
Manu:
1. "Pagar las deudas es un principio que, en general, parece razonable y una base sólida para la confianza social. Una regla sana, un principio responsable para gente responsable." ¿Parece razonable? Puede ser. Pero a veces lo que parece razonable no es cierto. Lo que nosotros hemos expuesto es un principio conocido en economía según el que es posible obtener ganancias de eficiencia permitiendo que las deudas no se paguen en circumstancias delimitadas (a veces muy delimitadas). Dicho de otra forma no es realmente importante que las deudas se paguen SIEMPRE. Lo que es importante es que se delimiten las CIRCUMSTANCIAS en las que las deudas se pagan.
2. "Estarás de acuerdo en que no somos muy conscientes del efecto a medio plazo de tener una sociedad en la que, al contrario de lo que el blog predica, ….casi “Todo es Gratis” porque repartimos la responsabilidad y el coste de casi todo. Hasta del fracaso escolar inducido."
Dos observaciones:
a) Limitar la responsabilidad no es gratis: Supone una mejor distribución del riesgo y te cuesta más porque el tipo hipotecario es más elevado. Es decir pagas por el servicio que te proporcionan. Pero se puede producir una ganancia porque las ganancias en la asignación del riesgo pueden compensar por el incremento en el tipo hipotecario (así como el incremento debido al coste de una mayor probabilidad de ejecucion hipotecaria).
b) Como he intentado explicarte antes el principio de pagar las deudas siempre puede parece razonable pero no es cierto que promociona necesariamente la eficiencia. Esto no quiere decir que el principio opuesto (no pagar nunca) promociona la eficiencia. Dicho de otra forma: ¿De verdad crees que un país en el que se permitiera la responsabilidad limitada en los creditos hipotecario se degradaría moralmente hasta el punto de que los niños no estudiarían más?
Carl:
Si entiendo bien, te preocupas por el hecho que los bancos puedan tener una ganancia cuando una subaste se queda desierta y se adjudica el inmeble. Como he comentado antes, en respuesta a juan, en algunos estados de EE.UU. se exige determinar el "fair market value" del inmueble. Pero también he comentado que no es lo mismo fijar exante reglas para estas circumstancias que modificarlas expost.
rutaalternativa:
1. "este es un debate bastante absurdo": Gracias, 😉
2. "si la gente esta dispuesta a endeudarse con responsabilidad ilimitada lo hará ... si la gente esta dispuesta a endeudarse poniendo en garantia sus ingresos futuros lo hará ... firmara dos contratos de préstamo; uno hipotecario y otro de préstamo personal". Obviamente y la gente podrá dejar de pagar uno sin dejar de pagar el otro, si esto le conviene.
3. "simplemente es imposible, -sin cargarse la libertad de contratación mínima y la esencia de los prestamos-, impedir esto. Prueba de imposibilidad ; la VPO." Te propongo una intepretación. La VPO es ineficiente y la razón por la que la gente trata de eludirla es para obtener ganancias de eficiencia. Lo que nosotros decimos es que es posible que en este caso las cosas estén al reves. Es posible que la responsabilidad limitada promocione una mejor asignación del riesgo. Si así fuera (insisto, SI) no me parece tan obvio que los deudores y los acreedores tendrían interés en buscar caminos "torcidos".
3. "nunca entendí lo del hijo prodigo" ¿A qué te refieres?
Estimado Marco
Agradezco el tiempo empleado en mi respuesta y entiendo de tu comentario que el banco ha descontado del riesgo (por tanto, del diferencial de interés) las plusvalías posibles de una ejecución. ¿es así?
por tanto, no es justo cambiar las reglas retroactivamente.
No es cambiar retroactivamente las reglas volver a tasar el piso en el momento del embargo? No han calculado/ calcularon el tipo en función del valor de tasación, los ingresos, el capital prestado...? Para que sirvieron las tasaciones?
Hola, Marco.
Acabo de ver la respuesta y tengo la reacción siguiente.
Dices: "...un principio conocido en economía según el que es posible obtener ganancias de eficiencia permitiendo que las deudas no se paguen en circumstancias delimitadas (a veces muy delimitadas). Dicho de otra forma no es realmente importante que las deudas se paguen SIEMPRE. Lo que es importante es que se delimiten las CIRCUNSTANCIAS en las que las deudas se pagan."
De dicho modo el coste --incremental-- de la transacción (nuevas reglas del juego) y su "precio" de venta reflejan un nuevo nivel de riesgo y un nuevo nivel de actividad.
Si el coste de la nueva regla se refleja ab initio en los precios y el "retractor" de demanda de los deudores "buenos" no tiene efectos agregados (o son sobrecompensados por los deudores "malos") en el "multiplicador" del crédito concedido por los acreedores entiendo que, en teoría y en la práctica, puedan existir casos de "ganancias de eficiencia" en dicho entorno. Por más de una vía.
Pero me parece que sería como un esquema de seguro obligatorio en situación no competitiva del grupo que lo practica.
Y esto del "grupo cerrado" es importante porque en una economía abierta/global los grupos no son cerrados (no están aislados/protegidos) y sus costes muy pronto "tienen un efecto real en competitividad" y unos efectos prácticos en sus balanzas y endeudamientos.
Esta es posiblemente nuestra situación general en Occidente.
A lo largo de sesenta o más años hemos ido repartiendo micro-pérdidas y midiendo "ganancias de eficiencia" peculiares, como cuando formábamos mundos cerrados y una parte del efecto no se notaba. Todo parecía conertirse en oro.
Pero ahora se nota demasiado porque ya no somos grupos cerrados y los que nos rodean, nuestros eficacísimos competidores emergentes, conocen el truco y se están pensando si siguen aprovechando sus efectos.
A todo esto, y como un after thought, hay otro asunto que se deriva de tal cambio de reglas. Es el mencionado por varios --Brenner entre ellos-- (tema clásico entre académicos marxianos) y también por los superclásicos de la teoría de capital austriaca.
Los tipos de interés como marcadores de la rentabilidad esperada de inversiones de capital para la industria.
En este caso también habría que tener en cuenta el efecto depresivo de los nuevos precios en la actividad industrial no inmobiliaria y esto, al ser en horizontes temporales distintos, no solemos verlo.
Es una de las cosas que más me han llamado la atención los últimos quince años. De repente financiar una casa (que era más caro que el circulante para inventarios en los 90) pasó a ser mucho más barato que financiar una actividad fabril.
Esto no es normal y sin embargo tampoco se ha estado midiendo. Como si no estuviese pasando o no fuese importante.
En el segundo asunto quizás no nos hemos entendido, creo que decimos casi lo mismo. Mi punto es el de Carl de hace un post.
Si tú, como banquero imaginario, me tasas la casa, me cobras por ello y yo confiado en tu probidad voy y la compro con un crédito tuyo por el 100%....
¿Qué voy a pensar si, cuando resuelves el contrato, llevas la casa, que dijiste que valía 100 y que Hacienda LEGALMENTE valora en 90 o 100 a efectos fiscales --te cobra todo basado en ese valor e incluso te obliga a vendérsela si la quieres vender privadamente por 50--, la llevas a la subasta judicial de Plaza de Castilla y me dices que, "Sorry, sólo vale 50" y que te debo el resto?
Pues te voy a decir lo que pasaría si estos contratos fuesen justos en derecho --en vez de contratos de adhesión-- y el estado se limitase a garantizar la equidad de los mismos.
Presentaba una querella por estafa y otra por conspiración para estafar que se iban a quitar las ganas a ningún banquero de volver a tasar nada. Una querella sin duda cubierta en la letra pequeña pero que no cambia para nada el efecto en el sentido común de la gente.
Adicionalmente el estado tiene una clara responsabilidad moral y jurídica en todo este asunto en el cual, cuanto más se mira, más cosas feas se ven.
Bueno, muchas gracias y buenos días.
Estimado Manu:
Veo que estamos de acuerdo pero hablando de moral, las subastas son mas perversas que lo que explicas en tu post.
El banco, si no hay postor obviamente no puja y se la adjudica al 50% del valor de tasación de subasta.
El banco, si hay postor, que a veces son familiares intentando "salvar los muebles" (nunca mejor dicho), puja hasta un limite prefijado que ellos estipulan previamente. Por tanto, inflan el valor de subasta de la vivienda.
Insistiendo en lo mismo, alguien puede hablar de las tasaciones. No soy economista, no soy docente ni abogado pero estoy interesado en estos temas y me encanta leeros en este blog que me hace ser un poco más rico (como persona) y encima viendo que algunos incluso tomáis en serio mis apreciaciones...que más puedo pedir...
Carl:
1. "entiendo de tu comentario que el banco ha descontado del riesgo (por tanto, del diferencial de interés) las plusvalías posibles de una ejecución. ¿es así?" Así es como lo veo yo.
2. "No es cambiar retroactivamente las reglas volver a tasar el piso en el momento del embargo?" No si esta tasación estaba prevista.
Manu:
1. "habría que tener en cuenta el efecto depresivo de los nuevos precios en la actividad industrial no inmobiliaria". Si entiendo correctamente lo que dices, pareces estar pensando que el hecho que los tipos de las hipotecas suban tiende a aumentar todos los tipos de interés y por lo tanto puede tener repercusiones sobre la actividad industrial. Pero no es así. Con responsabilidad limitada subiría el tipo de interés NOMINAL de las hipotecas sencillamente porque el activo sería distinto, un activo con un mayor nivel de riesgo. Repito, no está aumentando la rentabilidad de un activo dado (lo que si podría llevar a un aumento de las rentabilidades de otros activos). Lo que cambia es el activo que se intercambia. Prever que repercusiones agregadas puede tener la sustitución de un activo con otro es complicado y es un tema que Fernando y yo, de momento, hemos preferido ignorar.
2. "En el segundo asunto quizás no nos hemos entendido, creo que decimos casi lo mismo. Mi punto es el de Carl de hace un post." Creo que tienes razón. Creo que nos hemos entendido. No estoy de acuerdo con todo lo que dices. Pero por lo que se, creo que existen ciertas incoherencias en la legislación actual (entre ellas algunas de las que tu apuntas). Casi da la impresión que el legislador no hubiese prestado demasiada atención a la posibilidad de un escenario como el que estamos viviendo. Hay que reconocer que no ha sido el único.
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