Accésit CIA NeG. Reflexión sobre el LTV

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de Gabi Foix

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria y su consecuente crisis bancaria actual, nos obliga a revisar algunos conceptos que han jugado un papel importante en el desarrollo de la burbuja  primero y que ahora son puestos en tela de juicio por los analistas internacionales. El concepto Loan to value (LTV) es uno de ellos. Como su propio nombre indica, el LTV es el porcentaje que una entidad presta a un cliente sobre el valor del bien hipotecado. En banca es un concepto clave tanto en la concesión de una operación (cuanto menor LTV, mejor) como en la ponderación por riesgo a efectos de solvencia.  (Si el LTV es inferior al 80%, el préstamo hipotecario es considerado de alta calidad y por tanto, de poca exigencia de capital).

El importe del préstamo (loan) es un dato cierto,  pero, ¿y el valor del bien hipotecado (value)?

En el sector financiero  la práctica más generalizada es utilizar el valor de tasación de los inmuebles. Este dato se obtiene por la valoración independiente de expertos en el mercado inmobiliario convenientemente homologados, los conocidos “tasadores”.

No obstante, la transacción no tiene por qué hacerse al precio de tasación, sino que se fija en un proceso de negociación entre comprador y vendedor.  Es decir, en cualquier transacción, tenemos, al menos, dos precios: el de tasación y el precio efectivo de la operación.

Fuente: Elaboración propia a partir de las series 501 y 1302.

En el gráfico se muestra la evolución de los LTV calculados sobre el valor de la tasación y sobre el de la operación.  Rápidamente se observan dos hechos. 1. La evolución se ha mantenido constante durante la crisis. 2. El LTV de la operación se ha mantenido siempre a una distancia similar por encima del  LTV de la tasación.

Sobre la primera cuestión, el hecho que los LTVs se mantengan constantes a lo largo de la crisis; a priori, nos indica que las entidades no han cambiado sus políticas de concesión. Siguen fijándose en los porcentajes de tasación al igual que lo han hecho siempre. Si los precios disminuyen, para un mismo LTV, estarán dispuestas a prestar también un menor importe. Es decir, la política se fija sobre el LTV y se deja fluctuar los valores nominales.

Sin embargo, la segunda pregunta, - ¿por qué el valor de las operaciones es sistemáticamente superior al de tasación? - tiene algunas respuestas que todavía no se han analizado en profundidad.

La primera respuesta puede ser que las partes acuerden inscribir la propiedad por un precio inferior al pactado con el fin de ahorrarse una parte del IVA o ITP. Estaríamos ante el “popular” precio B de los inmuebles; es decir, ante un fraude común en el registro de inmuebles.

Si no somos malpensados y aceptamos que los inmuebles se registran por el valor de transacción real, entonces la respuesta es que las tasaciones oficiales hinchan sistemáticamente el precio entorno a un 20%.  En los últimos coletazos del boom (2007) este hecho era un lugar común en el sector, pero según refleja el gráfico, este vicio no ha mejorado desde entonces.

En cualquier caso, sea la primera o la segunda la respuesta correcta, parece que una actitud prudente por parte de las entidades  debería ser  tomar como referencia  el mínimo de ambos. Esto es, debería incluirse el precio de la operación también como un benchmark en los LTVs y no fiarlo todo al valor de tasación.

 

Hay 15 comentarios
  • Muchas gracias por su análisis y su presentación; decían de la hipoteca Cayenne que consistía en pedir más dinero del necesario y adquirir con el mismo préstamo un lujoso todo terreno, para luego desgravar algo más en la próxima declaración.

  • El artículo es muy bueno, enhorabuena.
    A medida que le leía pensaba en preguntar por aquí si no creéis que hubiera tenido efectos anticíclicos y antifraude considerar el menor de ambos valores en vez de el valor de tasación... y al leer tu últimas líneas veo que ya no necesito preguntarlo.

  • Si valoras un bien un 20% por encima de su precio demostrado de mercado, solo puede significar que te estás engañando a ti mismo.

    Lo que no entiendo es cómo algo tan obvio no se pudo ver ni desde los bancos ni desde el BdE.

    De todas formas, supongo que esto es solo la parte de la historia que explicaba las hipotecas individuales. Estaría bien saber qué porcentaje del agujero de los bancos pertenece a hipotecas individuales y qué porcentaje pertenece a promociones inmobiliarias. ¿Se podría sacar ese dato de la web?

  • Una pregunta: afecta esto las potenciales perdidas de los bancos? Que significa esto en términos de lo que la banca tiene provisionado?

    M

    • Todos los ejercicios de valoración de inmuebles se hacen sobre hipótesis de tasación. Así lo están haciendo estos días las auditorias de OW y RB. Sobre estas valoraciones y otras hipótesis de default, es sobre los que se calculan las provisiones. Por eso creo que este análisis no tiene un impacto directo en la discusión actual en el sector. Lo que cuenta, para bien o para mal, es la tasación.

  • Excelente análisis. A mi, personalmente, me ha gustado más este que el ganador oficial. En fin, como dicen los jueces, el resultado fue muy justo y cada uno tendremos nuestra "foto finish".

    Estoy impaciente por ver las otras entradas prometidas.

  • Gracias por el análisis, Gabi Foix.
    La verdad es que nunca he comprado inmuebles con hipotecas que no fueran residuales. En mi generación las deudas, personalers o empresariales, eran vistas como una condena penal y propias de gente de mal conformar o imprudente y así hemos vivido. Incluso nuestros hijos han copiado algo y nunca han entrado al límite de LTV. El último se ha comprado su primera vivienta el año pasado y creo que lo hizo al 70%.

    La pregunta que tengo es distinta y tiene que ver con TRES peculiaridades del mercado español.

    1. El hecho de que el estado tasa el precio mínimo del edificio y del suelo y lo usa fiscalmente.

    2. Las seis o siete figuras fiscales que gravan la vivienda de un modo desmesurado.

    3. El hecho de que justo en el reventón de la burbuja inmobiliaria (2007/2008) tiene lugar una gigantesca operación de revisión de valores catastrales que multiplican, como mínimo, por Tres la fiscalidad sobre inmuebles. Desde IBIs a Plusvalías muchas de ellas ficticias como sucede en el caso de donaciones, herencias o aportaciones societarias como capital.

    El efecto de estos flujos es tal que el peor regalo que nadie puede hacer hoy es donar un terreno gravado por todos lados e invendible durante los próximos 50 años.

    Esta fiscalidad tiene un efecto depresivo sobre los precios (descontando cashflows para derivar NPV's) de tal calibre que es sin duda es el estado el responsable de la mayor parte de la caida de precios de activos.

    Saludos

  • Algo que sucedía, tengo constancia de ello pero desconozco su incidencia total y supongo que variará por zonas, es que había bastantes operaciones en los que se pagaba bastante más del precio oficial del inmueble en dinero B. Un 20% más no es una cifra descabellada (conozco casos), así pues un 100% en LTV en ocasiones no llegaba al 85% del precio pagado.

    Ya se sabe que España era el paraíso de los billetes de 500.

    • Desglosar las diferencias por áreas geográficas y otras variables seguramente aportaría indicios sobre las bolsas de fraude más significativas.

  • Una pregunta supongo que capciosa: si es la primera alternativa que dice Gabi Foix en su entrada (pago en dinero B), y si el pago del dinero B se tiene que hacer exactamente en el momento de la transmisión (ni antes ni después).... entonces, ¿cómo es posible que esto se haga sin que el notario salga de la habitación? ¿O éste es el momento en que al notario le entran ganas de ir al baño "para que Vds hagan lo que tengan que hacer"?

  • Si, es verdad, conozco algún notario que una vez firmadas las escrituras, se levanta y dice: "Encantado de conocerles, ha sido un placer, les dejo que resuelvan la transacción".

  • Siempre me llama la atención la facilidad con que hablamos de temas como estos en España: para que se paguen las viviendas con dinero negro (un problema importante como ya se sabía y confirma el gráfico de Gabi) es prácticamente imprescindible que un servidor público (el notario) se ausente de la sala en el preciso momento de la transmisión; ése es el momento en que el maletín tiene que cambiar de manos, no antes (el vendedor podría no firmar) ni después (el comprador podría no entregar el dinero).

    En otras palabras, al decir que las viviendas se compran con dinero negro estamos diciendo, en la gran mayoría de casos, que hay colaboración de un servidor público en la comisión de una ilegalidad. El gráfico de Gabi sugiere que hay mucho de lo primero, lo que a su vez sugiere que hay muchos de los segundos; notarios de esos que antes tenían ganas de echarse un pitillito justo en el momento de la firma, y ahora como ya no se puede fumar, sufren el providencial "apretón" y tienen que ir al baño justo en ese mismo momento.

    Sugiero que ahora que hablamos de élites funcionariales en este foro, esto puede ser motivo de reflexión. Repito que no hablamos (como en otros hilos) de funcionarios acomodados, poco trabajadores, escasamente motivados (aunque de todo eso hay también entre los notarios) o con horarios de trabajo ridículamente cortos (casi todos ellos), sino de cuasi-funcionarios que contribuyen conscientemente a que se cometa fraude fiscal.

  • La casuística es mucho más variada. También podía ocurrir el pago de un dinero a cuenta mediante transferencia y luego la firma de un recibo de devolución (no efectuado). En ese momento el dinero sale con destino desconocido.

    En estos casos el notario no intervenía para nada, y los maletines de dinero tampoco. Pero bueno, los mecanismos de lavado de dinero son muy amplios, y la corrupción también.

    • José, cuando decía "en la gran mayoría de casos" me refería a eso, que no son todos.

      Los mecanismos de lavado de dinero son muchos, pero el "lavado minorista" tiene lugar muy frecuentemente en la compra de vivienda, y casi siempre con la aquiescencia del notario de turno. Es un caso más de la tolerancia ante la corrupción que tiene la sociedad española: permitimos que esto suceda abiertamente en la casta más privilegiada del funcionariado español (en sentido amplio).

  • Una duda, sería interesante ver estas curvas durante la burbuja por que creo que habría un punto de inflexión y la LTV de valor de tasación sobrepasaría a la LTV de valor de vivienda o al menos casi se igualarían.
    Por eso se han dado hipotecas mayores al valor de venta declarado. La famosa hipoteca cayenne que comentan por ahí.

    Una vez pasada la burbuja la exigencia del BdE de no sobrepasar el 80% del valor de tasación del activo se llevó a su máxima expresión por la tendencia de las tasaciones a la baja.

    Un saludo.

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