La tentación inevitable que sufro de forma diaria es la de comparar lo que ocurre en los EE.UU. con lo que ocurre en España, con lo que ello lleva de sesgos y comparaciones inexactas. La ventaja es que la comparación actúa como un relieve y puede iluminar lo que viéndose de forma aislada sea más difícil de distinguir. Propongo comparar la “burbuja” inmobiliaria en los Estados Unidos con lo ocurrido por ejemplo en Madrid y Barcelona para tratar de ilustrar lo que entiendo es un aspecto positivo en los EE.UU. frente a nuestra situación: Que el ajuste está en marcha de una forma vigorosa en EE.UU. mientras que en España nos queda (mucho) camino por recorrer. Vaya por delante que los datos son muy distintos con lo que la comparación debe ser tomada con una cierta distancia y escepticismo.
En España los datos proceden del Ministerio de la Vivienda y corresponden a tasaciones, con todos los sesgos que ello implica; como alguien mencionaba en una reciente reunión, y no le cito sin su permiso, los incentivos de los intermediarios financieros empujaban a tasaciones por encima de los precios de mercado para facilitar la emisión de la hipoteca. En los EE.UU. sin embargo los datos proceden de Standard & Poor’s (el famoso índice Case-Shiller) que corresponden a transacciones realizadas; a pesar de que los precios que se utilizan para la elaboración de Case-Shiller corresponden a transacciones reales, la construcción del índice tiene también sus sesgos y problemas pero, en fin, estos son temas para otro día. Por cierto que existen también los datos de tasaciones en los EE.UU. pero me ha sido imposible conseguirlos. Para enfatizar el paralelismo, he normalizado los precios, que aquí son trimestrales, por los precios en el primer trimestre de 1995 (1995-1). Hago esto tanto en términos reales (utilizando el ipc correspondiente para España y los EE.UU.) como nominales.
Empecemos por el Gráfico 1, que es como generalmente se presenta, al menos aquí en los EE.UU., el gráfico Case-Shiller, esto es en términos nominales. Con independencia de los sesgos, nótese que el pico de la burbuja se alcanza antes en los EE.UU. que en España, que Barcelona sufre una burbuja mayor pero que ambas burbujas son al menos en términos nominales muy parecidas. El Gráfico 2 muestra sin embargo algo que me parece lo fundamental cuando comparamos una economía con mucha flexibilidad como la estadounidense y una más rígida como la nuestra: El ajuste en los EE.UU. está siendo más rápido y violento de lo que es en España. De hecho con independencia de que haya nuevas bajadas en el índice en los EE.UU. en el otoño, como parece indicar el repunte de las notas de desahucio (“foreclosure notices”) que se experimentó a finales de la primavera de este año, muchos afirman que el ajuste inmobiliario en los EE.UU. tiene ya poco camino por recorrer. Muchos repiten que en España los ajustes son en cantidades más que en precios mientras que en EE.UU. es lo opuesto. Los gráficos ilustran que al menos en lo que se refieren a los precios algo de verdad hay. Esto no parece ser nuestro caso. Por cierto que cuando en vez del índice agregado se utiliza el índice de una ciudad, por ejemplo Nueva York, para compararlos con Madrid y Barcelona, los gráficos son muy parecidos.
Cabe la posibilidad que los gráficos, y son sólo eso, no sean representativos del estado del mercado inmobiliario pero también cabe la posibilidad que si la burbuja y el ajuste son fenómenos globales nos quede mucho camino por recorrer. Pero son muchísimas las preguntas que en mi opinión gráficos como los aquí mostrados suscitan. Nos va a llevar años responderlas.