El ajuste inmobiliario, aquí y allí

La tentación inevitable que sufro de forma diaria es la de comparar lo que ocurre en los EE.UU. con lo que ocurre en España, con lo que ello lleva de sesgos y comparaciones inexactas. La ventaja es que la comparación actúa como un relieve y puede iluminar lo que viéndose de forma aislada sea más difícil de distinguir. Propongo comparar la “burbuja” inmobiliaria en los Estados Unidos con lo ocurrido por ejemplo en Madrid y Barcelona para tratar de ilustrar lo que entiendo es un aspecto positivo en los EE.UU. frente a nuestra situación: Que el ajuste está en marcha de una forma vigorosa en EE.UU. mientras que en España nos queda (mucho) camino por recorrer.  Vaya por delante que los datos son muy distintos con lo que la comparación debe ser tomada con una cierta distancia y escepticismo.

En España los datos proceden del Ministerio de la Vivienda y corresponden a tasaciones, con todos los sesgos que ello implica; como alguien mencionaba en una reciente reunión, y no le cito sin su permiso, los incentivos de los intermediarios financieros empujaban a tasaciones por encima de los precios de mercado para facilitar la emisión de la hipoteca. En los EE.UU. sin embargo los datos proceden de Standard & Poor’s (el famoso índice Case-Shiller) que corresponden a transacciones realizadas; a pesar de que los precios que se utilizan para la elaboración de Case-Shiller corresponden a transacciones reales, la construcción del índice tiene también sus sesgos y problemas pero, en fin, estos son temas para otro día.  Por cierto que existen también los datos de tasaciones en los EE.UU. pero me ha sido imposible conseguirlos. Para enfatizar el paralelismo, he normalizado los precios, que aquí son trimestrales, por los precios en el primer trimestre de 1995 (1995-1). Hago esto tanto en términos reales (utilizando el ipc correspondiente para España y los EE.UU.) como nominales.

Gráfico 1: Madrid y Barcelona frente al índice Case‐Shiller para diez áreas metropolitanas en los EE.UU.; datos trimestrales; normalizado por el precio en 1995‐1; nominal; 1995‐1 a 2009‐2. Fuente: Ministerio del Vivienda y Standard and Poors.
Gráfico 2: Madrid y Barcelona frente al índice nacional Case-Shiller para diez áreas metropolitanas en los EE.UU.; datos trimestrales; normalizado por el precio en 1995-1; real; 1995-1 a 2009-2. Fuente: Ministerio del Vivienda, Instituto Nacional de Estadística, Standard and Poors y Federal Reserve Board.
Gráfico 2: Madrid y Barcelona frente al índice nacional Case-Shiller para diez áreas metropolitanas en los EE.UU.; datos trimestrales; normalizado por el precio en 1995-1; real; 1995-1 a 2009-2. Fuente: Ministerio de Vivienda, Instituto Nacional de Estadística, Standard and Poors y Federal Reserve Board.

Empecemos por el Gráfico 1, que es como generalmente se presenta, al menos aquí en los EE.UU., el gráfico Case-Shiller, esto es en términos nominales.  Con independencia de los sesgos, nótese que el pico de la burbuja se alcanza antes en los EE.UU. que en España, que Barcelona sufre una burbuja mayor pero que ambas burbujas son al menos en términos nominales muy parecidas. El Gráfico 2 muestra sin embargo algo que me parece lo fundamental cuando comparamos una economía con mucha flexibilidad como la estadounidense y una más rígida como la nuestra: El ajuste en los EE.UU. está siendo más rápido y violento de lo que es en España.  De hecho con independencia de que haya nuevas bajadas en el índice en los EE.UU. en el otoño, como parece indicar el repunte de las notas de desahucio (“foreclosure notices”) que se experimentó a finales de la primavera de este año, muchos afirman que el ajuste inmobiliario en los EE.UU. tiene ya poco camino por recorrer. Muchos repiten que en España los ajustes son en cantidades más que en precios mientras que en EE.UU. es lo opuesto. Los gráficos ilustran que al menos en lo que se refieren a los precios algo de verdad hay.  Esto no parece ser nuestro caso.  Por cierto que cuando en vez del índice agregado se utiliza el índice de una ciudad, por ejemplo Nueva York, para compararlos con Madrid y Barcelona, los gráficos son muy parecidos.

Cabe la posibilidad que los gráficos, y son sólo eso, no sean representativos del estado del mercado inmobiliario pero también cabe la posibilidad que si la burbuja y el ajuste son fenómenos globales nos quede mucho camino por recorrer. Pero son muchísimas las preguntas que en mi opinión gráficos como los aquí mostrados suscitan. Nos va a llevar años responderlas.

Hay 6 comentarios
  • Tano,
    Los gráficos son preciosos y efectivamente, dan mucho que pensar en cuanto a la validez de las comparaciones. Pero sin duda lo contrario, no hacer paralelos y pensar en cada lugar como un mundo (como cuando los americanos, y luego los españoles, ignorando Japón, decían que los precios inmobiliarios no caen nunca) es peor. Pero me quedo por ahora con la lectura de primer orden: los precios en términos reales, subieron desde 95 a 2006 un 80% en EEUU, y lo han perdido casi todo-están al nivel de finales de 1998. En Madrid subieron un 95% hasta el 2007 y han caído un 13% desde entonces, habiendo llegado hasta el nivel del 2004. Si, como la figura sugiere, tomamos la analogía en serio y proyectamos (a ojo) la curva con la pendiente de Madrid hacia el futuro, tendríamos dos o tres años más de caída de precios y llegaremos al nivel de 1998 en el 2011. Sobering thoughts indeed.
    Muchas gracias por el post.
    Luis

  • Hombre lo bueno del "sudden and sharp fall" es que da posibilidades de una salida en V .Aquí nos toca una triste y dolorosa travesía del desierto.Lo curioso es que sabiéndolo casi nadie abriese la boca durante tantos años.

    un saludo

  • Si la conclusión es que ambos mercados no son comparables ciñéndonos a medias locales con desviaciones tan enormes como existen entre barrio o ciudades periféricas y zonas céntricas consolidadas y sin posibilidad de expansión, huelga la comparación.
    Si lo hacemos con mas detalle, basándonos en los niveles socioeconómicos y oferta desproporcionada poco sensible a hipótesis de cifras de paro previsibles, las conclusiones pueden dar más luz sobre la realidad de las comparaciones.
    Si, además, introducimos variables sociológicas que tengan en cuenta el corto recorrido histórico de las clases medias españolas y las raices tan apegadas al concepto tierra, aun vigentes solo hace treinta años, las comparaciones pierden aun mas eficacia en su planteamiento.
    En lo que no hay duda es en que la evolución del desempleo y la falta de una salida previsible para la economía española hará que el stock de viviendas, estimado en 1.600.000 unidades, no se absorba antes de cinco años en condiciones no demasiado negativas. La evolución de los precios, en esta situación y con una mayor inflación previsible, es dificil que supere el nivel de congelación del ladrillo, que vaya usted a saber cual es.

    • Es verdad que hay diferencias enormes entre los EE.UU. y España, en lo legal, regulatorio y muchas otras cosas. Pero lo que sorprende de los gráficos es precisamente lo parecido de la evolución del mercado inmobiliario en EE.UU. y España … y en Irlanda, y en Hong Kong … Esto es, que hay un componente común a todas estas burbujas me parece más que posible, aunque establecer esta conexión de forma explícita sea más difícil (las grandes bolsas de ahorro de las que hablaban gente como el mismo Bernanke parece un buen punto de partida; pero una vez más esto está por probar.) El punto es precisamente entender como la siguiente fase de la burbuja inmobiliaria, la de su ruptura, interacciona con el marco regulatorio, político, sociológico y demás, distinto en cada país, para hacer del ajuste uno rápido o lento y las consecuencias económicas de la forma del ajuste. Tano

  • Es de suponer que si en la fase de crecimiento desaforado de los precios un dato común fue la confianza en general y los bajos tipos de interés, en el proceso de ajuste las particulares estructuras económicas y enfoques políticos harán que los plazos y la intensidad de los ajustes produzcan unas diferencias sustanciales en las curvas.

    En el caso de España, en donde las medias son producto de variaciones entre el -35 % y el +5% y la magnitud del desempleo inducido por esta explosión, la sensibilidad del consumo, la inseguridad de un sistema bancario oculto por los condicionantes políticos, y la falta de un plan de regeneración creíble, el intento de proyectar con un mínimo de credibilidad es hoy por hoy imposible.

    En cualquier caso es una satisfacción comprobar que aun hay expertos que intentáis relacionar mundos tan diferentes para poder contar con la base intelectual necesaria para acometer ese futuro.
    Gracias y un saludo.

  • La verdad es que, si bien nos pareció muy interesante tu post, teníamos dudas -Marco Celentani y yo- sobre la fiabilidad de las cifras en el caso español, pues poca gente se cree los datos del Ministerio de la Vivienda. Sin embargo, he probado a replicar tu ejercicio con datos de "Sociedad de Tasación" -una fuente que me da más confianza, a pesar de que siguen siendo fundamentalmente tasaciones, con el problema de incentivos que eso conlleva- Y SALEN CIFRAS MUYY PARECIDAS. Lo mismo ocurre cuando comparas datos nacionales de esta fuente con los del Ministerio de la Vivienda, con una excepción: la burbuja empezó a pinchar un semestre antes de lo que decía el Ministerio -cosa que hizo que muchos se plantearan la credibilidad de sus cifras- según "Sociedad de Tasación" y Tinsa (otra de las grandes tasadoras, aunque su metodología es más opaca y no da tanta fiabilidad).
    También probé la corta serie del INE -dado que no utiliza tasaciones, sino registros notariales- y sale un "pinchazo" muy parecido al del Ministerio en cuanto a su magnitud.
    Gracias por el post.

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