Liberalización de las profesiones reguladas: Registradores (II de III) de Rodrigo Tena

(Continuemos el interesante artículo escrito por Rodrigo Tena. Lo hemos dividido en 3 capítulos que publicaremos consecutivamente. El capítulo 1 (publicado el viernes pasado) nos ofrece una descripción del panorama general; el 2. nos habla de la situación de los registradores; y en el 3. considera la profesión de los notarios y nos ofrece una comparativa internacional  de las profesiones reguladas. Aquí va la segunda entrega.)

Registradores, Capítulo II (de III)

Puede sorprender incluir un examen de los registradores dentro del concepto de “profesiones reguladas”, porque lo cierto es que presentan características muy específicas que le alejan su función del concepto genérico de “actividad profesional”. La principal de ellas es que no existe verdadera competencia entre los registradores. Cada uno ejerce un monopolio territorial a la hora de desempeñar su actividad de calificación e inscripción. Uno no puede elegir a qué registrador ir, sino que dependiendo del lugar donde se encuentre su finca (o del domicilio social si se trata del Registro Mercantil) debe acudir necesariamente al Registro competente y someterse a la calificación de su titular. Su actividad es la propia de los funcionarios puros, con la única salvedad de que su retribución se verifica a través de un arancel que paga el usuario.

Pensamos, por tanto, que este dato justifica su inclusión en nuestro estudio. Habría que examinar si el sistema actual es más eficiente que la posible alternativa que, en teoría, al menos, podría ser doble: (i) funcionarización completa (fusión con el catastro y gestión telemática del conjunto) y retribución con cargo a los presupuestos generales, y (ii) libre elección de registrador calificador, de tal manera que obtenida una calificación favorable por cualquier registrador elegido, el territorialmente competente se viera obligado a inscribir.

El arancel presenta la ventaja de ofrecer al registrador un incentivo para un desempeño ágil de su función. Es cierto que la falta de presión que supone la ausencia de competencia entre registradores hace que esa agilidad tampoco sea excesiva, pero si comparamos el funcionamiento del Registro con el general de las oficinas públicas en nuestro país podemos concluir que es bastante satisfactorio. La pregunta, no obstante, es si esto es un mérito del sistema arancelario o un demérito del actual estado de nuestra administración pública, porque lo que está claro es que allí donde hay dinero y una organización seria y mínimamente motivada (Agencia Tributaria y Tesorería de la Seguridad Social) el funcionamiento es igual o mejor. Por otra parte, el arancel permite que el funcionamiento ordinario y la modernización de los Registros no suponga ninguna carga para el Estado, aparte de que el convenio de reparto entre el registrador y sus empleados (60% para el registrador, 40% para los empleados) garantiza un ajuste automático de los salarios de todos los trabajadores implicados en función de la coyuntura económica. Por último, la carrera registral, con ingresos moderados al inicio y elevados al final, establece un marco de incentivos bastante adecuado para garantizar un desempeño responsable y honesto de la función, al margen de atraer para esta importante actividad a algunos de los mejores estudiantes de nuestras Facultades de Derecho.

Pero la existencia del arancel también tiene sus inconvenientes, por supuesto. Podemos citar algunos: (i) Retribuciones excesivas en algunos casos; (ii) Dificultad de controlar la sobretarifación sobre el arancel permitido, pues al no existir competencia entre registradores y en cambio sí monopolio territorial, el cliente siente una aversión natural a impugnar la minuta de quién necesariamente va a calificarle en el futuro; (iii) Sobrecontrol de las transacciones, pues el registrador tiene un incentivo natural a calificar lo más rigurosamente posible. Por muy duro que se ponga, el documento no se le va a escapar y terminará cobrando su arancel. Su incentivo, por tanto, es a incrementar el rigor de la calificación hasta reducir su riesgo de responsabilidad personal por inscribir a cero. Y en el hipotético caso de que se ponga un recurso contra su calificación y se gane, también cobra el arancel por inscribir, pese a que en este caso ya no existe responsabilidad por su parte; (iv) Lo anterior implica cierto riesgo de abuso de posición dominante, individual y corporativa. El Colegio de Registradores percibe ingresos no sólo por las cuotas de sus colegiados, sino también por Registros vacantes y solicitudes telemáticas, lo que le convierte en uno de los lobbys más ricos e influyentes de España. Realmente, si el Registro es público y los registradores funcionarios, ¿por qué esas rentas no las percibe directamente el propio Estado?

Al margen de ello tampoco se aprecia la razón por la cual este concreto servicio público deba tener un régimen especial respecto de otros. Pensemos especialmente en los jueces, a todos nos interesa que la justicia sea ágil y que la función judicial atraiga a los mejores estudiantes de España. Quizá habría que introducir medidas arancelarias en la judicatura o al menos una remuneración variable en función de objetivos, pero por el momento la diferencia no se aprecia bien. De hecho, en ningún país del mundo los registradores cobran por arancel, quizá porque el Estado considera más rentable cobrar él mismo la tasa y luego pagar a sus empleados.

No obstante, en mi opinión, dado además que lo mejor es enemigo de lo bueno, pienso que mantener el arancel es preferible a las alternativas posibles en la actualidad, siempre que se introduzcan una serie de modificaciones puntuales que eviten algunos de los inconvenientes expuestos. En primer lugar, en caso de perder un recurso el registrador no debería cobrar o debería hacerlo por un importe inferior. Ha retrasado una inscripción sin razón durante meses o años. Quizá no se le puede llegar a exigir que pague los daños ocasionados, pero no parece razonable que cobre íntegro su arancel, como si no hubiera pasado nada y pese a que ya no asume ninguna responsabilidad.

Además, sería conveniente fortalecer y extender el incipiente sistema de calificación sustitutiva existente en la actualidad. En este momento si un registrador califica negativamente cabe pedir otra calificación a un registrador sustituto. En el caso de que este último califique positivamente percibirá la mayor parte del arancel. Es un sistema interesante que está dando buenos resultados, pese a las presiones corporativas y algunas actitudes individuales, no muy edificantes. Es imprescindible ampliarlo, mejorarlo y fortalecerlo, en la línea indicada por Fernando Gomá en un interesante artículo sobre este tema.

Por último, es absolutamente fundamental atajar el gravísimo problema que plantea el sobrecontrol admitiendo el silencio positivo de la Administración en los recursos contra las calificaciones denegatorias de los registradores, de forma que se proceda a la inscripción de manera obligatoria si la Dirección General de los Registros no contesta el recurso contra la calificación negativa en un plazo razonable. No tiene sentido que un defecto nimio paralice una inscripción durante años en el Registro de la Propiedad o en el Mercantil, ya sea porque la Dirección General tarde en contestar o porque -incluso- el registrador recurra la propia decisión de su superior jerárquico. Existen ejemplos verdaderamente sangrantes, pero no vamos a convertir este post en un anecdotario. Lo que resulta perentorio reformar es que los defectos que no sean sustanciales (y son sustanciales sólo los ligados al tracto sucesivo) estén sujetos a un sistema de silencio positivo. Los poquísimos errores que podrían introducirse quedarían compensados sobradamente con la agilidad que la medida introduciría en el sistema.

Hay 65 comentarios
  • Julio, con ésto último acabo.
    Esa sentencia que tanto te gusta no dice tánto. Y, en cualquier caso, cualquier estudiante de Derecho sabe que una sentencia no puede prevalecer sobre lo que establece la Ley.
    Conozco lo que dice la revista El Notario, de cuyo Comité de Redacción formo parte. Por lo que te puedo decir que, como es obvio, ese subtitular recogía una opinión del entrevistado, no de la Revista.
    Y como sé que te entusiasma Benito Arruñada, te voy a reseñar lo que decía antes de que le contratara el Colegio de Registradores. Son citas literales:
    “La compraventa de inmuebles… puede hacerse sin intervención notarial, pero no puede registrarse si no consta en documento público. El motivo es que al Registro no pueden acceder contratos que no ofrezcan las máximas garantías de consentimiento, control de legalidad, etc. En otro caso, el Registro se devaluaría, de ahí que sólo puedan inscribirse escrituras públicas, sentencias firmes o algunos documentos administrativos”. Benito Arruñada, Análisis Económico del Notariado, 1995
    Como no creo que me contestes a esto, como tampoco has contestado por qué no hay conflictividad jurídica respecto a las ventas ante notario de participaciones sociales a pesar de no inscribirse, con esto también pongo por mi parte punto final.

  • ¿Quiere decir el Sr. Candau que los derechos “nacen” de la inscripción en registro? ¿No nacen, casi siempre, de los contratos celebrados válidamente entre las partes, sea en documento privado o en escritura pública? El Sr. Candau y el aparato propagandístico que tiene detrás exageran la jugada, ehhh… Bien está que la publicidad del registro supone un plus, pero que el registro “asigna derechos o titularidades jurídicas”, asigna “publicidad”… Si Papiniano o Savigny levantaran la cabeza y vieran donde han llegado estos registradores con el apoyo de la Sala 3ª TS… Madre de Dios!! Por cierto que un hijo de un magistrado de la Sala 3ª que puso la sentencia que interesadamente se cita está ahora en la junta directiva del colegio de registradores, con un tal Julio Soler, que quizá sea conocido de este señor que firma aquí Julio… O tal vez no, como diría Rajoy. Lo cierto es que ese magistrado de la sala 3ª junto con otros más son gente querida en el colectivo registral. Cómo no!!!

  • Beatriz

    Esto cada vez se pone más emocionante. Da gusto ver como se pegan los Srs. notarios con los Srs. registradores.

    Ahora hay insinuaciones de prevaricación de los srs. magistrados de la sala III del TS. Cuenta, cuenta, Beatriz, estoy en vilo.

    Esto es mejor que GH

  • No me líe usted a mí, Sr. Hermosilla, con cosas que no he dicho, eh.

    El tema interesante es saber si las titularidades jurídicas, o sea, por ejemplo, mi derecho de propiedad sobre una casa que he comprado nace del contrato de compraventa que celebro con el vendedor, o nace del registro como, de una manera sibilina (no apta para gente de pocas entenderas como el ciudadano normal) desliza un cierto sector de los registradores. Y claro, la respuesta normal, para gentes poco elevadas, es que uno deviene titular jurídico de una casa porque se la ha comprado en un contrato… Pero, hete aquí que nooooo…. Uno es “asignado” como “titular” de la casa que se ha comprado por el Registro… Y entonces, antes de que el Registro “le asignara ese derecho, esa titularidad jurídica”, a pesar de haber comprado la casa y pagado el precio no era propietario… Luego si no llega a ser por el registro pues el ciudadano normal no se hubiera dado cuenta de que tenía un derecho sobre la casa que se había comprado…

    Si un registrador lee ese razonamiento, dirá: pobra ciudadano infeliz, que no sabe intepretar bien las cosas.

    Y yo simplemente digo: es estupenda la protección que atribuye el registro al titular, pero su titularidad no deviene de la inscripción. Es previa a la inscripción. La publicidad registral comporta unos determinados efectos en orden a la protección del derecho que el titular ya ostentaba antes de acudir al Registro. Pero eso de “asignar derechos o titularidades” tiene mucho de razonamiento artificioso e interesado.

    ¿Entonces yo si me compro un coche, como no se inscribe en el registro, no tengo la titularidad jurídica sobre él? Voy a pedirle al Sr. Candau que me el registro me asigne la titularidad para poder “oponérsela” a mi vecino, que me quiere mangar el coche, y claro, como no es mío porque el registro no me lo ha “asginado”….

  • Beatriz

    A mi todo ese lío de los contratos, los Notarios y los Registradores no entiendo nada.

    Me parece más interesante eso que decía del hijo del magistrado que es registrador y que es del colegio de registradores. ¿Puede ser que el juez lo hiciera por su hijo? Pues estamos buenos. Pero en los tribunales ¿no hay más jueces? Me puede contar algo más, porque me da la impresión de que sabe mucho de todo esto.

  • Ha visto algún Registrador un tercero alguna vez?, de ser afirmativa la respuesta, pregúntese cúantas; más que los dedos de su mano?.
    El único argumento jurídico que se tiene es el monopolio de acceso de la escritura al Registro?, no hay más?.
    Calificarían ustedes a la mayor brevedad y sin dilación miles de documentos privados que se les presentarían en el diario?.
    La única defensa del Registro español es afirmar que sólo con la inscripción nace el derecho? y por tanto lo que se pretende es dar un vuelco al ordenamiento jurídico vigente, transformándolo en un sistema traslativo abstracto, de inscripción obligatoria y constitutiva con bases gráficas fehacientes incluso frente a las catastrales?
    No tienen otros argumentos jurídicos más conformes al derecho vigente patrio y no comparado?.
    Tienen ustedes en cuenta la opinion del TS en las últimas Sentencias sobre el artículo 34 de la LH donde justifica la expropiación legal del verdadero titular por la excepcionalialidad en su aplicación?.
    Por cierto, cliente según la RAE es: Persona que utiliza con asiduidad los servicios de un profesional o empresa. El Notario es un funcionario y a su vez un profesional; y ustedes qué son, funcionarios a sueldo o profesionales que cobran del cliente por utilizar sus servicios?.
    Un saludo de un Notario no fusionista.
    ún la RAE es

  • Buenas tardes,
    El articulo habla de que “Uno no puede elegir a qué registrador ir”, es correcto, pero si pretenden hacer ustedes lo mismo que con los Notarios, lo único que conseguiremos será que el consumidor final pague más por lo mismo, -me explico-, ahora presuntamente se puede escoger al Notario, pero la realidad es que cuando pides una hipoteca a un banco/caja, te envían al notario que ellos tienen “concertado” y te obligan a tramitar el documento a través de la gestoría “X”, con el resultado que el pobre consumidor acaba pagando mas y tarda mas por la intervención de un tercero, -la gestoría del Banco/Caja-, “Ejemplo Practico: Préstamo Hipotecario de 28.000 Euros – Notario 525€ – Gestoría 380€ y Registro 150 €”.
    En cambio si lo que buscamos son soluciones, son muy fáciles, -por obligación al Banco-, que el consumidor escoja a Notario libremente, y el Notario liquidada directamente el impuesto correspondiente y envía al Registro el documento el mismo día del otorgamiento, el resultado es evidente, el consumidor se beneficiaria de la rapidez del servicio y un ahorro en coste de la operación.
    Gracias a dios, hay ciertos Notarios que al no estar presuntamente vinculados a ciertas entidades financieras, ofrecen una atención diferente y precios coherentes. Me parece ver en usted, a otro discípulo de la linea dura del Sr. Antonio Ojeda Escobar, lanzando a la luz pública, lo mismo que ciertos Notarios hacen cada día, usted se queja de los Registradores -“Dificultad de controlar la sobretarifación sobre el arancel permitido”-, antes de tirar la piedra compruebe usted diez escrituras del mismo acto jurídico con el mismo valor de Notarios de todas la Provincias Españolas, los distintos criterios en aplicación del arancel Notarial.
    En lo que debo darle la razón es “en ningún país del mundo los registradores cobran por arancel, quizá porque el Estado considera más rentable cobrar él mismo la tasa y luego pagar a sus empleados.” y debería ser así, al menos con los empleados de los Registros, y evitaríamos situaciones de falta de pago a sus empleados o nominas de 300€ mensuales, y situaciones de falta de pago de Administraciones Públicas, como la Generalitat Valenciana, que debe 12 meses a las Oficinas liquidadoras, y donde se han producido dos Expedientes de Regulación de Empleo, que ha afectado a prácticamente al 50% de los empleados de esos dos Registros con oficina liquidadora. Por descontado, no hablemos de Ayuntamientos ni de las Diputaciones, para hacer frente a las inscripciones y a las notas simples solicitadas. Estoy con usted que el Estado, debería cobrar y pagar a sus Empleados, pero ahora que Estado esta dispuesto a coger un servicio que gracias a comentarios interesados cada vez es mas deficitario, no hay documentos no hay ingresos.
    Por favor, somos mas de 12.000 empleados en toda España que intentamos cada día sobrevivir con nuestro trabajo en los Registros de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España, si quieren informar o mejorar un servicio soy el primero en apoyarlo, pero hacer apología Notarios vs Registradores sólo para destruir a la otra institución deberían empezar en considerarse unos y otros si son necesarios, o bien los que son necesarios son los compañeros que trabajan en la Notarias y mis compañeros que trabajan en los Registros, porque “Jefes” los hay en todas la empresas!!!. Y que llevamos desde el año 1992, buscando la formula para firmar un nuevo convenio colectivo, que nos asegure un sueldo mensual, y somos muchos que no queremos la retribución 60%-40%.
    Un saludo de un empleado de un Registro.

  • Sin pretender menoscabar de ningún modo la libertad de expresión del Empleado de Registros, me veo obligado a realizarle una serie de admoniciones.
    Su propuesta de liquidación telemática obligada realizada por el notario el mismo día de la firma de la escritura con remisón telemática al Registro es sumamente perjudicial para el futuro de los registros de la propiedad, y por ende, también para el suyo, pues le recuerdo que usted come de lo que el Registrador le paga.
    La liquidación notarial telemática de impuestos supone el fin de las oficinas liquidadoras de los Registros de la propiedad. Para muchos registros los ingresos de la liquidadora suponen un 35% de sus ingresos totales.
    De triunfar su propuesta, que es extrañamente coincidente con la propuesta de la cúpula notarial, resultaría que usted y todos sus compañeros empleados de Registros pasarían a ganar, al igual que el Registrador, un 35% menos.
    Como ejemplo de lo que le digo, tiene el caso de Asturias y Baleares donde los Registros ya no llevan las liquidadoras.
    El caso de Baleares es especialmente significativo pues todo empezó en un Registro donde el Registrador se batió el cobre en defensa de la oficina liquidadora del Registro. Y lo hizo pensando sólo en la eficencia de la gestión recaudatoria y en el mantenimiento de los puestos de trabajos y cuantía del sueldo de sus empleados.
    Si todos los empleados de Registros de España apoyaran ciegamente a los Registradores, sería mucho más fácil plantar cara a los notarios y sus inventos telemáticos.
    Mi segunda admonición es para recordarle un sabio refrán que dice que los trapos sucios se lavan en casa. Quiero decirle que la información que da usted sobre la repartición de beneficios de los Registros en esa proporción es un dato que debiera haberse mantenido secreto frente a la opinión pública. No porque haya nada que esconder sino porque a nadie le interesa saber eso. Es una cuestión interna.

  • Apreciado Sr. Registrador don Julio,
    Por descontado que tenemos “cierta” libertat de expresión, aún siendo empleado de un Registro.
    Quisiera simplemente, matizar un par de cosas, de forma distendida, aún siendo en un Blog público, yo no he lanzado lo del 60%-40%, sólo debe leer todos los comentarios anteriores para poder comprobarlo, y rectificar es de sabios, -y que mas da-, si la gente lo sabe o no!!!. Hace demasiado tiempo que debería haber desaparecido ese sistema retributivo del 60%-40%, pero sólo a ustedes les interesa mantenerlo, no se porque? buenos si!!!, cuantos empresarios tienen un beneficio neto del 60%, -digo “neto”-, ya que fueron ustedes los que se levantaron de la mesa de negociación del convenio, que por cierto el último se firmo en el 1992, no le debería extrañar que se lave la ropa sucia en público, sino lo quieren hacer en privado.
    Por otro lado, el eliminar la Oficina Liquidadora, simplemente puse un ejemplo de los miles que se pueden hacer, para rebajar los honorarios a los consumidores, pero como usted bien sabe, los Notarios no están por la labor de liquidar impuestos, por lo que continuaremos con las Oficinas Liquidadoras, aunque la plantilla suele pertenecer a los Registros, por lo que si ustedes pagasen un sueldo digno no tendrían tal dependencia.

    Atentamente se despide un empleado, que algún día puede que coincidamos en mi Registro, aunque por los ingresos no lo creo que le interese, y no se cuanto tiempo permanecerá abierto al público.

    Un Empleado de un Registro.

  • Sin pretender menoscabar de ningún modo la libertad de expresión del Registrador, me veo obligado a hacerle una serie de admoniciones:

    – Si finalmente se produce la liquidación notarial telemática de impuestos -y el consiguiente fin de las oficinas liquidadoras de los Registros de la Propiedad- será sin duda consecuencia de la incesante actividad -popularmente denominada como “bajada de pantalones”- que los Registradores llevan años ejercitando, no sólo ante los Notarios -ante los que la sumisión raya lo vergonzoso, quizá sólo comparable a la que los empleados mostramos hacia vuestras ilustrísimas-, sino ante cualquier organismo, institución, colectivo o similar que les presione un ápice.
    – Si llega el día en que los empleados de los Registros de España “apoyen ciegamente a los Registradores”, únicamente puede ser debido a que éstos adolezcan a su vez de la más severa ceguera, pues no existe otro modo de entender que un colectivo apoye ciegamente a otro que -desde hace diecinueve años- boicotea sistemáticamente la firma de un convenio colectivo que sea medianamente serio, y que, tal y como sucede con el actual, no vulnere, una vez sí y otra también, el marco estatuario. Curiosamente, durante la negociación de dicho convenio -que dudo mucho que alguna vez vea la luz, y si lo hace, será para empeorar la situación- uno de los condicionantes exigidos por la APR para el establecimiento de un salario mínimo digno para los empleados era aumentar el porcentaje en los beneficios del Registrador. Quizá tenga V.I. a bien ilustrarme sobre los motivos por los que debiéramos prestar nuestro apoyo ciego a los Registradores, y que, debido sin duda a mi naturaleza inferior, no consigo yo vislumbrar.
    -Supongo que en nuestro caso -empleados de los Registros- estamos acostumbrados a que el colectivo del que V.I. forma parte nos desprecie, nos obvie y nos manipule (a pesar de ser el que lleva a cabo el 95% del trabajo desempeñado en las oficinas -concedo el 5% restante porque me siento extrañamente generoso y porque aún existen compañeros de V.I. que tienen la decencia de venir a trabajar la mayor parte de los días de la semana-), mas es altamente probable que la inteligencia de cualquier lector ajeno al Registro se vea insultada si se le intenta hacer creer que el Registrador al que V.I. hace referencia “se batió el cobre en defensa de la oficina liquidadora del Registro pensando sólo en la eficiencia de la gestión recaudatoria y en el mantenimiento de los puestos de trabajo y cuantía del sueldo de los empleados”, obviando el porcentaje en los beneficios que él mismo dejaría de percibir. Quizá venía donando su parte a beneficencia. O quizá debiera V.I. valorar que existe una parte de la fauna inteligente de este planeta que no es Registrador.
    – Finalmente, y aunque me place comprobar que V.I. considera el reparto de los beneficios del Registro (por si no ha quedado suficientemente claro, lo reitero: 60% para el Registrador – 40% para todos los demás empleados del Registro juntos) como un “trapo sucio”, no termino de entender la reconvención que le hace a mi compañero: si no hay nada que esconder ¿qué problema hay en que la opinión pública acceda a ello?; que sea un dato interesante o no ¿no habría de juzgarlo el destinatario de la información?. A mí sin embargo sí me parece un dato que posiblemente la opinión pública considere interesante, puesto que no hace falta ser cabalista para deducir que una persona -trabajador público- que gana un cincuenta por ciento más que todos los empleados de su oficina juntos, puede llegar a multiplicar varias veces el sueldo, no ya de un juez, sino del presidente del Gobierno.-
    – Por cierto, para admonición, la que posiblemente salga de boca de alguno de sus compañeros, pues de un plumazo se ha cargado su proverbial política, tan rigurosamente secundada, conocida como “traguemos con lo que sea, pero que nadie se entere de cómo funciona ésto”.

    Un saludo de uno que no olvida quién le paga lo que come.

  • Estimado Sr. Julio, Registrador dei gratia.
    Como empleado de un Registro quiero agradecer también, como ya lo hizo un compañero anteriormente, su falta de pretensiones al permitir que expresemos ahora libremente lo que nos apetezca, aún a riesgo de ser amonestados, que debe ser a lo que usted se refiere al hacer sus admoniciones, toda vez que no estamos en un juicio sino en un blog.
    Habla usted con cierta ligereza de varios aspectos que me llaman la atención y paso a contestar a continuación, aún a riesgo de estar lavando los trapos fuera de casa.
    – el primero, al recordarnos que comemos de lo que el registrador nos paga, algo que viene a ser cierto, pero sólo a medias. Olvida su excelentísimo señor, que cobramos de lo que nos pagan únicamente cuando se nos paga, es decir, cuando el 40% correspondiente al personal deja beneficios una vez descontados TODOS los gastos de la oficina, incluidas sus cuotas colegiales o mis seguros sociales y ¡los suyos!; después de pagarle el alquiler de una oficina de la que o usted es titular o partícipe, bien sea a través de la Inversiones Inmobiliarias Colegio de Registradores, bien a través de cualquier otra sociedad creada ad hoc, bien en línea descendente, ascendente, colateral, conyugal o camuflada de cualquier otra forma que le permita desgravarse como gastos de la oficina ese alquiler que nosotros pagamos y usted se cobra. Nos pagan también, si queda, después de satisfacer un IVA que usted igualmente se desgrava, esos leasings con los que tan alegremente nos compran el material con el que realizar nuestro trabajo, o los préstamos que piden para pagar las indemnizaciones a aquéllos compañeros que dejaron de serlo por su decisión, pero de nuestro bolsillo.
    Pero sobre todo cobramos, si queda algo, no por que el Registrador nos paga sino por nuestro trabajo. No me sea usted limosnero.
    – El segundo punto destacable de su texto viene a hablarnos de cómo cierto registrador de baleares se batió el cobre en defensa de las oficinas liquidadoras, pensando “solo” en la eficencia de la gestión recaudatoria y en el mantenimiento de los puestos de trabajos y cuantía del sueldo de sus empleados. Permítame que dude de que “sólo” pensara en eso, si es que ciertamente defendió la oficina liquidadora. Me extraña que ante una reducción del 35% de sus ingresos, “solo” se acordara de la eficiencia de la gestión autonómica de los impuestos, del mantenimiento de los puestos de trabajo (que no se han mantenido como usted bien sabrá) o de la cuantía del sueldo de unos empleados que no le cuestan un Euro.
    – Nos comenta que sería mas fácil plantar cara a los notarios si todos los empleados de registros apoyaran ciegamente a los registradores. Al llegar aquí me empiezan a dar ganas de cambiar el tratamiento para dirigirme a su persona.
    Dejemos de lado la guerra que ustedes mantienen con los notarios (no nosotros con sus plantillas, con las que mantenemos un trato tan cordial que en la mayoría de los casos somos quienes solventamos sus disputas, con mucha mano izquierda, mucho compañerismo y pensando en no putear al pobre cliente que nada tiene que ver en sus luchas fratricidas).
    Supongo que bien sabrá que durante casi un siglo y medio hemos ido con ustedes de la mano. Supongo que también sabrá, y si no lo sabe yo se lo cuento, que hasta hace relativamente poco la relación entre registradores y empleados se parecía mas a una relación “paterno-filial” que a una laboral, como se proclamó desde el Colegio de Registradores. Supongo que estará al tanto de que el Convenio Colectivo (primero y único) caducó hace ahora dieciocho años sin que sus representantes se hayan dignado a firmar uno nuevo. Entiendo que conoce que no existe Comisión de Vigilancia y Seguimiento del citado Convenio porque usted y el resto de sus compañeros se han negado a satisfacer las cuotas que por ley, por convenio y por sentencia judicial están obligados a satisfacer para mantenerlo en funcionamiento. Debo entender que también sabrá que los exámenes de ascenso de categoría se celebran desde entonces de forma ilegal y anómala y que no existe ya un censo que recoja si hemos aprobado o no dichas pruebas, nuestra antigüedad en la categoría profesional o los derechos laborales que nos asisten respecto de quien venga cuando usted emigra a otro registro en busca de mejores condiciones y nosotros nos quedamos en un registro sin titular que, inexplicablemente, sigue funcionando con normalidad aún en ausencia del funcionario que ha de “pagarnos”. Curioso caso de empresa sin empresario que la lleve y pague a sus empleados.
    ¿Quiere que le hable también de aquél convenio que se discutió, se consensuó y nunca se firmó por parte de la Asociación Profesional de Registradores?
    No me gustaría olvidar recordarle que no hace mucho pretendió el Gobierno bajarles el arancel y que su escudo protector fuimos los empleados, aquéllos que estábamos dispuestos a hacer lo que sea con tal de defender nuestras oficinas y nuestros trabajos, y ya de paso los suyos, mientras ustedes nos alentaban a realizar una huelga a la que decían no poder sumarse por ser funcionarios públicos cuando en realidad querían decir que no podían sumarse por lo indecente que podría haber resultado la situación.
    Podría también extenderme en la lealtad que han mostrado ustedes hacia sus plantillas hablando de aquélla Mutualidad que los empleados pagaron durante años y cuyas aportaciones cambiaron de manos con la derogación del Reglamento Orgánico del Cuerpo de Oficiales y Auxiliares y la consiguiente patada con la que dejamos de formar parte del Colegio de Registradores. Ni siquiera tuvieron la decencia de apoyar a sus plantillas cuando pidieron el cierre de los registros los sábados, sabiendo perféctamente que en sábado los únicos que acuden a los registro son los empleados pues los usuarios ni asoman por la puerta.
    Por favor, no nos hable de apoyarles y mucho menos ciegamente. Empieza a resultar insultante.
    – Finalmente me extraña que nos pida que lavemos en casa los trapos sucios. Mire usted, llevamos lavándolos en casa un siglo y medio y lo único que hemos obtenido es lo que expuse en los párrafos anteriores y otras muchas situaciones que ni viene al caso mencionar. Resulta sobrecogedor ver que nos habla de lavar trapos en casa cuando en realidad el único trapo que pretende no airear -y así lo dice en su comentario- es el relativo al reparto de los beneficios de las oficinas. Bien podría usted abogar por que ese trapo estuviera limpio, en lugar de decirnos con quién podemos o no hablar de nuestros sueldos.

  • Continuo preguntando sin ánimo de ser respondido.
    Algún Registrador defendería que una cláusula declarada nula por abusiva en Sentencia firme del Tribunal Supremo carece de efctos, eficacia, oponibilidad, etc… hasta que se inscriba y posteriormente se publique en el Registro De Condiciones generales de contratación?
    Han leído atentamente las numerosas sentencias donde se declaran nulos contratos tipo swaps, clips, etc…, cuyo fundamento es un consentimiento viciado del cliente por falta de información?. Estarían ustedes dispuestos a inscribir contratos privados de constitución o transmisión de cualquier derecho real, con el riesgo que supone ese “consentimiento viciado”?, y de ser afirmativa la respuesta, dónde queda el artículo 33 de la Ley Hipotecaria?
    Un saludo

  • Bueno, volviendo a temas importantes y obviando pataletas que no llevan a ningún sitio, CHM ha formulado una pregunta para la cual no hace falta ser ni registrador ni siquiera jurista para contestarla.
    Los notarios al deberse a sus clientes no tienen potestas ni auctoritas para evitar la presencia de claúsulas abusivas en los contratos que protocolizan.
    El registrador, en cuanto juez territorial, despliega una doble actuación:
    -Por encargo expreso de nuestra Cámara de soberanía popular, el parlamento, el cuerpo registral tiene a su cargo el registro de condiciones generales de la contratación. Todas las cláusulas declaradas nulas, por abusivas, en sentencia firme, deben inscribirse en ese Registro para que produzcan efectos erga omnes. Es lo que los tratadistas del derecho hipotecario llaman efectos quasiconstitutivos de la inscripción registral. Sólo una vez que el Registrador ha inscrito la nulidad de esas cláusulas en ese registro se produce la imposibildad legal de su incoporación a cualquier contrato que acceda al registro, bien en escrituras pública o bien en documento privado.
    -Por encargo expreso del artículo 18 de la ley hipotecaria (calificación de la validez de los actos dispositivos), el registrador debe calificar las cláusulas de cualquier contrato (préstamos hipotecarios) rechazando aquellas cláusulas abusivas contrarias a los derechos reconocidos en las leyes a los consumidores y usuarios.
    Esta es la grandeza del registrador: independencia frente al Estado pues su retribución no depende de los presupuestos generales sino que consiste en un arancel; e independencia frente a los agentes económicos, especialmente los más poderosos, al no existir libertad de elección de registrador y por tanto no depender de las conveniencias de los clientes.
    Sin minusvalorar el trabajo de oficina de los empleados de los registros (cuya profesionalidad e importancia reconocemos todos) , esta función de la calificación es personalísima e indelegable, y es esa calificación así concebida y no el trabajo de los empleados (valiosísimo pero de igual naturaleza que el de cualquier otro empleado de cualquier registro administrativo sin publicidad efecto) el que fundamenta el status de pretigio alcanzado por el registro de la propiedad.
    No es baladí el conjunto de altas autoridades que así lo han reconocido en la celebración del sesquicenteario de la vetusta y moderna a la vez ley hipotecaria.
    No lo pensaba cuando comencé a escribir esta respuesta pero con esta contestación mato dos pajaros de un tiro.

  • Pues creo que a los pájaros que pretendía matar, les ha disparado con alpiste.
    Defender la independencia del Registrador como consecuencia del cobro por arancel es un insulto a la inteligencia. Si el registrador cobra por lo que inscribe y no percibe pecunio alguno por lo que califica defectuosamente ¿cual cree Vd. que va a ser su tendencia natural?. Sin embargo, si el registrador percibe un sueldo, califique correcto o defectuoso un título, ¿que beneficio le reporta el “mirar para otro lado”?. El que alguien ligue su independencia y etica profesional a la forma de cobro…., como que otros pueden no verlo muy correcto.
    El reconocimiento de las altas autoridades pues como que…., vamos si invito yo a mi casa, pago las copas y palmeo espaldas…., no voy a esperar insultos. Hay que ponderar las opiniones, el halago debilita.
    Si las claúsulas son declaradas nulas por los tribunales y adquieren efectos erga omnes por su inscripción en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, una vez inscritas ¿para que queremos la calificación de todo un registrador? ¿para decirnos que esas clausulas son nulas porque están inscritas en el RCGC?, ¡que desperdicio de formación y dinero!.
    La función del Registrador es perfectamente defendible y desde luego creo que mejora el mercado hipotecario, pero…., deberían hacer un poco de autocritica y no supravalorarse a los niveles que lo hacen.

  • Estoy de acuerdo con usted FBR – “La función del Registrador es perfectamente defendible y desde luego creo que mejora el mercado hipotecario, pero…., deberían hacer un poco de autocritica y no supravalorarse a los niveles que lo hacen.” .

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