Liberalización de las profesiones reguladas: Notarios y Comparativa Internacional (III de III) de Rodrigo Tena

(Concluimos hoy el interesante artículo de Rodrigo Tena acerca de la liberalización de las profesiones reguladas. La hemos dividido en 3 capítulos.  El capítulo 1 ofrece una descripción del panorama general; el 2. nos habla de la situación de los registradores; y en el 3. considera la profesión de los notarios y nos ofrece una comparativa internacional  de las profesiones reguladas. Aquí va la última entrega.)

Notarios y Comparativa Internacional, Capítulo III (de III)

Notarios

Los notarios funcionan en competencia, aunque en gran parte de los 81 países en donde existe el sistema de notariado latino (al menos en los más importantes), se trata de una competencia protegida. Esa protección, en España, se concreta en dos datos: númerus clausus y arancel. Aunque lo cierto es que  dado el nivel del arancel actual, sin actualizar en veinte años, parece que la única protección real es el númerus clausus. Aunque se liberalizasen los precios es muy dudoso que bajen. Ningún notario va a cobrar menos de 30 euros por un testamento y menos de 250 o 300 euros por una compraventa de 250.000 euros.

No obstante, ¿porque tiene que existir ningún protección?, ¿no debería ser la notarial una profesión como cualquier otra, en la que una vez obtenido el correspondiente titulo fuera posible ejercerla con entera libertad de establecimiento, sin depender de que el Gobierno saque la correspondiente plaza a cubrir? Al fin y al cabo así ocurre en múltiples países latinoamericanos, y dentro de la Unión Europea, en Holanda, como veremos en la siguiente entrega. Es cierto que el notario cumple funciones públicas impuestas por el Estado y, en consecuencia, está sujeto a una tutela especial por parte de este último (jubilación obligatoria, dependencia jerárquica del Ministerio de Justicia, prohibición de negarse a atender cualquier requerimiento legal, especial régimen disciplinario, etc.) pero lo anterior no obstaría en principio a un ejercicio liberalizado en precios y establecimiento.

Precisamente, la función notarial y el estatuto profesional del notario han sido objeto de atención por parte de la literatura económica desde ya hace bastantes años. En España podemos destacar, entre otros, los trabajos de: Francisco CabrilloSantos Pastor, Benito Arruñada, Pedro Garrido y Cándido Paz-Ares.

Como quiera que cualquier restricción al funcionamiento del mercado debe justificarse adecuadamente, desde el análisis económico del Derecho se han ofrecido en nuestro caso, entre otras, tres justificaciones principales: las cuasi-rentas, la protección debida al “gatekeeper” y el mercado de “limones”.

Las cuasi-rentas es uno de los argumentos utilizados por Arruñada para justificar el arancel y el numerus clausus, en cuanto compensan la inversión inicial del notario (básicamente en años de estudio) y disciplinan la carrera notarial coordinando los incentivos económicos con los principios deontológico a los que debe estar sometido el ejercicio de la profesión. Precisamente, el papel de los precios fijos es evitar oportunismos que imposibiliten el aplazamiento de las retribuciones diseñadas para ser obtenidas a lo largo de la carrera. Es obvio que la libertad de precios destruiría la pauta retributiva eliminando una parte de los incentivos. (Ver texto en español)

Este argumento solo se comprende adecuadamente si se combina con el otro, el de la protección del “gatekeeper”, utilizado fundamentalmente por Paz-Ares y que ya se comentó en parte en la entrega I. La conveniencia de mantener en el caso notarial una pauta retributiva distinta de la que fijaría un mercado en competencia se explica desde el momento en que se atiende a las externalidades características de la función notarial. Una de las notas básicas de esta profesión, embebida en la eficacia legal que el Ordenamiento atribuye al documento público, es que produce efectos a favor y en contra de terceros que no intervienen en la transacción y que, por tanto, no son los clientes del notario. Por eso, si la función del notario implica decir “no” ante determinados requerimientos en beneficio de terceros no presentes (o del interés público) la fijación de la remuneración no puede depender enteramente de sus clientes directos. De ahí el sentido de las cuasi-rentas.

Pero, además, estos argumentos deben ser completados con la teoría de Akerloff sobre el mercado de “limones”. Las múltiples asimetrías informativas existentes entre clientes, y entre los clientes y el notario, determinan un mercado imposibilitado de funcionar adecuadamente. La parte débil de la contratación financiera e inmobiliaria suele acudir a un notario que no conoce, y suele acudir pocas veces en su vida. Un sistema de precios libres o de completa libertad de incorporación o establecimiento corre el riesgo de convertir a las notarías en chiringuitos playeros o en coches usados (“lemons” en la terminología de Akerloff). Como es sabido, en este tipo de mercados con graves asimetrías informativas las sanciones reputacionales son inoperantes, y, dado que el precio se convierte en el único criterio de selección posible, la competencia lo que da lugar es a un descenso radical de calidad, que termina pagando el consumidor débil y, en el caso de los notarios, también los terceros.

Ahora bien, un análisis de este tipo no puede limitarse a argumentos teóricos. Hay que salir al mundo y ver qué pasa por ahí. A eso dedicaremos nuestra última entrega.

Comparativa internacional

 

A nivel internacional existen dos grandes sistemas para obtener seguridad jurídica preventiva: el notarial–registral y el del seguro. Esta afirmación exige inmediatamente dos matizaciones. La primera es que hay algunos países que no se incluyen en ninguna de estas categorías (entre los que destaca el Reino Unido) pero cuyo examen exige un tratamiento particularizado que excede de las posibilidades de un post, aunque se contiene en el informe que se cita más adelante. La segunda matización es que puede resultar chocante incluir el sistema del seguro entre los de seguridad jurídica preventiva, pues en principio el seguro es el arquetipo de la seguridad económica a posteriori. Sin embargo, las compañías de seguros, al menos en EEUU, han asumido completamente todas las funciones vinculadas a la transmisión inmobiliaria, desde la investigación del título hasta la elaboración de registros privados (“title plants”), lo que justifica su inclusión.

Una comparación reciente (por otra parte nada fácil de hacer) entre los costes de los distintos sistemas de transmisión inmobiliaria ha sido realizada por el profesor Peter L. Murray (Harvard Law School) en un informe del año 2007. Murray compara dos países clásicos de notariado latino con númerus clausus y arancel (Alemania y Francia) con el Reino Unido y Suecia, y con dos Estados de los EEUU. (El informe completo se puede consultar aquí).

Pero resulta interesante transcribir parte de sus conclusiones:

It appears clear that the market for real estate conveyancing services is far from a perfect market and that deregulation does not lead to improved services at lowest cost (…). If one were to start “from a clean slate” and design a system for effectuating real estate transactions, the model of a single neutral professional to attend to legal aspects of the transaction and accomplish the transfer of title by direct access to a public registry appears to offer strong advantages in terms of cost efficiency and systemic integrity over models of collaborating party-retained conveyancers or fully deregulated models. All models require some regulation. The effectiveness of the model will depend in large part on the quality of the regulation.”

En cualquier caso, lo que de éste y otros informes resulta es que el sistema del seguro del título es caro, inseguro e ineficiente. Una comparativa entre el sistema español y el americano con referencias a otros trabajos puede consultarse aquí.

Dentro del sistema notarial hay mucha variedad, pues la Unión Internacional está integrada por 81 países. (Ver lista).

Dentro de este sistema existen notariados prácticamente liberalizados (sin númerus clausus ni arancel) especialmente los lationamericanos, y otros muy regulados, como los europeos. Si un notariado completamente liberalizado termina generando inseguridad en vez de seguridad y a qué coste funciona, no es fácil de afirmar con los datos disponibles, dado, además, que muchas de esas desregulaciones son recientes. Quizá podría citarse el caso de Puerto Rico, país tradicional de notariado latino que sufrió un fuerte proceso desregulador y en el que ahora el seguro del título tiene una importancia creciente. Podría pensarse que si el seguro ha entrado es porque existía demanda, es decir, inseguridad, lo que sería imputable a la desregulación. Sin embargo el tema no es claro, entre otros motivos porque los notarios portorriqueños (¡que son los que ahora venden las pólizas!) alegan que la inseguridad surgió básicamente por el defectuoso funcionamiento del Registro de la Propiedad, que tardaba meses o incluso años en practicar las inscripciones.

Por eso, dado el sistema notarial vigente en España, quizá la pregunta más interesante no es si procede cambiarlo por el del seguro (en mi opinión un completo disparate) sino si se podría mejorar con una liberalización. Puesto que Holanda lo ha hecho, es interesante examinar qué ha pasado ahí.

En primer lugar habría que matizar esa pretendida liberalización holandesa, pues la libertad de establecimiento no se ha reconocido de una manera completa. El notario que quiera establecerse en un lugar determinado debe presentar un plan de negocio y un informe técnico a la autoridad administrativa competente que sólo autoriza la creación de la oficina si se garantizan unas mínimas condiciones de viabilidad. Se sustituye en definitiva una demarcación general, como la que existe en España, por una individualizada. (Incidentalmente en España, dada la condición de la función notarial como servicio público, el Gobierno ordena cubrir plazas en lugares de nuestra geografía un tanto recónditos de escasa viabilidad económica, problema que en Holanda no se plantea).

Pero en cualquier caso la liberalización de precios sí se ha producido. ¿El resultado? Los precios han caído, especialmente en relación a las operaciones firmadas por grandes operadores. Con relación a los clientes medianos o pequeños se han mantenido o han subido. Pero la crisis ha traído consigo una competencia feroz de consecuencias no deseadas, hasta tal punto que el que fue ministro de justicia en Holanda cuando se dio a conocer el informe de la comisión “Hammerstein” (que analizó en 2006 las consecuencias de la liberalización) dijo que si él hubiera tenido que tomar en aquél momento la decisión de liberalizar el arancel, no la hubiera tomado. Un artículo muy interesante sobre este asunto firmado por la notaria María de los Reyes Sánchez Moreno puede consultarse aquí.

Hay 28 comentarios
  • Como breve complemento del post quisiera citar dos trabajos sobre el tema que también pueden ser interesantes.

    En primer lugar, tras redactar esta serie de post, y gracias a un amable internauta que hizo un comentario al respecto en el referido a los registradores, he tenido conocimiento de una nueva obra que analiza desde una perspectiva económica la profesión notarial. Se titula “El estado de la competencia en la profesión de notario” (Marcial Pons 2010) y ha sido escrita con ocasión de un informe solicitado por el Servicio Vasco de Defensa de la Competencia, por Aitor Ciarreta, María Paz Espinosa, José Manuel Martín y Aitor Zurimendi, profesores de análisis económico y Derecho mercantil en la UPV.
    Los autores defienden la racionalidad económica del numerus clausus, pero discuten la del arancel. Según ellos, para evitar las anomalías que se han producido en Holanda, bastaría preservar el numerus clausus, liberalizar precios con carácter general y establecer un arancel de máximos solo para las operaciones con pequeños consumidores, impidiendo así al notario repercutir en ellos lo que pierde con los grandes.
    Sin embargo, en su rechazo al arancel fijo utilizan un argumento que no me resulta en absoluto convincente, por desconocer precisamente las características propias del gatekeeper. Dicen literalmente lo siguiente:

    “Ciertamente, resulta paradójico que al controlador (notario) le retribuya sus servicios el controlado (el cliente). No obstante (…) lo cierto es que (ese dato) no puede emplearse para justificar los precios fijos, ya que este mismo argumento (en caso de aceptarse) podría servir para justificar la fijación de precios en todas las profesiones. Si se afirma que la libertad de precios amenaza que no se cumplan las funciones asignadas, entonces igualmente debería defenderse que los pintores, por ejemplo, cobren conforme a unos precios preestablecidos ya que en otro caso quizás empleen una pintura que se diluya en cuestión de semanas o que los mecánicos cobren por arancel ante la amenaza de que aplicando precios libres no ejecuten adecuadamente su labor de reparar los vehículos con el peligro que esto conlleva para la seguridad vial, por no referirnos a los cirujanos de centros de salud privados….”

    En mi opinión, los ejemplos utilizados no garantizan un correcto proceso inductivo, porque no son de la misma naturaleza que el caso estudiado. No son gatekeepers. Estos profesionales no prestan servicios a terceros en contra de los deseos del que les paga. Una avería en un vehículo puede causar daños a terceros, evidentemente, una pared mal pintada quizá también, pero los intereses de esos terceros están perfectamente alineados con lo de los clientes directos, por lo que el control que estos efectúan es suficiente. En el caso de los gatekeepers no es así. En su ejercicio profesional deben atender intereses distintos del de su cliente, por lo que la valoración de la calidad del servicio que prestan no puede quedar exclusivamente al albur de quien les paga.

    Además, sólo tienen en cuenta el problema de las asimetrías informativas en relación a los precios (para decir que no son determinantes), pero no en relación a la calidad, que no estudian.

    En segundo lugar, existe también otro importante informe sobre la materia, más critico aun con la regulación de la profesión notarial, elaborado por el centro ZERP de la Universidad de Bremen y publicado en diciembre de 2007, que puede consultarse en esta dirección:
    http://ec.europa.eu/competition/sectors/professional_services/studies/csm_study_fiches.pdf

    Este informe suscitó en su momento bastante controversia. Lo cierto es que ha sido fuertemente criticado y no solo desde la perspectiva notarial (también, por ejemplo, por el trabajo citado anteriormente). Si algún internauta está interesado puede ser, evidentemente, objeto de desarrollo y comentario.

  • Rodrigo,

    Es cierto que los ejemplos de Marcial Pons 2010 sobre los precios libres no son muy buenos por la situación de gatekeeper. Sin embargo, en la actual situación los notarios tampoco tienen muchos incentivos para actuar como gatekeeper, incluso en los casos más descarados de malapraxis es muy complicado revocar la plaza de notario y esté siempre alega buena fe, por lo que en la práctica son contadisimas las ocasiones en que los notarios no hacen la vista gorda. Una solución podría ser hacer a los notarios responsables económicos solidarios en los asuntos en los que se produzca una perdida patrimonial derivada del asunto registrado (independientemente de si el notario actuó de mala fe o no, algo por otra parte imposible de probar en la práctica). ¿Qué opinas como notario sobre el tema?

  • Interesante y nada corporativa entrada, Rodrigo.

    Como presupuesto previo, mi opinión es que desdee el punto de vista jurídico el sistema notarial-registral es infinitamente mejor que el sistema de seguro de título. Este último proporciona seguridad económica en caso de una desposesión del adquirente y como subproducto, seguridad jurídica por las actuaciones de las compañías de seguro tendentes a reducir los riesgos de una titulación insegura. El sistema notarial-registral proporciona seguridad jurídica y como subproducto, seguridad económica, por el seguro obligatorio de RC que tienen los notarios y las actuaciones de estos tendentes a evitar siniestros, no sólo pasra minimizar el importe de las primas, sino sobre todo por el coste disciplinario y reputacional que en un sistema de competencia tiene el notario que actúe mal en el ejercicio de sus funciones.

    Las cuestiones objeto de debate serían pues (al menos) las siguientes:

    a) ¿Puede un sistema notarial-registral de seguridad jurídica preventiva funcionar sin notarios?

    b) Es el sistema de funcionarios-profesionales el óptimo o más eficiente en términos económicos.

    c) ¿Es el sistema susceptible de perfeccionarse introduciendo cambios en su regulación?

    d) ¿Cual es la forma más eficiente de financiación del servicio público notarial, incluyendo en ella la retribución de los notarios?

    Contestando en plan telegrama, en mi opinión:

    a) NO. Se atribuya a quien se atribuya y con independencia del estatus de los notarios, la función notarial es indispensable que alguien la realice.

    b) SÍ. El modelo de control de legalidad descentralizado por funcionarios-profesionales que actúan en competencia es eficiente, pues previene de la sobrerregulación y aporta valor añadido por la vía de desarrollo de nuevas formas jurídicas y su ajuste a las necesidades de una economía cada vez más compleja y globalizada.

    c) SÍ. Por supuesto no hay obra humana perfecta. El sistema notarial moderno surge en el siglo XIX y sin variar en lo sustancial, sigue vigente. Deberían revisarse aspectos como la demarcación, la competencia territorial, aclaración y modernización de las normas sobre publicidad, sociedades profesionales, etc.) , cuestiones sobre las que, curiosamente casi nunca se habla.

    d) Probablemente un arancel y seguro, distinto del actual. Que impida los abusos, tanto de los notarios, como de los clientes … y de los políticos. El arancel debería ser estudiado de forma muy cuidadosa para que establezca un adecuado régimen de incentivos, económicos y deontológicos y quede al margen de debates interesados y demagógicos. Teniendo clarísimo que los clientes preferiremos que bajen los costes y los notarios, que suban sus retribuciones, como es lógico. Y los políticos, ganar votos “metiendo mano a los privilegiados”.

  • Yo no entiendo de estas cuestiones técnicas, profesiones reguladas, controllers y demás. Es verdad que hay algunos notarios, jueces, registradores, o profesores que dejan mucho que desear.Pero quiero manifestar que sobre el desprestigio con que algunos quieres emponzoñar a los notarios el ciudadano no es tonto: sabe y debe saber que el trabajo del notario va mucho más allá de firmar lo que ha escrito su ayudante. Eso es una caricatira burda que ni los que la afirman se la creen. La gente debe saber que cuando tienen un problema, una duda jurídica, pueden ir al notario, y éste GRATIS les aconsejará. Y lo hará mejor que la inmensa mayoría de los abogados porque son gente más preparada. Es verdad que algunas veces les harán esperar o volver otro día, o, si el asunto no parece complejo, les despachará el oficial. Pero si tienen interés en recabar el consejo del notario, éste se lo dará SEGURO y PERSONALMENTE. Y de acuerdo con ese consejo podrán tomar mejor las decisiones sobre la venta de su casa, sobre la renegociación de la hipoteca con el banco, sobre el futuro del hijo minusválido, sobre la separación conyugal, sobre la empresa… Y todo ello aunque luego no le den dinero a ganar al notario porque no firmen ninguna escritura… O la firmen en un notario diferente porque las circunstancias así lo impongan. Yo, en ese sentido, debo darle las gracias a algunos notarios a quienes no conocía y que me ayudaron gratis et amore, JL Mtz.Gil, S.madridejos,JJRivas… Pero estoy seguro que tantos otros habrían hecho lo mismo… Luego me he enterado de una frase de Joaquín Costa: notaría abierta, juzgado cerrado… Resumen de lo que aquí se dice. Esa función servicial de los notarios no se cobra, pero se practica a diario, calladamente, aunque los maledicentes no hayan hecho glosa alguna sobre ella en sus solemnes discursos académicos. Pero la crítica es y será siempre una actividad subalterna respecto de quienes hacen las cosas. Sin el trabajo previo de quien pinta un cuadro, escribe un libro, construye una casa o autoriza un documento, no hay trabajo de crítica ninguno. Sin el trabajo del pintor, del arquitecto, del literato, del notario, los críticos no tendrían nada que hacer: ni para bien ni para mal. La profesión de algunos consisten literalmente en hacer crítica documental, no siempre neutral, ni rigurosa, por cierto. Pero la crítica es siempre una actividad subalterna, subordinada a otra previa y principal. La envidia muerde, pero no come. O, como decía Napoléon, la envidia es una declaración de inferioridad. Y así acontece hoy más que nunca.

  • Estoy muy de acuerdo con lo que ha expuesto Rodrigo Tena y sobre todo Ennecerus.

    Creo que el notariado desempeña un papel fundamental en la seguridad jurídica inmobiliaria. Si el registro ha de producir grandes efectos, dando gran seguridad al adquirente, es porque ha de existir una depuración de los documentos inscribibles. Sólo así se justifica la eficacia del Registro.

    Creo que el notariado presenta dos carencias y desearía que se me entienda bien.

    La primera es la necesidad de reformar el programa de oposiciones. Creo que el actual programa responde a una España del siglo XIX. Creo que hay que profundizar mucho más en derecho fiscal, mercantil y urbanismo.

    Lo segundo que creo es que el Notario ha de ganar en independencia, especialmente de las entidades financieras.

    En mi opinión, los extraordinarios “privilegios” que le atribuye el Estado a las pólizas y escrituras de préstamo hipotecario (privilegios en la prelación de créditos, en el proceso de ejecución, en el concurso…), exige como contrapartida que exista un primer “control” severo de legalidad, independientemente de que luego exista un segundo “control” de legalidad, por los registradores, si lo que queremos es que esa escritura aún produzca más efectos, especialmente el más radical de todos, el de la fé pública registral, el de poder hacer dueño a quien ha adquirido de quien no lo es.

    Son dos planos diferentes, la del notario y la del registrador, con efectos diferentes en cada uno de ellos, y, por eso, plenamente compatibles. Diría más, necesariamente complementarios.

    Aunque no lo creáis, soy el mismo paquito de las intervenciones anteriores. Cada uno en su sitio.

  • El tema que plantea Nop, el de los incentivos para actuar como gatekeeper, es realmente interesante y muy pertinente ( aunque no estoy de acuerdo, claro, con eso de que “en la práctica son contadísimas las ocasiones en que los notarios no hacen la vista gorda”). Pero es cierto que si queremos que el notario sea un gatekeeper real y no meramente teórico el numerus claussu y el arancel no solucionan el problema por si solos, porque son simplemente “premios” (entendido como una protección competitiva) pero no “castigos”, y todo régimen de incentivos, para ser serio, debe complementar premios con castigos. Nop apunta dos: sanción disciplinaria (expulsión) y responsabilidad civil.
    El primero, hoy, me parece manifiestamente mejorable y en eso estoy completamente de acuerdo con él. Los Colegios instan bastantes expedientes, pero lo hacen con dificultad, porque a los compañeros no les gusta inspeccionar compañeros. Cuando el asunto pasa a los Tribunales (y siempre pasa, evidentemente) casi peor, porque son tremendamente garantistas y a la mínima lo desestiman por un plazo excedido en días o por la ausencia de cualquier informe irrelevante. Y cuando no ponen un defecto de forma, son muy permisivos con las cuestiones de fondo, en mi opinión porque consideran erróneamente muchas faltas irrelevantes y no comprenden que el castigarlas es imprescindible para generar un régimen de incentivos que sea creíble para la profesión. En eso los tribunales anglosajones son muchísimo más serios, porque comprenden el fundamento económico (régimen general de incentivos) que existe tras la regulación. En mi opinión esto habría que reformarlo casi de arriba a abajo.
    En cuanto a la responsabilidad civil estoy también de acuerdo, aunque aquí sólo en parte. El seguro de responsabilidad civil del notario, en este aspecto, es bastante bueno, porque tiene una franquicia muy alta (30.000 euros por siniestro), lo que crea un régimen de incentivos adecuado. Como todo seguro de mala praxis sólo cubre la negligencia del profesional, lo que en principio es lógico (por eso es de mala praxis) lo que conlleva la necesidad de probar la culpabilidad. Ahora bien, sí estoy de acuerdo en que el seguro debería ser de responsabilidad objetiva en algunos casos determinados (especialmente en los casos de fraude a los terceros por falsificaciones). Las razones son difíciles de concretar en un comentario a un post, pero están recogidas en el trabajo que “linko” al hablar del seguro del título, que se llama precisamente “La responsabilidad civil del notario. El seguro de mala praxis. Sus diferencias con el seguro del título”.

    En cuanto al comentario de Paquito de ganar independencia respecto de las entidades financieras pienso que va todo un poco en la misma línea. En definitiva, que para ser un gatekeeper serio el notario necesita más regulación y no menos. Por ejemplo, la reciente prohibición impuesta por el Colegio de Madrid a los notarios de firmar en la sede de las entidades financieras. Quizá alguien lo entienda como una restricción competitiva injustificable o como una medida en beneficio exclusivo de los notarios, pero su finalidad es muy clara: asegurar la independencia y la libre elección de notario en beneficio del funcionamiento general del sistema.

  • Como dice el autor, el sistema latino de notariado es seguramente mejor que otros. También tiene razón en que la competencia en precio es en general indeseable por parte de unos agentes que tienen como misión salvaguardar la integridad de las transacciones de mercado.

    En estas circunstancias, es prácticamente inevitable regular el mercado y fijar por decreto un arancel que permita pagar razonablemente a los notarios. El problema, contrariamente a lo que dice el Sr Tena, es que el arancel es disparatado. En la inmensa mayoría de casos, los expedientes de notaría incorporan un par de horas de trabajo de secretaria y oficial de notaría, y apenas unos minutos de trabajo del notario (vistazo al expediente y lectura de la escritura). Pagar 300 euros por esto es una pasada.

    El Sr Tena afirma que ningún notario aceptaría menos de 300 euros por dar fe de la transmisión de una vivienda de 250.000 euros. Yo sospecho que sí. Primero por lo dicho en el párrafo anterior: cada operación de estas incorpora mucho trabajo de “otros” y deja un sustancial margen al Sr Notario, aunque sus minutos de trabajo se paguen a precio de oro. Y más si como es frecuente la transmisión va con hipoteca, que supone otros 300 euros para el Sr Notario y un aumento de trabajo bastante menos que proporcional. Lo que es más importante: ¿qué más da lo que cueste la casa? El trabajo a realizar por el notario y (sobre todo) sus ayudantes y secretarias es igual si la casa cuesta 50.000 euros que si cuesta 500.000. Lo único que puede variar es la “liability” por responsabilidad civil; esto está cubierto por un seguro que tiene cada notario, cuya repercusión en cada operación es muy reducida.

    Añado que la idea de que el arancel notarial lleva años “congelado” es en gran parte engañosa: para las operaciones que importan (transmisiones de bienes, hipotecas), el arancel depende del valor de lo transmitido/ hipotecado. Por tanto, los ingresos del notario aumentan ceteris paribus al mismo ritmo que los bienes objeto de transmisión, en algunos casos de forma exorbitante (vg vivienda 2000-2007).

    El Sr Tena habla también de la necesidad de compensar la inversión inicial del notario, que sin duda es sustancial (en promedio en torno a 6 años de oposición, si no recuerdo mal). Aquí yo diría que el problema es el inverso: la retribución del trabajo notarial es tan disparatada que la gente está dispuesta a dedicar un gran número de años de su vida a ser notario. Lo que tenemos que plantearnos es si esta altísima retribución es necesaria, acorde a la cualificación y número de horas del trabajo realizado en cada caso y al propio valor social de la función notarial. Mi respuesta es no a las tres. Notarios bien pagados sí; notarios millonarios no. Y si rebajamos el arancel, la gente invertirá menos tiempo en opositar a notario, y habrá menos inversión que retribuir.

    En definitiva: cambio de sistema no; competencia absolutamente libre tampoco; reducción de arancel sí (cancelaciones hipotecarias lo primero, por favor!).

    Por último: quizá a los lectores de NeG les habría interesado saber que el Sr Tena es notario? Por aquello de la transparencia y tal

  • El notariado debe ganar en independencia respecto de los operadores económicos. Ese es su talón de aquiles.

    Si el Notariado quiere ser un verdadero “gaterkeeper” debe ser independiente respecto de aquellos a quienes debe controlar. Las medidas del Colegio de Madrid son bienintencionadas, pero no resuelven en absoluto el problema.

    Hay que convencer a las autoridades económicas y políticas, no sólo del menor coste de nuestro sistema, que está contrastado, sino también de la necesidad de que existan contrapesos en la sociedad, que garanticen en la práctica y no sólo en los manuales, el Estado de derecho y la Defensa EFECTIVA de los consumidores, como proclama nuestra Constitución.

    Los grandes operadores financieros, si quieren beneficiarse de los contundentes efectos jurídicos que les proporciona la póliza o la escritura de préstamo hipotecario, o la protección que les brinda el registro de la propiedad, deben asumir, que ellos no pueden ser a la vez los “gaterkeeper”.

    Es es el reto de los notarios. Todo lo demás son señuelos para la confusión

  • Luis DC:

    En los tres articulos de esta serie hemos puesto un link al blog de Rodrigo Tena, donde uno puede mirar su CV en un segundo. En sus comentarios y respuestas en posts anteriores se ha explicado en varias ocasiones que el es notario. Me parece que cualquier lector que haya tenido un minimo de diligencia sabe que Rodrigo es notario.

  • De verdad que resulta interesante el artículo, debo agradecerles la claridad de la exposición. aquí uno aprende mucho cada día, solo me queda señalar; por medio de un conocido reproche dirigido hacia los novatos, o aprendices de brujo, muy popular entre los que nos hemos dedicado al tema de la energía. ¿Si estaba funcionando y no saltaban chispas, para que demonios te pones a tocar?.

  • Se nota que Luis DC no ha entrado en el anterior post dedicado a los registradores, porque habría comprobado que mi condición de notario me ha supuesto, cual marioneta de feria, palos a discreción 🙂
    En cualquier caso plantea un tema muy interesante y pertinente, que es el de la cuantía del arancel. Este tema debe observarse desde una doble perspectiva, y en las dos debe pasar la prueba, porque si no, efectivamente, no se justifica. La primera es si resulta más caro o más barato que la alternativa. La segunda es si proporciona o no rentas excesivas para el profesional.
    En cuanto a la primera creo que pasa la prueba sin ninguna duda. Pero no me refiero sólo a otros sistemas, como el británico, sueco o estadounidense, sino a otros países europeos dentro del sistema notarial. Si consulta los informes Bremen y Murray (anteriormente “linkados”, aunque hay muchos más) comprobará que el sistema español de transmisión (incluso en la combinación notaría-registro) es de los más baratos de Europa en lo que a formalización y auditoría jurídica se refiere. Si se tienen en cuenta los impuestos (IVA o ITP) entonces el coste se dispara, pero esa es otra historia.
    No obstante, estoy completamente de acuerdo en que si, pese a ser de los menos costosos, produce rentas excesivas para los notarios, entonces debe ser corregido. Lo que ocurre es que eso no se produce, en mi opinión, al menos con carácter general. Uno de los motivos alegados públicamente por el entonces ministro Solbes para mantener congelado el arancel es que la subida en la contratación producida durante el boom inmobiliario compensaba sobradamente por la pérdida de poder adquisitivo debida a la inflación producida durante casi un cuarto de siglo. Y ojo, no la subida de precios, ni muchísimo menos, porque el arancel es completamente regresivo, por lo que subidas muy importantes en el precio de los bienes apenas tienen incidencia alguna en la remuneración final. Incluso en este periodo se introdujeron unas cuantas rebajas arancelarias bastante importantes. Y la verdad es que puede que el ministro tuviera razón, porque si hay alguien que sepa a ciencia cierta cuánto ganan los notarios (en realidad, el único que lo sabe) es el Ministerio de Hacienda. Pero cuando el boom se acabó, y en el sector inmobiliario realmente se acabó, nadie se planteó seriamente ninguna subida, y lo cierto es que como consecuencia, no una ni dos, sino muchas notarías se han encontrado directamente en pérdidas durante muchos meses. Está claro que no vamos a llorar por ellos, máxime con lo que está cayendo a nivel general, pero esa es una realidad indiscutible. Ahora bien, nadie puede negar tampoco que puntualmente existen casos de retribuciones excesivas (de hecho, si denuncié que ocurre en el caso de algunos registros no sería honesto negar que pasa en el de algunas notarías). Pero eso obedece a dos motivos. El primero es patológico, es decir, malas prácticas de algún notario que se dedica al monocultivo de algún documento desentendiéndose de todo lo demás a través de mecanismos sancionables con arreglo a la legislación vigente. El problema es el apuntado más arriba. Pese a que el colegio le expedienta, o los jueces resuelven cuando ya se ha jubilado, o simplemente le exoneran alegando que la práctica “no perjudicaba a terceros” (sic). No quiero repetir lo ya expuesto. Y el segundo es el caso de algunos notarios que puntualmente reúnen en torno a sí una clientela “selecta” recurrente en operaciones multimillonarias. Y lo sintomático es que pese a que el arancel es libre a partir de determinada cuantía de tal manera que el mínimo a cobrar, cualquiera que sea el montante y complejidad de la operación, no pasa de mil y pico euros, pasan facturas muy superiores que sus clientes pagan encantados porque consideran que el servicio ofrecido en función de esa complejidad o montante lo justifica. Esto es difícilmente corregible, por lo menos no debería serlo a costa de los demás notarios, e incluso más de un economista diría que no debe ser corregido en absoluto, dado que voluntariamente se paga por encima del precio mínimo.
    Por lo demás, calcular simplemente el valor del servicio por el tiempo invertido en la redacción material del documento no me parece muy científico desde el punto de vista económico.
    Y, sin embargo, sí tengo que estar de acuerdo con usted en lo de los seis años de oposición. Reconozco que algunos compañeros míos están muy orgullosos de que para entrar en el notariado hagan falta seis años (u ocho) como media. A mí me parece un completo disparate. Pero eso no es debido fundamentalmente a la escasez de plazas, a la competencia y al atractivo de la remuneración. Eso a lo que es debido es al diseño de la oposición y al temario, y hay quiero dar la razón a Paquito (sin que sirva de precedente, eh) porque resulta completamente absurdo suspender a un opositor porque no se sabe bien los vicios redhibitorios de los animales o el régimen de un censo que nadie ha visto en los últimos cien años. La oposición debe cambiar, pero no vamos a discutir ahora cómo.
    Y por lo que se refiere al comentario de Paquito sobre que la medida del Colegio de Madrid en materia de hipotecas (y de otros muchos Colegios, por cierto) es completamente insuficiente, no estoy de acuerdo en absoluto. Nada más adoptarse, y pese a que algunos vaticinaban temblores de tierra, las poderosas entidades financieras desmantelaron sus lujosos centros de firma de la noche a la mañana y mandaron a sus apoderados a firmar en las notarías u organizaron sistemas telemáticos y técnico jurídicos en cooperación con el notariado para solventar sus problemas de logística. Hoy cada vez es más frecuente que el notario formalice la hipoteca de sus clientes habituales y éstos cada vez reciben menos presiones para hacerlo con el notario habitual del banco. Estas medidas, que fortalecen la libre elección de notario, son claves para sortear los riesgos que puede suponer el predominio en el mercado del gran operador.

  • Muchas gracias Jesús. Hasta donde yo he visto, ni en las entradas de NeG ni en los comentarios se menciona la profesión de este señor. Si vosotros os sentís cómodos recogiendo un análisis de parte (notario escribiendo sobre el régimen legal y retributivo notarial) como si fuese un análisis objetivo de un tercero… y si creéis que el hecho de que la gente pueda clicar en “No hay derecho” e irse al CV del Sr Tena (¿cuánta gente hace esto?) da información suficiente a vuestros lectores, no tengo mucho más que decir.

    Sólo añadir que si alguien hiciese algo parecido a esto en una de las universidades de EEUU en las que tú y otros colegas de NeG ejercéis, duraría dos telediarios.

    Saludos,
    Luis

  • Luis

    Dices dos cosas. Lamentablemente estas equivocado en ambas. Primera:

    “Hasta donde yo he visto, ni en las entradas de NeG ni en los comentarios se menciona la profesión de este señor.”

    Pues no has mirado mucho:

    “Fernando Gomá enero 22, 2011 en 19:36 [edit]
    Buenas tardes, Ant, tu comentario sobre el encabezamiento de la serie es atinado. Como coeditor del blog “Hay Derecho”, sí puedo decirte que en ningún momento ha existido intención de ocultar el origen de la información y los posts, los cuales integran la visión de un notario sobre el tema, cuya opinión estimo muy interesante aunque por supuesto se pueda tener una visión completamente diferente o directamente contraria. Se expone precisamente para compartirla y debatir. Un saludo y gracias por tu disposición a la lectura.”

    Se puede decir mas alto pero no mas claro.

    Segunda, “Sólo añadir que si alguien hiciese algo parecido a esto en una de las universidades de EEUU en las que tú y otros colegas de NeG ejercéis, duraría dos telediarios.”

    Pues otra cosa en la que estas equivocado. En Penn se trata a la gente como adultos y por tanto se asume que un lector va a cumplir con la diligencia debida y si se le pone un link bien clarito y en negrita es para que no se lo pierda. Si el lector es vago y no quiere pinchar, yo no le puedo hacer nada, pero lo que no vamos a hacer desde NeG es contribuir al infantilismo creciente de la sociedad española ni a la desidia nacional. Las universidades americanas funcionan porque premian la responsabilidad individual, no la comodidad de “que me lo den todo bien masticadito”. A fin de cuentas, es eso por lo que en el Inter-American Development Bank se ficha a gente de ellas, verdad?

  • Rodrigo Tena

    Pensar que la independencia de los notarios se va a lograr con el acuerdo del Colegio Notarial de Madrid, que obliga a las entidades de crédito a firmar en las notarías, no te lo crees ni tú, ni ninguno de los notarios de Madrid. No enmarañes.

    Y si no eres consciente de que el principal problema que tiene el notariado es su falta de independencia, es que no vives la realidad de lo que está sucediendo.

    Mal empezamos si el “gatekeeper” notarial no se da cuenta del suelo que pisa. Es absolutamente preciso que los notarios busquéis vuestra independencia y si no es posible por compensaciones, debéis procurar un status legal que garantice vuestra independencia frente a los operadores económicos, porque la libre competencia sólo es posible en aquellas situaciones en las que los operadores tengan los mismos medios. Cuando un operador tiene de “hecho” una posición dominante, la libre competencia es una falacia.

  • Jesús

    1. Tienes razón, se me había pasado. Si uno lee esta entrada de los notarios, se le ocurre ir a la entrada anterior de los registradores, y se lee todo lo allí expuesto en los comentarios, podía saber que este señor era notario.
    2. Prueba a hacer un paper hablando del régimen retributivo de una profesión regulada basándote en un documento redactado por uno de los regulados y sin aclarar que lo es (pero eso sí, con un link donde en algún sitio se pueda ver un CV de este señor donde se menciona su profesión). Verás lo bien que te va a ir
    3. Un poco feo (quizá ilegal? tiene un punto mafioso en todo caso) lo de recurrir al IP de quienes comentan aquí. Tenéis más transparencia con quienes comentan en vuestro blog de manera privada, que con quienes postean públicamente sobre temas en los que tienen un claro conflicto de interés. Da que pensar.

    Sugeriría que borrases tu comentario por pudor más que nada. Pero tú verás.

    Saludos,
    Luis

  • Luis DC

    Bueno veo que me das la razon en lo sustantivo, que era obvio y trivial saber cual era la profesion de Tena.

    Yo no he revelado el IP de nadie. Simplemente he comentado que hay instituciones internacionales como el IABD que fichan a los estudiantes de las buenas universidades americanas. En todo caso, mi comentario lo unico que demuestra es que pinchar un link y ver el origen de Tena es una labor trivial que lleva 5 segundos (como ver quien en quien en internet, por mucho que uno se escude en un nombre anonimo para acusar a los que ponemos nuestros nombres en publico de falta de transparencia o de conflictos de interes) y que quejarse de la falta de una etiqueta de notario de Tena es substituir la argumentacion por un ataque ad honimem que demuestra una carencia bastante decepcionante de razones mas convincentes.

    Personalmente, como editor, no estoy de acuerdo en absoluto con Tena y creo que los otros editores tampoco. Simplemente nos ha parecido que era una postura bien argumentada contraria a la nuestra y que por eso merecia ser discutida. Pensar lo contrario es buscarle tres pies al gato.

    El conflicto de intereses solo se produce cuando la persona receptora del consejo no puede, con un minimo de diligencia debida, averiguar la condicion o circunstancias de la persona dispensadora del consejo. Como tal, la regulacion de conflictos de intereses no protege la falta de un esfuerzo minimo. Imaginemonos, por ejemplo, que linkamos a un blog de medicos y que invitamos a un medico colaborador en el a que nos hable de su vision de la reforma sanitaria. Habria conflicto de interes? Obviamente, en tanto que linkamos (tres veces, y en negrita), la respuesta es no. O en otro ejemplo, si yo pongo un post diciendo que Penn es mejor departamento de economia que Euforia State (por poner un nombre de David Lodge), hay conflicto de interes, aunque no ponga directamente que soy profesor de Penn? De nuevo, no.

  • Jesús,

    confundes “acusar” (verbo grandilocuente y antesala del victimismo) con “criticar”, que es lo que hacéis vosotros todos los días (por eso os leo) y lo que he hecho yo en una pequeña parte de mi primer post, reseñándola sin atribuir mayores intenciones a nadie. Los juicios de intenciones son de tu cosecha. Veo que este es un caso de “puño de hierro y mandíbula de cristal”; si este es tu “umbral de dolor”, en las reuniones de tu departamento lo debes de pasar fatal.

    Ya he argumentado mi crítica al post del sr Tena abundantemente, como se puede ver arriba (había escrito algún comentario más que no se ha publicado, sin duda por problemas tecnológicos). Mi crítica no se construye sobre un argumento ad hominem más que en tu imaginación.

    Si el blog fuese mío, no me parecería “obvio” ni “trivial” que quienes puedan ojearlo ocasionalmente confundiesen esta entrada con un análisis objetivo e independiente del régimen legal del notariado español, o se viesen obligados a bucear en los comentarios de otras entradas o en otras páginas web para enterarse de la identidad del redactor. Pero el blog es tuyo y a ti te parece estupendo. Ese es el principio y el final de la conversación.

    Desvelar datos que recibís privadamente de quienes comentamos aquí es un detalle bastante zafio, tipificaciones legales aparte; no me voy a poner serio porque tu maniobra infantil no lo merece. Simplemente decir que te deja en muy mal lugar; si ésta es la disposición al debate y a encajar críticas de la vanguardia intelectual del país, “vamos daos”.

    Lo dejo aquí. Suerte en tu carrera

    Salud,
    Luis

  • Muy interesante, uno no deja de aprender en este blog.

    Una cosa que siempre me ha llamado la atención es la tolerancia con la connivencia de los notarios en el trapicheo de cuánto se paga en negro y cuánto en blanco en las transmisiones inmobiliarias, connivencias extendidas y conocidas por todos. ¿Pasa esto en otros países? ¿Qué soluciones existen?

    Y, en fin, todos podemos forzar, con más o menos éxito, la interpretación de modelos para justificar rentas o cuasirentas para nuestra profesión (aunque que los lemons de Akerlof sirvan para justificar las rentas de los notarios es ya un poco demasiado). Pero en cualquier caso el problema es que parace que todos nos hemos caído ahora de un pino y pensamos que las decisiones sobre privilegios de determinadas profesiones (a diferencia de las decisiones sobre el poder de los sindicatos en la negociación colectiva, de los partidos en las negociaciones en el parlamento, de los ministros al negociar los prespuestos, es decir, de TODAS las decisiones políticas) se toman por motivos únicamente de eficiencia. ¿Y dónde queda la economía política de todo esto?

  • Por mediar un poco en la discusión entre Jesús Fdez Villaverde y Luis DC y proclamando desde ya mi condición de abogada del Estado y cónyuge del sr. Tena (más que nada para ahorrarse ir a links, a google y a los comentarios a los posts de registradores donde se me recriminaba tal condición) se me ocurre una cosa tan sencilla que quienes mejor suelen conocer una profesión son quienes la ejercen, máxime si además han escrito, como es el caso, estudios sobre estos temas. A mí particularmente me parece bastante más interesante que me hable un notario de las profesiones reguladas, empezando por la suya, que que me hable, pongamos, un médico. Y a la inversa, me interesa más la opinión de un médico hablando sobre reforma de la sanidad que la de un notario, aunque sea un gran estudioso de la sanidad. Jurídicamente hablando (aunque me imagino que Luis DC no es jurista) no existe conflicto de interés alguno, simplemente se nos da una visión desde dentro que, en ocasiones, claro está, puede ser sesgada o interesada, pero me temo que eso les pasa a la mayoría de los seres humanos que escriben sobre cualquier tema, porque es muy díficil no tener opiniones previas, intereses o simplemente prejuicios. Pero por lo menos la primera tendrá la ventaja del conocimiento del “insider”. Por último, coincido con Jesús es que el tipo de lectores a los que se dirigen tanto este blog como el nuestro (se llama “¿hay derecho?” y no “no hay derecho”) no deberían de tener mucho problemas para realizar una lectura crítica atendiendo a los argumentos expuestos y resulta un poco decepcionante que el debate verse en ocasiones más sobre la persona que emite una opinión, sea notario, cónyuge de notario, médico, profesor,etc que sobre los argumentos que se exponen.

  • @ Rodrigo Tena

    Muy interesante artículo. Me surge al menos una duda: ¿el mero hecho de aprobar la oposición -sin experiencia, ni período de “escuela notarial”- garantiza por sí solo que alguien cumpla la función de “gatekeeper” adecuadamente? Dicho de otro modo, se trata de un examen puramente técnico, que no tiene necesariamente que ver con la realidad práctica, ni puede verificar la integridad moral del inminente controlador. No sé si esto tiene solución, ni en qué medida la responsabilidad disciplinaria lo palia a posteriori.

    @ Jesús Fernández Villaverde

    “Personalmente, como editor, no estoy de acuerdo en absoluto con Tena y creo que los otros editores tampoco. ”

    ¿Podrían explicar en qué discrepan en concreto?

    Un saludo y gracias.

  • Muchas gracias Hipo, me alegra que le parezca interesante el artículo.

    Estoy de acuerdo en que la formación que da la oposición es meramente teórica y sólo la experiencia diaria forma de verdad y enseña a resistir las presiones. Pero, precisamente por eso una de las características básicas de la carrera notarial es que está pensada para iniciarse en pequeñas poblaciones (normalmente de menos de 5000 habitantes) e ir avanzado a otras mas importantes a medida que pasa el tiempo y el notario gana experiencia. Con el aumento de población también crece la complejidad de la contratación y el “colmillo” de algunos de los operadores con los que uno interactúa, pero se supone que para entonces el notario habrá aprendido lo suficiente. Hay una verdad fundamental que se repite incesantemente a los notarios recién aprobados, pero que uno, como casi todo en la vida, solo aprende por propia experiencia: “si alguna vez te quedas una noche sin poder dormir será por una escritura que has hecho, y no por una que te hayas negado a hacer”.

  • ¿Principios deontológicos? ¿Me está usted hablando del cuartito en toda notaría donde comprador y vendedor del piso trapichean el pago en negro?

  • Hola Davidoff:
    Lo malo de hacer un post en tres entregas es que a veces salen en una de ellas temas que ya se han tratado en otras. Repito quí lo que dije en un comentario al primer post:
    “Creo que esa afirmación no es correcta. El notario tiene un poderoso incentivo para luchar contra el dinero negro. Basta recordar que arancel notarial se calcula sobre el precio escriturado, no el real, por lo que es obvio que cuanto más se declare mejor para él. El problema es que si las partes quieren excluir de la escritura un dato de su negociación, pongamos una parte del precio, ocultándoselo al notario, éste no tiene medios para obligarles a incluirlo, ni es lógico que los tenga, por otra parte. Y eso por varios motivos. En primer lugar no es razonable esperar del notario, cuando los contratantes le piden salir después de la firma para “hablar entre ellos un momento”, se oculte detrás de la puerta para entrar luego de improviso y exclamar: ¡Ajá, os he pillado, a incluir ahora mismo en la escritura esa parte del precio! La lucha contra el dinero negro debe discurrir por otros medios, y lo cierto es que así se ha hecho; pensemos en las tablas fiscales orientativas (aunque sobre esto debería hablarse en otro momento porque en la actualidad es un escándalo) y la obligación legal de acreditar detalladamente en la escritura los medios de pago. Con estas medidas el dinero negro en las compraventas casi ha desaparecido (aunque en realidad, lo que casi ha desaparecido han sido las compraventas). Pero sobre todo hay que aclarar, y esto es muy importante, que si las partes libremente deciden excluir un dato de su escritura, deben ser conscientes de que ese dato no será amparado por la fe pública tampoco a su favor cuando lo necesiten. Hay muchos ejemplos, pero para no hacer este comentario muy largo me limitaré a uno que es también de carácter fiscal. Uno de los efectos más dramáticos de la crisis han sido las daciones en pago de inmuebles a las entidades financieras que mucha gente, especialmente inmigrantes, se ha visto obligado a realizar por no poder afrontar el pago de su hipoteca. Pues más dramático todavía es que muchos de ellos escrituraron en su momento por un precio inferior al real, y por eso ahora se ven obligados a pagar en el impuesto de la renta del año siguiente por una plusvalía (diferencia entre el precio de adquisición y la valoración de la dación) que realmente no han percibido. Muchas veces pensamos que no poner el precio real en las escrituras es una ventaja, cuando en realidad es fuente de todo tipo de problemas.”

  • Vaya por delante: soy notario (¡qué le vamos a hacer!) Y además, no escribo bajo ningún pseudónimo. Mi filiación y procedencia están muy claras para cualquiera que no me conozca y pretenda averiguarlo, para así poder prejuzgarme y, simplemente, no perder más tiempo leyendo mis opiniones que, a buen seguro, serán parciales y tendenciosas. Sin embargo, los que tienen el disgusto de conocerme saben muy bien que tal condición no sólo no me inhabilita para opinar acerca de mi profesión, sino que incluso me otorga un plus de ánimo crítico (tengo esa fama entre mis compañeros), pues por mi tradicional inclinación hacia la independencia como valor supremo, me preocupa sobremanera lo que en ella viene ocurriendo desde hace tiempo. Y es que en esta vieja profesión las cosas han cambiado mucho. Cuando yo me hice notario, hace ya 25 años, aún no estaba generalizado el crédito bancario ni mucho menos el acceso a la vivienda como medio de inversión especulativa (sí, lo he dicho). Había una clase media y una sociedad civil medianamente fuertes, el poder político tenía unos límites bien claros y no existían lo que hoy en día llamamos los grandes operadores económicos, pues la mayoría de los servicios públicos estaban en manos del Estado que, paradójicamente, dejaba en las de determinados funcionarios -los notarios- el monopolio de la fé pública. Apenas había competencia entre ellos, aunque prestaban un servicio que la sociedad demandaba en lugares muy recónditos y a un precio bastante asequible. Eran, al decir de muchos, los defensores del ciudadano frente al Estado y los asesores legales de los menos favorecidos (los que no tenían posibles para buscarse asesoramiento privado). No ganaban mucho dinero -sobre todo en los primeros destinos- pero eran muy respetados y ¡hasta queridos! y gozaban de una gran independencia de criterio y en su actuación (aunque hubiera, como en todo disfunciones que algunos, como Borrell, se encargaron de corregir). Personalmente (y creo que era el sentir de muchos compañeros entonces) el mayor atractivo de la profesión era el prestigio, seguido muy de cerca de la independencia y, ya bastante más lejos, de las expectativas de una buena retribución, sobretodo a medio y largo plazo. Pero hoy en día -y para mi desgracia, coincido plenamente con Paquito- prácticamente no queda nada de aquello…y, sin embargo, ha habido (no creo que hoy puedan quedar muchos) algunos/bastantes compañeros que al calor del Gran Poder (léase económico) han ganado cantidades verdaderamente indecentes de dinero para un funcionario público, en detrimento de su indepencidencia. Pero otros muchos no hemos sucumbido a esos cantos de sirena..
    Por lo tanto y sin alargarme más -pues habría mucho que decir- coincido en la urgencia de revisar nuestra función, adaptándola a la sociedad a la que servimos, si no queremos morir a manos de unos y otros. A modo de pincelada y para reavivar el debate, mi propuesta comenzaría por redefinir esa tradicional doble condición de funcionario público y profesional del derecho (que tanto daño nos ha hecho), desde un doble punto de vista:
    a) Acentuar la primera -la de funcionario- en todo aquello que tuviera que ver con la protección del consumidor, especialmente en su relación con los grandes operadores económicos (bancos, promotores..) para evitar situaciones de abuso de posición dominante y equilibrar posiciones en la relación jurídica, lo que supondría necesariamente reforzar el control de tales actuaciones mediante su “repesca” del “falso” libre mercado y de la inexistente libertad de elección por el consumidor; en éste ámbito y como corolario, la competencia sería territorial (con Auctoritas pura) y sería sufragado, bien mediante arancel, bien con cargo a los presupuestos generales del Estado, pero siempre con tarifas públicas y con un férreo control por parte del Estado.
    b) Y para todo aquello que no suponga, directa ni indirectamente, contratación en masa o bajo condiciones generales ni existan intereses de terceros dignos de protección, liberalizar completamente: precios, lugar, etc.
    Creo que tiene sentido, pues en un testamento, poder, herencia no contenciosa o en la formalización de un acto societario no parece que en principio deban existir trabas a la libre competencia, aunque habrá que determinar con claridad el ámbito; sin embargo, a la hora de comprar una vivienda a un gran promotor o negociar un préstamo con el Banco sí parece lógico que el controlado no pueda elegir al controlador.
    Habrá -como en todo- cuestiones complejas y casos discutibles (se me ocurre, a título de ejemplo, un acta de Junta General de una sociedad en la que, no obstante tratarse de un requerimiento del órgano de administración, deben protegerse los intereses de los minoritarios), pero creo que tenemos grandes cabezas pensantes -empezando por el propio autor del Post- que podrían desarrollar esta idea y concretarla en un propuesta de reforma viable y conveniente para su presentación a cualquier gobierno preocupado por la protección “real” del consumidor frente a los grandes operadores económicos.
    Persistir en la ceguera y en no querer ver lo evidente será nuestra puntilla definitiva…

  • La verdad es que me está decepcionando enormemente este “debate”. de dice “notario” ponemos “ingeniero”, “dentista”, “arquitecto” o “médico” y estaríamos hablando de lo mismo: son muy caros, se aprovechan de la gente, etc., etc.

    Se podrá decirme que esos profesionales trabajan en libre competencia. Bien, también los notarios. Imaginemos que alguien quiere comprar un inmueble. No es cierto que la ley le imponga ir al notario. Perfectamente puede redactar un documento privado de compraventa con el vendedor, indicando que éste le entrega la posesión del inmueble y, en su caso, las llaves y listo. Lo único que queda es llevarlo a hacienda a liquidar el impuesto y asunto zanjado. Por 0 euros has adquirido la propiedad del inmueble.

    ¡Ah, es que hay trampa! ¡Es que necesito financiar! Bueno, tampoco la ley exige que nadie pase por el notario. El banco puede otorgar un préstamo personal y ninguna ley exige que se firma la correspondiente póliza ante notario. Es el banco el que exige que el préstamo personal se firme ante notario y se constituya una garantía suficiente, que podrían ser avales, para los cuales, tampoco se exige presencia notarial. Es, de nuevo, el banco el que la exige.

    ¡Ojo, la ley si exige notario para poder hipotecar! ¡Esto es un abuso! Hombre, la ley si exige escritura pública + inscvripción para poder hipotecar porque si no no habría manera de saber si un inmueble está hipotecado, es decir, si alguien tiene la posibilidad de venderlo en pública subasta despojando al propietario o poseedor. Es decir, se trata de un derecho que se ejercita no sólo entre las partes, sino frente a terceros y como no se constituya y publique adecuadamente, directamente nos cargamos la seguridad jurídica y el crédito territorial.

    ¿Cuánto costaría un préstamo en tales condiciones? ¿Quién compra/ría inmuebles así? ¿A qué precio?

    El profesor Huerta de Soto tiene un importantísimo trabajo acerca de las catastróficas consecuencias que produce en las economías del tercer mundo el que no esté debidamente titulada la propiedad inmobiliaria.

    Lamentablemente, las opiniones de la mayoría de nuestros conciudadanos se basan más en la envidia que produce lo que se cree que ganan los otros, sin merecimiento alguno por ello y en el caso de los notarios, es proverbial. Yo conozco a unos cuantos notarios, registradores, médicos, abogados, farmacéuticos, etc. Y aunque la media de retribución de los notarios y registradores -a partir de unos años de ejercicio- esté en la banda alta de retribuciones de los profesionales, hay muchísimos profesionales liberales mejor retribuidos que aquellos.

    Rodrigo, ¿podrías explicar cómo cobran los notarios?

  • Mi más sincera enhorabuena por el honesto y valiente análisis de J. Trillo. Sus propuestas parecen muy razonables. Por otro lado, sería interesante que como J Fernandez Villaverde ha tenido a bien terciar en este interesante debate nos aclarase, como ya ha solicitado algún otro forero, en que difieren los editores del planteamiento de R. Tena. Por cierto, lo de que el problema de los notarios de Puerto Rico fuese el mal funcionamiento del Registro de la Propiedad …, en fin,…

  • Hola Kipp-Wolf. El problema que tienen los notarios de Puerto Rico es la desregulación. En cuanto a la causa de la introducción del seguro del título en la isla, si hubiera sido la desregulación, mejor para mi tesis, porque demostraría que a mayor desregulación más inseguridad. Pero he querido ser honesto y señalar que, según me indicó personalmente la propia Directora de los Registros de Puerto Rico, la causa había que imputársela más que a otra cosa al lentísimo funcionamiento del Registro, que tardaba años en inscribir. Como el inversor que paga el dinero en el momento de la firma de la escritura no quiere estar en vilo unos cuantos años hasta saber si su título se inscribe o no, por eso suscribe la póliza que le vende el propio notario. Como aquí la inscripción no tarda años podemos preocuparnos menos, pero si usted tiene más o mejor información estaré encantado de aprender.
    En cuanto a la discrepancia con los editores me han comentado que no tienen intención de terminar el debate aquí, sino pasado un tiempo reintroducirlo con un nuevo ponente, si es posible, lo que me parece magnífico, porque este tema, y no sólo circunscrito a notarios y registradores, sino también en relación a otras profesiones, da para mucho.

  • Kipp-Wolf: Muy agradecido por su comentario. Seguro que Vd. no forma parte del grupo de los elegidos que integran los Consejos o dirección de ninguno de los “grandes operadores económicos” ni es uno de esos “compañeros” a los que aludo y a los que sin duda mi propuesta habría producido urticaria, si no fuera porque son perfectamente conscientes de quien gobierna realmente en éste país (Botín, no Zapatero) y, en consecuencia, de lo inútil que resulta siquiera plantear esa reforma. ¡Lástima que la razón de la que habla y el sentido común no puedan competir con el poder económico! Pero, por lo menos, no guardaremos “el silencio de los corderos”….

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