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La evolución reciente del precio de la vivienda

image06-1 Después de más de 13 años viviendo en Barcelona, a finales de año por fin me decidí a comprar un piso, y me embarqué en la entretenida tarea de estudiar la oferta disponible. Habíamos decidido el barrio, las características generales de la vivienda, y el precio máximo que podíamos permitirnos, con lo que sólo nos quedaba encontrar la casa perfecta. Estamos muy contentos con el resultado, pero he de decir que, por el precio que vamos a pagar, habría esperado conseguir más metros. ¿Qué pasó con el supuesto ajuste de los precios de los últimos años?

Hace tiempo que no hablábamos sobre el mercado de la vivienda en España. En esta entrada del 2014, Marco Celentani documentaba la caída en los precios desde 2007, y pronosticaba que seguirían bajando (otras entradas anteriores de Samuel aquí y aquí, de Tano aquí). ¿Qué ha pasado desde entonces?

Es fácil encontrar datos de la serie temporal de los precios a nivel nacional de varias fuentes: 1) El INE, con índices de precios de venta a partir de datos del Consejo General de Notariado (vivienda nueva y de 2ª mano); 2) ST Sociedad de Tasación, con datos de oferta (vivienda nueva y total); y 3) Idealista (vivienda de 2ª mano), sin olvidar los problemas de medición que ya comentó Luis hace tiempo aquí.

Figura 1. Precio por metro cuadrado (vivienda nueva y todas, semestral, España 1985-2016)

Figura1

La serie más larga es la proporcionada por ST Sociedad de Tasación (ver Figura 1). Según esta fuente, los precios por metro cuadrado alcanzaron su máximo a finales de 2007, después de una subida ininterrumpida desde 1994. Entre 2002 y 2006, los precios (tanto de la vivienda nueva como incluyendo segunda mano) subieron a tasas superiores al 10% anual. Entre 2007 y 2014, cayeron más de un 30%, volviendo a los niveles de 2004. Sin embargo, desde 2015 para la vivienda nueva y desde 2016 para el conjunto, se observa un claro repunte. En Diciembre de 2016, el precio de la vivienda nueva subía ya a una tasa anual del 3.3% (5% en Madrid; 6% en Barcelona).

Figura 2. Índice de precios (ventas, INE, trimestral, 2007-16)

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Los datos del INE (Figura 2) parten de 2007 (he reescalado los índices para que tomen valor 100 en el trimestre en que se alcanza el valor máximo), y también muestran la caída en los precios desde entonces y hasta el 2014 (a un ritmo similar a los datos de la Sociedad de Tasación, que también incluyo en la Figura 2). Según estos datos, el precio de la vivienda nueva vuelve a subir ya en 2014 (el de la usada desde 2015), y a tasas superiores al 4% anual desde finales de 2015.

El índice de precios nacional de Idealista pinta una situación similar: una caída en los precios de segunda mano de casi un 40% entre Diciembre de 2007 y Diciembre de 2014, sin apenas cambios en 2015, y una subida del 3% en 2016.

Figura 3. Precios por metro cuadrado por municipio (2ª mano, Idealista, trimestral, 2000-16)

Figura3

Idealista también proporciona los datos desagregados por municipios. En la Figura 3 presento los precios por metro cuadrado desde el año 2000 en Barcelona y en Madrid, y por puro masoquismo también en Sevilla y en mi pueblo, Dos Hermanas. La subida de precios entre 2004 y 2007 fue muy pronunciada en Barcelona, aunque la caída posterior fue también mayor que en Madrid. El valor mínimo en Barcelona se alcanzó a finales de 2013 (finales de 2014 en Madrid, de 2015 en Sevilla). Según esta fuente, desde 2013 los precios en Barcelona ya han vuelto a subir más de un 30%.

Figura 4. Precio alquiler por metro cuadrado (Idealista)

Figura4

Una última reflexión viene de comparar la evolución de los precios de venta con los alquileres, que también nos proporciona Idealista (Figura 4).

A finales de 2007, el alquiler de un piso de 100 metros cuadrados salía por unos 1.500 euros en Barcelona. En 2012-2013, habían bajado por debajo de los 1.200. Sin embargo, la subida desde entonces ha sido bastante espectacular, alcanzándose a finales de 2016 niveles superiores al 2007, por encima de los 1.700 euros por esos 100 metros cuadrados.

Así, el ratio del precio de compra al del alquiler del metro cuadrado en Barcelona ha caído de manera continuada desde 2007, y sobre todo desde 2010 (Figura 5), de más de 300 a cerca de 200.

Figura 5. Ratio de precio de venta al alquiler del metro cuadrado (Idealista)

Figura5

Esto último me consuela un poco de la ansiedad de pasar (por fin) de inquilina a propietaria. Eso, y la ilusión por volver a vivir en la Rambla del Poblenou, en la maravillosa (a pesar de los precios) ciudad de Barcelona.