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Los años en los que vivimos peligrosamente

de José García Montalvo, Jaume García Villar, José Luis Peydró y Josep Maria Raya

“Buenos días, en cuanto a su solicitud de hipoteca: ¿Cuánto pide?” “300.000€, el precio del piso”. “¿Ahorro?” “Ninguno”. “¿Tipo de contrato?”. “Temporal, 3 meses”. “¿Nivel de estudios?”. “Primarios”. “Felicidades, su hipoteca ha sido concedida”. “Y para que podamos darle los 300 mil, vamos a tasar su piso nuevo en 385 mil”. Ahora no viene cuando Groucho Marx habla de la “parte contratante de la primera parte”. Es una situación real y fue el comportamiento generalizado de bancos y cajas durante los años de boom. Ahora que nos quejamos de que no hay crédito, que el BCE no hace lo suficiente, que hay mucha nueva regulación, etc, ¿queremos volver a esos años en los que vivimos peligrosamente?

España constituye un magnífico escenario para el estudio de este fenómeno, pues se trata de una economía fuertemente bancarizada cuyo espectacular auge en crédito y tochos en el periodo 1999-2006 sólo es comparable a su espectacular caída en el periodo posterior. Dicho fenómeno lo estudiamos (con Ozlem Akin) en “The Real Estate and Credit Bubble: Evidence from Spain”. En este papel estudiamos los determinantes de la burbuja en el mercado de la vivienda y crediticio utilizando una base de datos con 30.262 préstamos hipotecarios (mortgage sample) que se originaron entre 2005 y 2010. La base de datos contiene información acerca de créditos inmobiliarios (importe de la hipoteca y tipo de interés, precio de tasación y en algunos casos precio del registro de la propiedad y de mercado) así como características del prestatario (ingresos, la situación laboral, nivel de estudios, nacionalidad,  tipo de contrato…) y la identidad prestamista (el banco comercial o caja de ahorros). Hemos dividido la base de datos en dos periodos: 2005Q1:2007:Q2 (boom) y 2007:Q3-2010Q4 (crisis).

Con esta información, primero contrastamos los estándares de crédito en los periodos de boom y crisis. Para ello, estimamos un modelo de los determinantes de las dos variables clave de los préstamos hipotecarios: el ratio del volumen del préstamo sobre el valor de tasación (loan to value, LTV en adelante) y el precio del préstamo hipotecario (spread, en adelante). Los resultados muestran con claridad que los estándares de crédito fueron más suaves en el auge que en el periodo posterior de crisis. De hecho, excesivamente suaves en el boom.

Por ejemplo, durante el periodo de boom no hay diferencias para el spread o LTV entre tener un contrato temporal o indefinido! O tampoco diferentes spreads para trabajadores y gente que no trabaja! En cambio, ser temporal durante el periodo de crisis tiene como consecuencia un menor LTV, o un spread más alto para los que no trabajan. Asimismo, todas las variables personales (educación, renta, etc) muestran un coeficiente mayor durante el periodo de crisis. todos estos resultados sugieren que los requisitos para obtener un préstamo en el periodo de auge fueron demasiado blandos y la asunción de riesgos excesiva. Finalmente, los bancos con mayores problemas de gobierno corporativo (las cajas) suavizaron aún más los estándares. Por ejemplo unos mayores LTV durante el periodo de boom por parte de los bancos rescatados (ya sean por el FROB o individualmente).

El periodo del boom eran años de elevada competencia, y como los precios de las hipotecas (el diferencial sobre el Euribor) eran extremadamente bajos, la única manera de aumentar beneficios era aumentar el volumen de créditos. Pero, ¿cómo lo podían hacer los bancos si dar demasiado volumen (hipotecas cuyo LTV superase el 80% e incluso el 100%) implicaba un coste muy elevado en términos de provisiones y de titulización?

El segundo objetivo del papel es analizar esta pregunta. Para una submuestra de 3.305 observaciones hemos podido unir la información de los préstamos hipotecarios anteriormente detallada con la información que para ese mismo piso ofrecía la agencia inmobiliaria. Para esta submuestra (matched sample), además de la información individual y financiera, tenemos información de las características de la vivienda y del precio de venta real. Así, observamos que los precios de tasación fueron sensiblemente superiores a los precios de venta reales. Los precios de tasación se inflaron (sobretasación) en un 29% de media! En este sentido, un resultado importante del estudio es que los bancos se saltaban las regulaciones presionando a las tasadoras (de las cuales o bien eran propietarios o bien sus principales clientes) a sobrevalorar los pisos. En nuestro ejemplo, para que la hipoteca no superase el 80% del LTV, se tasaría el piso en unos 385.000€. Este resultado se puede ver claramente en la Figura 1 donde se muestra la distribución de la variable LTV, con una distribución bimodal en 80% y 100%. Más del 40% de los préstamos hipotecarios se acumulan en estos dos valores, que son los umbrales regulatorios mencionados. La combinación de la sobretasación y dicha distribución bimodal dibujan un escenario donde la manipulación de los valores de tasación es evidente y cuyo resultado alimentó la burbuja crediticia y de los precios de la vivienda.

Figure 1. Loan principal to appraisal value (LTV)

loans

Dado que los ratios de morosidad aumentan exponencialmente con los LTV, estás prácticas dejaron a familias con mucha dificultad para pagar sus deudas hipotecarias y a los bancos con muchos créditos morosos o dudosos. De hecho un grave problema (del que volveremos a hablar más adelante en otra entrada) es que nos cuesta salir de la recesión porque las deudas de las familias, dado sus activos e ingresos, son muy altas. Este debt overhang hace que se tarde mucho en salir de la crisis al reducir el consumo y empleo agregado.

Está claro que volver a esos años sería peligroso, y eso implica que las respuestas a nueva regulación, a políticas del ECB y al nivel óptimo de crédito en el sistema no son obvias, como iremos viendo en otras entradas sucesivas. ¿Cómo hacer que los bancos no vuelvan a olvidar los principios básicos del análisis de riesgos? Poner límites al poder de los bancos en las tasadoras, como está sucediendo en los últimos tiempos con la imposición por parte del Banco de España de límites decrecientes en la proporción de la participación accionarial de los bancos en las empresas tasadores, y que el precio que se utilice  para medir el porcentaje del crédito sobre el precio de la vivienda sea el menor entre el precio de tasación y el precio que figura en el documento notarial. No existen incentivos en comprador y vendedor para aumentar este precio pues, si bien es cierto que un aumento podría generar una mejora de la capacidad de financiación del comprador también implicaría un mayor IVA o ITP y obligaría al vendedor a pagar por una mayor ganancia patrimonial (si este es el caso). Parafraseando de nuevo a Groucho Marx así evitaremos “estar en el borde del abismo y dar, de nuevo, un paso adelante”.