Supongamos que usted compra un piso en el municipio de Madrid en 2007 y lo vende en 2013 ¿Qué ganancia patrimonial cree que habría conseguido? Estará de acuerdo conmigo que habrá tenido mucha suerte si no ha perdido hasta la camisa. Según los datos oficiales del Ministerio de Fomento, los pisos habrían disminuido de precio entre 2007 y 2013 cerca de un 37 %. Sin embargo, en el universo paralelo en el que vive el Ayuntamiento de Madrid usted habría ganado un 21% con ese inmueble. Increíble, ¿verdad?
El dato anterior se puede inferir de las tablas que corresponden a la plusvalía municipal o, más exactamente, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este impuesto, tiene en Madrid un tipo que está entre el 29 y el 30% (el máximo que permite la Ley Reguladora de Haciendas Locales es del 30%) y se calcula sobre el incremento en el valor catastral del suelo como resultado de una transacción. En particular, al valor catastral del suelo se le aplica un coeficiente que tiene que ver únicamente con el número de años que hace que se adquirió. Es por ello que simplemente viendo cómo cambia este coeficiente cuando variamos la fecha de adquisición y, suponiendo que el suelo se aprecia de manera parecida a la vivienda, podemos obtener el incremento del valor de la vivienda que el Ayuntamiento de Madrid imputa a cada año. Es importante observar que este cálculo no utiliza el valor catastral, puesto que siempre estamos considerando la misma vivienda. Es decir, el hecho de que el valor catastral esté o no ajustado al valor real de la vivienda (o en este caso del suelo) no tiene nada que ver. En todo caso es el gravamen el que debería tener eso en cuenta.
Si comparamos los datos calculados de esta manera con los incrementos en el precio de la vivienda para Madrid publicados por el Ministerio de Fomento obtenemos un resultado que es como mínimo llamativo.
Es decir, según el Ayuntamiento de Madrid no solo no habría caído el precio de la vivienda entre 2008 y 2013 sino que habría aumentado a una tasa creciente durante estos años. Esta evolución es como mínimo llamativa teniendo en cuenta que los datos reales muestran exactamente la imagen contraria. ¿De dónde han salido los datos del Ayuntamiento? Desgraciadamente la explicación es muy elemental. La ley permite un incremento máximo anual del 3.7% para los últimos cinco años y del 3.5% para los años del 6 a 10. Y muchos ayuntamientos se rigen por el principio impositivo de sacar el dinero de donde se pueda (el caso de Barcelona es parecido, por cierto). Así que sin ese límite la discrepancia entre la realidad y este universo paralelo habría sido aún mayor.
El uso de coeficientes para el pago de impuestos es habitual cuando se anticipa que los datos que proporcionan los sujetos del impuesto pueden estar manipulados (en este caso, la alternativa habría sido utilizar los valores de adquisición y venta de la vivienda). Sin embargo, la credibilidad de estos coeficientes depende de que tengan una base objetiva de la que en este caso carecen. La percepción de que estos impuestos son arbitrarios lo único que hacen es contribuir a la desafección con la política (o mejor dicho con los políticos). No creo que nos lo podamos permitir.