- Nada es Gratis - https://nadaesgratis.es -

El mercado inmobiliario: ¿de dónde saca el ministerio evidencia de mejoría?

En su reciente visita a Londres, el ministro de Fomento hizo una presentación que incluía una estimación de que "sólo" 700,000 viviendas estaban vacías en España (y las transparencias).  Sinceramente, a mi no  me salen esas cuentas, a lo mejor alguno de los lectores me ayuda a encontrar la causa de la discrepancia. Básicamente, bien con los datos del ministerio o con los del INE, la diferencia entre viviendas construidas desde el 2004 ylas vendidas está por encima del 1.5 millones de viviendas, como lo estaba en el 2009.

Existen tres estadísticas del número de ventas de viviendas: los datos del Ministerio, los de los registradores, y los del INE. Aunque hay un desfase de tres meses entre Ministerio (basados en el notariado, y por tanto más pronto) y los de los registradores y el INE (basados en registradores y por tanto más tardíos), como muestran estos bonitos gráficos de idealista, los datos reflejan el mismo patrón. Por tanto me basaré en uno de ellos, los del ministerio, que son los más actuales, aunque haré comentarios con los datos del INE. La idea es simplemente obtener una estimación de la diferencia entre el número de viviendas terminadas y el número de viviendas vendidas. Para el que no tenga tiempo para los detalles, aquí van los datos clave. De acuerdo con las estadísticas del Ministerio de Fomento, desde el año 2004 se han construido en España un total de 3,8 millones de viviendas, incluyendo protección oficial y libres. De acuerdo con el mismo Ministerio, se han vendido 2,2 millones de viviendas en el mismo período. Es decir, según los datos del ministerio de fomento hay un stock de viviendas sin vender de 1,6 millones, no de 700,000. El detalle del cálculo sigue en las siguientes dos tablas

La serie siguiente muestra el número de casas terminadas, incluyendo viviendas de protección oficial y libres y las ventas de vivienda nueva, cada año. Las terminadas sin vender son la diferencia entre las dos primeras filas; el stock acumulado es la suma a partir del 2004.

Tabla 1. Estimación del stock de vivienda acumulado desde 2004.
Datos del Ministerio de Fomento

(en
miles)

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Viviendas Terminadas

564

592

659

647

632

424

276

Ventas Vivienda Nueva

295

336

410

412

333

241

200

Terminadas sin vender

269

255

248

235

299

183

76

Inventario Acumulado

269

524

772

1007

1306

1489

1565

Si usamos los datos del INE, los resultados no son muy diferentes; como los datos de ventas solo están disponibles a partir del 2007, para el stock acumulado parto del número del 2006 de fomento.

Tabla 2. Estimación del stock de vivienda acumulado desde 2004.

Datos del INE

(en
miles)

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Viviendas Terminadas

497

524

586

641

615

387

257

Ventas Vivienda Nueva

326

278

219

222

Terminadas sin vender

315

337

168

35

Stock Acumulado

772*

1087

1424

1593

1628

(*) Dato inicial, es el acumulado hasta 2007 de Fomento.

Los años del boom son clave y clarísimos con 300000 casas sin vender en cada año. Y si, el ministerio de Fomento tiene razón en cuanto a la derivada: el stock ya no está aumentando; pero hay que digerir el enorme exceso de oferta de los 204-2009 ¿Cuántos meses de oferta supone este stock? La siguiente figura lo muestra, y l a verdad es que dan escalofríos.

Compárenlo con el equivalente americano, de calculated risk:

El inventario en EEUU no ha supuesto nunca más de 12 meses de ventas; en España puede suponer 90 meses de ventas al ritmo actual- es decir podemos perimitirnos estar a este ritmo 90/12=7.5 anos sin construir ninguna casa.

Es raro que usando los mismos datos del ministerio de fomento, tenga un resultado del doble que ellos. Si alguien ve la fuente de la discrepancia (y puede tener que ver con las viviendas adjudicadas, pero eso no son ventas, de momento) , que me lo cuente cuanto antes.

¿Cuánto pueden suponer este 1,5millones de viviendas? Supongamos un precio medio de la vivienda nueva son unos 2000 euros el metro cuadrado, y el tamaño medio lo estimamos por lo bajo en 100 metros cuadrados (correcto para pisos, muy pequeño para casas). En ese caso, se trata de 1.5m *2000*100=300,000 millones de euros de “valor” que tienen amarrados los promotores, las cajas y los bancos. Esto encaja con el orden de magnitud de los 420,000 millones en préstamos a constructores y promotores.

Todos nos acordamos de los famosos 2006/2007, cuando construíamos más casas que Inglaterra, Francia, Italia y Alemania juntas. El problema es que ahora hay que conseguir digerir este stock de viviendas, y no parece nada evidente. En cualquier caso, sería muy útil que el ministerio hiciera pública su metodología