El 15 de Julio del 2009, el Banco de España cambió la forma en que las entidades financieras deben provisionar la mora en créditos con garantía hipotecaria ‘efectiva’, es decir, cuando las viviendas están terminadas. Hasta ese momento, debían provisionar el 100% del préstamo. A partir de ese momento, sólo sobre la parte del préstamo que supere el 70% del valor de la vivienda- es decir, se asume implícitamente un valor residual del 70% (noticia).
Claramente, provisionar el 100% de un préstamo con garantía real parece excesivo- la vivienda que garantiza el préstamo debe tener algún valor positivo. Pero la nueva regla parece tener dos efectos negativos
1. Hace más costoso para Bancos y Cajas el vender las viviendas a su valor verdadero. Si la venta requeire una rebaja del precio del 50%, esto supone una anotación contable de una pérdida del 20% sobre el valor de tener la vivienda inmovilizada en el balance- y puede hacer que la institución financiera prefiera posponer la venta. Esto es a todas luces absurdo económicamente, pero puede tener valor contable, y facilita un ajuste lento e in eficiente del mercado de viviendas, con casas sin ocupar conviviendo con personas (jóvenes) sin casa. Recordad que más del 65% de los jóvenes españoles entre 25 y 29 años viven con sus padres (en Francia o Uk el porcentaje es inferior al 25%).
2. Consecuencia menos obvia, y también interesante. Supongamos que un banco se encuentra con una gran cantidad de viviendas sin terminar. Puede decidir terminarlas para venderlas, que sería lo ideal. Pero lo más barato puede ser ‘pseudo-terminarlas: si no las termina, tiene que provisionar el 100% de los créditos. Si las termina ‘bien’ va a ser costoso y a lo mejor van a terminar por no venderse, dado el exceso de oferta en el mercado (estimado en más de 1 millón de viviendas). Una posibilidad intermedia (y no digo que esté pasando, pero me pregunto si lo está): terminarla de la forma más básica posible, con materiales baratos, en plan un poco chapucero o de forma solo aparente. Si uno sabe que la casa es invendible a un precio similar al de la valoración, mejor terminarla de cualquier manera para poder provisionar sólo el 30% restante (o menos, si el Loan-to-value es el 80% sólo el 10%) y dejarla en el balance. Claro, las consecuencias serían serias: un alejamiento aún mayor entre la realidad y su reflejo contable y un despilfarro de recursos en 'pseudo-terminar' viviendas que en realidad las convierten en invendibles.
¿Está pasando esto? Abrid bien los ojos, y contádmelo, si lo veis. Yo como os digo no tengo evidencia de que sea de esta manera, pero parece inevitable dada la normativa.