José García Montalvo publica hoy una columna bien interesante en EL PAÍS acerca de las recientes propuestas de cambiar nuestra legislación hipotecaria para limitar el recurso y permitir la dación como saldo de deuda.
Siempre merece la pena leer a García Montalvo pues es una de las personas que siguió con más detalle el boom inmobiliario en España y que alertó de los peligros del mismo hasta la saciedad (si usted tiene duda y es de los que se cree esa mentira gordísima de que los economistas “no nos advirtieron de la crisis” vayan a esta página, donde verán decenas y decenas de artículos de García Montalvo en los más variados medios de comunicación diciendo bien claro lo que iba a pasar, pero por supuesto es mucho más fácil acusar a otros de las culpas propias).
¿De qué va esto de la dación? Actualmente en España, las hipotecas son un crédito personal con garantía inmobiliaria. Si el precio de la vivienda baja y no es suficiente para cubrir la hipoteca, aunque uno le de las llaves al banco, sigue debiéndole la diferencia entre el precio de la casa y la hipoteca. En otros países, como en varios estados de EE.UU., no existe recurso: uno le devuelve las llaves al banco y la deuda se liquida.
Aquellos que defienden la modificación de nuestra legislación hipotecaria piensan que esto ayudaría a las familias. Estas propuestas caen en un error básico: asumir que el cambio legislativo no tendrá efectos sobre el tipo de hipotecas que se dan. García Montalvo señala:
“Ahora bien, los que proponen cambiar la legislación de préstamos hipotecarios también deben ser conscientes de sus efectos. Hasta el momento, los bancos españoles transfieren a las familias el riesgo de cambios en los precios de la vivienda y el tipo de interés (recordemos que el 96% de los préstamos se conceden a tipo variable). Por este motivo, ofrecían diferenciales muy bajos frente al tipo de referencia. Si se cambiara la naturaleza de los contratos hipotecarios, entonces los préstamos serían mucho más caros. Quizá esto sea una buena idea para evitar el sobreendeudamiento futuro de las familias, pues refleja mejor el riesgo de comprar una vivienda. También se debería mirar a otros países y hacer del préstamo a tipo fijo el producto mayoritario.”
De nuevo, una vez, no hay nada gratis. Todas las medidas que benefician al acreedor tienden a elevar el precio del préstamo (bien en tipos de interés, bien en condiciones) y no es claro, en absoluto, que el bienestar de las familias crezca cuando, por ejemplo, existe dación, aunque tampoco es obvio que se reduzca.
(Estos párrafos que siguen son nuevos: están basados en la respuesta a un comentario anterior y me parece que merecen la pena ser puestos en el texto principal)
De igual manera no es obvio que la dación limite la especulación (hay está el ejemplo de California, donde hay dación y la burbuja fue bien espectacular). Si introducimos dación, el beneficio de la subida lo sigue teniendo el comprador, pero el riesgo de bajada se traspasa al banco. Por tanto, mientras que el banco tiene incentivos a ser más cuidadoso (por ejemplo mirando las tasaciones con mucho detalle), el comprador tiene menos.
¿Cuál es el resultado neto de un mayor incentivo para el banco a ser cuidadoso y un menor incentivo para los individuos? Es difícil saberlo. El ejemplo de California al que me refería antes me sugiere que al final hay más especulación con dación que sin ella. La razón es que el banco tiene responsabilidad limitada. Si concede muchas hipotecas, luego estas son malas y se pierde dinero, las pérdidas de los accionistas están limitas por el valor de los fondos propios de la entidad (eso es lo que significa ser una sociedad de responsabilidad limitada). Por el otro lado, la responsabilidad de los compradores de casas bajo el sistema actual es casi ilimitada y de repente estamos poniendo un límite muy grande a esta responsabilidad. Es decir, que el incremento de incentivos a ser irresponsable para los compradores cuando hay dación es, probablemente, mayor que el incremento en los incentivos a los bancos a ser más cuidadosos.
Esta discusión de mecanismos que van en direcciones opuestas es el ejemplo perfecto de porqué uno necesita utilizar los instrumentos de la economía formal para analizar el problema y obtener una conclusión de política que vaya más allá de la frase bonita en el telediario de las 9.00. En este blog somos afortunados porque unos de nuestros colaboradores, Victor Ríos-Rull, tiene un artículo fantástico en Econometrica (aquí) que nos enseña cómo se puede realizar este análisis (aunque él se centra más en los prestamos sin garantía y los efectos de los cambios en la legislación de bancarrota personal en EE.UU., lo importante es que este es el enfoque que uno tiene que utilizar para pensar sobre estos temas).
No nos lancemos a cambiar nuestra legislación hipotecaria sin pensarlo con calma.