No Cambiemos la Legislación Hipotecaria sin Pensarlo Bien

José García Montalvo publica hoy una columna bien interesante en EL PAÍS acerca de las recientes propuestas de cambiar nuestra legislación hipotecaria para limitar el recurso y permitir la dación como saldo de deuda.

Siempre merece la pena leer a García Montalvo pues es una de las personas que siguió con más detalle el boom inmobiliario en España y que alertó de los peligros del mismo hasta la saciedad (si usted tiene duda y es de los que se cree esa mentira gordísima de que los economistas “no nos advirtieron de la crisis” vayan a esta página, donde verán decenas y decenas de artículos de García Montalvo en los más variados medios de comunicación diciendo bien claro lo que iba a pasar, pero por supuesto es mucho más fácil acusar a otros de las culpas propias).

¿De qué va esto de la dación? Actualmente en España, las hipotecas son un crédito personal con garantía inmobiliaria. Si el precio de la vivienda baja y no es suficiente para cubrir la hipoteca, aunque uno le de las llaves al banco, sigue debiéndole la diferencia entre el precio de la casa y la hipoteca. En otros países, como en varios estados de EE.UU., no existe recurso: uno le devuelve las llaves al banco y la deuda se liquida.

Aquellos que defienden la modificación de nuestra legislación hipotecaria piensan que esto ayudaría a las familias. Estas propuestas caen en un error básico: asumir que el cambio legislativo no tendrá efectos sobre el tipo de hipotecas que se dan. García Montalvo señala:

“Ahora bien, los que proponen cambiar la legislación de préstamos hipotecarios también deben ser conscientes de sus efectos. Hasta el momento, los bancos españoles transfieren a las familias el riesgo de cambios en los precios de la vivienda y el tipo de interés (recordemos que el 96% de los préstamos se conceden a tipo variable). Por este motivo, ofrecían diferenciales muy bajos frente al tipo de referencia. Si se cambiara la naturaleza de los contratos hipotecarios, entonces los préstamos serían mucho más caros. Quizá esto sea una buena idea para evitar el sobreendeudamiento futuro de las familias, pues refleja mejor el riesgo de comprar una vivienda. También se debería mirar a otros países y hacer del préstamo a tipo fijo el producto mayoritario.”

De nuevo, una vez, no hay nada gratis. Todas las medidas que benefician al acreedor tienden a elevar el precio del préstamo (bien en tipos de interés, bien en condiciones) y no es claro, en absoluto, que el bienestar de las familias crezca cuando, por ejemplo, existe dación, aunque tampoco es obvio que se reduzca.

(Estos párrafos que siguen son nuevos: están basados en la respuesta a un comentario anterior y me parece que merecen la pena ser puestos en el texto principal)

De igual manera no es obvio que la dación limite la especulación (hay está el ejemplo de California, donde hay dación y la burbuja fue bien espectacular). Si introducimos dación, el beneficio de la subida lo sigue teniendo el comprador, pero el riesgo de bajada se traspasa al banco. Por tanto, mientras que el banco tiene incentivos a ser más cuidadoso (por ejemplo mirando las tasaciones con mucho detalle), el comprador tiene menos.

¿Cuál es el resultado neto de un mayor incentivo para el banco a ser cuidadoso y un menor incentivo para los individuos? Es difícil saberlo. El ejemplo de California al que me refería antes me sugiere que al final hay más especulación con dación que sin ella. La razón es que el banco tiene responsabilidad limitada. Si concede muchas hipotecas, luego estas son malas y se pierde dinero, las pérdidas de los accionistas están limitas por el valor de los fondos propios de la entidad (eso es lo que significa ser una sociedad de responsabilidad limitada). Por el otro lado, la responsabilidad de los compradores de casas bajo el sistema actual es casi ilimitada y de repente estamos poniendo un límite muy grande a esta responsabilidad. Es decir, que el incremento de incentivos a ser irresponsable para los compradores cuando hay dación es, probablemente, mayor que el incremento en los incentivos a los bancos a ser más cuidadosos.

Esta discusión de mecanismos que van en direcciones opuestas es el ejemplo perfecto de porqué uno necesita utilizar los instrumentos de la economía formal para analizar el problema y obtener una conclusión de política que vaya más allá de la frase bonita en el telediario de las 9.00. En este blog somos afortunados porque unos de nuestros colaboradores, Victor Ríos-Rull, tiene un artículo fantástico en Econometrica (aquí) que nos enseña cómo se puede realizar este análisis (aunque él se centra más en los prestamos sin garantía y los efectos de los cambios en la legislación de bancarrota personal en EE.UU., lo importante es que este es el enfoque que uno tiene que utilizar para pensar sobre estos temas).

No nos lancemos a cambiar nuestra legislación hipotecaria sin pensarlo con calma.

Hay 18 comentarios
  • Por primera vez, en desacuerdo. Seguramente, el contrato cambiaría, tomando mayores precauciones de parte de la banca. Un banco que hace malos negocios debe hacerse cargo de sus decisiones. La garantía de que el deudor queda con la deuda pendiente, lo único que ha favorecido es que el banco arriesga más, confiado en que se puede “estirar la cuerda”. Así, la burbuja. En el caso contrario, la tasación deberá ser ajustada a la realidad, sabiendo que si se equivoca, su error se reflejará en sus balances. ¿Es que acaso ahora los créditos hipotecarios favorecen a los deudores? ¿Es que los bancos no toman suficientes garantías?. Si yo compro acciones de bolsa a futuro estimando que valdrán un 30% mas a la época de pagarlas, y para entonces valen sólo 15% mas, me tendré que hacer cargo de la pérdida, o evitar un pronóstico ruinoso desde el comienzo, evitando una operación que es azarosa. ¿De qué sirve una mayor facilidad de compra, si el comprador no podrá luego sostener el pago?
    El liberalismo también debe aplicarse a los bancos.

  • De acuerdo, “No nos lancemos a cambiar nuestra legislación hipotecaria sin pensarlo con calma.” Pero incluso teniendo en mente eso, a ver si alguien me aclara esto:

    El respaldo legal para la situación que se nos cuenta creo que es cierto artículo del código civil sobre las deudas que, según se establece, están respaldadas por los bienes presentes y FUTUROS. Si esto es así ¿Qué riesgo asume un banco cuando presta? ¿Cómo puede haber empresarios a los que les hayan salido mal las cosas alguna vez?

  • Jorge:

    El liberalismo poco o nada tiene que ver con todo esto. Es unicamente una cuestion de, como sociedad, como decidimos quien tiene el riesgo del cambio de precio:

    1) Con el sistema actual, todos los cambios de precio recaen en el comprador, tanto de subida como de bajada (es por ello que el ejemplo que pones de comprar acciones se parece mas a las hipotecas actuales, el comprador de la casa o de las acciones es el que se lo lleva todo, lo bueno y lo malo).

    2) Si introducimos dacion, el beneficio de la subida lo sigue teniendo el comprador, pero el riesgo de bajada se traspasa al banco. Por tanto, mientras que el banco tiene incentivos a ser mas cuidadoso, el comprador tiene menos! La dacion crea, por tanto, una asimetria en la compra de una casa que la hace parecerse mas a una opcion.

    Cual es el resultado neto? Es dificil saberlo. El ejemplo de California, donde hay dacion, me sugiere que al final hay mas especulacion con dacion que sin ella. La razon es que el banco tiene responabilidad limitada. Si da muchas hipotecas, luego son malas y se pierde dinero, las perdidas de los accionistas estan limitas. Eso es lo que significa ser una sociedad anonima. Es decir, que el incremento de incentivos a ser irresponable para los compradores cuando hay dacion es, probablemente, mayor que el incremento en los incentivos a los bancos a ser mas cuidadosos.

  • Francisco:

    “Qué riesgo asume un banco cuando presta? ” El de un impago que luego no se pueda ejecutar ni con bienes futuros (o que resulte demasiado costoso). Este es un riesgo bastante reducido y por eso, como explica Garcia Montalvo, los bancos en Espanya te dan una hipoteca en condiciones muchisimo mejores que la que me dieron a mi en Pennsylvania hace tres anyos cuando me compre una cosa (los bancos en Pennsylvania tienen capacidad mucho mas limitada de ir detras de mis bienes que en Espanya).

    El punto fundamental es: si hacemos que los bancos se tengan que tragar mas riesgo, las hipotecas saldran mas caras. Es una mera cuestion de arbitraje. De nuevo, el analisis de bienestar es complejo y puede que sea mejor tener hipotecas mas caras. Pero que nadie se lleve a enganyo: distintas leyes implican distintos precios.

  • A) El articulo del Codigo civil es el 1911 y no ha sufrido modificación desde su publicacion en 1889, es decir el sistema tiene cierta tradicion en España.
    B) La posibilidad de que el deudor se libere por la dación del bien hipotecado o, para ser mas precisos que la hipoteca solo pueda hacerse efectiva sobre el bien hipotecado, ya existe en nuestra legislación, no recuerdo desde cuando pero creo que la actual Ley hipotecaria es de 1945 mas o menos, y en el articulo 140 se establece la posibilidad de que se pueda pactar que la obligación solo pueda hacerse efectiva sobre la finca hipotecada sin que pueda alcanzar a otros bienes del deudor; evidentemente al ser (99% de los casos) el prestamo hipotecario con una entidad de credito un contrato de adhesión (lo de las lentenjas …) no se pacta nunca. Personalmente -y he visto unas cuantas hipotecas- solo lo he visto una vez en mi vida.
    C) Por lo tanto no habría que acudir a ningun sistema anglosajon -muy respetables por cierto pero tambien muy alejados de nuestra tradicion juridica- sino simplemente convertir en esencial ese pacto en los contratos de hipoteca, o por lo menos en algunos (ejem, prestamo para adquisición de vivienda por no personas fisicas).
    D) Esa reforma evidentemente encarecería el credito pues los bancos tenderían a ser mas cuidadosos en la concesión parece evidente que concederían menos creditos, que la concesión se haría en base a tasaciones mas reales, con lo que las cuantias de principal disminuirian, ademas los tipos de interes serían mas altos, al asumir el banco un mayor riesgo; en fin todo o mejor dicho parte de lo que hubiesemos necesitado para que la burbuja inmobiliaria no se hubiese producido o por lo menos que no hubiese llegado a los extremos que llegó -alimentada por el crédito facil y barato-.
    E) Ahora bien, en este momento en que se conceden pocos creditos hipotecarios, y que muchos de los que aparecen en las estadisticas son pura y llanamente refinanciaciones, implantar ese sistema sería catastrófico, pues me parece que el credito hipotecario por lo menos a corto plazo podría desaparecer. Tambien es cierto que un politico -por lo menos en este pais- en epoca de bonanza no cambiara nada, y quizas ahora sería la ocasión, aprovechando el desastre. En cualquier caso debería ser para las hipotecas de nueva constitución, lo contrario sería un autentico disparate por contrario a la seguridad jurídica; claro que bien pensado no me extrañaría dados los dislates a que nos tienen acostumbrados nuestros actuales padres de la patria.

  • En el ejemplo del parrafo C) me refiero a los prestamos hipotecarios para adquisición de vivienda por personas físicas.

  • Luis

    Gracias por tu comentario.

    A), B), C) y E) totalmente de acuerdo. No quise decir nada de cambiar las hipotecas existentes para no alargarme pero esto totalmente de acuerdo que seria un disparate.

    Lo unico que discrepo, parcialmente, es en D). Yo creo que el efecto sobre la especulacion es ambiguo. He introducido un par de nuevos parrafos para clarificar este punto, que reproduzco aqui:

    “De igual manera no es obvio que la dación limite la especulación (hay está el ejemplo de California, donde hay dación y la burbuja fue bien espectacular). Si introducimos dación, el beneficio de la subida lo sigue teniendo el comprador, pero el riesgo de bajada se traspasa al banco. Por tanto, mientras que el banco tiene incentivos a ser más cuidadoso (por ejemplo mirando las tasaciones con mucho detalle), el comprador tiene menos.

    ¿Cuál es el resultado neto de un mayor incentivo para el banco a ser cuidadoso y un menor incentivo para los individuos? Es difícil saberlo. El ejemplo de California al que me refería antes me sugiere que al final hay más especulación con dación que sin ella. La razón es que el banco tiene responsabilidad limitada. Si concede muchas hipotecas, luego estas son malas y se pierde dinero, las pérdidas de los accionistas están limitas por el valor de los fondos propios de la entidad (eso es lo que significa ser una sociedad de responsabilidad limitada). Por el otro lado, la responsabilidad de los compradores de casas bajo el sistema actual es casi ilimitada y de repente estamos poniendo un límite muy grande a esta responsabilidad. Es decir, que el incremento de incentivos a ser irresponsable para los compradores cuando hay dación es, probablemente, mayor que el incremento en los incentivos a los bancos a ser más cuidadosos.”

    Fijate, por favor, que no digo que este seguro que haya mas especulacion con dacion. Solo que es un tema complejo ya que hay efectos en direcciones opuestas.

  • Parece justo que toda esa mucha gente que se compró el pisito como inversión, en vez de alquilar, por ejemplo, porque “las hipotecas nunca bajan” tenga que asumir su responsabilidad poque al final resulta que sí, que los pisos bajan. Desde el otro punto de vista, tampoco pasaría nada porque dentro de unos años (ahora no, sería desastroso para la recuperación) las hipotecas se encarecieran (facilitando lo den “nuevo modelo productivo”) y los bancos tuviesen que soportar una parte del riesgo.

  • Me preocupa el titular del artículo del País. Me temo que se están sentando las bases para la dación (ver artículos recientes en el mismo diario sobre los inmigrantes hipotecados). Me parece más grave el tema del tipo variable porque su subida va a convivir con pérdidas de poder adquisitivo de los asalariados y será otro diferencial negativo con Europa.¿Alguien hace cuentas sobre la pérdida implícita en la cartera hipotecaria SANA de los bancos españoles?. Con dación, sería el acabose.

  • Estoy bastante de acuerdo con el razonamiento que seguís García Montalvo y tú, Jesús, aunque discrepo un poco en la conclusión.
    Está claro que un cambio legislativo que modifique quién asume determinados riesgos tendrá una consecuencia en el coste de las hipotecas, en el caso del que hablamos, encareciéndolas. Pero como dice el propio García Montalvo, esto probablemente ayudaría a reflejar mejor el riesgo que para las familias tiene comprarse una casa (hasta hace poco claramente minusvalorado) y podría evitar el sobreendeudamiento futuro de las mismas. Es decir, el propio García Montalvo parece apuntar a que este efecto podría compensar el supuesto incentivo que tendrían las familias a ser más imprudentes: seamos claros, ¿cuántas familias de las que han pedido hipotecas en la época de la burbuja estaban capacitadas o han tenido interés en hacer una somera evaluación del riesgo que corrían? La mayoría ni siquiera sabe que en caso de impago no le basta con devolver el piso al banco (muchas asumieron que esto era así), por lo que no creo que un cambio legislativo hacia la dación modifique grandemente unos incentivos que, creo, están en otra parte. Sí creo, sin embargo, que unas condiciones más duras para conceder una hipoteca pueden hacer pensárselo a muchas familias, aparte de las que sencillamente no podrán optar, fomentando de paso el tan ansiado alquiler. Además, tampoco me parece mal que sea el banco el que tenga que ser más responsable, como dicen otros comentaristas: no olvidemos que una parte de la responsabilidad de la burbuja no la tienen sólo las familias irresponsables, sino los bancos irresponsables y su vergonzoso manejo de las tasaciones, induciendo a las familias a confiar ciegamente en ése banco que les está concediendo el préstamo después de haber medido “profesionalmente” los riesgos.

  • Hola,

    Primero, gracias por hacer NadaEsGratis. Soy estudiante de Económicas y me resulta enormemente interesante y útil, ya que se tratan temas de actualidad, pero sobretodo por la incorporación de los datos en los que se fundamentan los post (algo que, pienso, no se ve en la gran mayoría de medios españoles).

    Dicho esto, quería comentar que también existe la posibilidad de desincentivar la especulación en los individuos. Me viene a la cabeza un impuesto del 100% a las plusvalías generadas por la venta del inmueble en los dos años siguientes a la compra (me parece que podemos observar sus efectos en Viena y analizar si es posible extrapolarlo a ciudades como Madrid, Barcelona o Bilbao). Si bajan las tasaciones y se reduce a mínimos la especulación en un bien de primera necesidad, como es la vivienda de primera ocupación, bajará el precio medio de ésta, algo que es fundamental si tenemos en cuenta el salario medio español.

  • Si la compra de una vivienda es la mayor inversión que hace una familia, o un individuo, en su vida. No pensáis que debería ser asignatura obligatoria (en educación obligatoria) un conjunto de conceptos económicos como ahorro, inversión, valor actual de las rentas futuras, consumo hoy y consumo mañana… De la forma más simplificada posible, para que el conjunto de los individuos sean conscientes de las posibles consecuencias económicas de sus decisiones.

    Por cierto, en 2008 y 2009 trabajé en Caixa Catalunya como externo y en alguna de las oficinas donde estuve se dieron daciones con o sin alquiler. El banco se ahorra un dineral en costes judiciales.

  • Conoceis la legislación alemana sobre la responsabilidad de los bancos y la limitación de embargo de parte del sueldo, creo que 5 años.

    pregunto… porque no la conozco bien, si vosotros la conoceis, creeis que es una buena opción ?

  • Sobre las notas de lectura de PISA:
    De igual manera no es obvio que la dación limite la especulación (hay está el ejemplo de California, donde hay dación y la burbuja fue bien espectacular).

    AHÍ

  • Podrá compartirse o no el argumentario de Montalvo, podrá discutirse la repercusión de la dación en el mercado hipotecario en los tiempos que corren, pero lo que no creo que se pueda negar es que al menos habrá que plantearse algo en esos términos porque la regulación hipotecaria en España es completamente asimétrica, volcada a favor de la entidad prestataria y con escaso o nulos resortes de defensa del cliente. En el día a día de los juzgados, y no en los despachos académicos, se puede comprobar como las entidades bancarias han llevado al borde del abismo a un montón de personas y empresas, que ahora ven comprometidos sus próximo 10 años de existencia (en A claro, en B pueden seguir escapando ..) porque el banco no acepta aquello que ellos mismos tasaron (no negaremos a estas alturas que el 98 % de las sociedades de tasación tienen vinculación directa o indirecta con las entidades financieras , un kit kat ¿se podría plantear que el valor de tasación fuese establecido por los servicios de valoración fiscales?), ni siquiera descontado lo ya pagado.
    Existe un efecto que no se menciona, aunque es dudoso que pudiera adquirir relevancia sin cambios legales tajantes y es el probable incremento espectacular del mercado de alquiler de vivienda, y el aumento en mayor medida de demanda de VPO, tanto en venta como en alquiler, circunstancias ambas que entiendo beneficiarían al país, pues, de funcionar medianamente ambas, introducirían un importante factor de esfuerzo y responsabilidad en la población que ahora casi ha desaparecido.
    P.D. En los próximo días tendré una vista de un pleito puesto por la segunda entidad bancaria del pais a los avalistas de un crédito hipotecario concedido por el extinto banco de crédito industrial en 1988, y que se saldó con la entrega, de palabra, (¿dación?) de un complejo de 23 apartamentos y 8 locales en aquellas fechas, y que después de 25 años ha reiniciado el banco aduciendo que se adjudicó dicho complejo por el 30 % del valor de tasación (eso si, un año después vendió uno de los 8 locales en el 70 % del valor del crédito…) y que el resto lo deben afrontar los avalistas, que no han tenido noticias del banco en 25 años. Pero claro, ahí está el 1.911 para echar una mano al banco.
    Como la CNN+ … está pasando .

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