El auge y crecimiento de la plataforma Airbnb ha contribuido a la expansión turística de algunas ciudades españolas, aumentando con ello el empleo en sectores como el de la restauración. Sin embargo, el aumento sostenido en el número de apartamentos vacacionales ha contribuido también al incremento de los precios de compraventa y alquiler en ciudades como Barcelona.
Debido a que esta modalidad de alojamiento turístico no estaba inicialmente regulada, en los últimos años las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos han desarrollado diferentes normativas a fin de regularizar y controlar su oferta (véase aquí para un análisis del caso de Asturias). Entre otros, actualmente existe el requisito de que la vivienda turística esté inscrita en el registro de alojamientos turísticos y goce por tanto de una licencia administrativa para poder alojar huéspedes de forma legal. A pesar de esto, tal y como señalan diversos medios de comunicación (aquí o aquí), existen muchos pisos turísticos que se ofrecen en Airbnb a pesar de no gozar de la preceptiva licencia, siendo de facto pisos ilegales. Como ha denunciado recientemente el gobierno de las Islas Baleares, existe una falta de colaboración por parte de Airbnb, que permite a anfitriones ilegales continuar alquilando sus propiedades pese a no cumplir con los requisitos legales autonómicos y municipales.
El caso de París
En junio de 2017, el ayuntamiento de París estableció un requisito similar a todos aquellos que deseasen ofrecer una vivienda para estancias turísticas de corta duración en Airbnb o plataformas similares: debían solicitar una autorización al Ayuntamiento de cambio de uso del inmueble de residencial a turístico, trámite burocrático que servía de registro administrativo y de control de actividad para temas fiscales. Sin embargo, muy pocos propietarios registraron su vivienda como piso turístico. Cotejando datos, el Ayuntamiento detectó que los datos oficiales no casaban con el volumen real de apartamentos ofrecidos en Airbnb. Un estudio de Cox y Haar (2020) señala que alrededor del 60% de la oferta parisina era ilegal (no estaba registrada en el Ayuntamiento). El Ayuntamiento denunció a Airbnb por no retirar los anuncios ilegales y el asunto acabó en los tribunales. Tras años de litigio, en Julio de 2021 Airbnb fue condenado a indemnizar con 8 millones de euros al Ayuntamiento de Paris por haber permitido operar ilegalmente a más de mil viviendas vacacionales.
Airbnb acató la sentencia y con efecto inmediato hizo obligatorio a todos los anfitriones el disponer de la preceptiva licencia para poder alquilar a través de su plataforma. No obstante, sí permitió continuar operando a aquellos que la hubiesen solicitado pero que aún no dispusiesen de ella. Esto hizo que durante un tiempo conviviesen en el mercado anfitriones legales (con número de registro) e ilegales (sin él). Más importante aún, con efecto inmediato, hizo visible a los consumidores el número de registro en el perfil del anfitrión junto a otra información relativa a su nombre, experiencia, número de valoraciones o ratio de respuesta.
Es decir, inmediatamente tras conocerse la sentencia, los consumidores que estuviesen buscando un alojamiento en París pasaron a ver si el anfitrión disponía o no de número de registro, información que con anterioridad a la sentencia no estaba disponible para ningún anfitrión, tuviese o no tuviese la licencia. En este contexto, cabe preguntarse: ¿cómo reaccionaron los consumidores? ¿Valoran la legalidad del propietario?
Datos y metodología
En un reciente estudio evaluamos el efecto que ha tenido el hecho de revelar públicamente el número de registro del anfitrión sobre el número de reviews recibidas por los apartamentos como un indicador de demanda. Explotamos la variación exógena que supuso que Airbnb pasase a revelar públicamente la legalidad de los anfitriones para ver si los consumidores reaccionaron a esta señal de legalidad. Desde un punto de vista teórico, el número de registro aquí puede entenderse como una licencia operativa que establece una serie de requisitos de calidad mínima en la prestación de servicios en el sentido de Leland (1979) y Shapiro (1986). Usando datos de Inside Airbnb obtenidos a través de web-scrapping para todos los apartamentos turísticos anunciados en Airbnb en la ciudad de París entre mayo de 2021 y enero de 2022, usamos modelos de diferencias-en-diferencias y tipo event study que nos permiten comparar la variación en las reviews recibidas por los apartamentos legales frente a los no legales a lo largo del tiempo. Para lidiar con la endogeneidad del precio como determinante del número de reviews, utilizamos un control function approach usando los precios medios de apartamentos de la misma tipología en otros barrios de la ciudad como instrumentos al estilo de Hausman y Leonard (2002) y Hausman y Ros (2003).
Resultados
La Figura 1 muestra los coeficientes estimados para un modelo de diferencias-en-diferencias dinámico con efectos fijos de propiedad y de periodo (No controls) y con efectos fijos de propiedad y periodo además de otros controles (precio corregido de endogeneidad, número de pisos que tiene el anfitrión, estancia mínima y días que el piso está disponible para alquilar al año) que varían en el tiempo (With time-varying controls).
Figura 1. Coeficientes estimados de modelo tipo event study sin controles (izquierda) y con controles que varían en el tiempo (derecha)
Como se puede apreciar, no existen diferencias en las reviews recibidas por los apartamentos con y sin número de licencia antes de ser revelada, lo que sugiere que parece cumplirse el supuesto de tendencias paralelas. En cambio, sí se observa un incremento creciente en el tiempo y estadísticamente significativo en las reviews recibidas por aquellos que revelan su número de registro frente a aquellos que no. Cuando realizamos regresiones separadas por los cuartiles de la distribución del precio como un indicador de calidad (Figura 2), encontramos que el efecto es comparativamente mayor para los apartamentos más caros. Este resultado es coherente con las proposiciones de Leland (1979) y Shapiro (1986): las certificaciones de mínimos de calidad y legalidad a través de licencias administrativas son más importantes para aquellos consumidores que son más sensibles a la calidad en contextos de información asimétrica.
Figura 2. Coeficientes estimados de modelo tipo event study para precios bajos (primer cuartil), medios (segundo y tercer cuartil) y altos (cuarto cuartil).
Dado que los apartamentos con y sin licencia pueden no ser directamente comparables debido a factores no observados, usamos modelos de diferencia en diferencias con emparejamiento, tanto parámetricos (Heckman et al., 1998) como no paramétricos (Abadie, 2005). También, debido a la adopción escalonada de la licencia a lo largo del tiempo, usamos el modelo propuesto por Callaway and Sant’Anna (2021) que evita posibles comparaciones inadecuadas entre tratados y todavía no tratados. Asimismo, también realizamos un análisis de sensibilidad usando un placebo. Los resultados son ciertamente robustos a todas estas pruebas y ofrecen estimaciones muy similares a las de las Figuras 1 y 2.
Conclusiones e implicaciones de política
Nuestros resultados sugieren que los consumidores prefieren alojarse en apartamentos legales que disponen de la preceptiva licencia una vez esta información es revelada. El efecto crece con el tiempo debido a que al principio algunos consumidores ya habían hecho sus reservas con operadores ilegales (sin saberlo) y a un proceso de aprendizaje. Análisis complementarios indican que se produjo una reducción de la oferta ilegal en el mercado parisino y muchos propietarios terminaron regularizando sus propiedades a lo largo del periodo de estudio debido a factores reputacionales (Atkeson et al., 2015).
Una implicación importante es que el mero hecho de revelar públicamente la tenencia del número de registro parece ser un mecanismo efectivo para forzar a los anfitriones a regularizarse debido a que los consumidores ‘castigan’ a los ilegales. Así, la colaboración de Airbnb parece jugar un papel clave en ayudar a las autoridades a que los anfitriones cumplan con el marco regulatorio existente. Desde el punto de vista del consumidor, además, permite reducir problemas de información asimétrica y desconfianza forzando a los anfitriones a revelar información privada al estilo de Lewis (2011), particularmente en un mercado donde las transacciones se producen online.
