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La dación en pago en el Código de Buenas Practicas: ¿Cuántos se benefician?

(Con Fernando Gómez) EL Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo ha introducido un Código de Buenas Practicas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual (CBP). El CBP está abierto a la adhesión voluntaria de las entidades financieras. 89 entidades financieras se han adherido al CBP, convirtiéndolo con ello en obligatorio para sí mismas. El CBP incluye varias medidas que se proponen favorecer la reestructuración de la deuda de deudores hipotecarios con problemas de solvencia e, incluso, la cancelación de la deuda mediante dación en pago, si la reestructuración no parece viable. Lo que nos proponemos en este post es dar una idea de cuántos hogares podrían beneficiarse de la dación en pago prevista por el CBP. No tomamos postura sobre si el numero es alto o es bajo (¿respecto de qué, en realidad?). Solo intentamos iniciar una cuantificación del debate sobre los posibles efectos del CBP.

Con la información disponible obtenemos una cota superior al numero de hogares que podrían beneficiarse de la opción de dación en pago: 131,982 hogares, lo que corresponde al 0.77% del total de hogares, o el 7.6% del 1,728,400 de hogares que tienen todos sus miembros en el paro según la EPA 2012Q1. Debemos avisar que se trata de una cota superior y que creemos que podría estar bastante alejada del dato real por razones que intentaremos explicar.

Nuestra principal fuente de información es la oleada de 2008 de la Encuesta Financiera de la Familias (EFF2008). En la EFF2008 se han realizado entrevistas a 6197 hogares representativos de 17,017,706 hogares en España. La ventaja de la EFF es que contiene información muy detallada sobre la situación laboral, los ingresos, los activos y las deudas de cada hogar encuestado.

Ante lo limitado de la información, únicamente nos parece factible intentar proporcionar una cota superior para el numero de hogares que podrían beneficiarse de la dación en pago prevista en el CBP. Por ello, en lo que sigue los supuestos tratan de ser lo menos restrictivos posibles, con el propósito de  minimizar la probabilidad de excluir hogares que podrían resultar beneficiarios.

Para empezar nos preguntamos, ¿cuantos hogares cumplen con la siguiente condición?:

El numero de hogares en esta situación en la EFF2008 es 273. Estos hogares representan a un total de 1,105,914 hogares, muy en línea con el 1,068,400 de hogares con todos sus miembros en el paro estimado en la  Encuesta de la Población Activa de 2009/Q1 (que es cuando se han realizado la mayoría de las entrevistas de la EFF2008).

De forma restringida a este conjunto de 273 hogares, ¿cuántos de ellos cumplen con las siguientes condiciones ?

Algunos comentarios sobre las últimas tres condiciones son imprescindibles.

Mientras el RD exige que la cuota sea al menos el 60% de los ingresos netos, la condición IM exige que la cuota sea al menos el 40% de los ingresos brutos. La razón del cambio es que en la EFF2008 tan solo hay información sobre ingresos brutos. Ya que en general el CBP está dirigido a hogares con ingresos bajos, creemos que la IM es en realidad menos restrictiva de lo que exige el CBP.

EL RD-L fija precios máximos de compra de las viviendas en función del numero de habitantes en el municipio. Al carecer de esta información en la EFF2008, imponemos la condición PC, que es obviamente menos restrictiva.

Una condición necesaria para que la opción de dar en pago tenga valor positivo para un deudor hipotecario es que el valor actual de la vivienda sea menor que la deuda actual o en otras palabras que el préstamo tenga en la actualidad un LTV (loan-to-value, cantidad pendiente de amortizar/valor de la vivienda) menor que 1. Al imponer la condición CV, pretendemos excluir deudores para los que, con toda probabilidad, la opción de la dación en pago no tiene valor ya que al haber comprado antes de 2000 habrán presumiblemente contraído una deuda menor que el valor actual de la vivienda y ya que a lo largo de 12 años habrán presumiblemente reducido el principal inicial de manera significativa.

También es importante destacar que el umbral de exclusión previsto por el RD-L impone condiciones sobre los prestamos hipotecarios con otras garantías personales (de miembros que no pertenecen al hogar) que hace más difícil acogerse al CBP en caso de existir avalistas o fiadores, pues también a ellos se les pide que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 % de los ingresos netos (si sumados a los del hogar deudor o de forma independiente no queda claro en el texto legal) y no tener otras propiedades inmobiliarias. Al no tener información sobre esto, no nos queda mas remedio que ignorar esta condición. En todo caso, si erramos lo hacemos en la dirección de tomar en consideración hogares que en realidad no podrían beneficiarse del CBP.

El numero de hogares que cumplen con las condiciones en la EFF2008 es tan solo de 2 que representan a 4,583 hogares en la población, es decir tan solo un 0.027% del total de algo mas de 17 millones de hogares.

Pero ¿tiene sentido pensar que tan solo los hogares que declararían a un encuestador tener todos sus miembros en el paro estarían en condiciones de obtener los certificados del Servicio Público de Empleo o de la Agencia Tributaria para demostrar que todos sus miembros carecen de ingresos de actividades económicas? Un hogar no tiene nada que ganar o que perder mintiendo en lo que dice a los encuestadores de la EFF, pero puede ganar si logra certificar que carece de ingresos por actividades económicas.

Para tener en cuenta esta posibilidad relajamos la definición HP y consideramos la siguiente condición:

HP Relajada: Por lo menos un miembro del hogar está en situación de desempleo y está buscando trabajo, nadie está empleado por cuenta ajena, nadie está empleado por cuenta propia.

De esta forma pretendemos tener en cuenta que no resulta difícil inscribirse en el Servicio Publico de Empleo y que los miembros del hogar empleados por cuenta propia pueden temporalmente suspender su actividad o realizarla en la economía sumergida si de ello reciben ventajas financieras.

El numero de hogares que cumple con la condición HP Relajada en la EFF2008 es de 406. Aplicando los factores de elevación, estos hogares representan a un total de 1,462,027 hogares, un 36.8% mas que el numero de hogares con todos sus miembros en el paro de la EPA 2009/Q1.

Si volvemos a aplicar las condiciones VP, TP, OP, PH, IM, PC y CV a los 406 hogares que cumplen con la condición HP Relajada, sin embargo, nos sale el mismo resultado que antes. Tan solo 2 hogares de la EFF cumplen con estas condiciones y representan a 4,583 hogares en la población.

Esto quiere decir que si bien hay bastante más hogares que cumplen con la condición HP Relajada en comparación con la condición HP, cuando se imponen conjuntamente el resto de condiciones no hay diferencia alguna. Todo ello, con condiciones probablemente menos restrictivas que el CBP y en particular sin excluir los hogares cuyas hipotecas tienen algún aval de persona con mayores ingresos.

Lo anterior implica que 4,583 hogares constituye la cota superior del número de hogares que se hubieran podido  beneficiar de la dación en pago si el CBP se hubiera introducido en el 1er trimestre de 2009.

Pero esto no es realmente lo interesante. Lo que importa es cuantos hogares podrían beneficiarse de la opción de la dación en pago hoy.

La respuesta inicial sería: más que en 2009Q1, teniendo en cuenta el deterioro de la situación económica, lo que supone

 

Para considerar esta reducción en los ingresos, podemos simplemente asumir que los ingresos de estos hogares se han reducido, relajando la condición IM de la siguiente forma:

IM Relajada: El importe mensual que paga actualmente por el préstamo es mayor que el 40% 20% de los ingresos (brutos) mensuales del hogar.

La condición IM Relajada implícitamente asume que los ingresos de los hogares con todos sus miembros en el paro son tan solo la mitad de lo que eran en 2009Q1.

Sustituyendo la condición IM por la condición IM Relajada el numero de hogares que podrían beneficiarse del CBP se eleva de manera muy notable. Hay 17 hogares en la muestra EFF2008 que se encuentran en estas condiciones, que representan a 82,979 hogares en la población (el 0.49% del total)

Para tener en cuenta el aumento en el numero de hogares que carecen de ingresos de actividades económicas uno podría simplemente elevar este numero de manera proporcional al incremento de hogares con todos sus miembros en paro. Según la EPA de 2009Q1 y de 2012Q1 este incremento es del 61.8%. Realizando este ajuste llegaríamos a un total de 139,405 hogares en la población (un 0.82% del total). Ahora bien, ¿tiene sentido este ajuste?

Podría ser, si pudiéramos pensar que los hogares con todos los miembros en paro en el 1er trimestre de 2009 son parecidos a los del 1er trimestre de 2012. Pero cabe pensar que los hogares que carecían de ingresos de actividades económicas ya en 2009Q1 tenían una mayor probabilidad de encontrarse en esta situación que los hogares que todavía tenían ingresos de actividades económicas en 2009Q1 y que los han perdido solo al agudizarse la crisis.

Para intentar identificar las características de los hogares que tenían ingresos por actividades económicas en 2009Q1 pero carecen de ellos en la actualidad nos centramos en el conjunto de hogares que en la EFF2008 tenían tan solo un miembro trabajando, en el supuesto que estos son los hogares con mayor probabilidad de haber ingresos de actividades económicas en los últimos tres años.

Según la muestra EFF2008 y aplicando los factores de elevación en 2009Q1 había 3,354,896 hogares en estas condiciones. Por simplicidad, suponemos que cada uno de estos hogares tenía la misma probabilidad de pasar a carecer de ingresos por actividades económicas en la actualidad. Suponer quiere decir, obviamente, que nos equivocamos, pero hacemos explícito el error y a qué obedece.

¿Cuántos de estos hogares han pasado a carecer de ingresos por actividades económicas? Asumimos que el incremento en el numero de hogares que carecen de estos ingresos es del 61.8% (el incremento en el  numero de hogares con todos sus miembros en paro desde 2009Q1 hasta 2012Q1, según la EPA).

Usando la condición HP Relajada, en 2009Q1 había 1,462,027 hogares que estaban en condiciones de demostrar carencia de ingresos por actividades económicas. Elevar este numero un 61.8%,  significa asumir que 903,532  hogares que en 2009Q1 no estaban en condiciones de ello, por tener un miembro trabajando, en la actualidad si lo están, ya que no tienen ningún miembro que trabaja por cuenta ajena.

Una vez identificados en la EFF2008 el conjunto de hogares que representan a los 1,462,027+903,532=2,365,559 hogares que es mas probable que en 2012Q1 estarían en condiciones de demostrar carecer de ingresos por actividades económicas, aplicamos las condiciones VP, TP, OP, PH, IM Relajada, PC y CV.

El resultado es un número algo menor, pero no muy dispar, que el obtenido con el simple ajuste considerado anteriormente. Los hogares que cumplen con estas condiciones representan a 131,982 hogares, el 0.77% del total de hogares, o el 7.6% del 1,728,400 de hogares que tienen todos sus miembros en el paro según la EPA 2012Q1.

 Conclusiones

El propósito de este post no es decir si el número de hogares que se pueden beneficiar de la dación en pago prevista en el CBP es alto o bajo. En realidad, no es evidente cual habría de ser la referencia para un juicio así. La idea es nada más que la de iniciar la senda de cuantificación del debate sobre las medidas relativas a los efectos sociales de las ejecuciones inmobiliarias  y el impacto de la crisis .

La cifra de 131,982 debe considerarse una cota superior para el número de hogares que podrían beneficiarse de la posibilidad de dación en pago, probablemente bastante alejada del numero real. La razón es que toda vez que la limitación de información no nos ha permitido imponer condiciones ajustadas al umbral de exclusión del RD, hemos decidido conscientemente, en esta primera aproximación, equivocarnos al alza.

(Agradecemos la ayuda de Almudena Gallego en la elaboración de datos.)