(con Fernando Gómez) El Auto de la Audiencia Provincial de Navarra de 17 de diciembre de 2010 ha levantado mucho revuelo. No ocurre todos los días que una resolución judicial en un asunto de trámite como es la ejecución de una hipoteca en la que el importe del préstamo impagado es de poco más de 71.000 € de lugar a editoriales y amplios reportajes en la prensa.
Algunos se alegran porque por una vez la banca no ha ganado. Para Alfonso Madridejos Fernández en ¿Hay Derecho? “la decisión de la Audiencia es original, puesto que no tiene precedentes, y valiente, puesto que supone un auténtico salto en el vacío”. Rodrigo Tena es más explicito y negativo cuando se pregunta “en qué sistema jurídico se creen los autores de la sentencia que viven”. Expansión, con este editorial, sugiere que “[e]l fallo […] contradice lo establecido en la Ley Hipotecaria”, que “las garantías jurídicas que ofrece el sistema español permiten ofrecer unas condiciones crediticias más ventajosas” y que “las aparentes buenas intenciones del juez adolecen de un cierto populismo que parece ignorar el funcionamiento del mercado.”
Fernando y yo hemos estado hablando del tema y hemos pensado en intentar ordenar nuestras ideas y compartirlas con los lectores de Nada Es Gratis. Inevitablemente el tema tiene varias facetas, algunas más económicas, otras más jurídicas. Por esta razón hemos pensado que lo mejor es dividir la presentación en varias entregas. En la primera queremos demostrar que el “funcionamiento del mercado” no implica que la legislación española sea la mejor posible (como algunos parecen pensar) o, al menos, no implica que se estén aprovechando adecuadamente sus posibilidades. En sucesivas entregas (de momento estamos pensando en dos más, pero podrían ser más) nos proponemos centrarnos en algunos aspectos jurídicos (el Auto de la audiencia provincial de Navarra y otros pronunciamientos judiciales similares, una comparativa de la legislación en España y en EE.UU., algunas posibles reformas) y en otros aspectos económicos que inevitablemente tenemos que dejar de lado en esta primera entrega.
El objetivo de esta primera entrega es realizar una comparación simple entre los efectos de la responsabilidad limitada -al valor del inmueble hipotecado- y responsabilidad ilimitada -que alcanza a todos los demás bienes e ingresos del deudor- por las deudas hipotecarias.
Para hacer esta comparación nos hemos vistos en la necesidad de desarrollar un modelo. Como siempre ocurre, el modelo ha sido esencial para organizar nuestros pensamientos, para indicarnos cuales de nuestras conjeturas iniciales eran equivocadas, cuales eran correctas y, sobre todo, bajo que supuesto eran correctas. Puesto que el modelo nos ha resultado útil para aclararnos las ideas hemos pensado compartir la versión más sencilla posible.
Empezaremos adelantando los resultados del modelo. Esperamos que esto sirva para motivar a algunos a leer el resto del post y para comunicar las ideas del post a los que no tengan tiempo o paciencia para leer el resto del post
- Con responsabilidad limitada el coste de un crédito hipotecario es mayor y la probabilidad de impago es mayor.
- Tanto si hay responsabilidad limitada como si hay responsabilidad ilimitada, un crédito hipotecario proporciona al comprador de un inmueble que financia su adquisición con ese crédito un seguro (parcial) frente al riesgo de depreciación inmobiliaria y frente al riesgo sobre su renta futura, siempre y cuando exista una probabilidad de impago.
- Con responsabilidad limitada el comprador de un inmueble recibe una cobertura de seguro más amplia en el sentido que aumenta la “indemnización” y aumenta la probabilidad de recibir la “indemnización”.
- La mayor cobertura de seguro permitida por la responsabilidad limitada puede generar unas ganancias de eficiencia.
El resultado 1 es bastante obvio. Sin embargo es importante destacarlo para demostrar que la responsabilidad limitada puede ser superior a la ilimitada a pesar de incrementar los costes (nominales) de los créditos hipotecarios. Los resultados de 2 a 4 no son tan obvios, o por lo menos no los vimos tan claramente hasta que el modelo nos ayudó a organizar nuestras ideas.
¿Como se pueden explicar estas ganancias de eficiencia que genera la responsabilidad limitada frente a la responsabilidad ilimitada? La respuesta es que, frente a la rigidez de la responsabilidad ilimitada, la responsabilidad limitada permite al individuo ajustar sus decisiones de impago e incumplir con los términos nominales del contrato de deuda cuando las circunstancias (laborales, familiares, de salud, etc.) harían excesivamente costoso cumplirlo.
En las secciones de 1 a 6 presentaremos el modelo y realizaremos la comparación. En la sección 7 haremos algunas consideraciones adicionales.
Es importante hacer dos advertencias. La primera es que el modelo tiene el único propósito de exponer unas ideas, así que no hay prestar especial importancia a los cantidades ya que estas cantidades no tienen ninguna pretensión de realismo: ni están estimadas, ni están calibradas. La segunda es que, a pesar de haber intentado simplificar las cosas al máximo, leer el modelo requiere cierta dedicación y el post es bastante más largo de la mayoría de los posts en Nada es Gratis. El que no tenga tiempo suficiente para seguir los pasos de nuestros argumentos a lo largo de la exposición del modelo y que esté dispuesto a creer en los resultados enunciados arriba puede pasar directamente a las consideraciones adicionales en la sección 7.
1 El deudor
Por simplificar, imaginen un individuo representativo que vive tres periodos, los periodos 0, 1 y 2. En el periodo 0 el individuo no tiene renta, pero compra un piso de valor V0 para vivir en él durante los periodos 0 y 1. Como no tiene renta ni ahorros para comprar el piso, el individuo necesita que un banco le proporcione una financiación que alcance V0.
En el periodo 1 el individuo obtiene renta. La renta en el periodo 1 puede ser alta, RA, con probabilidad q, y baja, RB, con probabilidad 1-q. Aunque nosotros hablaremos de renta, este supuesto pretende representar toda la incertidumbre a la que se puede enfrentar el individuo distinta de la incertidumbre sobre el valor del inmueble que adquiere. Puede ser efectivamente incertidumbre sobre su renta futura. Pero también puede ser incertidumbre sobre las necesidades financieras futuras que pueden depender, por ejemplo, de nuevas necesidades familiares, de enfermedades propias o de personas cercanas.
Al final del periodo 1, el individuo vende el piso y debería repagar la deuda que ha contraído con el banco. Con lo que le queda, que denominaremos, “residuo”, se va a una residencia de ancianos, donde vivirá en el periodo 2. La residencia será mejor si el residuo es mayor, peor si es menor.
El problema añadido es que el valor del piso al final del periodo 1, puede ser alto o bajo. Será alto, VA, con probabilidad p y bajo, VB, con probabilidad 1-p.
En lo que sigue supondremos que el precio que pagará nuestro individuo representativo por el piso en el periodo 0 es exactamente el valor esperado del piso en el periodo 1
V0=pVA+(1-p)VB.
El individuo se enfrenta a dos fuentes de incertidumbre. Incertidumbre sobre su renta en el periodo 1 e incertidumbre sobre el valor al final del periodo 1 del piso que ha comprado en el periodo 0.
Esto quiere decir que el individuo se enfrenta a cuatro posibles “estados de la naturaleza”. Denotaremos cada estado con dos letras, la primera indica la realización del valor del inmueble, la segunda la realización de la renta. Supondremos además que la renta y el valor del piso son independientes. Esto implica que la probabilidad de cada una de estos cuatros estados es sencillamente el producto de las probabilidades de las realizaciones del valor del piso y de la renta. En lo que sigue llamaremos “riqueza neta” del individuo a la suma del valor del inmueble y de la renta menos el precio de compra del piso. Es importante destacar que consideraremos la posibilidad que en algún estado (el BB) la riqueza neta pueda ser negativa.
| Estado | Riqueza neta | Probabilidad |
| AA | VA+RA-V0 | pq |
| AB | VA+RB-V0 | p(1-q) |
| BA | VB+RA-V0 | (1-p)q |
| BB | VB+RB-V0 | (1-p)(1-q) |
Nótese la diferencia entre “riqueza neta” y “residuo”. La riqueza neta es una medida contable de los recursos que tendría el individuo en cada estado si en cada uno de ellos tuviera que hacer frente al reembolso de V0, la cantidad que ha recibido como crédito en el periodo 0. Como hemos apuntado anteriormente, la riqueza neta puede ser negativa en algún estado. El “residuo”, en cambio, representa los recursos con los que efectivamente contará el individuo en cada estado, teniendo en cuenta el contrato de financiación que firmará. Pero ya que nadie puede satisfacer una deuda de nominal mayor que el valor de sus activos, en ningún caso el “residuo” puede ser negativo. Necesitamos decir algo acerca de las preferencias del individuo. Los supuestos que haremos son los siguientes:
- El individuo es averso al riesgo sobre el residuo del que dispondrá para financiar su estancia en la residencia;
- La ejecución hipotecaria en caso de impago de la deuda supone un coste personal para el individuo.
Ambos supuestos son importantes. Sin aversión al riesgo, no habría ningún problema de asignación de riesgo. El individuo soportaría todo el riesgo inmobiliario y de su renta laboral sin ningún coste. El segundo supuesto quiere decir que el individuo está dispuesto a renunciar a alguna cantidad de dinero con tal de evitar una ejecución hipotecaria. Hay distintas razones para hacer este supuesto. De entrada, la ejecución implica costes para el ejecutado. Pero hay otros de distinta naturaleza. Por ejemplo, que el deudor en vez de vender el piso y financiarse su estancia en una residencia, podría cederlo a un hijo y vivir con él. Que una ejecución hipotecaria no se ajuste a la planificación temporal del individuo (exactamente en qué momento vender). O que la ejecución permita recuperar en menor medida inversiones en el piso . Estos son aspectos importantes del problema, sin duda, pero a fin de mantener el modelo sencillo al máximo, preferimos suponer simplemente que el individuo sufre una perdida de utilidad igual a K si tiene lugar una ejecución hipotecaria.
Siendo más precisos, si el individuo tiene un residuo Y, su utilidad es U(Y) si no ha tenido lugar una ejecución hipotecaria y U(Y) – K si ha tenido lugar una ejecución hipotecaria. Obviamente U’(.)>0 (mayor utilidad a mayor residuo) y U’’(.)<0 (la utilidad marginal del residuo es decreciente, por el supuesto de aversión al riesgo). Lo que es importante destacar es que los dos supuestos implican que la disponibilidad a pagar para evitar los costes personales de una ejecución hipotecaria es baja cuando el individuo dispone de pocos recursos y es alta cuando el individuo tiene recursos amplios.
2 Los bancos
Suponemos que los bancos son neutrales al riesgo (por su tamaño y porque pueden reasegurar parte del riesgo) y que existe competencia en el sector crediticio y que esta competencia asegura que en equilibrio el beneficio para los bancos es nulo. En lo que sigue simplemente impondremos la condición de beneficio cero para los bancos.
3 Los contratos de financiación
Suponemos que el único tipo de contrato que existe es el de deuda. Un contrato de deuda especifica que, a cambio de una cantidad de dinero en el periodo 0, el individuo tienen obligación de pagar su deuda en el periodo 1.
Pero ¿cómo se puede conseguir que el individuo pague su deuda? La solución es tener garantías. En el caso de una garantía hipotecaria, si el individuo no paga al banco, el banco ejecuta la hipoteca, es decir, solicita que el piso se subaste - al menos así es como sucede en España-. Los ingresos obtenidos en la subasta se utilizan para satisfacer la deuda con el banco. Si sobra algo, va al deudor, si no hay otros acreedores. Pero el asunto importante es lo que ocurre si los ingresos por la venta son menores que la deuda del individuo. ¿Qué pasa en este caso?
En lo que sigue consideraremos dos países ideales e imaginarios, Ilimitado y Limitado:
- En Limitado el contrato de deuda especifica que el deudor tiene responsabilidad limitada (de ahí el nombre del país). Así, si los ingresos de la venta del piso no son suficientes para satisfacer la deuda el banco no cobrará nada más.
- En Ilimitado el contrato de deuda especifica que el deudor tiene responsabilidad ilimitada (de ahí el nombre del país). Esto quiere decir que el individuo responde de la diferencia entre la deuda y el valor del piso con todos sus bienes “presentes y futuros”, (en este caso con su renta) por encima de una renta mínima. Si estos bienes no son suficientes, claro, el banco cobra menos que el valor nominal de la deuda.
¿En qué país preferiría vivir nuestro individuo representativo? Las comparaciones dependen obviamente de la variabilidad del valor del inmueble y del valor de la renta y del coste personal que le supone una ejecución hipotecaria.
Para simplificar la presentación en todo lo que sigue supondremos que U(Y)=-1/Y (lo que corresponde a un coeficiente de aversión relativa al riesgo constante e igual a 2), p=q=3/4, VA=115, VB=55, RA=110. Supondremos también que en Ilimitado la renta mínima es 10. Consideraremos tres casos que difieren por los valores de la renta baja RB y del coste extra K.
4. El funcionamiento del mercado con responsabilidad limitada
Caso 1: RB=60, K=0.1
Hay dos aspectos importantes que destacar. El primero es que
VB+RB=115>V0=(3/4)*115+(1/4)*55=100.
Esto quiere decir que el individuo tiene recursos suficientes para pagar V0 en todos los estados de la naturaleza, incluso en el peor de todos, BB.
El segundo es que
U(55+60-100)= -0.067> U(60)-0.1=-0.117
Esto quiere decir que en todos los estados, incluso en el estado peor, BB, el individuo prefiere hacer frente a un pago de V0=100 antes de tener que soportar los costes personales de la ejecución hipotecaria.
Lo anterior significa que el individuo tiene recursos suficientes para hacer frente a un pago de 100 en todos los estados y que además estaría dispuesto a hacer frente a este pago. La condición de beneficio cero de los bancos implica que el contrato de financiación fija que el deudor habrá de pagar una deuda hipotecaria HL (HL se refiere a “Hipoteca en Limitado”)en este caso de importe HL = 100.
En la Tabla 1 resumimos la riqueza neta y el residuo del individuo en cada estado:
Tabla 1
| Estado | Riqueza neta | Residuo |
| AA | 125 | 125 |
| AB | 75 | 75 |
| BA | 65 | 65 |
| BB | 15 | 15 |
Observaciones: Ya que el residuo y la riqueza neta coinciden en todos los estados, la tabla demuestra que no existe probabilidad de impago y que el individuo soporta todo el riesgo inmobiliario y todo el riesgo sobre su renta.
Caso 2: RB=60, K=0.02
La única diferencia entre el Caso 1 y el 2 es que en el caso 2, el coste personal de la ejecución hipotecaria es más bajo, 0.02 en vez de 0.1. Hay tres observaciones importantes sobre el Caso 2. La primera es que, como en el Caso 1, el individuo tendría recursos suficientes para pagar V0=100 en todos los estados de la naturaleza.
Para las otras dos observaciones es importante adelantar que en este caso la deuda hipotecaria será de 103. Luego comprobaremos que, efectivamente, HL=103, lo que supone, lógicamente, que el coste de obtener la financiación deseada por el deudor (V0) es mayor en este caso 2 que en el caso 1. La segunda observación es que
U(55+60-103) =-0.083< U(60) -0.02=-0.037.
Esto quiere decir que en el estado BB, cuando VB=55 y RB=60, el individuo prefiere soportar los costes personales de la ejecución de la hipoteca antes que hacer frente al pago de la deuda hipotecaria.
La tercera observación es que
U(55+110-103) =-0.016> U(110) - 0.02=-0.029.
Esto significa que la renta más alta de la que dispone en el estado BA (110 en vez de 60) hace que el individuo prefiera satisfacer la deuda hipotecaria antes que soportar los costes de la ejecución hipotecaria.
Es preciso subrayar que la garantía hipotecaria asegura que el individuo hará frente a sus pagos en los estados AA y AB en los que el inmueble tiene un valor elevado.
¿Qué pagos recibiría el banco? En los estados AA, AB y BA, el banco cobra la deuda hipotecaria, HL. En el estado BB, en cambio, el banco cobraría tan solo VB=55. Ya que hemos supuesto que el valor del piso y la situación de renta del deudor son independientes, la probabilidad del estado BB es (1-p)(1-q)=1/16, el producto de las probabilidades de que la renta sea baja y de que el valor del piso sea bajo. La probabilidad de alguno de los estados alternativos AA, AB y BA es, obviamente, la probabilidad de que no se de el estado BB, es decir 1-(1-p)(1-q)=15/16. Esto quiere decir que el banco cobraría HL con probabilidad 15/16 y tan solo VB=55 con probabilidad 1/16. En términos esperados el banco por lo tanto cobraría
(15/16) HL +(1/16)55.
Por el supuesto de competencia en el sector crediticio, el beneficio del banco tiene que ser nulo, así que tiene que cumplirse que la deuda hipotecaria HL sea tal que los ingresos esperados del banco sean exactamente iguales a la cantidad que el banco ha prestado
100=(15/16) HL +(1/16)55.
Esto nos da HL=103, como habíamos adelantado.
En la Tabla 2 resumimos la riqueza neta y el residuo del individuo en cada estado:
Tabla 2
| Estado | Riqueza neta | Residuo |
| AA | 125 | 122 |
| AB | 75 | 72 |
| BA | 65 | 62 |
| BB | 15 | 60 |
Observaciones:
- La diferencia de residuos entre AA y BA es 60= VA – VB; esto quiere decir que, condicionado a recibir una renta elevada, el individuo soporta todo el riesgo inmobiliario.
- La diferencia de residuos entre AA y AB es 50= RA – RB; esto quiere decir que, condicionado a tener un inmueble con un valor elevado, el individuo soporta todo el riesgo relativo a su renta.
- La diferencia de residuos entre AB y BB es 17 < VA – VB=60; esto quiere decir que, condicionado a tener una renta baja, el individuo soporta tan solo una parte del riesgo inmobiliario.
- La diferencia de residuos entre BA y BB es 2 < RA-RB=50; esto quiere decir que, condicionado a tener un inmueble de valor bajo, el individuo soporta tan solo una parte del riesgo sobre su renta.
Resumiendo: en presencia de la posibilidad de impago (en el estado BB) el contrato de deuda proporciona, en términos funcionales, un seguro al individuo frente al riesgo inmobiliario y frente al riesgo sobre su renta. Es importante notar, además, que el individuo podría soportar más riesgo (tiene recursos para ello), así que el contrato proporciona una cobertura más amplia que la mínima.
Caso 3: RB=40, K=0.1
La única diferencia entre el Caso 3 y el 1 es que en el caso 3, la renta baja, RB, es 40 en vez de 60. Hay tres observaciones importantes sobre el Caso 3. La primera es que, a diferencia del Caso 1, el individuo no tendría recursos suficientes para pagar V0=100 en el estado BB ya que VB+RB=95<V0=100.
Para las otras dos observaciones es importante adelantar que, en este caso, como en el Caso 2, la deuda hipotecaria será de 103. Luego comprobaremos que, efectivamente, HL=103, de nuevo un coste de obtener financiación superior al del caso 1 . La segunda observación es que
55+110-103>0
Esto quiere decir que en el estado BA, cuando VB=55 y RA=110, el individuo tendría recursos suficientes para hacer frente a una deuda hipotecaria de 103.
La tercera observación es que
U(55+110-103) =-0.016> U(110) -0.1=-0.109
Esto significa que el estado BA, el individuo prefiere pagar la deuda hipotecaria antes que soportar los costes de la ejecución hipotecaria.
Como en el Caso 2, la garantía hipotecaria asegura que el individuo hará frente a sus pagos en los estados AA y AB en los que el inmueble tiene un valor elevado.
Todo lo anterior significa que en este caso, como en el Caso 2, el individuo hace frente a su deuda hipotecaria en todos los estados menos en el BB. En el Caso 2, esto ocurría porque el individuo, aún teniendo recursos suficientes, prefería no pagar en el estado BB. En el Caso 3 esto ocurre sencillamente porque el individuo no tiene recursos suficientes para hacer frente a la deuda hipotecaria. Esto implica que la deuda hipotecaria será HL=103 como en el caso 2.
En la Tabla 3 resumimos la riqueza neta y el residuo del individuo en cada estado:
Tabla 3
| Estado | Riqueza neta | Residuo |
| AA | 125 | 122 |
| AB | 55 | 52 |
| BA | 65 | 62 |
| BB | -5 | 40 |
Observaciones:
- La diferencia de residuos entre AA y BA es 60= VA – VB; esto quiere decir que, condicionado a recibir una renta elevada, el individuo soporta todo el riesgo inmobiliario.
- La diferencia de residuos entre AA y AB es 70= RA – RB; esto quiere decir que, condicionado a tener un inmueble con un valor elevado, el individuo soporta todo el riesgo relativo a su renta.
- La diferencia de residuos entre AB y BB es 12 < VA – VB=60; esto quiere decir que, condicionado a tener una renta baja, el individuo soporta tan solo una parte del riesgo inmobiliario.
- La diferencia de residuos entre BA y BB es 22 < RA-RB=70; esto quiere decir que, condicionado a tener un inmueble de valor bajo, el individuo soporta tan solo una parte del riesgo sobre su renta.
Resumiendo: en el Caso 3 (como en el Caso 2) en presencia de la posibilidad de impago (en el estado BB) el contrato de deuda proporciona lo que funcionalmente equivale a un seguro al individuo frente al riesgo inmobiliario y frente al riesgo sobre su renta. Es importante notar, además, que el individuo podría soportar más riesgo (tiene recursos para ello), así que el contrato proporciona una cobertura más amplia que la mínima.
5. El funcionamiento del mercado con responsabilidad ilimitada
En Ilimitado no importa la disposición del individuo a pagar su deuda ya que al individuo se le obliga satisfacer sus deudas hasta el límite de sus recursos. Esto quiere decir que el resultado es el mismo en los Casos 1 y 2, ya que en ambos casos el individuo tiene recursos suficientes para hacer frente a un pago de V0 en todos los estados de la naturaleza.
Por esta razón en Ilimitado podremos estudiar los casos 1 y 2 conjuntamente.
Casos 1 y 2: RB=60
Todo es idéntico al Caso 1 en el escenario propio de Limitado. La deuda hipotecaria sería HI=100 y se paga en todos los estados. Los resultados, son, por tanto, idénticos a los que se resumen en la Tabla 1. La conclusión es que también en este caso la probabilidad de impago es nula y el individuo soporta todo el riesgo inmobiliario y todo el riesgo sobre su renta.
Caso 3: RB=40
En el Caso 3 el individuo tendría recursos suficientes para pagar la hipoteca en todos los estados menos BB en Limitado. Esto implica a fortiori que el individuo tiene recursos suficientes también para pagar la hipoteca en todos los estados en Ilimitado, ya que en Ilimitado la deuda hipotecaria es más baja, porque el banco recupera más en el estado BB. Esto implica que en los estados AA, AB y BA, el banco cobraría la totalidad de la deuda hipotecaria, HI. En el estado BB, en cambio el banco cobraría tan solo VB+RB=95 menos la renta mínima, 10, por un total de 85. Esto quiere decir que el banco cobraría HI con probabilidad 15/16 y tan solo 85 con probabilidad 1/16. En términos esperados el banco por lo tanto cobraría
(15/16) HI +(1/16)85.
Por el supuesto de competencia en el sector crediticio y beneficio cero, tiene que cumplirse que
100=(15/16) HI +(1/16)85
lo que nos da
HI=101-
En la Tabla 4 resumimos la riqueza neta y el residuo del individuo en cada estado:
Tabla 4
| Estado | Riqueza neta | Residuo |
| AA | 125 | 124 |
| AB | 55 | 54 |
| BA | 65 | 64 |
| BB | -5 | 10 |
Observaciones:
- La diferencia de residuos entre AA y BA es 60=VA – VB; esto quiere decir que, condicionado a recibir una renta elevada, el individuo soporta todo el riesgo inmobiliario.
- La diferencia de residuos entre AA y AB, es 70=RA – RB; esto quiere decir que, condicionado a tener un inmueble con un valor elevado, el individuo soporta todo el riesgo en su renta.
- La diferencia de residuos entre AB y BB es 44 < VA – VB=60; esto quiere decir que condicionado a tener una renta baja el individuo soporta tan solo una parte del riesgo inmobiliario (pero no podría soportar más porque no tendría recursos para ello).
- La diferencia de residuos entre BA y BB es 54 < RA-RB=70; esto quiere decir que, condicionado a tener un inmueble de valor bajo el individuo soporta tan solo una parte del riesgo sobre su renta (pero no podría soportar más porque no tendría recursos para ello).
Resumiendo: en presencia de la posibilidad de impago (en el estado BB) el contrato de deuda en Ilimitado proporciona un seguro al individuo frente al riesgo inmobiliario y al riesgo sobre su renta. Pero proporciona el seguro mínimo ya que el individuo no tendría recursos suficientes para soportar más riesgo.
6. Comparación entre Ilimitado y Limitado
Al haber supuesto que los bancos son neutrales al riesgo y que existe competencia en el sector crediticio, a los bancos les da igual, en principio, operar en Limitado o en Ilimitado. Tanto en un país como en el otro prestan 100 y reciben pagos con un valor esperado de 100.
Pensemos ahora en el individuo. La comparación depende de los casos.
Caso 1: Tanto en Limitado como en Ilimitado, la deuda hipotecaria es la misma y siempre se paga. El individuo soporta todo el riesgo, tanto el inmobiliario como el de su renta.
Caso 2: La deuda hipotecaria es más alta en Limitado que en Ilimitado, pero mientras en Ilimitado la deuda siempre se satisface enteramente, en Limitado en el estado de la naturaleza BB el individuo paga efectivamente una cantidad inferior a la deuda hipotecaria. Simples calculos (las utilidades esperadas en Limitado y en Ilimitado) demuestran que en este caso la ganancia determinada por la mejoría en la asignación del riesgo hecha posible por la responsabilidad limitada es mayor que la perdida determinada por el hecho que en el estado BB el individuo soporta el coste personal en en Limitado que en Ilimitado. A esto nos referíamos cuando decíamos que es posible obtener ganancias derivantes del hecho que la responsabilidad limitada provee un seguro con una mayor probabilidad de recibir la indemnización.
Caso 3: La deuda hipotecaria es más alta en Limitado que en Ilimitado. En ambos países la deuda hipotecaria se satisface por completo en todos los estados menos en BB. Pero en el estado BB, en Limitado el individuo paga una cantidad menor que en Ilimitado. Simples calculos (las utilidades esperadas en Limitado y en Ilimitado) demuestran que el mayo residuo en el estado BB constituye una ganancia de eficiencia de Limitado frente a Ilimitado. A esto nos referíamos cuando decíamos que la responsabilidad limitada provee un seguro con una mayor indemnización.
7. Consideraciones adicionales
El modelo expuesto en las secciones de 1 a 6 es original. Pero la idea subyacente no lo es. Hay una amplia literatura que estudia el impago en modelos de equilibrio general. Bill Zame, por ejemplo, demuestra que el impago permite aumentar la eficiencia en la asignación del riesgo cuando los mercados son incompletos. En sus palabras “es posible obtener notables mejoras de eficiencia permitiendo contratos que se cumplirán con probabilidad elevada pero no con certidumbre”. Por otro lado, Tim Kehoe y David Levine sugieren que es posible que un equilibrio con mercados completos (que asigna el riesgo de manera eficiente) se implemente mediante la combinación de derechos no contingentes y el concurso que, limitando la responsabilidad del prestatario, hace contingentes los derechos del prestamista.
Es importante reflexionar sobre la posibilidad, que este post ejemplifica, de que la responsabilidad limitada puede aumentar la eficiencia cuando los mercados son incompletos. Pero nuestro modelo no excluye que las mismas ganancias, o ganancias mayores, se podrían obtener mediante instrumentos alternativos de traslación de los riesgos. El problema no tiene fácil solución porque plantea la pregunta de por qué los mercados son incompletos o, lo que es lo mismo, que impide que la innovación financiera los complete.
En el ámbito de nuestro problema, por ejemplo se podría pensar que existen instrumentos que permiten asegurar el riesgo derivado de la incertidumbre sobre los flujos de renta laboral del prestatario, como son los seguros de vida y de paro que permitirían a los deudores, manteniéndose su responsabilidad ilimitada, transferir renta desde los estados en que los ingresos son altos a estados en que los ingresos se reducen o desaparecen.
Hay razones para pensar, sin embargo, que ambos seguros no conseguirían un efecto de asignación de riesgos equivalentes a los de la limitación de responsabilidad. En cuanto al seguro de vida la razón es que típicamente la probabilidad de muerte no es elevada al comienzo de la vida del préstamo hipotecario, que es cuando no resulta improbable que el valor del inmueble baje por debajo del capital del préstamo hipotecario pendiente de amortizar. La probabilidad de muerte empieza a ser más elevada en fases finales de la vida del préstamo hipotecario, pero en estos momentos es muy improbable que el valor del inmueble baje por debajo del capital pendiente de amortizar.
En cuanto al seguro de paro, hay dos razones posibles. La primera es que no cubre frente a la contingencia de una reducción de los ingresos disponibles para pagar el préstamo causada por motivo distinto al paro -tener que aceptar un empleo con menor retribución, un aumento de los gastos familiares, por ejemplo-. La segunda es que el seguro de paro crea problemas de selección adversa, de modo que el resultado puede bien ser el de que solo los riesgos peores -los más proclives al impago por tener más alto riesgo de quedar en paro- se puedan asegurar frente al riesgo. La responsabilidad ilimitada, al ser esencialmente "obligatoria", permitiría eludir este problema.
Es también importante subrayar que, contrariamente a lo que se lee con frecuencia en los ecos de prensa sobre estas cuestiones, el marco legal en España sí permite limitar la responsabilidad del deudor, si las partes así lo acuerdan (art. 140 de la Ley Hipotecaria) . La pregunta natural, entonces, es por qué no se aprovecha esta posibilidad. La respuesta inicial que se nos ocurre es que se trata del efecto de la selección adversa. Siendo la regla general la de que los contratos de deuda implican responsabilidad ilimitada, ¿qué pensaría un banco de un cliente que propone limitar la responsabilidad al valor del inmueble?
Concluyendo, creemos que hay razones para plantearse una eventual reforma del régimen legal español, y no solo por las posibles ineficiencias o abusos, en cuanto a la subasta en el procedimiento de ejecución hipotecaria. Hay razones para pensar que la legislación actual lleva a que los hogares soporten una porción ineficientemente elevada del riesgo inmobiliario. Esto, obviamente, quiere decir tan solo que puede ser deseable un cambio legislativo. No que los jueces decidan ex post cambiar los términos de un contrato.
Hay 31 comentarios
Además, con responsabilidad limitada el Banco comparte una mayor parte del riesgo, con lo que -en principio- debiera tener mucho más cuidado a la hora de conceder crédito a quien tenga poca probabilidad de repago (estoy pensando aquí en un entorno con individuos distintos en su capacidad de pago, por lo que estoy cambiando vuestro modelo). Digo "en principio" porque la experiencia subprime en USA apunta a que los derivados hipotecarios eliminaron los incentivos para que bancos fueran más cuidadosos dando crédito.
Marco,
Me parece una reflexión tremendamente interesante. Agradezco muchisimo tu post...al igual de todos los que desde hace un mes tengo le placer de leer en NeG, es de los pocos sitios donde hay una reflexión inteligente sin partidismos, lugares comunes u ocurrencias vacuas.
Me voy a permitir, dado que entiendo que es uno de los objetivos de este blog, disentir de manera constructiva.
A bote pronto me parece que si incluyes la posibiliidad de "moral hazard" por parte del deudor la conclusión no sería la misma y el mecanismo de responsabilidad ilimitada sería superior.
Al incrementarse la posibilidad de moral hazard en la responsabilidad limitada el banco tiene que cargar este coste en el precio y por tanto hay un subsidio cruzado del "buen deudor" frente al que lleva a cabo un comportamiento oportunista. Es decir el precio del seguro que se está comprando no es ante situaciones de imposibilidad de pago sino ante la eventual decisión de no pagar y no creo que sea eficiente amparar ese derecho (es más limipio incluir en el bundle de la hipoteca seguros de paro o de cualquier otro alea concreto...como podría ser la bajada de precio de los inmuebles)
Por otro lado no entran en el modelo a consideración los costes de transacción , la ejecución de una hipoteca es ineficiente generando costes de transación al deudor (mudanza, costes legales) y al banco (costes legales y posteriores de gestión del activo) por lo que un sistema que minimice las ejecuciones es a nivel agregado más efciente. Evidentemente el mayor riesgo patrimonial de una ejecución ilimitada reduce el numero de ejecuciones que efectivamente se llevan a cabo.
Por tanto por una vez me parece superior desde un punto de vista de la eficiencia economica el mecanismo Español frente al Norteamericano...y eso que nuestros insignes jurisconsultos nunca pensaron en el analisis economico de la ley cuando en le siglo XIX fijaron la Ley Hipotecaria
un abrazo
Narciso
Como comentas, en el País de la Resp. Ilimitada se contatarán, ceteris paribus, menos hipotecas que en el País de la Resp. Limitada, y se darán menos casos de impago. ¿En siguientes entregas valorareis esta cuestión a nivel macro o sistémico? La crisis hipotecaria americana (con sus efectos en los balances y la liquidez de los bancos), mucho más reducida en el caso español, ¿se debe principalmente al tema que estais tratando o hay demasiados otros problemas (incentivos de los agentes del mercado, Fannie y Freddie, etc) como para valorarlo?
Si las probabilidades p y q no fuesen independientes, como de hecho creo, ¿variaría sustancialmente el resultado del modelo?
Tengo que empezar reconociendo que no lo he podido leer despacio,pero hay una cuestión que me interesa. Si se endogeneiza el valor prestado, con responsabilidad limitada parece razonable que se obtenga como préstamo un porcentaje menor del valor de la casa. Esto conduce a una tasa de ahorro agregada superior, lo que tiene efectos positivos tanto en cuanto al crecimiento como en cuanto a la exposición cíclica (hay artículos de hace una década sobre esto). Por ejemplo, esto explicaría que ante un shock similar (la integración monetaria desde monedas débiles), en Italia la burbuja inmobiliaria haya sido menor. Al final, va a ser cierto que los beneficiarios de la responsabilidad limitada no son evidentes....
Juan Carlos:
En general estoy de acuerdo contigo en todo.
1) El hecho que el acreedor soporte una parte mayor del riesgo debería crear incentivos para que hagan un estudio mas cuidadoso del deudor, concretamente de su capacidad y de su propensión a hacer frente a la deuda.
2) Todo se puede hacer bien o mal, así que si la responsabilidad limitada se junta con un mecanismos con el que el acreedor traslada a su vez el riesgo sobre otros agentes, las ganancias se pueden perder. Esto es lo que mucha gente cree que ha ocurrido en EEUU, aunque no queda claro como haya podido ocurrir, es decir como ha podido ocurrir que los que finalmente asumieron el riesgo no se dieran cuenta de lo que estaban haciendo.
3) Este efecto que has mencionado no esta recogido en nuestro modelo.
Como es obvio hemos intentado hacer el modelo más sencillo posible para exponer uno de los mecanismos con el que la responsabilidad determina la asignación del riesgo. Y para hacer esto hemos ignorado todos los demás mecanismos. Pero esto no quiere decir que no pensemos que son importantes cuantitativamente. Tan solo quiere decir que nos pareció importante destacar un mecanismo que nos parece muy real y del que no se habla tan amenudo (que nosotros sepamos).
Pero el hecho de que sea el deudor quien soporte todo el riesgo sirve para solucionar un problema de información asimétrica, ¿no?
Narciso,
Para empezar gracias por tus palabras, por tu detallada contestación y sobre todo gracias por disentir. Tienes razón de esto se trata. Tanto es así que intentaré disentir de tu disenso, aun que reconoceré que tienes partes de razón.
1) Tu hablas de "moral hazard" pero por tu descripción me da la impresión que estás hablando de selección adversa. Si he entendido bien, lo que tu propones es que no todos los individuos tengan el mismo K (K, el coste personal de la ejecución de la hipoteca es una medida de la propensión a pagar del deudor, cuanto más alto sea K mayor es la propensión del deudor a hacer frente a la deuda) y que además (como es lógico) el K no sea observable (o que resulta costoso medirlo correctamente). En una situación como esta, el argumento que normalmente se esgrimiría es el siguiente: Al no poder distinguir deudores con K bajo de los deudores con K alto, en el equilibrio competitivo pueden ocurrir dos cosas:
a) el coste del credito hipotecario refleje una probabilidad de impago promedia entre la del deudor con K bajo y el deudor con K alto; en este caso el deudor "honrado" (el que tiene el K alto) sale perjudicado por el hecho que no se le puede distinguir del deudor "oportunista" (el que tiene el K bajo) y el deudor "oportunista" sale ganando;
b) el deudor "oportunista" expulsa del mercado al deudor "honrado"; en este caso el deudor "oportunista" soporta un coste del credito hipotecario actuarialmete justo y el deudor "honrado" se queda sin financiación y por lo tanto sin piso.
Es posible que algo como esto ocurra y por este lado la responsabilidad ilimitada podría generar ganancias. Pero no creo que se puede concluir, tan rotundamente como tu haces, que "el mecanismo de responsabilidad ilimitada sería superior". Dejame repetir lo que he dicho en la respuesta a Juan Carlos Conesa. Nuestro modelo no tiene la pretensión de ser un modelo que abarca todos los aspectos relevantes y que por lo tanto permita concluir que la responsabilidad limitada es superior a la responsabilidad ilimitada. Nuestro modelo está pensado para exponer una idea: que la responsabilidad limitada puede generar ganancias porque proporciona una cobertura de seguro más amplia para los deudores. Lo que es importante determinar es si existen otros aspectos que nosotros hemos ignorado que reducen las ganancias o las convierten en perdidas. Yo creo que lo que tu propones es pensar en otro efecto que podría reducir las ganancias y que incluso podría generar perdidas netas. Pero no creo que demuestra que la suma de los dos efectos (el efecto en el que nos centramos nosotros y el que tu propones) implica que la responsabilidad ilimitada es superior a la limitada.
2) "es más limipio incluir en el bundle de la hipoteca seguros de paro o de cualquier otro alea concreto…como podría ser la bajada de precio de los inmuebles". Este es un tema del que hemos hablado un poco en la sección 7. Nos parece que hay contingencias que es dificil asegurar (entre otras cosas por problemas de riesgo moral y de selección adversa) como son la posibilidad de tener empleo pero con un salario muy bajo o de tener que hacer frente a las necesidades de familiares que se encuentren en una situación de dependencia. Así que nos parece que el seguro proporcionado por un credito hipotecario con responsabilidad limitada es un producto financiero valioso para los hogares.
3) Sobre el hecho que aumentar las ejecuciones genera costes directos, en parte estoy de acuerdo. Una vez más esto depende del hecho que hemos intentado hacer el modelo más sencillo posible y por lo tanto hemos ignorado otros efectos importantes (como el de los costes de las ejecuciones). Pero quiero hacer hincapié en que para algunos de estos costes (los que nosotros hemos llamados "personales") la ejecución hipotecaria tendrá lugar tan solo cuando la ganancia para el deudor es mayor que su coste personal. Ppor otro lado nota que una ganancia esperada para un deudor nunca es una perdida esperada para el acreedor ya que la competencia asegura que el acreedor tenga los mismos beneficios esperados (cero) tanto en un regimen como en el otro.
Una vez más, tus argumentos me parecen acertados, pero no creo que estemos en condiciones de conlcuir que "desde un punto de vista de la eficiencia economica el mecanismo Español [es superior] frente al Norteamericano".
Por cierto, como explicaremos en la segunda entrega, y a pesar de la foto del post, no es cierto que en EE.UU. uno pueda sencillamente devolver las llaves del piso para extinguir la deuda hipotecaria. En EE.UU. hay legislaciones estatales y algo así ocurre tan solo en unos Estados.
un estudio mas cuidadoso del deudor, concretamente de su capacidad y de su propensión a hacer frente a la deuda
Insisto, para filtrar los posibles impagos, ¿no resulta más sencillo hacer recaer todo el riesgo sobre el deudor, puesto que éste conoce perfectamente su capacidad y su propensión a pagar? Supongo que es lo que se está discutiendo con Narciso, pero no me queda claro.
Enric:
"Como comentas, en el País de la Resp. Ilimitada se contatarán, ceteris paribus, menos hipotecas que en el País de la Resp. Limitada,"
Nosotros no hemos dicho esto. En nuestro modelo hay un individuo, un inmueble y el individuo contrae una deuda hipotecaria tanto en Limitado como en Ilimitado (tanto es así que a menudo nos referimos a el como "el deudor"). Esto no quiere decir que creamos que el numero de hipotecas será el mismo independientemente de si la responsabilidad es limitada o ilimitada. Quiere decir sencillamente que es un margen que no exploramos. Dicho esto tengo que reconocer que me cuesta hacer una conjetura sobre si las hipotecas serán más frecuentes en un regimen que en otro puesto que habría que tener muchos factores en cuenta. Uno podría pensar que con responsabilidad ilimitada es más facil obtener financiación y por lo tanto habrá más hipotecas. Pero nosotros hacemos ver que hay razones para pensar que una hipoteca con responsabilidad limitada puede ser más atractiva a pesar de costar más. Por otro lado si aumentara el numero de hipotecas, posiblemente aumentaría el precio de las viviendas. ¿Qué efectos tendría esto sobre la atractatividad de comprar en vez de alquilar? Dificil decirlo. Desde luego nuestro modelo no está diseñado para contestar a esta pregunta.
" y se darán menos casos de impago."
Nosotros decimos que con responsabilidad ilimitada se da una probabilidad menor de impago. Si esto genera más o menos casos de impagos, depende del volumen total de las hipotecas. Desde luego si la menor probabilidad de impago se acompaña a un volumen menor o igual o incluso tan solo un poco más elevado, los casos de impago con responsabilidad ilimitada serían menores.
Pero dejame hacer una observación más. Es posible que en nuestro post no hemos dejado suficientemente claro el hecho que estamos pensando en creditos hipotecarios a los hogares que tienen unas rentas futuras con las que responder de sus obligaciones y para los que el concurso de acreedores es una posibilidad remota (por las razones que sean). De alguna forma los creditos hipotecarios a las empresas (por ejemplo los promotores inmobiliarios) ya tienen responsabilidad limitada ya que un promotor inmobiliario solicita un concurso, se le liquida y punto. Digo esto para hacerte ver que al cambiar la responsabilidad, cambiarian las condiciones de las hipotecas para los hogares. Esto puede variar la propensión a comprar en vez de alquilar. Pero si, por lo que sea, aumentaran los hogares que alquilan en vez de comprar, disminuirían las hipotecas de los hogares, pero ya que los pisos seguirían existiendo, es posible que aumentarían las hipotecas de las empresas. Toda esta discusión sirve para hacerte ver porque, a menudo, en economía se utilizan modelos sencillos para estudiar un efecto de manera aislada. El problema es que si intentas tener todo a la vez, corres el riesgo de no sacar nada en claro.
3) "¿En siguientes entregas valorareis esta cuestión a nivel macro o sistémico?"
Sinceramente no creo que Fernando y yo nos arriesguemos en sacar este tipo de conclusiones, ya que no es nuestra ventaja comparativa.
4) "La crisis hipotecaria americana (con sus efectos en los balances y la liquidez de los bancos), mucho más reducida en el caso español, ¿se debe principalmente al tema que estais tratando o hay demasiados otros problemas (incentivos de los agentes del mercado, Fannie y Freddie, etc) como para valorarlo?"
Yo no me atrevería a decir que nuestro modelo explica la crisis americana o la española. Como he dicho en otro caso creo que hay otros factores. Lo más importante es que deberías entender que nuestro modelo es más normativo que positivo. Quiero decir que está diseñado con la idea de evidenciar un efecto de la regla de responsabilidad (la asignación del riesgo) que a nosotros nos parece importante a la hora de determinar si es mas deseable tener responsabilidad limitada o ilimitada. En cambio nuestro modelo no hace ningún intento de explicar todos los problemas que pueden surgir ("incentivos de los agentes del mercado, Fannie y Freddie, etc") a la hora de implementar estas reglas.
Joan, buena observación.
Si existiera correlación entre el riesgo laboral y el inmobiliario (uno pensaría positiva) la responsabilidad limitada sería aún más atractiva, ya que al asegurar frente a estados en los que el valor del inmueble es bajo te estarías asegurando a la vez frente a estados en los que la renta es baja (ya que los dos eventos tenderían a darse conjuntamente).
Diego, la cuestión que planteas me parece interesante pero no se cuanto te puedo ayudar con ella. A mi me parece que para alcanzar conclusiones sobre la tasa de ahorro y su impacto sobre el crecimiento habría que rellenar unos cuantos pasos intermedios que no son obvios.
anónimo, es cierto que introducir información asimetrica puede generar perdidas de eficiencia (y además tener efectos redistributivos). También es cierto que una posible forma de reducir estas perdidas es tener una regla de responsabilidad ilimitada (de tal forma que te puedes olvidar del "oportunismo" del deudor). Pero no es la única. También hay selección adversa en los seguros medicos y de automovil y en equilibrio los riesgos buenos soportant tan solo una parte del riesgo (la franquicia) mientras que los malos tienen una cobertura más amplia. En mi contestación a Narciso, yo reconocía que con selección adversa la responsabilidad ilimitada puede tener ciertas ventajas sencillamente porque elimina por completo el riesgo de comportamiento "oportunista" (no pagar porque uno no está comodo). Pero indicaba también que no está claro si este efecto negativo es mayor que el efecto positivo que exponemos nosotros que se puede resumir diciendo que pagar cuando uno no esta comodo es, efectivamente, incomodo. A veces muy incomodo.
Pero dejame añadir una cosa más. El proposito principal de nuestro post era justamente luchar en contra de una idea tan simple como equivocada que tu pareces compartir: que el impago es necesariamante malo y que el objetivo principal es minimizarlo. El impago no siempre es malo. Nuestro modelo te da un ejemplo. El impago es una forma en la que un deudor consigue seguro.
Ojo, no decimos que cambiar las reglas en marzo de 2011 para facilitar el impago de un deudor que ha contraido una deuda hipotecaria con reglas distintas en junio de 2007 es bueno. En absoluto. Si te fijas la conclusión del post hace referencia justamente a este tema y a este tema prestaremos más atención en la próxima entrega.
Lo que decimos es que tiene sentido plantearse si las reglas actuales (la responsabilidad limitada) favorecen una asignación eficiente del riesgo. Y hemos pretendido dar nuestra contribución hablando de un efecto que no es tan obvio y que sin embargo puede ser importante.
Yo creo que lo ideal sería que, en caso de impago, el inmueble hipotecado se contabilizase de acuerdo con el valor con el que fue hipotecado, y no con el valor de venta.
Estaría bien que los bancos tuvieran menos alegrías ("riesgo moral", lo llamáis) a la hora de conceder préstamos.
Marco,
Tienes toda la razón con tu crítica a mi taxitivo comentario anterior, no me he expresado con la mesura y precisión que este foro se merece y he hablado de adecuación de un modelo en vez de falta de prueba de otro (hace ya demasiados años que sali del mundo academico) . Desde luego no creo que con los argumentos presentados se pueda concluir que “el mecanismo de responsabilidad ilimitada sería superior"...pero tampoco creo que "haya razones para pensar que la legislación actual lleva a que los hogares soporten una porción ineficientemente elevada del riesgo inmobiliario"
Respecto a tus comentarios:
1) Sí que creo que se debiera esperar una cierta selección adversa en un modelo de responsabilidad limitada, pero no demasiada (ya que dada la necesidad del bien vivienda y del credito hipotecario dada la restricción de riqueza por parte de la mayor parte de los deudores, hasta los que tengan un K mas alto son en gran medida precio aceptandes y tendran que apechugar con una hipoteca más cara), realmente me referia a moral hazard . Creo que el "K" medio de los deudores es más bajo en un modelo de responsabilidad limitada que uno de ilimitada (dado que mas deudores actuaran oportunistamente en este esquema que en el de responsabilida personal y real) y que este sobrecoste hace que el precio medio de las hipotecas sea mayor (mas allá de un mero reparto del coste del riesgo entre ambas partes)...y eso creo que es ineficiente.
2) Hay muchas empresas que han ganado y ganan un altisimo margen con este tipo de seguros de paro en hipotecas, por lo que aunque exista cierto moral hazard y seleccion adversa no es lo suficiente para inhabilitar este producto dado que s epuede objetivizar el alea. Realmente en la responsabilidad limitada lo que ocurre es que hay una cierta obligación de compra de este seguro por parte de todos los deudores (el banco se lo cobrará), y yo personalmente creo que la compra obligatoria de un producto en bundle solo es eficiente para la sociedad en su conjunto si hay externalidades en su consumo...y creo que este no es el caso.
3.) Me parece una reflexion muy aguda el hecho que comentas que las ejecuciones dependen del coste personal...pero la reflexión yo la hacia a nivel agregado: a mas foreclosures más coste de transacción y esa fricción hay que sufragarla, por lo que es más eficiente el sistema con menor coste de transacción.
En resumen, me parece muy interesante el modelo que presentais y aprecio su elegancia* pero creo que por la simplificación realizada lleva a una conclusión que no es extrapolable a la realidad. Para mi el indicio empirico clave que me lleva pensar que no se puede aceptar la hipótesis de que el mecanismo de responabilidad limitada es mas eficiente es que el diferencial de una hipoteca prime a 15 años en USA sobre el TBILL del mismo plazo esta en torno los 300 pp.bb., en España se puede seguir conseguiendo diferenciales que son la mitad o menos (es decir los bancos en EEUU se estan cubriendo por el mayor riesgo)..y por mucho menos de 150 pp.bb puedes comprarte un seguro buenisimo de paro.
un abrazo,
Narciso
* Parafraseando a George Polyia creo que la elegancia de un modelo es "directamente proporcional al número de ideas que en ellos vemos, e inversamente proporcional al esfuerzo requerido para comprenderlas" ...y en esta definicion tu modelo es muy elegante.
El proposito principal de nuestro post era justamente luchar en contra de una idea tan simple como equivocada que tu pareces compartir: que el impago es necesariamante malo y que el objetivo principal es minimizarlo. El impago no siempre es malo. Nuestro modelo te da un ejemplo. El impago es una forma en la que un deudor consigue seguro.
Muchas gracias por tu respuesta, Marco. Creo entender vuestro punto, pero este fragmento siguiente de tu conversación con Narciso sigue pareciéndome demoledor.
Al no poder distinguir deudores con K bajo de los deudores con K alto, en el equilibrio competitivo pueden ocurrir dos cosas:
a) el coste del credito hipotecario refleje una probabilidad de impago promedia entre la del deudor con K bajo y el deudor con K alto; en este caso el deudor “honrado” (el que tiene el K alto) sale perjudicado por el hecho que no se le puede distinguir del deudor “oportunista” (el que tiene el K bajo) y el deudor “oportunista” sale ganando;
b) el deudor “oportunista” expulsa del mercado al deudor “honrado”; en este caso el deudor “oportunista” soporta un coste del credito hipotecario actuarialmete justo y el deudor “honrado” se queda sin financiación y por lo tanto sin piso.
Narciso:
Te contesto por partes y espero que entiendas que no es mi proposito llevarte la contraria en todo. Todo lo contrario. Me parece que algunos de tus comentarios son muy acertados y te lo he reconocido. Pero hay algunos temas que me parece importante puntualizar porque creo que nuestro simple modelo es útil para demostrar que algunas ideas que se escuchan frecuentemente no tienen mucho sentido o, por lo menos, tienen menos sentido de lo que solemos pensar. Quiero hacer hincapié en que desarrollar nuestro simple modelo nos ha ayudado a modificar y afinar nuestras ideas.
a) "tampoco creo que “haya razones para pensar que la legislación actual lleva a que los hogares soporten una porción ineficientemente elevada del riesgo inmobiliario”".
No hemos dicho "la legislación actual lleva a que los hogares soporten una porción ineficientemente elevada del riesgo inmobiliario”. Hemos dicho que HAY RAZONES para pensar que sea así. Quizás deberíamos haber sido más prudentes y deberiamos haber dicho "hay razones para pensar que PUEDA SER así". Yo creo que esto si se puede afirmar, porque nosotros hemos demostrados que existen efectos que van en este sentido.
b) "realmente me referia a moral hazard".
Entonces no he entendido bien a que tipo de moral hazard te refieres. ¿No te refieres al comportamiento "oportunista" del que podría hacer frente a su deuda hipotecaria pero prefiere no hacerlo (porque no le conviene)?
c) "Creo que el “K” medio de los deudores es más bajo en un modelo de responsabilidad limitada que uno de ilimitada (dado que mas deudores actuaran oportunistamente en este esquema que en el de responsabilida personal y real)".
No estoy de acuerdo. El coste es el mismo. La diferencia es que con responsabilidad ilimitada no soportas este coste, sino un coste más alto, el coste de hacer frente a la deuda hipotecaria a pesar de tener una renta más baja. Con responsabilidad limitada en cambio soportas el coste K (que es más bajo que el coste de tener que renunciar a parte de tu renta, ya de por sí baja, para hacer frente a la deuda hipotecaria). Dicho de otra forma nuestro modelo aclara que es verdad que el coste K se soporta con mayor probabilidad con responsabilidad limitada que con responsabilidad ilimitada, pero también es verdad que con responsabilidad ilimitada el deudor en vez de soportar el coste K soporta un coste más alto.
d) "este sobrecoste hace que el precio medio de las hipotecas sea mayor"
Lo que hace la hipoteca más cara no es el sobrecoste sino el hecho que el deudor evita soportar este sobrecoste y soporta un coste más bajo.
e) "…y eso creo que es ineficiente". Disiento otra vez. Nuestro modelo demuestra claramente que una hipoteca más cara no es ineficiente.
f) "Hay muchas empresas que han ganado y ganan un altisimo margen con este tipo de seguros de paro en hipotecas, por lo que aunque exista cierto moral hazard y seleccion adversa no es lo suficiente para inhabilitar este producto dado que s epuede objetivizar el alea."
La verdad es que no tengo suficiente familiaridad con este tipo de seguro para llevare la contraria. Pero dejame preguntarte lo siguiente: ¿Existen seguros que te permiten asegurarte frente a que en 5 años te encuentres con un sueldo un 20% más bajo que ahora en vez que con una subida del 30% en terminos reales como pensabas? ¿Existen seguros para el riesgo que un familiar se vuelva adicto al juego o a las drogas o tenga una depresión cronica y que de esta forma termine una perdida en la renta permanente del hogar?
g) "Realmente en la responsabilidad limitada lo que ocurre es que hay una cierta obligación de compra de este seguro por parte de todos los deudores (el banco se lo cobrará), y yo personalmente creo que la compra obligatoria de un producto en bundle solo es eficiente para la sociedad en su conjunto si hay externalidades en su consumo…"
No es cierto. Un ejemplo clásico es el servicio sanitario publico (obligatorio, porque no puedes decir "cobrarme menos impuestos y yo no usaré el servicio sanitario público"). La obligatoriedad puede ser una solución de un fallo de mercado determinado por la selección aversa.
h) "Me parece una reflexion muy aguda el hecho que comentas que las ejecuciones dependen del coste personal…pero la reflexión yo la hacia a nivel agregado: a mas foreclosures más coste de transacción y esa fricción hay que sufragarla, por lo que es más eficiente el sistema con menor coste de transacción."
Yo hablo tanto a nivel individual como a nivel agregado. Para ir del nivel individual al agregado solo tienes que sumar. Lo que intentamos decir es que tener que hacer frente a una deuda hipotecaria cuando tu renta es baja, o cuando tu hijo la lia, tiene un coste que no tiene reflejo contable pero que es muy, muy real. La flexibilidad de la responsabilidad limitada permite al deudor elegir el mal menor. Si sumas los males menores, el mal total será más bajo que el mal total cuando cada individuo no puede elegir el mal menor, sino que está obligado a elegir el coste de la ejecución de la hipoteca.
i) "En resumen, me parece muy interesante el modelo que presentais y aprecio su elegancia* pero creo que por la simplificación realizada lleva a una conclusión que no es extrapolable a la realidad."
Si te he convencido con algunas de mis respuestas, entonces reconocerás que es un poco más extrapolable de lo que pensabas antes. Pero otra vez, no quiero que se nos entienda mal. El proposito del post es el que tu pareces aver adivinado perfectamente. Intentar debatir estos temas, en los terminos más claros posibles. Es lo que tu estás haciendo y yo lo estoy aprovechando más de lo que tu puedas imaginar. Nosotros no tenemos ninguna otra agenda que la de intentar aportar algo al debate sobre el tema. No pretendemos que el efecto que discutimos aquí sea ni el único ni el más importante. Solo pretendemos demostrar que para llegar a una conclusión no puedes ignorar este efecto (como no puedes ignorar otros que tu y otros habeis mencionado).
j) "Para mi el indicio empirico clave que me lleva pensar que no se puede aceptar la hipótesis de que el mecanismo de responabilidad limitada es mas eficiente es que el diferencial de una hipoteca prime a 15 años en USA sobre el TBILL del mismo plazo esta en torno los 300 pp.bb., en España se puede seguir conseguiendo diferenciales que son la mitad o menos (es decir los bancos en EEUU se estan cubriendo por el mayor riesgo)..y por mucho menos de 150 pp.bb puedes comprarte un seguro buenisimo de paro."
Otra vez, el paro es tan solo uno de los riesgos a los que se enfrentan las personas. Hay otros riesgos frente a los que no es facil asegurarse.
k) "Parafraseando a George Polyia creo que la elegancia de un modelo es “directamente proporcional al número de ideas que en ellos vemos, e inversamente proporcional al esfuerzo requerido para comprenderlas” …y en esta definicion tu modelo es muy elegante."
Thanks.
anónimo, el fragmento al que te refieres lo he escrito yo. Creo que esto demuestra que reconozco que hay otros efectos que pueden ir en sentido contrario. Pero la suma de un numero negativo y otro positivo es negativa, positiva o nula dependiendo de los valores absolutos. ¿Qué evidencia tienes para decir cual de los dos es mayor en valor absoluto? Otra vez, lo que nosotros queremos decir es "en el debate sobre este argumento es oportuno reconocer que hay un numero positivo que la gente parece olvidar al realizar la suma".
anónimo, el fragmento al que te refieres lo he escrito yo. Creo que esto demuestra que reconozco que hay otros efectos que pueden ir en sentido contrario.
Por supuesto. Siento no haberte citado con claridad 😉
¿Qué evidencia tienes para decir cual de los dos es mayor en valor absoluto?
Bueno, la selección adversa podría terminar destruyendo el mercado, ¿no?
anónimo
"la selección adversa podría terminar destruyendo el mercado, ¿no?" Es una posibilidad teorica. Otra es que genere una perdida de eficiencia pero no tan extrema. Pero dejame recordar que no estamos hablando de una propuesta que no se ha experimentado nunca. En muchos paises las hipotecas tienen responsabilidad limitada y no me consta que esto haya hecho desaparecer los mercados hipotecarios. Lo que sí sabemos es que los costes del credito hipotecario es más elevado. Nuestro modelo también indica que así sería. Pero demuestra también que es incorrecto pensar que los costes del credito hipotecario mas elevado implican una perdida de eficiencia.
He leído el post con interés y me ha parecido intuir que, como sucede con tantos sistemas de ecuaciones, los propios planteamientos incluyen criterios "morales", es decir, una sutil preconcepción del bien y del mal más allá de la situación concreta. Por otra parte sus resultados son lógicos siempre y cuando nos mantengamos dentro de los límites marcados por el estudio y sin ver otras "colateralidades".
También me parece que lo que plantean Narciso y Anónimo son casos particulares o intermedios del final sistémico predecible cuando un sistema financiero tiene que realizar actos circenses de la naturaleza que se le venían exigiendo. ¿Quién paga los sucesivos equilibrios imposibles cuando se rompen y cuando parece que resisten? En esto creo que todos estamos de acuerdo.
Recordemos que ambos sistemas hipotecarios (USA y nuestro), más allá de las innovaciones jurídicas que se han ido introduciendo con los años, han tenido evoluciones que los más jóvenes no "vivieron".
Hace 35 años, incluso en USA, una hipoteca a más de más de 20 años era una extravagancia, un acto con visos de ser poco responsable por parte del comprador y del prestamista. En España y en Europa igual.
Tanto en USA como aquí, a pesar de la "seguridad" de esos créditos, los tipos hipotecarios eran superiores a los créditos corporativos e incluso al descuento de papel al "tirón" tan habitual en España.
La industria y el comercio gozaban de mejores condiciones crediticias. Desde hace unos quince años sucede al revés. De alguna forma estos "tipos" subvencionan los "tipos hipotecarios". Y esto es preludio de graves problemas.
Hoy hemos llegado a extremos inconcebibles hace sólo 20 años: Hipotecas destinadas a ser pagadas por tres generaciones: El comprador muy maduro, los hijos de 40 y casi, casi, los nietos.
A medida que el sistema comenzó a mostrar dificultades de fondo para mantener el pleno empleo se fue incrementando el recurso político a la fuerza dinamizadora de la vivienda. Sus efectos multiplicadores industriales, de valoración de activos y de ahorro más o menos real.
La historia de esta crisis es la historia anterior más algunos detalles adicionales. No muchos.
No tengo conocimientos de la industria hipotecaria para más que dar algún apunte de datos por todos conocidos pero de los que no se suele hablar.
1. Hacia finales del 2007 el WSJ nos trae, con horror, un informe que por lo visto seguían los pilotos del buque con ansiedad desde hacía años: Las tasas de morosidad de las "subprimes".
El motivo del horror era que las curvas de las últimas "cosechas subprime anuales" habían pasado del 30% de morosidad, luego del 35%, y no tenían aspecto de suavizar su pendiente. Seguían creciendo.
Este fue el detonador del colapso. En Europa, con algunas diferencias, lo mismo pero peor porque según parece nos ha costado el doble a pesar de que "no tenemos subprimes". Explicar esto públicamente sería un acto catártico.
¿Qué efectos tiene en el sistema una “socialización estructural” de costes tan brutal? ¿Puede resistirse en una situación competitiva? Esto va mucho más allá del moral hazard.
2. Poco se habla del efecto que va a traer el descubrimiento social, por millones de pequeños inversores, de la realidad subyacente.
Os invito a mirar por qué vuestros fondos de pensiones privados llevan tres años registrando pérdidas patrimoniales. Sí, incluso en el 2010, un año en el que cualquier inversor con perfil de "viuda prudente" ha pasado del 7% con mucha tranquilidad. Una vez, comprobado, es muy interesante ver qué sucede cuando se pide un desglose de las compras y las ventas y qué "titulizaciones" concretas han causado dichos descensos. En tres años, nos han cobrado en comisiones de "gestión" un 6% del patrimonio.
Es decir, lo que hasta ahora sabían contados individuos que procuraban ignorarlo --en una muestra de asimetría informativa de tamaño increíble-- ya está bullendo en millones de mentes y tendrá consecuencias por mucho que se intente deflactar u ocultar.
Estos daños colaterales afectan al núcleo central del sistema: La confianza. Hoy ya no existe ni va a resucitar sin cambios muy profundos. Sinceramente creo que es imposible y que irá a peor.
Buenos días
Manu:
1) "me ha parecido intuir que, como sucede con tantos sistemas de ecuaciones, los propios planteamientos incluyen criterios “morales”, es decir, una sutil preconcepción del bien y del mal más allá de la situación concreta." Te ha parecido mal. La moral no tiene nada a que ver con todo esto.
2) "Por otra parte sus resultados son lógicos siempre y cuando nos mantengamos dentro de los límites marcados por el estudio y sin ver otras “colateralidades”." El primer paso es ver si los "resultados son lógicos cuando nos mantenemos dentro de los límites marcados por el estudio". Muchos estudios no pasan este primer test. Sucesivamente uno se pregunta si hay otros aspectos importantes como hemos venido debatiendo hasta ahora.
3) Yo creo que sería deseable que el debate se centrara sobre el tema que se trata en el post. Y francamente me parece que todo lo demás que comentas tiene una relación extremadamente tenue con el tema del post. El tema del post no es la crisis o por lo menos no es esta crisis que estamos viviendo.
Hola, Marco.
De acuerdo y me alegro.
Si te fijas he dicho sutil porque realmente así son gran parte de los procesos de adquisición de conocimiento. La delimitación del campo de observaciones significa decidir exclusiones.
A veces estas exclusiones reflejan posturas asépticas y otras menos. En ciencias sociales es dificilísimo no estar refrendando alguna opción con matices morales --de conductas personales y sociales-- en sus diferentes acepciones.
Por ejemplo, la muy reciente --unos quince años-- aceptación por parte del estado y del supervisor de las progresivas demandas bancarias para exigir mayores avales y garantías a cambio de extender la duración del préstamo, bajar a cero el % de Down Payment y otros detalles contables, de credit scoring y de ejecución hipotecaria en subasta, significó una clara preferencia por facilitar el empleo y el acceso a la vivienda (similar a las benévolas motivaciones que dieron origen a las subprimes) que en España ha dado lugar, entre otras cosas, a oportunidades importantes al crimen organizado dedicado a ellas para muchísimos emigrantes sin posiblidad de otros avales.
Este campo es muy real, seguro que el juez de Pamplona conoce la práctica, aunque los medios hablen de ello como de tantas otras externalidades.
Desde que Tiberio utilizó shocks de demanda a base de insuflar millones de sestercios con respaldo hipotecario, los prestamistas en nuestro derecho estaban limitados por el valor del bien en prenda. Esas leyes duraron unos 2000 años, hasta hace un suspiro. Un cambio tan radical a lo mejor debiera ser objeto de análisis no sólo en comparación con la situación "limitada". Porque cambios de esta naturaleza nunca son gratis.
En fin, pido disculpas por salir un poco del tema pero el trabajo me ha dado la sensación, probablemente equivocada, de limitarse a una parte muy pequeña de un problema enorme y, como estamos viendo, de efectos catastróficos en la vida real que los modelos nunca van a predecir.
Saludos
Manu:
Es obvio que el modelo tienen implicaciones sobre cosas que son susceptibles de tener valoraciones morales muy dispares: estamos hablando de un modelo económico y lo mínimo que te esperas de un modelo económico es que trate de algún tema que tiene interés social. Pero el modelo en si es completamente neutral. La ventaja comparativa de los economistas no es dar juicios morales, sino intentar aclarar los terminos de las cuestiones para que cada cual aplique el criterio moral que le parece apropiado.
No creo que deberías pedir disculpas por haber salido un poco del tema. Prefiero que sea así: que los lectores se sientan libre de decir lo que creen oportuno y que yo ocasionalmente, como moderador, diga "creo que no viene al caso". La alternativa (que alguien escriba algo y antes de darle al botón de Submit empiece a pensar si es realmente relevante) no me parece tan buena.
Sobre el último tema: Yo creo que a estas alturas los lectores de Nada es Gratis deberiais haberlo entendido. Entender los entornos económicos es muy complicado porque hay muchos factores que intervienen. La manera en la que la teoría económica se acerca a los problemas económicos es intentando aislar aspectos distintos de la cuestión que se quiere analizar. Se hace de esta forma porque es la única forma en la que podemos realmente comprender lo que hacemos. No te equivocabas para nada cuando decías "el trabajo me ha dado la sensación, probablemente equivocada, de limitarse a una parte muy pequeña de un problema enorme". Tienes toda la razón. Es exactamente lo que hemos pretendido hacer. Lo que esperamos es haber aportado un granito de arena para intentar comprender estos problemas. Como ya he dicho en otra ocasión, creo que así es, si no fuera por otra cosa que al desarrollar el modelo hemos comprendido cosas que antes no comprendiamos.
Creo que lo ideal sería no tener que hacer este tipo de discusión en cada post, porque se corre el riesgo de dedicar demasiado tiempo al debate metodologico. Lo ideal sería que se asentara la idea que las personas serias no suelen tener soluciones globales para los males del mundo.
En primer lugar perdonad mi atrevimiento (propio de un jurista) por inmiscuirme en esta cuestión tan técnica. En cualquier caso ahí va mi pregunta. Dada la presumible neutralidad bancaria en esta cuestión (dime tú las condiciones y yo te diré los precios) lo lógico sería establecer un sistema en el que fuese el deudor, en función de sus particulares expectativas, el que eligiese el sistema que mejor le conviniese (hipoteca limitada o ilimitada) y ello según su mayor o menor interés en asegurar el riesgo. De hecho, como indicáis en el post, éste es el sistema legal vigente hoy en España. Sin embargo, los bancos españoles no han aceptado jamás la posibilidad de hipoteca de responsabilidad limitada (y puedo decir que en mi experiencia profesional he conocido algún cliente que lo ha solicitado). Afirmáis que la razón es que "se trata del efecto de la selección adversa. Siendo la regla general la de que los contratos de deuda implican responsabilidad ilimitada, ¿qué pensaría un banco de un cliente que propone limitar la responsabilidad al valor del inmueble?"
Pues bien, imaginemos que queremos cambiar el sistema legal a uno de responsabilidad limitada. Inmediatamente nos daremos cuenta de que no es tan fácil. Y ello porque los bancos tienen siempre un instrumento legal para convertir cualquier sistema de responsabilidad limitada en ilimitada: la fianza. No parece que quepa esperar de cualquier reforma futura que suprima esta institución. Y, obviamente, si cabe la fianza de un tercero, que garantice con la totalidad de su patrimonio la obligación del deudor, debe admitirse también el pacto por el que el mismo deudor haga lo propio. Dadas estas premisas, ¿por qué vamos a esperar que los bancos españoles cambien de actitud y no incluyan este pacto de extensión de responsabilidad como una cláusula de estilo? ¿No sería mejor entonces dejar las cosas como están ahora (que reconoce un teórico sistema de libertad) e incentivar de alguna manera el producto "hipoteca de responsabilidad limitada" para que sea una posibilidad real en el mercado?
Rodrigo:
Fernando y yo hemos hablado de tu comentario y luego Fernando ha redactado una respuesta que te adjunto a continuación.
A tus atinadas observaciones podríamos tratar de contestar con observaciones que se colocan en planos diversos. Por un lado, es verdad que la legislación española permite el pacto de limitación en el art. 140 LH, pero la solución por defecto, la regla dispositiva, es la contraria. El behavioral economics ofrece bastante evidencia de que los humanos actuamos con frecuencia con un statu quo bias que nos hace conformarnos, con frecuencia irracionalmente, con la solución por defecto simplemente porque lo es, con independencia de su contenido. En el plano jurídico, Russell Korobkin ha realizado varios experimentos que acreditan que las normas dispositivas son "sticky", tienden a aceptarse sin rechistar por los contratantes por el mero hecho de ser las normas por defecto. De hecho, sus experimentos se refieren a una regla no idéntica, pero sí emparentada con la que nos preocupa, la regla de limitación del daño contractual a lo previsto o previsible.
Por tanto, es posible que simplemente volviendo del revés el art. 140 LH se consiguiera mejorar -algo- la asignación de riesgos bajo la regla de ilimitación. Observas con razón que los bancos podrían saltarse la regla por defecto, exigiendo garantías adicionales al propio inmueble hipotecado, o simplemente previendo en el boilerplate de los préstamos hipotecarios que el deudor responderá ilimitadamente. Ninguno de nosotros es partidario de la regulación soviética sobre los mercados de crédito a los consumidores para la adquisición de vivienda, y una prohibición radical del pacto de extensión ilimitada de la responsabilidad nos parece una mala solución, sin duda. Pero caben mecanismos intermedios. Por ejemplo, en línea con algunas propuestas de profesores de Derecho en USA (Bar-Gill, Levitin) de que el regulador aprobara e impusiera un menú de 3 o 4 formatos de préstamo hipotecario para consumidores, sería posible que el Banco de España exigiera que los bancos ofrecieran, junto a la hipteca "ilimitada", otra "limitada" en términos razonables. O se puede aplicar, a fin de que el boilerplate bancario NO se limite sin más a extender la responsabilidad más allá del inmueble, más concienzudamente el control judicial ex post sobre las claúsulas de extensión de responsabilidad no negociadas individualmente. Por ejemplo, sería factible suprimir el privilegio de las entidades financieras a los efectos de control de contenido de las condiciones generales de contrato con garantías posiblemente desproporcionadas que ahora contiene el art. 88.1, 2º párrafo, del TRLGDCU. Sin duda que no serán soluciones ideales, pero creemos que son pasos que pueden hacer que se aprovechen mejor las ganancias de eficiencia que -para algunos y acaso para muchos- tiene la responsabilidad limitada.
Hola Marco:
Enhorabuena por tu post, me ha encantado. Te cuento una confusión que me ha creado. En tu post el supuesto básico es que la vivienda es un activo arriesgado (me parece entender que muy arriesgado) y eso explica que individuos adversos al riesgo se beneficien si pueden contratar un seguro respecto a este riesgo, en este caso la hipoteca. Un resultado que me ha sorprendido es que esta combinación de activos también puede permitir al individuo asegurarse respecto al riesgo de variaciones en su renta laboral o utilidades marginales del consumo. Me imagino que esto es una consecuencia de los costes personales de ejecutar la hipoteca.
La confusión me la crea el hecho de que la clave de tu modelo es que un agente adverso al riesgo pone su dinero en un activo arriesgado. De ahí se deriva que se pueda beneficiar más de un seguro mejor (hipoteca limitada frente a hipoteca ilimitada).
Entiendo que para aclarar mi confusión uno debería también entender porqué la gente se compra una vivienda, y entiendo que quizá los motivos sean ortogonales a los factores de tu modelo, y por ello irrelevantes para entenderlo. ¿Es ese el caso? ¿Cuál es la respuesta más convincente que ha dado la literatura económica a esta pregunta?
Seguramente, mi confusión se debe a que la siempre tuve la sensación de que cuando la gente habla de la compra de vivienda suele tener en la cabeza que les va a servir de seguro de algún tipo, algo que parece chocar con tu supuesto clave. Yo, siempre pensé, aunque reconozco que nunca con mucha profundidad, que el seguro que te da es que te permite neutralizar el riesgo de cambios en el precio de servicios de vivienda (por ejemplo, el alquiler). La idea es que contratando un activo arriesgado pero cuyos retornos se correlan muy bien con el precio de un bien de consumo fundamental, uno consigue reducir la volatilidad de su consumo.
Saludos.
Hola, Marco y Rodrigo.
A estas alturas de la crisis ya hay mucho publicado desde muy diversos puntos de vista. Por cuestiones que no vienen al caso estoy algo más puesto en lo publicado en USA y lo que se ve es que allí, a pesar de los pesares, hay todavía una cierta capacidad de llevar a la luz pública cosas que en Europa siguen a la sombra.
Por ejemplo.
No menos de 10 economistas y editores económicos USA de cierto renombre han relatado los actos legislativos y ejecutivos concretos que a lo largo de 25 años han posibilitado primero la expansión de las RMBS y posteriormente la "distribución" de esos productos y la resultante burbuja de precios, financiera y de empleo. Fueron actos necesarios y muy importantes.
Esa misma secuencia legislativa y regulatoria se ha dado en España (y en Europa) pero sigue fuera de la vista del público aunque ya comienza a ser evidente que nada de lo sucedido es fruto del "dark side" del ciclo, de esas "fuerzas ocultas" y nunca bien comprendidas que "nos mueven" el sistema como las mareas de septiembre en Mundaka.
Por cada efecto económico percibido ha habido actos de regulación positiva previos.
Los expertos del Banco de España y los gabinetes jurídicos de las instituciones bancarias los deben conocer pero, --salvo error que quisiera poder corregir--, no se comparten con el público.
Si alguien los conoce que, por favor, ruego me indique publicación o la legislación que ha permitido y fomentado cosas como:
1. Que en mis varias hipotecas de los años 80 --y hasta el 95-- nunca apareciesen referencia a más aval o garantía que la ofrecida por el bien hipotecado y en las de mis hijos esto ya no sea así.
2. Que en ellas no hubiese cláusula alguna autorizando al banco a "titulizarla", sacarla de su activo y que de repente esté el BCE reventando con cientos de miles de millones de Euros de cédulas hipotecarioas españolas.
3. En qué momento la legislación y supervisión de los fondos de pensiones y otros instrumentos colectivos comenzó a admitir que la misma entidad cobrase comisiones por colocar estos activos permitiendo que la institución principal comprase por cuenta del partícipe títulos de deuda procedentes de estos instrumentos. En la venta y en la compra además de por la gestión del fondo.
4. Etc.
Analizar esta crisis ignorando las leyes y reglamentos que fueron imprescindibles para su génesis parece extraño, poco riguroso, casi un esfuerzo de naturaleza religiosa.
Gracias por la información si disponéis de ella.
Saludos
Angel:
El resumen rapido de mi contestación. Estoy de acuerdo en todo lo que dices.
Intento dar un par de detalles mas.
"Un resultado que me ha sorprendido es que esta combinación de activos también puede permitir al individuo asegurarse respecto al riesgo de variaciones en su renta laboral o utilidades marginales del consumo. Me imagino que esto es una consecuencia de los costes personales de ejecutar la hipoteca."
Efectivamente. El asunto es que un contrato de deuda exige, al menos nominalmente, el mismo pago en cada estado de la naturaleza. Para que el contrato de deuda te permita asegurar (al menos parcialmente) tu renta, es necesario que tu decisión de repagar o no dependa de tu renta y que, concretamente, tengas una mayor disposición a hacer frente a la deuda cuanto tu renta es alta y menor cuando tu renta es baja. Una razón por la que esto puede ocurrir es que existan costes personales suficientemente elevados para que decidas repagar cuando tienes renta alta, pero no tanto como para decidir repagar también cuando tu renta es baja.
"Entiendo que para aclarar mi confusión uno debería también entender porqué la gente se compra una vivienda, y entiendo que quizá los motivos sean ortogonales a los factores de tu modelo, y por ello irrelevantes para entenderlo."
Has resumido perfectamente mi punto de vista. En el post no me planteo para nada, porque el individuo quiere/debe comprar un piso y asumo que esta decisión es ortogonal a la cuestión de la asignación eficiente del riesgo (una vez que la decisión de compra se ha tomado).
"cuando la gente habla de la compra de vivienda suele tener en la cabeza que les va a servir de seguro de algún tipo, algo que parece chocar con tu supuesto clave. Yo, siempre pensé, aunque reconozco que nunca con mucha profundidad, que el seguro que te da es que te permite neutralizar el riesgo de cambios en el precio de servicios de vivienda (por ejemplo, el alquiler)."
Dos comentarios. El primero (tongue in cheek) es que cuando la gente habla de la compra de vivienda a veces suele tener en la cabeza también que "se ahorran el alquiler, que sería tirar el dinero por la ventana". El segundo (más serio) es que en este caso lo que tu comentas es claramente cierto. Hay una componente de seguro frente a fluctuaciones en los precios de los servicios alternativos (los alquileres) que nosotros (una vez más) hemos decidido ignorar. Pero yo creo que es inegable que el valor del activo que has adquirido es importante. Es importante cuando la posibilidad de venderlo es mayor. No es casualidad que en el post hemos hablado del valor del piso como uno de los determinantes de la riqueza con la que el individuo financia su estancia en una residencia.
Creo que efectivamente no sería ni conveniente ni factible imponer obligatoriamente una hipoteca de responsabilidad limitada en todos los casos, ya sea directamente, ya sea reconociendo legalmente al deudor la facultad de liberarse de la deuda mediante la entrega de la vivienda, a modo de una dación en pago forzosa para el banco. Debe permitirse a las partes negociar al respecto a la hora de formalizar el negocio, por muchas razones que no vale la pena ni siquiera comentar. El problema es lo difícil que resulta negociar con un gigante. No obstante, reconozco que, como afirmáis también, la inversión de la actual norma dispositiva (que en defecto de pacto establece la ilimitación por aplicación de la regla de la responsabilidad universal del art. 1911 del CC, consagrada expresamente para nuestro caso por el art. 105 de la LH) puede ser útil para forzar al banco a ofrecer el producto “hipoteca de responsabilidad limitada”, al que ahora se resiste tanto. Los juristas no hablamos del efecto “sticky” de la norma dispositiva, pero sí de su valor pedagógico y presuntivo. La norma dispositiva no implica una regulación neutra, sino la que el legislador, en principio, considera más justa y más adecuada a los intereses en juego, en defecto de otra opinión al respecto por parte de los directamente implicados. Tiene, por tanto, un valor preferente a juicio del legislador sobre la alternativa. Por eso quizá puede ser interesante cambiar la norma dispositiva a limitada. Si los bancos quieren apartarse de ella deberán justificarlo, primero a sus clientes (y no darlo por sentado, como ahora) y luego al Banco de España, si éste se empeña en exigirles ese producto y les pide explicaciones de por qué no lo comercializan o lo hacen a unos precios disuasorios. Pero en cualquier caso creo que la responsabilidad principal recaería en el Banco de España. El pacto de extensión no es un pacto cualquiera de un clausulado de unas condiciones generales en el que puede figurar más o menos oculto o desapercibido, pese a la intervención notarial, sino un pacto fundamental que sería necesario resaltar y sobre el que el notario insistiría especialmente, como ocurre ahora con la fianza. Por eso el control judicial a posteriori no procedería en este caso. La gente tragaría con la responsabilidad ilimitada, pese a negociarla especialmente y conocerla a la perfección, porque no tendría otra alternativa (son lentejas...) a menos que el Banco de España ponga las pilas a los bancos y... ¿tiene facultades y capacidad para ello?
A Manu:
Realmente, como he comentado antes, no es necesario un pacto expreso de extensión, porque el art. 105 lo presupone. En cualquier caso, ahora y antes siempre se dice lo mismo en las escrituras de hipoteca: “sin perjuicio de su responsabilidad personal, solidaria e ilimitada, don menganito constituye hipoteca a favor del banco X...”. Me extrañaría mucho que tus hipotecas antiguas no dijeran eso o algo parecido. Y en cuanto a la titulación viene reconocida desde la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario, por lo que tampoco se necesitaba una autorización especial en las escrituras, aparte de la facultad de ceder, en su caso. Al particular esa titulación normalmente ni le va ni le viene. La regulación del mercado hipotecario español ha sido siempre bastante buena (especialmente en lo que hace a las cédulas), al menos por comparación con otros países, incluido EEUU. El problema, en mi opinión, se ha agravado debido a que el legislador y el Banco de España han sido demasiado permisivos con el porcentaje del préstamo susceptible de titulación en relación a la tasación del inmueble ofrecido en garantía, y ello como consecuencia de la terrible presión del lobby bancario. Pero ésta es otra historia....
Para Rodrigo Tena.
Muchas gracias, Rodrigo.
Acabo de verlo y creo que ya lo entiendo. La responsabilidad general se deriva del 1911 del código civil que subsiste mientras exista la garantía hipotecaria. Las hipotecas que yo he tenido en España han sido subrogaciones de la del promotor y siempre muy lejos del 100%. Por eso no llegamos a ver el 105 y la referencia al 1911 era innecesaria en el texto ni hubo petición de avales adicionales.
Sin embargo, la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario (titulizaciones, sanciones, tasaciones, etc) si te acuerdas coincide en el tiempo con los inicios de la regulación de los fondos de pensiones (a mi me tocó hacer uno de los primeros en el 82/83) y, creo recordar, los de inversión colectiva.
Es decir, se va creando el circuito de forma que existan compradores personas-físicas de los títulos que van a financiar el crecimiento del crédito y la construcción de viviendas. Un nuevo mercado fruto de la ingeniería cuya circularidad apenas se percibe desde la calle.
El proceso de creación y expansión de este mercado es parecido al de USA excepto en la no limitación de responsabilidad al valor de la vivienda. Dado el funcionamiento de nuestras subastas judiciales comprendo al juez de Pamplona.
Tras todos estos mecanismos es fácil ver un sistema económico que ya no genera el capital ni el crédito suficiente para el nivel de empleo requerido y tiene que ingeniárselas para generar balones de oxígeno. Baran y Sweezy entre otros lo anunciaron en los 60.
Muchas gracias por la información.
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