El mercado de la vivienda sigue cayendo, pero los precios se han reducido muy poco. En parte esto se debe a su propia naturaleza, pero también es consecuencia de las políticas que se están y no se están poniendo en práctica.
La caída de la actividad es notoria: en 2009 se visaron 111.000 viviendas (un 58% menos que en 2008) y se escrituraron 463.000 (un 18% menos que en 2008 y un 45% menos que en 2007). Por otra parte, desde su máximo en 2007:3, los precios de las viviendas escrituradas han caído un 10%: un 16% las usadas y un 3% las nuevas (que se retrasan, al tratarse de viviendas vendidas mucho antes). Durante 2009 se redujeron las tasas de caída. Estos datos (del INE) son cuestionados, pese a ser en principio mejores que los provenientes de tasaciones (que muestran caídas similares). Existe la sospecha fundada de que, dada la mala calidad de los datos, la reducción podría en realidad ser mayor. Véase, por ejemplo, la entrada reciente de Luis Garicano y los comentarios a la misma.
Aun si la caída es mayor, existe bastante consenso de que es inferior a la esperable: las estimaciones de la sobrevaloración de la vivienda casi nunca eran inferiores al 30% ya en 2004 (véase, por ejemplo, mi artículo con Manuel Arellano en El País). Caídas mucho mayores se han dado ya en otros países con burbujas menores que la española. En Estados Unidos, desde 2006:2 hasta 2009:1, los precios cayeron un 32% según el índice Case-Shiller, igual que en Irlanda (2007:2-2009:3). En el Reino Unido, según Halifax, fue del 21% (2007:3-2009:1).
El mercado de la vivienda tiene mucha inercia, debido tanto a los largos procesos de promoción y construcción como a la inercia de las decisiones de las familias (es una inversión importante, depende de las expectativas, etc.). Pero dado que estos factores son comunes a todos los países, no parecen suficientes para explicar la menor caída de precios en España.
De hecho, algunos factores diferenciales justificarían una caída mayor, no menor. Por ejemplo, el aumento de la tasa de paro ha sido mucho mayor en España (del 8.5% en 2006 al 18% en 2009) que en la zona euro (del 8.3% al 9.4%). Y el endurecimiento de los criterios de aprobación de créditos hipotecarios ha sido en España 30 puntos porcentuales mayor que en la media de la Unión Europea, habiéndose estabilizado solo recientemente.
Pues bien, tras la inercia de precios están también algunas políticas públicas. Por ejemplo, se anunció hace tiempo, y se ha incluido en la Ley de Economía Sostenible (LES), la desaparición de la desgravación por compra de vivienda en el IRPF (para contribuyentes con más de 24.000 euros de renta anual). Como indicaba la Propuesta de reforma del mercado de la vivienda que promovió Fedea, es una buena idea. La LES también equipara fiscalmente la deducción por alquiler con la de compra de vivienda. Pero ambas medidas se podían haber tomado mucho antes y se han pospuesto a 2011, con intención de fomentar la compra de vivienda en 2010 y así beneficiar el sector inmobiliario. Tampoco se han tomado las medidas efectivas de aumento de la seguridad jurídica en el alquiler que defendía la Propuesta y que habrían beneficiado al alquiler frente a la compra.
En segundo lugar, se ha permitido la absorción de bienes inmobiliarios en los balances de las entidades financieras (como viene señalando Luis Garicano en este blog), habiéndose aumentado su penalización solo recientemente. Y la LES pospone hasta 2013 la entrada en vigor de nuevas reglas de valoración del suelo urbanizable, para evitar la afloración de pérdidas en los balances de empresas inmobiliarias y bancarias, como señala José García Montalvo en su muy recomendable comentario a la LES en el nuevo libro electrónico de Fedea.
Y hay otras medidas a favor de las empresas inmobiliarias, que mitigan sus incentivos para bajar los precios. Una es la recién aprobada enmienda a la Ley de Auditoría que, al suprimir la limitación de los derechos de voto de los accionistas mayoritarios en las empresas -citando textualmente a Enric Juliana- “pretende reforzar el poder accionarial de las grandes constructoras, la mayoría de ellas en una situación de notoria debilidad, para que puedan tomar el control de las empresas energéticas en cuyo accionariado participan, o, en su defecto, forzar la venta de activos para así poder paliar su delicada situación financiera”. Otra medida contenida en el “Pacto de Zurbano” es prorrogar un año más la suspensión de la obligación de las empresas de ampliar o reducir capital o disolverse cuando los fondos propios caigan por debajo de la mitad del capital social. No se trata de valorar la bondad de las medidas, sino de poner de manifiesto la intención subyacente.
El último elemento relevante es la política informativa del Gobierno. El pasado 12 de marzo la Ministra de Vivienda declaró que “el precio de la vivienda podría repuntar al alza en aquellos puntos donde el excedente ha desaparecido o está a punto de hacerlo” y animó a las familias que buscan vivienda a que hagan la adquisición, ya que “comprar más adelante será más costoso” debido a la subida del IVA en julio. Se podrían aportar declaraciones similares desde el inicio de la crisis.
Es comprensible que el Gobierno esté preocupado por la pérdida de tejido empresarial en la construcción y de empleos en el sector (915.000 desde 2007:3), pero este tipo de actitudes revela la no comprensión de un hecho fundamental. A finales de 2009 había 1,1 millones de viviendas sin vender (según el BBVA). Este stock tiene un gran valor para la economía española, pero no puede venderse mientras las familias (y los inversores extranjeros) no piensen que el precio es adecuado. En 2009:4 el precio de la vivienda era igual a 6,9 veces la renta bruta disponible media de las familias, así que la accesibilidad es muy baja. Entretanto, por ejemplo, más del 60% de los varones españoles de 25 a 29 años siguen viviendo con sus padres, una de las tasas más altas de Europa.
Al Gobierno también debería preocuparle el efecto que sus políticas de sostenimiento de los precios de la vivienda tiene sobre la incertidumbre en la economía y el consiguiente impacto sobre la actividad emprendedora y el crédito.
Movilizar la riqueza inmobiliaria exige el reconocimiento de las pérdidas incurridas como consecuencia de la burbuja. Éste tendrá efectos negativos para los agentes que han sufrido esas pérdidas, pero es condición necesaria para la recuperación. La evidencia internacional recogida por Claessens, Kose y Terrones muestra que las recesiones que van acompañadas por restricciones severas del crédito o por crisis inmobiliarias duran más, y suponen pérdidas de PIB de entre el doble y el triple, que las recesiones que no coinciden con estas crisis. Si queremos evitar un periodo muy largo de estancamiento, si queremos que vuelva a crecer la actividad económica y el empleo, es necesario que las políticas públicas no impidan artificialmente el ajuste de los precios de la vivienda.