La semana pasada resurgió la discusión sobre si el precio medio de la vivienda en España va a seguir cayendo o no. El Banco de España predice caídas adicionales hasta finales de 2012, mientras que el Gobierno dice que estamos en la "fase final" del ajuste de precios. ¿A quién debemos creer?
La evolución futura dependerá de la sobrevaloración previa, que se estima pudo ser hasta del 30% (ver este cuadro-resumen). Desde su máximo en el tercer trimestre de 2007, el precio de la vivienda ha caído un 12% según el índice que elabora el INE, basado en operaciones notariales. Descontando la tasa de inflación medida por el IPC, la caída del precio de la vivienda en términos reales ha sido cercana al 20%. De los análisis disponibles se desprende que debería ser mayor. Según en Banco de España, alcanzará el 30% en términos reales.
Vale la pena comparar nuestro caso con el de Estados Unidos, pues nuestra burbuja fue parecida a la suya. En un artículo reciente, John V. Duca, John Muellbauer y Anthony Murphy analizan los factores que determinan la evolución del precio medio de la vivienda en ese país. La innovación del artículo es introducir una medida de la relajación de los estándares de calidad aplicados por los bancos al conceder hipotecas
Como es bien sabido, se concedieron hipotecas a personas que no estaban en condiciones de devolverlas. Los bancos estaban motivados por la capacidad de vender esas hipotecas, sacándolas del balance, a través de la creación de empresas que se dedicaban a emitir activos que tenían como garantía las hipotecas. Estos activos se dividían en tramos con distinta calidad pero se vendían con la máxima calificación crediticia (AAA) otorgada por las agencias de calificación. Todo esto está bien contado en la famosa película Inside Job.
Los autores del artículo miden el estándar de calidad de la concesión de hipotecas mediante el ratio entre el valor del préstamo y el valor de la vivienda (loan-to-value ratio o LTV): cuanto mayor sea, menor será la garantía aportada por la vivienda. Para reducir los problemas de endogeneidad del indicador y mejorar su calidad, los autores lo refinan de varias formas. En concreto , lo limitan a primeros compradores, para evitar que el efecto de la evolución del precio de la vivienda sobre quienes compran y a la vez venden. También depuran la estacionalidad, los cambios de composición regional y el componente cíclico.
El indicador resultante tiene este aspecto (es la línea azul):
Como vemos, a partir de los primeros años 90 se relajan los estándares: de otorgar créditos por algo menos del 85% del valor de la casa se llega a casi el 95% en 2005-2007, para luego caer hasta el 90% en 2009. El indicador de estándar crediticio funciona bien como predictor de los precios de la vivienda. Fijémonos en las predicciones que da la ecuación de precios, que aparecen en este gráfico:
Un aspecto interesante es que durante 2009 el precio deja de caer. La razón es que ese año el Gobierno norteamericano introdujo un crédito fiscal a la compra de primera vivienda. Casualmente, en 2010 sucedió algo parecido con el precio de la vivienda España, por el deseo de evitar la supresión de la desgravación por compra de vivienda (para algunos) en 2011. Los políticos usan los mismos trucos en todas partes.
En EEUU, los precios de la vivienda ya han caído casi un tercio. El modelo predice que van a seguir cayendo hasta finales de este año, registrando una caída del 8% en comparación con el segundo trimestre de 2010 (frente al 6% que se predice si no se tiene en cuenta el indicador de calidad crediticia).
El aumento del precio de la vivienda y su desviación con respecto a sus fundamentos económicos fueron superiores en España que en Estados Unidos. Esto puede verse en los gráficos 9 y 10 del capítulo de Jesús Fernández-Villaverde y Lee Ohanian, así como en el capítulo de Carlos Garriga, de la Monografía 2010 de Fedea. Por tanto, cabe esperar que la corrección a la baja también sea superior en nuestro país.
Además, el proceso de caída del precio de la vivienda podría ser muy largo, como en Japón, donde duró casi 10 años. Esto se muestra en el gráfico 2 del capítulo de R. Anton Braun y Javier Díaz-Giménez de la Monografía 2010 de Fedea.
La lentitud de la caída de precios tiene efectos muy negativos. No se venden las casas, tanto porque son caras como porque los potenciales compradores esperan que caigan más los precios. De ahí se deriva que la gente no pueda independizarse, que la construcción no se reanime, que los bancos den créditos a constructoras y promotoras en apuros en vez de a empresas con proyectos rentables, etc. Quienes estén retrasando decisiones económicas por la expectativa de que el precio de la vivienda va a tocar fondo pronto y acto seguido se recupere deberían bajar a la tierra.