La semana pasada resurgió la discusión sobre si el precio medio de la vivienda en España va a seguir cayendo o no. El Banco de España predice caídas adicionales hasta finales de 2012, mientras que el Gobierno dice que estamos en la "fase final" del ajuste de precios. ¿A quién debemos creer?
La evolución futura dependerá de la sobrevaloración previa, que se estima pudo ser hasta del 30% (ver este cuadro-resumen). Desde su máximo en el tercer trimestre de 2007, el precio de la vivienda ha caído un 12% según el índice que elabora el INE, basado en operaciones notariales. Descontando la tasa de inflación medida por el IPC, la caída del precio de la vivienda en términos reales ha sido cercana al 20%. De los análisis disponibles se desprende que debería ser mayor. Según en Banco de España, alcanzará el 30% en términos reales.
Vale la pena comparar nuestro caso con el de Estados Unidos, pues nuestra burbuja fue parecida a la suya. En un artículo reciente, John V. Duca, John Muellbauer y Anthony Murphy analizan los factores que determinan la evolución del precio medio de la vivienda en ese país. La innovación del artículo es introducir una medida de la relajación de los estándares de calidad aplicados por los bancos al conceder hipotecas
Como es bien sabido, se concedieron hipotecas a personas que no estaban en condiciones de devolverlas. Los bancos estaban motivados por la capacidad de vender esas hipotecas, sacándolas del balance, a través de la creación de empresas que se dedicaban a emitir activos que tenían como garantía las hipotecas. Estos activos se dividían en tramos con distinta calidad pero se vendían con la máxima calificación crediticia (AAA) otorgada por las agencias de calificación. Todo esto está bien contado en la famosa película Inside Job.
Los autores del artículo miden el estándar de calidad de la concesión de hipotecas mediante el ratio entre el valor del préstamo y el valor de la vivienda (loan-to-value ratio o LTV): cuanto mayor sea, menor será la garantía aportada por la vivienda. Para reducir los problemas de endogeneidad del indicador y mejorar su calidad, los autores lo refinan de varias formas. En concreto , lo limitan a primeros compradores, para evitar que el efecto de la evolución del precio de la vivienda sobre quienes compran y a la vez venden. También depuran la estacionalidad, los cambios de composición regional y el componente cíclico.
El indicador resultante tiene este aspecto (es la línea azul):
Como vemos, a partir de los primeros años 90 se relajan los estándares: de otorgar créditos por algo menos del 85% del valor de la casa se llega a casi el 95% en 2005-2007, para luego caer hasta el 90% en 2009. El indicador de estándar crediticio funciona bien como predictor de los precios de la vivienda. Fijémonos en las predicciones que da la ecuación de precios, que aparecen en este gráfico:
Un aspecto interesante es que durante 2009 el precio deja de caer. La razón es que ese año el Gobierno norteamericano introdujo un crédito fiscal a la compra de primera vivienda. Casualmente, en 2010 sucedió algo parecido con el precio de la vivienda España, por el deseo de evitar la supresión de la desgravación por compra de vivienda (para algunos) en 2011. Los políticos usan los mismos trucos en todas partes.
En EEUU, los precios de la vivienda ya han caído casi un tercio. El modelo predice que van a seguir cayendo hasta finales de este año, registrando una caída del 8% en comparación con el segundo trimestre de 2010 (frente al 6% que se predice si no se tiene en cuenta el indicador de calidad crediticia).
El aumento del precio de la vivienda y su desviación con respecto a sus fundamentos económicos fueron superiores en España que en Estados Unidos. Esto puede verse en los gráficos 9 y 10 del capítulo de Jesús Fernández-Villaverde y Lee Ohanian, así como en el capítulo de Carlos Garriga, de la Monografía 2010 de Fedea. Por tanto, cabe esperar que la corrección a la baja también sea superior en nuestro país.
Además, el proceso de caída del precio de la vivienda podría ser muy largo, como en Japón, donde duró casi 10 años. Esto se muestra en el gráfico 2 del capítulo de R. Anton Braun y Javier Díaz-Giménez de la Monografía 2010 de Fedea.
La lentitud de la caída de precios tiene efectos muy negativos. No se venden las casas, tanto porque son caras como porque los potenciales compradores esperan que caigan más los precios. De ahí se deriva que la gente no pueda independizarse, que la construcción no se reanime, que los bancos den créditos a constructoras y promotoras en apuros en vez de a empresas con proyectos rentables, etc. Quienes estén retrasando decisiones económicas por la expectativa de que el precio de la vivienda va a tocar fondo pronto y acto seguido se recupere deberían bajar a la tierra.
Hay 24 comentarios
Como arquitecto, no puedo estar más de acuerdo con tu último párrafo. Cualquiera diría que hacemos un trabajo que la sociedad no demanda (aunque yo he trabajado sobre todo en no-residencial), pero la cuestión es que hay demanda (potencial) de vivienda; lo que no hay es posibilidades de acceder a ella.
Como ciudadano, no puedo más que asombrarme de que el libre mercado (¿no-mercado?) de vivienda esté paralizado e intervenido, restringiendo el acceso a un bién de primera necesidad por no se sabe muy bién qué razones.
Dos preguntas: 1) ahora mismo, dada la situación de paro y crisis, ¿no podríamos decir que la vivienda está aún más sobrevalorada que en los momentos previos a la crisis? Es decir, pienso que los precios deberían bajar aún más que ese 30%. 2) ¿Por qué no se actua? ¿Presiones de banqueros presa del pánico? ¿Por temor a que las viviendas de todos esos hipotecados valgan mucho menos de repente y lo impopular que sería eso? ¿Son las mismas causas que impidieron que políticos que habían diagnosticado la situación "pincharan" la burbuja a tiempo?
David,
Contesto a tus preguntas: (a) ¿Está ahora la vivienda más sobrevalorada? Su precio de equilibrio se determina por la oferta y la demanda. La oferta (stock) de viviendas sin vender es grande, aunque el flujo ha caído, mientras que la demanda ha caído por la subida de los tipos de interés y de la desgravación fiscal y la caída de la renta. Así que para contestar la pregunta habría que mirar a estimaciones recientes de los modelos econométricos. El del FMI todavía daba un 20% para 2008. La predicción del BDE sugiere que la sobrevaloración no ha subido.
(b) ¿Por qué no se actúa? En parte es por el deseo de los bancos y cajas de no reconocer sus pérdidas inmobiliarias en los balances, y en parte por el deseo (iluso a mi juicio) del Gobierno de que se reactive el mercado sin grandes caídas ulteriores de precios.
Samuel, si no me acuerdo mal esos trabajos sobre sobrevaloración del 30% utilizaban técnicas de actualización de rentas de alquiler que además computaban efectos fiscales.
Dado que la desgravación del 15% desaparece para un segmento de la población, ¿se podría decir, grosso modo, que para el tipo de casas que compra ese segmento la rebaja previsible para alcanzar un precio de equilibrio a largo plazo pasará del 30% (1-0,3) al 60% = (1-0,3)*(1-0,15)?
errata en el anterior comentario. Larebaja sería del 40% no del 60%. Ruego disculpen las molestias y lo corrijan.
Corrección:
¿se podría decir, grosso modo, que para el tipo de casas que compra ese segmento la rebaja previsible para alcanzar un precio de equilibrio a largo plazo pasará del 30% al 40% = 1-(1-0,3)*(1-0,15)?
Roque,
En efecto, habría que reestimar el precio de equilibrio de las viviendas teniendo en cuenta la supresión de la desgravación, aunque hay matices. Por un lado, no se suprime para todos sino para los contribuyentes con rentas más bajas y por tanto para las viviendas más baratas. Por otro, habría que estimar en qué medida la desgravación se traslada al precio, podría ser el 100% pero también podría ser más bajo. Como contestaba a David, no conozco estimaciones recientes del precio de equilibrio, aunque seguro que existen.
Sobre la opinión del gobierno poco que decir, mienten de forma sistemática desde hace años sobre cualquier cosa que tenga que ver con la vivienda, antes diciendo que no bajaría y ahora diciendonos cada mes que ya ha tocado fondo. Y el banco de España tampoco es demasiado creíble ya que es parte interesada en no crear expectativas de que los precios van a bajar mucho. La realidad es la siguiente: en una situación de estabilidad, lo normal es que se necesiten cuatro años de renta familiar para comprar una vivienda. En el pico de la burbuja inmobiliaria se llegaron a necesitar 7,7 años, ahora estamos en 6,4 según los precios oficiales. Por tanto, los precios van a bajar aún una tercera parte más, ya que no creo que los salarios aumenten en los próximos años, más bien lo contrario. Como el ajuste es tan lento, lo difícil es saber cuantos años nos vamos a tirar para que esto ocurra pero algún día este ratio volverá a 4 que es como estaba antes del comienzo de la burbuja y como está en el resto de países que no han tenido burbuja.
La gran diferencia entre la caidad de activos inmobiliarios en USA in en Espanya es la forma que se ha liquado/contenido/administrado al deuda asociada.
En USA la deuda inmobiliaria se repartia rapido dentro del sistema financiero de forma que las perdidas se dieron quasi-instantaneamente en el momento que alguien reparo que los activos detras eran de baja calidad (sobrevalorados), esto y la rapida actuacion del gobierno SUA derivando perdidas a banca publica permite que una vez asumida las perdidas los activos puedan revalorizarse a precios de mercado.
En nuestro pais la deuda ha quedado atrapada en el entramado de las CCAA, inasumibles para el erario publico ni para los inversores privados... los activos son simplemente prisioneros de esta dinamica que ya dura 3 anyos...
Supongo que viendo estas diferencias podemos ver quien domina el mercado de capitales y gestiona perfectamente sus burbujas de deuda y quien tiene verdaderos aficionados al timon. Aun asi no aprenderemos, porque simplemente no queremos ver la realidad.
Pd: los activos inmobiliarios hispanos son de muchisima mas calidad que los USA, y aunque se tardara (el tiempo tambien es dinero), no dudo que la costa hispana se llenara de pensionistas europeos dispuestos a abandonar los frios del norte. Supongo que Barclays tambien lo sabe....
En cualquier caso y por reincidir en el tema de base, que no es la actividad inmobiliaria, sino la industrial/servicios.
La recapitalizacion del pais es dificil de preveer pues no veo "activos" de interes, salvo evidentemente la compra a saldo del stock inmobiliario y una parte del mercado de ahorro espanyol.. que se esta en vias.
A parte de eso, no entiendo porque alguien vendria a poner dinero aqui... quizas el foro me puede iluminar... un saludo y feliz dia.
Creo que estamos minusvalorando el papel de los rendimientos (o el coste) de la tenencia del activo en un mercado en el que los intercambios funcionan como "emparejamientos". Allí donde la tenencia no tiene costes (los tipos de interés japoneses eran cercanos a cero) parece lógico esperar a que la situación mejore, lo que de hecho lo impide. Donde la tenencia es cara (en la mayoría de Estados Unidos la propiedad inmobiliaria tributa más que aquí) no tiene mucho sentido esperar. En España sólo las restricciones de liquidez imponen prisas, lo que explica la alta dispersión de precios actual, lo que a su vez puede hacer compatible la visión del Gobierno de que "ya hay oportunidades atractivas" y la de que el precio medio debe seguir cayendo.
Diego,
Es cierto que hay heterogeneidad. En las regiones donde más ha caído lo ha hecho alrededor del 22% y en otras bastante menos, ver la presentación citada:
http://www.businessinsider.com/spain-housing-market-presentation-2011-5#-15
Y ciertamente el mercado de la vivienda es muy heterogéneo per se. No obstante, donde más han caído los precios también era donde más habían crecido durante la burbuja, así que no es inmediato que se haya cerrado la brecha con el precio de equilibrio aún.
Interesante post el que nos ofreces. Los argumentos que expones parecen dejar pocas dudas a que el precio de la vivienda seguirá bajando. Las cuestiones que surgen se refieren a la dimensión y tempo del ajuste.
La idea que plantea david parece razonable. Las estimaciones sobre la sobrevaloración se realizaron en la fase alta del ciclo con niveles de empleo, renta e inmigrantes muy elevados. Si la crisis se alarga, ¿no tendríamos nuevos niveles de equilibrio?.
Peor aún. España se ha caracterizado por una elevada propensión a la adquisición de vivienda que ha generado que seamos uno de los países con más viviendas por habitante. El desempleo, la caída de la renta de muchas familias y la reducción de las rentabilidades esperadas en la inversión en vivienda, junto con el previsible alza del IBI debido a los problemas financieros de los ayuntamientos, podría poner en el mercado un enorme stock de segundas viviendas que podría colapsar el mercado.
Creo que hay un temor entre los operadores del mercado a que se entre en una implosión de la burbuja si los precios siguen bajando. Una especie de burbuja negativa en la que la gente correría a vender sus pisos antes de que bajaran más.
Al fin y al cabo, las fuerzas que mueven los precios hacia el equilibrio no garantizan que se pararán cuando se llegue a éste. Es posible que durante un cierto tiempo surja una sobrerreacción en los precios.
¿Está preparado nuestro sistema financiero para esa eventualidad?
Fede,
Es cierto que cuando una burbuja explota los precios caen mucho y podría fácilmente haber una sobrerreacción ('overshooting'), de forma que cayeran por debajo del precio de equilibrio. Pero esa caída es imprescindible para rearrancar la economía española, así que en mi opinión el coste de una caída excesiva de los precios sería inferior a los beneficios de que finalmente se produjera una caída sustancial, en especial si se acelerara en vez de eternizarse. No obstante, esto es puro juicio subjetivo y no puedo apoyarlo con datos sólidos.
Además de la heterogeneidad regional debe tenerse en cuenta la de los tipos de vivienda, pues no es igual una casa de alto standing en un barrio caro de Madrid (que no ha bajado de precio en los últimos años, sino mas bien al contrario, que un apartamento en una hacinada costa mediterranea).
Aunque sólo sea por experiencia personal basada en ciertos viajes recientes debo decir que en los últimos meses he observado cierto repunte de la actividad constructora (hablo de Madrid y del "norte"-de Asturias a Guipuzcoa).
Una de las posibilidades de absorcion de deuda seria la creacion de una bolsa de inmobiliario a taxacion cero (bolsa por limitarlo a una cantidad o periodo), el estado absobe perdidas por inmueble iguales a los impuestos que se devengan por la venta al nuevo precio... basicamente es la retirada de uno de los interesados en la venta del negocio para dejar que los otros puedan ejercerlo.
Aunque es una subvencion en cubierta de la venta creo que seria socialmente aceptado, ya que dichos bienes actualmente estan ejerciendo tapon (mas que nada en los costes financieros para establecer un nuevo hogar y los salarios necesarios para ello), aunque yo he dicho muchas vences que la fijacion en el mercado inmobiliario y el laboral por parte de los ponentes de esta web no corresponde a los esenciales problemas del pais, que es en resumen su capitalizacion. (Mejor eso que malvenderlo a entidades extranjeras que piden garantias al BdE y que llegaran como excepciones fiscales sin duda..)
Una serie sobre capital, modelo bancario, financiacion industrial seria de muy agardecer.
Una aproximación al tema de la valoración de la vivienda sería a través del concepto de "accesibilidad" de la vivienda. Calculando el porcentaje de la renta disponible que hay que dedicar al pago mensual de la cuota de una hipoteca media sobre una vivienda media en España, podemos comprobar que ese ratio era del 35% a finales de los 90' principios de los 00', llegando al 60% en 2008 (lo de menos es su valor absoluto que depende lo que consideremos una vivienda y una hipoteca normales, lo importante es su variación). Actualmente está en el 40%, lo que quiere decir que se ha vuelto ya casi a niveles previos a la burbuja. Hay varias matizaciones, sin embargo.
La experiencia nos dice que después de un exceso al alza se suele producir un exceso a la baja, por lo que es posible que este ratio pueda reducirse todavía hasta el 35% para situarse en línea con sus mínimos históricos en nuestro país. Esta cañida exigiría un ajuste adicional del precio de la vivienda del 10% manteniendo tipos de interés y renta per cápita sin cambios.
Otra es el impacto del nivel de los tipos de interés. El ratio de accesibilidad tal y como se suele calcular depende de tres factores: el precio por metro cuadrado, la renta disponible per cápita y los tipos de las hipotecas. De los 20 puntos de caída en el ratio de "esfuerzo", unos 13 se deben a la caída del Euribor al que se refrencian las hipotecas y 7 a la caída del precio de la vivienda que ha sido del 16% desde 2008 según el INE.
Una conclusión de estos datos es que el ajuste del precio de la vivienda en España se está suavizando gracias a que la caída de los tipos de interés ha reducido en gran medida el "esfuerzo" en la compra de viviendas, que al final es lo que las personas miran al comprar una casa, ¿cuánto tengo que pagar al mes? Una consecuencia directa sería que la caída adicional que pueda haber va a depender en buena medida de la evolución de los tipos de interés. En la medida en que se mantengan bajos con una inflación positiva como la actual es posible que los precios nominales ya no bajen mucho más. Por el contrario, una subida de tipos significativa, que no parece muy probable, si que presinaría los precios a la baja. Como referencia si el Eribor a 1 año se situara en el 4% el ratio de esfuerzo subiría hasta el 48% y sería necesaria una caída del precio de la vivienda adicional de un 15% para devolver el ratio de esfuerzo al 40% actual.
Es cierto que la caída es diferente según comunidades, provincias o municipios, y que ha caído más donde más subió: la correlación con la subida desde 2005 (el Ministerio no ofrece datos más atrás) es de 0,37.
Pero también es cierto que la dispersión de precios entre municipios está empezando a repuntar, desde los bajos niveles a los que le había llevado el boom. Ese aumento de la dispersión se nota cuanto más desagregamos (de hecho, la diferencia entre los coeficientes de variación local y autonómico o provincial es ahora más alta que nunca en esta serie de, por desgracia, sólo 25 trimestres).
Mi hipótesis es que si pudiésemos desagregar más, las diferencias en la dispersión estarían creciendo todavía más. Dicho de otra forma: hay barrios donde los precios no bajan, no porque no haya gente dispuesta a vender, sino porque quien tiene los pisos no tiene prisa, mientras que en zonas sin consolidar, donde muchos especuladores compraron para “dar el pase”, los precios se han derrumbado. Es por ello que yo no sostenía que se haya cerrado la brecha con el precio de equilibrio, sino que tal brecha es compatible con la existencia de una amplia bolsa de oportunidades. Y, ya puestos, que el ajuste se facilitaría con una mayor presión fiscal sobre activos vacíos (complejidades técnicas aparte). Muchas gracias por el trabajo que le dedicáis a este blog.
Diego,
Me parece una hipótesis interesante, aunque no sé si estará estudiada. En el área laboral sucede: en las expansiones la dispersión de tasas de paro se suele reducir, mientras que en las recesiones suele aumentar. En un mercado en que las asimetrías de información son tan importantes como la vivienda, una reducción del volumen de transacciones debería llevar a un grado de transparencia mucho menor y por tanto probablemente a mayor dispersión.
Entrada muy interesante, enhorabuena Samuel.
En mi opinión, la reactivación del mercado inmobiliario (y por tanto, la interrupcción de la caída en el precio de las viviendas) no depende tanto del precio como valor absoluto, sino, por una parte, de la relación entre éste y la capacidad de compra del adquirente y, por otra, de la disponibilidad de crédito destinado a vivienda y su coste.
A su vez, la capacidad de compra del adquirente dependerá de su situación financiera: no sólo su renta, sino la deuda anterior pendiente (que consume renta para ser devuelta). De ahí que tendremos que ver un descenso en el ratio precio de los pisos/renta familiar (bajando precios y/o recuperando renta) hasta niveles históricos habituales, pero también un descenso en el endeudamiento familiar, algo que se está produciendo muy lentamente (ver datos de las cuentas financieras del BdE de 2010) en incluso en 2010 el proceso se revertió ligeramente.
Y para que se reanime el crédito disponible para la compra de vivienda, tendremos que ver un saneamiento de los balances bancarios y tendremos que tener en cuenta también la evolución futura de los tipos de interés (a mayores tipos, más deberá abaratarse la vivienda ceteris paribus).
Establecer ahora un % determinado del precio que resta por bajar es difícil, pues dependerá de la evolución futura de la renta de las familias (i.e. evolución del paro), del nivel de reducción del endeudamiento familiar (ligado a lo anterior) y de la evolución del sistema financiero (saneamiento bancario y tipos de interés). En todo caso, observando de dónde partieron, hablar de caídas (aunque esto va por zonas y es muy heterogéneo) del 30% o más no me parece en absoluto exagerado.
Un saludo
Muy bueno el artículo, es uno de los grandes problemas de este país
Pienso que el sostenimiento artificial del precio de la vivienda, aparte de maquillar los desastrosos balances de bancos y sobre todo las CCdAA's, pienso tiene otro fin que no se menciona, y es el temor a una epidemia de entrega de llaves en el caso de que la "negative equity" adquiera sus dimensiones reales, que también es la causa de la inmensa resistencia a la "dación en pago", que no sería tan mala opción si los pisos, realmente, no estuvieran tan tremendamente sobrevalorados, lo cual no se le escapa a casi nadie (salvo el que está pagando su hipoteca que pone una fe inmensa en ese acto, dada lo emocionalmente nefasto que supone asumir las consecuencias)
Aún más nefasto, para el sistema financiero, es el sostenimiento del crédito vivo al promotor, con las repetidas refinanciaciones de unos activos que no valen nada o casi nada y que está asfixiando los recursos para el resto de la economía (como bien indica Samuel). La cadena refinanciación promotores ----> créditos del BdE (FROB o similar) ----> créditos del BCE ----> créditos del Bundesbank debe acabarse en algún momento, por que el sostenimiento de esa estructura de créditos es a costa de estrangular la inversión en infraestructuras o en general muchos gastos vitales del Estado, junto con la ausencia de créditos a empresas y emprendedores, todo por apoyar a un sector "zombie" que, como un comentarista dijo obliga a mantener el "no-mercado" por que lo último es "malvender", también para mantener una oferta embalsada y evitar el efecto "manada" de entrega de llaves antes mencionado, pero es que esto no puede continuar así por que hay muchas formas de acabar mal, y acabar con esta lacra no es la peor de ellas (aunque sí es la peor para muchos que han dado el "pelotazo")
Yo creo que se debe a multitud de factores coincidentes. El primero, que ya tocaba. En nuestro país el precio del suelo y de la vivienda sube y baja o se estabiliza, aproximadamente cada veinte años. Eso es producto de la especulación. Aquí eso del libre mercado está adulterado y los distintos gobiernos lo manipulan a conciencia.
Por supuesto que los tipos de interés tienen algo que ver, pero también en Alemania, Francia... ¿O es que allí siguen otras premisas económicas cuando los tipos bajan?
Pienso que, aparte de la oferta y la demanda, existen otros condicionantes:
Si no se construye o no se dan hipotecas, los precios tampoco pueden bajar (no caigamos en la tentación de pensar que si no hay movimiento los precios bajan, eso no es así. Los precios solo bajarán cuando exista una esperanza de venta). Y no se construye porque no hay dinero. La banca es la propietaria de las viviendas, en el fondo es eso, por tanto, a menos que la banca necesite dinero, no venderá a bajo precio (ya lo hace, aunque no lo confiese). Y la banca no necesita dinero porque el Estado, en cuanto ve que cojea, le falta tiempo para llenarle la caja, sea de una manera u otra. Y eso es otro sistema de manipular el libre mercado o los precios, que viene a ser lo mismo. Que en caso que realmente existiera, haría tiempo que un piso en Girona, por poner un ejemplo, valdría menos que uno en Montpellier, por poner otro; sin embargo siguen costando más, aunque en Girona no se venda ni uno y en Montpellier unos cuantos.
En los momentos que corren, que el españolito anda más preocupado por si mañana podrá comprar pan (otra cosa no se vende), pretender que el precio de la vivienda anda ligada con el mercado, es de, con perdón, de ilusos.
Según se dice, andan por ahí unos grupitos de gente con mucho dinero, paseando de caja en caja, de banco en banco, haciendo ofertas por lotes de viviendas. Dicen, no sé si malas lenguas, que nadie cede a sus pretensiones; no sé si malas, porque los grupitos existen y si siguen con su curioso peregrinar es que algo sacan.
Luego está lo de los famosos bonus, que como han sido prohibidos, lo más seguro es que algunos consejeros cobren con lotes de pisos a bajo precio, como premio a su pericia. Eso último son imaginaciones mías, pero mira... es lo que haría yo en su lugar.
¡Claro que, en España, el precio de la vivienda seguirá bajando!.
Porque el dinero necesario para atender las deudas (públicas Y -así, en mayuscula- privadas, porque a los ahorristas no les importa quien se lleva los euros depositados) no va a venir del exterior, motivo por el cual, la maduración de los pasivos empinará progresivamente el riesgo nacional. Y cuando el riesgo sube los pagares bajan; y si los pagares bajan -por eso de que el mercado, a mediano plazo, iguala las rentabilidades- los demás activos también bajaran.
Y llegará un momento en que el ahorro será suficiente para el crecimiento, y la cuenta corriente tendrá algún superavit, y algunos paisanos dirán: "Coño, no es lógico que esto esté tan barato"... ¡y el ciclo comenzará nuevamente!.
Pero para eso falta... recien llegamos a la barbería... ¡y claro, no hay manicura ni dinero para pagarla!.
BARUCH
Muy interesante la entrada y los comentarios. Me ha gustado mucho la aplicación a la vivienda de la teoría del emparejamiento del mercado laboral que hace Diego.
Quisiera añadir algo. En el cálculo del "valor fundamental" a partir de la actualización de la serie futura de hipotéticos alquileres, que es como la teoría nos dice que debemos actuar, son importantes dos datos: el tipo de interés real y el valor del alquiler. Es de sobra conocido que el mercado de alquiler en España no es, por muchas razones, un ejemplo de mercado. Por otra parte, ha existido un cierto feed back entre este mercado y el precio de la vivienda que ha contribuido a inflar también estas supuestas rentas permanentes (esta endogeneidad tiene la virtud de sobrevalorar el valor fundamental). Por otra parte, no andamos muy finos que digamos en cuanto a saber cuál es el tipo de interés real de largo plazo que debería considerarse para actualizar esas series de rendimientos a 30-40 años (básicamente, porque estamos en tiempos monetarios absolutamente excepcionales). Conclusión: el cálculo del valor fundamental está sujeto a unas horquillas de variación que no nos permiten hablar con seguridad del porcentaje de sobrevaloración. Cuando la cosa "se asiente", podremos saber esa sobrevaloración, pero mientras tanto, no puedo resistirme a dar un dato: allá por 2003 ya se hablaba de sobrevaloraciones del 30 - 40 % en España en un número especial de la revista The Economist... y llovió bastante desde entonces hasta 2007.
Como apuntan algunos, creo que el problema no son tanto los precios como tales sino la cuestión (directamente relacionada pero distinta) de las (muy escasas) operaciones en el mercado inmobiliario, que impiden que haya precios representativos. Nadie sabe ahora mismo a qué precio vender o comprar.
La situación es similar a la de los mercados financieros cuando hay gente queriendo comprar y vender un bono específico (o una acción), pero todos ellos saben que hay dos o tres intermediarios que tienen una cartera enorme de ese bono o acción que tendrán que vender pronto (pero no se sabe cuándo ni a qué ritmo). Esto crea una incertidumbre que bloquea las transacciones.
Por eso, creo que la solución, más que decidir cuál es la bajada necesaria y esperar hasta que los precios (muy imperfectamente aproximados por los índices del MFOM o el INE) lleguen allí, sería que el BE obligase a los bancos y cajas a deshacerse gradualmente (quizá en tres o cuatro años, para evitar vender a precio de saldo) de sus stocks de vivienda y suelo. Esto daría un horizonte al sector, favorecería que se normalizase el número de transacciones y por tanto que repareciesen los precios de mercado, y a partir de ahí no tendríamos que preocuparnos de si el precio ha bajado suficiente o no.
A pesar que como tantas familias de nuestra edad estamos "largos" de inmuebles no entiendo casi nada de este mercado. Los fuimos comprando porque en la época parecía tener sentido como forma de ahorro protegido de la inflación o por otros motivos.
Sin embargo hay cosas que han cambiado de tal modo que ya no es justificable la adquisición de una segunda vivienda y posteriores.
En 25 años se ha pasado de estar toda la inversión incentivada por un apreciable crédito fiscal en IRPF y valoradas a coste histórico o inferior, a ser propiedades de adquisición penalizada con unos carrying costs brutales.
Voy a tratar de resumirlos.
1. Retirada de la desgravación por compra.
2. Eliminación de créditos fiscales de mejora de vivienda por obras menores. Lo que se puede hacer ahora supone que se desgravan solo obras de gran envergadura (mínimo del 25% del valor de Mercado y un proceso largo de pre-aprobación autonómica tipo Gosplan del comisario de barrio)
3. IBI's de auténtico escándalo superiores al 0.3% o o.5 % del valor de mercado de la vivienda estimado por Hacienda en sus precios mínimos. No es extraño ver viviendas no suntuosas con IBI's del orden de 3000 ó 4000 y más euros al año.
4. Cargos mínimos obligatorios en 2ªs residencias no relacionados al uso (Basuras, mínimos mensuales de todos los servicios --agua, luz, gas, teléfonos, etc-- haya o no haya consumo). Es decir, pagas uses o no uses porque sabedores de que hay millones de residencias de vacaciones vacías 10 meses al año las estrujan fiscalmente para que sus residentes y votantes paguen menos.
5. Imputación de Rentas en IRPF.
No existe la susodicha renta pero no importa, pagas IRPF como existiese. Esta renta es el 2% del valor fiscal/mercado. Es decir muy fácilmente a todo lo anterior has de sumar de 4000 euros de Renta en IRPF para arriba a tu tipo marginal.
6. Los gastos de mantenimiento propios del bien que no son pequeños.
Es decir, entre todos la mataron y ella sola se murió.
Hemos convertido la adquisición de 2ª vivienda en una decisión irracional.
Por ello creo que a las viviendas nuevas pendientes de venta (por encima del millón sin duda) hay que añadir las que están saliendo al mercado de gente que con la fiscalidad actual no puede tenerlas o encuentra países con menos costes para vivir.
Esta gente y sus hijos nunca más volverán a generar demanda para este tipo de bien porque es antieconómico y tratarán de librarse de su stock actual para dejar de hacer el primo.
Hay otros aspectos a considerar: Por ejemplo, ver que los gobiernos siguen considerando la inmigración como algo necesario para crear demanda del stock no vendido de vivienda.
Por supuesto sin consultar a los nativos.
Buenas noches
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