Hace poco el INE ha publicado su índice de precios de alquiler de vivienda, que el Ministerio utiliza en su sistema de referencia que, a su vez, de acuerdo con la Ley de Vivienda, permite a las Comunidades Autónomas limitar el crecimiento de los alquileres. La Generalitat de Cataluña ha sido la primera CA en anunciar un tope en las áreas tensionadas. Veremos cuál es el resultado de esta política. Y digo “veremos” en vez de afirmar taxativamente que la política de limitar la subida de precios es mala porque a la hora de predecir en economía intento ser cauta. Es cierto que hay evidencia en contra de los precios máximos. También lo es que el mercado de vivienda, especialmente el de alquiler, está plagado de ineficiencias y aún no estoy segura de tener el modelo teórico correcto para evaluar todas las políticas que se pueda diseñar. Tengo más certezas sobre el funcionamiento del mercado de compraventa que sobre el de alquiler (véase Díaz y Luengo Prado 2008, 2010, Díaz y Jerez 2013, Díaz y Franjo 2016, Díaz et al. 2023) porque, en nuestros modelos teóricos, el mercado de alquiler tiende a ser diseñado como un mercado en competencia perfecta. Esto limita nuestra capacidad para evaluar políticas económicas. La segunda razón de ese “veremos” es puramente científica: se aprende de todas las políticas, más aún de las fallidas (así que en este país tenemos mucho margen de aprendizaje), siempre que tengan costes moderados, eso sí, y este parece ser un caso claro, al menos en el agregado.
¿Es el mercado de alquiler similar al mercado de compraventa de vivienda?
El mercado de alquiler, hasta ahora, es el hermano menor de todos los estudios sobre vivienda y macroeconomía. Hay una extensa literatura sobre las particularidades del mercado de vivienda (basta con mirar las referencias de Díaz et al. 2023). A mi entender, las principales características del mercado de compraventa son las siguientes: (1) es un mercado descentralizado, (2) está dominado por las transacciones de segunda mano, (3) está vinculado a la garantía hipotecaria y (4) el valor de las viviendas es complementario con su localización, los bienes públicos que la rodean y la actividad económica del lugar.
La característica (1) implica que la transmisión de la información vía precios es una cuestión esencial, (2) determina que la oferta sea muy elástica (recordemos, el mercado está compuesto mayoritariamente por vivienda de segunda mano) y sensible a las expectativas de futuro, (3) hace del mercado de vivienda una correa de transmisión del sector financiero y (4) permite que los propietarios de las viviendas se apropien de parte del beneficio social de mejoras de infraestructuras o externalidades positivas de concentración de actividad económica. Todas estas características nos llevan a la conclusión de que el mercado de compraventa tiene ineficiencias severas que hacen socialmente beneficiosa una intervención. Es necesaria una “macroprudential policy” en vivienda, en términos de imposición y crédito hipotecario. También tener un parque de vivienda pública, una suerte de VPO 2.0, que ayude a estabilizar el mercado. Pero el mercado de compraventa y de alquiler, aunque complementarios, no son exactamente iguales. Veamos.
Mercado descentralizado con problemas informacionales
Se trata, como el de compraventa, de un mercado descentralizado con problemas informacionales, especialmente si la oferta está muy atomizada, y con problemas de riesgo moral en ambos lados. El arrendatario puede no cuidar la propiedad y el casero puede no cuidarla de acuerdo con lo estipulado. La descentralización hace que puedan convivir, simultáneamente, pisos vacíos y personas buscando casas (de lo que hablé ya aquí). Estas cuestiones se analizan, por ejemplo, en Halket et al. (2015). Estos autores muestran que, cuanto mayor es el problema informacional, más severas son las consecuencias del riesgo moral, porque los caseros se vuelven muy selectivos con los potenciales inquilinos y no quieren firmar contratos de larga duración. O, si lo hacen, piden fianzas escandalosamente altas; es decir, que cubran el peor riesgo al que se puedan enfrentar. O intentan trasladar al inquilino todos los gastos de mantenimiento con el consiguiente deterioro de la vivienda. Voy a decir lo obvio: las asignaciones de mercado son ineficientes cuando existen problemas informacionales. En particular, llevan a una escasez de oferta. Por tanto, la intervención institucional en el buen diseño de contratos de alquiler es necesario. No solo en su duración, sino en las cláusulas básicas que deben regir para que arrendadores y arrendatarios cumplan lo pactado.
El problema informacional hace que los pequeños propietarios tengan más incertidumbre sobre las condiciones de mercado. Por eso, el sistema de referencia del Ministerio de Vivienda, ayuda a reducir la incertidumbre a los dos lados del mercado. El problema informacional es menos severo cuando la oferta está muy concentrada, tanto porque el gran tenedor acapara más información (al tener más contratos activos simultáneamente), como porque tiene un mayor colchón financiero y, con ello, tiene la capacidad para liderar el mercado. Se podría concluir entonces que la concentración de la oferta reduce el problema informacional. Sí, también, pero para aumentar su beneficio privado, no el beneficio social. Así que voy a decir otra cosa obvia: la concentración de la oferta lleva a asignaciones de mercado ineficientes.
Oferta muy elástica limitada por la capacidad
El mercado de vivienda en alquiler tiene, como el de compraventa, una oferta elástica, especialmente a la baja: la oferta puede “desaparecer” en forma de casa vacía. Este es especialmente el caso de la oferta atomizada, cuando un individuo alquila su segunda vivienda, y esa vivienda tiene un valor de uso para su propietario. Este no es el caso de empresas inmobiliarias que, por otro lado, tienen mayor poder de mercado. No solo eso, sino que es razonable suponer que su elasticidad es mayor que la de la demanda. La elasticidad de la demanda depende de la movilidad geográfica de las personas. Esta movilidad es escasa en el corto plazo. La movilidad, además, disminuye con la edad, como se muestra en Díaz, Jáñez y Wellschmied (2023), del que hablamos aquí y aquí. Estas dos elasticidades combinadas hacen que los cambios en oferta afectan mucho a los precios, al contrario que variaciones en la demanda.
La elasticidad de la oferta también depende de las expectativas acerca de los rendimientos futuros del arrendamiento. Por eso, es necesario diseñar buenos contratos que logren un equilibrio en la protección de ambas partes. Incluso en ausencia de concentración de la oferta, el precio de alquiler tiene una prima de riesgo por los problemas de riesgo moral mencionados arriba. Limitar el precio de alquiler sin reducir el riesgo de alquilar una vivienda no es una buena política. Para sacar viviendas vacías al mercado a precios moderados hay que dar incentivos a los pequeños propietarios para reducir el riesgo de su actividad. Creo que es beneficioso para el mercado tener un índice de referencia para aumentar la información de los propietarios, pero los límites al precio, por sí solo, es probable que reduzca la oferta. Creo que es mucho más eficaz hacer que las deducciones fiscales por inversiones en esa vivienda sean contingentes al precio de alquiler: cuanto mayor sea el precio, menor es la desgravación por gastos derivados de la actividad. Esta política ya la describí aquí. En el caso de empresas inmobiliarias que declaran en Impuestos de Sociedades, esto debería ser la norma.
He dicho arriba que la elasticidad de la oferta está limitada por el parque construido. Es fácil anunciar o retirar del mercado una vivienda construida, pero construir nueva vivienda, allí donde se necesita, lo es mucho menos. De hecho, una empresa inmobiliaria que acapare la oferta en una zona particular tiene todos los incentivos para limitar la nueva construcción, con lo que en el mercado puede coexistir escasez de oferta y gran elasticidad al precio. Yo creo que la manera más eficaz de estabilizar la oferta es crear un parque público de vivienda de alquiler.
Localización
Hace tres años escribí el post “No es ciudad para jóvenes”, donde ya apuntaba (en 2021) que es muy difícil alquilar una casa en Madrid con el sueldo medio de España. Los datos que manejé mostraban que ya entonces la rentabilidad del negocio del alquiler es más alta en los distritos con renta menor. También argüía que las diferencias entre distritos se perpetúan en el tiempo. Entonces usé como indicador de la rentabilidad la ratio precio de alquiler sobre precio de venta. Esta ratio es más alta en los distritos con menos renta. Se podría aducir que esa ratio tiene una prima en Vallecas porque el negocio del alquiler tiene en ese distrito más riesgo que en Chamberí. A este respecto, Halket et al. (2023), usando datos de Estados Unidos, muestran que ese extra de rentabilidad no solo refleja una prima de riesgo sino la segregación de los mercados. Tiendo a pensar que ese es el caso también en España, especialmente en las grandes ciudades, como Madrid. La segmentación de los mercados de vivienda es una consecuencia de la escasa movilidad social. Si a esto le añadimos la concentración de la oferta de alquiler en los distritos con menos renta, ya tenemos el problema completo.
¿Por qué sube el precio de alquiler?
Lo primero que deberíamos saber antes de responder esta pregunta es ¿de qué zona geográfica estamos hablando? ¿Qué está ocurriendo con los precios de compraventa? He cogido el índice de alquiler para el total de España y lo he dividido por el índice de precio de la vivienda, ambos publicados en el INE. Es una pena que el índice de alquiler acaba en 2021. El Gráfico 1 muestra que desde 2015 y 2021 esta ratio está cayendo, lo que quiere decir que los precios de compraventa suben más deprisa que los de alquiler. Pero tampoco hay tanta variación en el tiempo. Si miramos la misma ratio por Comunidades Autónomas, tampoco se ve nada. En realidad, habría que analizar, como mínimo, por provincias, o por áreas urbanas. Pero, lástima, tenemos el índice de alquiler por municipios pero no su valor absoluto. Además, el índice de precio de venta solo aparece por Comunidades Autónomas. El Ministerio sí que dispone de toda esa información detallada ya que la página de su sistema de referencia nos informa de las áreas tensionadas. Estaría bien que el Ministerio y el INE nos permitieran disponer de esos datos. En el post “No es ciudad para jóvenes” ya me quejaba amargamente de la falta de información.
Una parte del aumento de precios, presumimos que pequeña como estiman Davis y Heathcote (2005) para Estados Unidos, se debe a que el sector de la Construcción tiene una Productividad Total de los Factores por debajo del resto de la economía. Esto hace que el precio relativo de la vivienda aumente a medida que aumenta la renta del país. Lo siguiente que hay que dilucidar es dónde está aumentando más y las características del mercado. A mi entender, el caso de Madrid y Barcelona es diferente al de Mallorca. Y es que en las últimas décadas estamos asistiendo al fenómeno de las Superstar cities, unas cuantas ciudades que crecen espectacularmente y donde los precios de la vivienda se disparan. A mi entender, esto se debe la revolución industrial en servicios (véase Hsieh y Rossi-Hansberg 2023). Los nuevos servicios se caracterizan por (1) grandes rendimientos a escala y (2) el proveedor de tales servicios no tiene que localizarse donde esté su demanda. Estas dos cosas combinadas llevan a una gran concentración de estos nuevos sectores en las grandes ciudades. Yo diría que este es el caso de Madrid, Barcelona y los casos de crecimiento que observamos en Málaga, Valencia, etc. Esta concentración de la actividad en las grandes ciudades hace que el precio de la vivienda en los barrios céntricos sea muy alto, pero estas subidas contagian al resto de los barrios y distritos. Este contagio es tanto mayor cuanto más concentrada esté la oferta que, como la evidencia sugiere, se localiza en los barrios con menor renta. Así, no es de extrañar que no haya casas baratas en casi ningún sitio.
La segunda razón es el turismo. Más bien, la revolución de servicios turísticos que permite a muchos particulares ofertar su propiedad para alquiler turístico sin los costes fijos que sufren las empresas hoteleras. El rendimiento privado de alquilar la vivienda en plataformas como AirBnB se basa en la externalización de costes de producción en el entorno: el promotor del piso turístico se ahorra los costes asociados a la hostelería tradicional gracias en parte a la inmensa externalidad negativa que hace soportar a los vecinos. El modelo turístico basado en la explotación barata de inmuebles tiene poca productividad, empeora la calidad de las viviendas y la vida en los barrios. Sus costes sociales sobrepasan con creces los beneficios privados. Algo que se podría corregir, al menos parcialmente, con impuestos suficientemente altos al alquiler turístico.
La tercera razón es la creciente concentración de la oferta precisamente en las ciudades que más están creciendo. No tengo datos del INE sobre ello, pero en aquel post usaba datos de Real Analytics que sugerían que la mitad de las viviendas en alquiler en las grandes ciudades está en manos de grandes tenedores. Parece que la vivienda es un buen negocio para los fondos de inversión y cabe preguntarse si ese negocio se debe a que no internalizan los enormes costes sociales que produce su actividad. No, la vivienda no es un bien como otro cualquiera, o desde luego no es un bien del que se pueda prescindir a la ligera. Cuando ocurre, y convivimos cotidianamente con demasiadas personas sin hogar o con jóvenes que no pueden emanciparse, nos afecta a todos.
Políticas “granulares”
A mí me parece que la problemática de la vivienda tiene una gran heterogeneidad como para proponer soluciones uniformes para todos los lugares. En el post “Apuntes para una política de alquiler de vivienda” ya sugería algunas políticas posibles. Voy a resumir lo que entonces decía con la nueva información que tengo, casi exactamente tres años después.
Hasta ahora en este post he enfatizado la necesidad de reducir el riesgo al pequeño propietario, pero creo que también debemos tener en cuenta el riesgo habitacional. Así como creamos un seguro público contra los avatares del mercado de trabajo, también hay que reducir el riesgo del mercado inmobiliario. En aquel post explicaba las razones de eficiencia asignativa que justifican intervenir para reducir los riesgos habitacionales. Entonces citaba el trabajo de Favilukis et al. (2023), donde muestran que aumentar el porcentaje de vivienda para alquiler social en todos los distritos aumenta el bienestar social significativamente. Llevamos años hablando de la importancia del desarrollo y el sostenimiento en el tiempo de la vivienda pública en alquiler. Pero los organismos competentes en la materia siguen sin tomar cartas en el asunto. Como ya decía en aquel post, solo se de una comunidad autónoma con una política de vivienda coherente, integral y sostenida en el tiempo: El País Vasco. No se por qué el resto de las C.C.A.A. no le imitan. No hay que reinventar la rueda. Se trata de falta de voluntad política. O de unas fuerzas misteriosas que se encargan sistemáticamente de desbaratar esas políticas cada vez que se ponen en marcha. ¿Acaso serán los mismos que se forran a cuenta de las ineficiencias del mercado de la vivienda que acabo de describir? Como no quiero repetirme, voy a terminar con algunas ideas.
- Yo diría que mejor que un límite de precios sería una combinación de impuestos a los tenedores (o reducción de deducciones fiscales) que carguen precios por encima de los índices de referencia y ayudas al alquiler según niveles de renta. Y que esos impuestos ayuden a financiar las ayudas: ¡Revolucionario!
- Hay que diseñar buenos contratos para compatibilizar la moderación del riesgo que necesitan arrendadores y arrendatarios. Cuanto más largo sea el contrato de alquiler, mayores deben ser las salvaguardas.
- El instrumental de Introducción a la Economía, estático, NO ayuda a entender el mercado de alquiler, que es heterogéneo y dinámico. Solo entorpece el debate público.
- Voy a repetir la cuestión dinámica. Las ciudades son organismos que cambian en el tiempo por efecto de la movilidad. Los análisis estáticos no sirven.
- Se necesita una oferta variada de vivienda pública para estabilizar los mercados de compraventa y de alquiler.