Por Hector Blanco (MIT)
Premiado en el IV Premio Nada es Gratis a Job Market Papers
Ante el continuado aumento del precio de la vivienda, una de las propuestas para crear vivienda asequible es incrementar el parque de vivienda pública (por ejemplo, en Barcelona o en este blog). Sin embargo, la experiencia con grandes bloques de vivienda pública en otros países como Estados Unidos o el Reino Unido ha sido problemática. La concentración de familias de renta muy baja en grandes edificios produjo en su momento efectos muy negativos en sus alrededores, como altas tasas de criminalidad o la devaluación del precio de las viviendas vecinas. Como resultado, estos países han dejado atrás el concepto tradicional de vivienda pública y han apostado por otras políticas que subvencionan viviendas asequibles en edificios de renta mixta, es decir, con familias que perciben diferentes rangos de ingresos.
En mi Job Market Paper (junto con Lorenzo Neri, Universidad de St. Andrews), estudiamos hasta qué punto se pueden superar los efectos negativos de los grandes bloques de vivienda pública cuando esta se combina con viviendas privadas en un mismo edificio, dando lugar a edificios de renta mixta. Para ello, analizamos más de 130 reconstrucciones de vivienda pública que tuvieron lugar en Londres (Reino Unido) entre 2004 y 2018. Estas reconstrucciones consistieron en el derribo y reconstrucción de algunos de los bloques de vivienda pública más problemáticos y en peores condiciones de la ciudad. En los nuevos edificios, se mantuvo el mismo número de viviendas de propiedad pública en promedio, y se añadió un número similar de viviendas privadas.
En el artículo, estudiamos los efectos de estas reconstrucciones en el mercado de la vivienda. El efecto de las reconstrucciones en los precios es ambiguo. Por un lado, las reconstrucciones sustituyen un edificio en mal estado por uno en mejores condiciones, además de construir viviendas para familias de mayores ingresos. Esto incrementa la demanda de vivienda en la zona, que ahora es más atractiva, y, consecuentemente, también su precio. Por otro lado, las reconstrucciones aumentan la oferta de vivienda privada, lo que debería bajar los precios en estas zonas.
Figura 1. Efecto de la reconstrucción de bloques de vivienda pública sobre el precio de venta (izq.) y de alquiler (dcha.) de viviendas privadas según distancia
Para estimar cuál es el efecto neto, comparamos la evolución de los precios de viviendas privadas muy cerca de los bloques de vivienda pública reconstruidos con aquellos de viviendas ligeramente más lejanas a ellos y que, por tanto, no están tan afectadas por la reconstrucción. En particular, comparamos viviendas localizadas a 800 metros o menos de las reconstrucciones (grupo de tratamiento) con aquellas situadas entre 800-1000m (grupo de control).
La Figura 1 muestra cómo cambiaron los precios de venta y de alquiler de la vivienda según la distancia a los bloques reconstruidos. En cuanto al precio de venta, las reconstrucciones aumentaron el precio de las viviendas a menos de 100 metros en un 6%, y redujeron el de las viviendas ligeramente más lejanas (300-500m). En el caso de los alquileres, estos incrementaron hasta un 8% en 100m y siguieron subiendo, aunque en menor magnitud, hasta los 400m. Estos resultados son consistentes con un efecto demanda muy pronunciado en las inmediaciones de los bloques reconstruidos (generando el resultado positivo a esas distancias), y un efecto oferta más moderado que domina en distancias más lejanas (implicando un resultado negativo).
La importancia del efecto demanda se puede observar en dos resultados adicionales. En primer lugar, el número de viviendas vendidas y alquiladas incrementa muy cerca de los bloques reconstruidos, lo que sugiere una mayor tasa de rotación de los vecinos de la zona, que ahora es más atractiva. Como los precios son más altos a esas distancias, los nuevos vecinos son potencialmente de renta más alta. En segundo lugar, los arrendadores aumentan la calidad de las viviendas en alquiler mediante renovaciones y reformas, presumiblemente para atraer a familias más ricas.
Para saber más sobre los factores que contribuyen al incremento de los precios cerca de las reconstrucciones, estudiamos los efectos en el vecindario más allá del mercado de la vivienda. La Figura 2 ilustra dos grandes cambios en estas zonas. En el panel de la izquierda, se muestra la evolución del número de estudiantes de primaria que no reciben comida subvencionada en la escuela (como indicador de rentas altas) en las viviendas vecinas con respecto al año en que se aprobó la reconstrucción. Los puntos azul oscuros se refieren a viviendas situadas entre 0 y 200m de las reconstrucciones. Se puede observar cómo el número de niños/as de rentas más altas disminuye al aprobarse la reconstrucción, debido a la relocalización de las familias en el proceso de demolición, pero aumenta en alrededor de 10 niños/as seis años después (12%), cuando el proceso de reconstrucción está completo. En el panel de la derecha, se muestra cómo el número de crímenes dentro de 200m de las reconstrucciones, disminuye alrededor del 5% después de su aprobación. De manera similar, el artículo aporta evidencia indicativa de más amenidades en el vecindario como, por ejemplo, restaurantes, cafés, y zonas verdes. Todos estos resultados nos llevan a concluir que las viviendas de renta mixta ayudan a mitigar los efectos negativos de los bloques tradicionales de vivienda pública y ayudan a revitalizar sus alrededores.
Figura 2. Efecto de la reconstrucción de bloques de vivienda pública sobre el número de estudiantes no subvencionados (izq.) y el número de crímenes (dcha.)
Cuando analizamos los resultados por el tipo de reconstrucción, encontramos que el precio de la vivienda subió más en las zonas en las que las reconstrucciones provocaron un cambio mayor en el nivel socioeconómico del barrio. La Figura 3 ilustra cómo las reconstrucciones que están en barrios más pobres (panel de la izquierda, puntos grises) y que construyeron más vivienda privada (panel de la derecha, puntos azules), concentran la mayor parte de las subidas del alquiler después de las reconstrucciones (los resultados son similares para los precios de venta). Esto es, la llegada de familias relativamente más ricas que los anteriores vecinos es una explicación importante de por qué las viviendas cercanas se volvieron menos asequibles. Este resultado llama a la cautela: aunque las reconstrucciones revitalizan los alrededores, aquellas que provocan un gran cambio en el nivel socioeconómico de los vecinos de la zona podrían contribuir a la gentrificación y el desplazamiento de los vecinos de rentas más bajas mediante precios más altos.
Figura 3. Efecto de la reconstrucción de bloques de vivienda pública en los alquileres según la media de ingresos en la zona (izq.) y el nivel de construcción de vivienda privada (dcha.)
En suma, las viviendas de renta mixta parece que pueden superar los problemas de los bloques tradicionales de vivienda pública aun manteniendo el mismo número de viviendas públicas, pero con la advertencia de que en ciertos casos pueden llevar a un precio de la vivienda menos asequible para las familias vecinas de rentas más bajas. Estas implicaciones pueden ser útiles para aquellas administraciones de España que quieren apostar por la vivienda pública como instrumento para crear vivienda asequible.
