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¿Qué dice la evidencia empírica sobre el control de alquileres? Parte 1: los beneficios

Jordi Jofre-Monseny y Mariona Segú

Este es el primer post de una serie de dos entradas sobre la evidencia empírica acerca del control de alquileres. En este primer post nos centramos en discutir los beneficios y en el segundo, que saldrá el lunes, hablaremos de los costes de controlar el alquiler.

Las políticas de control de alquileres son poco populares entre los economistas. David Cuberes resumía en este blog hace ya algún tiempo los problemas que causa la regulación de los precios del alquiler desde la perspectiva del análisis teórico (ver aquí). Sin embargo, como sucede en muchos otros temas, esta visión no es compartida fuera de nuestro entorno profesional. Los controles de alquileres gozan de cierto apoyo social y son varias las ciudades y los países que implementan políticas de control de los precios del alquiler. En el contexto europeo, Alemania introdujo una política de control de alquileres en 2014 mientras que París regula los precios desde 2015 (con una pausa de año y medio debida a la suspensión de la ley por los tribunales). Por su lado, discrepancias acerca de la desregulación del mercado de alquiler han acabado con la coalición de gobierno en Suecia hace apenas unos días. En España, el control de los alquileres formaba parte del acuerdo de investidura entre el PSOE y Unidas/Podemos de 2019 mientras que, por su parte, el Parlamento Catalán aprobó en otoño del 2020 una política de control de los precios de alquiler.

En este contexto, hay dos grandes preguntas a contestar des del ámbito académico. La primera pregunta es si existen mejores políticas que los controles de alquiler para abordar la crisis de asequibilidad de la vivienda. Antonia Díaz hacía recientemente en este blog unas consideraciones muy interesantes, desde un punto de vista conceptual, en relación a cómo deberían ser las políticas del mercado de alquiler (ver aquí)

La segunda pregunta es cuáles son los efectos económicos de las políticas de control de alquileres. Para ello analizaremos con profundidad la escasa literatura empírica que ha estudiado los efectos de las políticas de control de alquileres. Nos centraremos en cuatro contribuciones que, a nuestro entender, son convincentes en términos de identificación de efectos causales. Los primeros dos trabajos, Sims (2007) y Autor, Palmer y Pathak (2014), estudian la eliminación de los controles de alquiler en Massachusetts introducida en 1995. Por su lado, Diamond, McQuade and Qian (2019) estudian una reforma de 1994 en San Francisco que extendió el régimen de control de alquileres a un segmento del mercado (edificios de 4 viviendas o menos construidos antes de 1980) que había quedado exento de la regulación hasta el momento. Finalmente, Mense, Michelsen y Kholodilin (2019) estudian los efectos de la ley Federal de 2015 (no confundir con la ley municipal en Berlín suspendida recientemente) que controla los precios de alquiler en municipios alemanes con un mercado tensionado.

Conocer los efectos económicos de las políticas de control de alquileres es importante por dos razones. En primer lugar, además de contar con apoyo social, los controles de alquiler no tienen un coste presupuestario directo y sus efectos pueden ser relativamente inmediatos. De esta forma, es una política factible tanto desde un punto de vista presupuestario como desde un punto de vista político. En segundo lugar, en economía, la evidencia empírica no siempre va de la mano de las predicciones de los modelos teóricos. Haciendo un paralelismo con el debate del salario mínimo, la evidencia empírica ha aportado una visión mucho menos negativa del salario mínimo de lo que predicen algunos modelos teóricos del mercado de trabajo (Javier Ferri resumía recientemente el estado de este acalorado debate, ver aquí).

Los beneficios de las políticas de control de alquileres

Desde la óptica de los fallos de mercado y en ausencia de regulación, los inquilinos no pueden asegurarse frente a futuras subidas de precios debido a un problema de mercados incompletos (Diamond et al., 2019). En el ámbito de las políticas públicas, el principal objetivo del control de alquileres consiste en trasferir renta de los propietarios a los inquilinos al establecer un precio máximo a pagar. En la medida en que los propietarios que alquilan sus pisos tengan más renta que los inquilinos, esta transferencia supone una mejora en la distribución de la renta.

Si el control de alquileres afecta a todo el mercado, se deberían reducir los importes que los inquilinos pagan por sus alquileres. En la práctica, es común que la regulación no afecte a la totalidad del mercado de alquiler. La regulación Federal Alemana exime a la vivienda construida de 2014 en adelante. Cuando en una ciudad existe una parte del mercado regulado y otra no, la regulación debería reducir el precio del mercado regulado, que experimentará un exceso de demanda, e incrementar el precio en el mercado no regulado (Mense et al., 2019). Con la regulación, una parte de los residentes viven en la ciudad pagando el precio regulado del alquiler. Algunos de estos no vivirían en la ciudad si tuvieran que pagar el precio de mercado. Esto hace que parte del exceso de demanda del mercado regulado se desplace a la parte del mercado libre, lo que encarece el precio en relación a la situación de no regulación. Mense et al. (2019) encuentran que los precios en el mercado no regulado aumentaron del orden del 4 por ciento mientras que en el regulado disminuyeron en un 2 por ciento. Aunque los autores no discuten cuál es el impacto medio, los datos sugieren que la política consiguió reducir el precio medio del alquiler dado que el mercado no regulado supone un segmento muy pequeño del mercado.

Sims (2007) también estima el efecto de la desregulación de los alquileres en MA, donde la regulación eximía una parte muy importante del mercado. Los resultados indican que el precio del alquiler aumentó más en aquellos barrios con una mayor proporción de vivienda regulada. Sin embargo, el efecto de largo plazo combina el efecto directo de la desregulación sobre las viviendas que estaban sujetas a regulación y el efecto indirecto que la desregulación causó al acelerar procesos de gentrificación y de renovación del stock de vivienda (Sims, 2007).

De hecho, frenar los procesos de gentrificación, que provocan la expulsión de los hogares de menos renta de sus barrios y ciudades, es otro de los beneficios que esgrimen los defensores del control de alquileres. La evidencia de MA, San Francisco y Alemania muestra que el control de alquileres reduce de forma muy significativa la movilidad de aquellos individuos que viven bajo el régimen de control. Diamond et al. (2019) concluyen que el control de alquileres ha contribuido significativamente a evitar la marcha de hogares de renta baja y a mantener la diversidad racial en San Francisco. En concreto, los sectores de la población donde la movilidad se reduce más son las personas mayores, las minorías raciales y los habitantes que llevan más tiempo en el barrio.

Des del punto de vista económico, este efecto del control de alquileres sobre la movilidad tiene un aspecto positivo en la medida en que el capital social tiene un componente geográfico muy relevante y perderlo conlleva importantes consecuencias negativas (Bayer, Ross y Topa, 2008; Gibbons, Silva and Weinhardt, 2017). Como veremos más adelante, sin embargo, la reducción de la movilidad conlleva también un aspecto negativo asociado a la asignación ineficiente de la vivienda regulada.

En conclusión, la evidencia empírica demuestra que el control de alquileres consigue reducir el precio del alquiler en la parte regulada, mientras que este puede subir en la parte no regulada. Sin embargo, cuando la parte libre representa una pequeña fracción del parque total de viviendas, el impacto en el alquiler medio es negativo. Además, el control de alquileres también puede frenar procesos de gentrificación y la expulsión de algunos colectivos vulnerables. En el siguiente post de esta serie (el lunes) discutiremos los posibles efectos adversos.



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