EL mercado inmobiliario en tiempos de COVID

Las restricciones a la movilidad impuestas por los gobiernos como consecuencia de la crisis del COVID nos han hecho a todos pasar mucho más tiempo dentro de casa del habitual y del que habríamos querido. La experiencia del lockdown ha sido muy diferente según el tipo de casa en el que reside cada familia: apartamento o casa independiente, con balcón/terraza o sin él, con una habitación para cada miembro de la familia o con miembros de la familia que comparten habitación, etc. Seguramente la cotidianidad ha sido muy distinta para los jugadores de fútbol de primera división que tienen en casa piscina climatizada, pistas de tenis, baloncesto y jardín y para las familias obreras que viven hacinadas con sus hijos en apartamentos del centro de la ciudad. En este sentido el Covid ha acentuado las diferencias en la calidad de vida derivadas del tipo de inmueble en el que se reside y ha aumentado el peso que tiene nuestra vivienda en nuestra calidad de vida. De hecho, las medidas de contención de la movilidad han sido muy regresivas ya que los pobres usan mucho más los espacios públicos y tienen mucho menos espacio privativo.

Por este motivo, algunas familias pueden haber reconsiderado su inversión en vivienda precisamente en este periodo. Además, la situación macroeconómica es tal que los tipos de interés, incluidos los que se aplican a las hipotécas, son realmente bajos por lo que en el caso de que la vivienda haya dejado de ser satisfactoria, las familias con acceso a hipoteca podrían decidir cambiar vivienda.

Por otro lado, el Covid ha traido consigo un empeoramiento de las condiciones laborales y los ingresos de las familias cuyos sectores de ocupación han sido afectados negativamente por el Covid. Para dichas familias, aunque hayan deseado cambiar vivienda, la posibilidad de adquirir una nueva vivienda tendrá que esperar y en los casos más extremos en los que la reducción de ingresos implique el impago de la hipoteca o el alquiler podría llegar a ocurrir que necesiten dejar su vivienda. La gran variedad de situaciones personales y escenarios posibiles hace que no exista una predicción única respecto a la evolución del número de transacciones en el sector inmobiliario y el precio de la vivienda en el contexto del Covid. Por ello, en este post vamos a observar los datos disponibles para aprender sobre las tendencias generales de estas variables.

Los datos a nuestra disposición son los del INE, el Consejo General del Notariado y el Banco de España recogidos en la plataforma Epdata. Comenzamos observando los datos del número de transacciones, indispensables para entender la representatividad y el significado de los datos del precio. Para poder entender lo ocurrido necesitamos conocer primero de donde veníamos en términos de evolución del mercado inmobiliario pre-Covid. Como puede verse en el siguiente gráfico, tras el boom de la construcción en el que se produjo un espectacular aumento del volumen de vivienda de nueva construcción, las transacciones inmobiliarias y los precios de las viviendas (177 por ciento!), se produjo una reducción paulatina de estas variables que se frenó entorno a 2012/2013. A partir de entonces se evidencia una cierta recuperación que se frenó ya en 2019, el año antes de que apareciera el primer caso de Covid.

En 2020 el número de compraventas de viviendas se redujo respecto a 2019 pero dado que ya se observa una reducción entre 2018 y 2019, la reducción en la época del Covid podría seguir simplemente una evolución “natural” de la compraventa de vivienda. Aunque la reducción pudiera atribuirse enteramente al efecto del Covid, se trata de una reducción de magnitud moderada ya que el número de transacciones en 2020 se encuentra aún ligeramente por encima del valor de 2016.

La crisis del Covid es particular porque no sólo representa una crisis de carácter económico que se ceba particularmente en los empleos más precarios (empleados del sector privado, manuales en el sector industrial o servicios) si no que implica también una serie de medidas como el lockdown que pueden haber imposibilitado la visita de casas para valorar su compra o incluso firma de contratos de compraventa en la oficina de un notario. En este sentido los meses en los que había restricciones a las actividades económicas pueden ser muy diferentes a aquellos en los que no habia restricciones o dichas restricciones afectaban a menos sectores.

En el gráfico siguiente vemos que efectivamente se produce una reducción importante en el mes de marzo de 2020 coincidiendo con el inicio de la crisis del Covid y se alcanzan los valores más bajos de los ultimos siete años en abril y mayo. A partir de junio se produce una recuperación alcanzándose valores similares a los pre-Covid a partir de Septiembre. En general, se tarda entre uno y seis meses en escriturar una casa, dependiendo de la necesidad o no de hipoteca, por lo que podría ocurrir que pasado el periodo de incertidumbre se hayan ejecutado compraventas que estaban pactadas con anterioridad al lockdown.

Esta evolución temporal a nivel agregado contrasta con la distribución geográfica de este descenso del número de transacciones. Las regiones más afectadas por Covid en términos de número de casos no son aquellas en las que bajan más las transacciones.

Porcentaje de contagiados por provincias

Para tener una visión más completa de lo ocurrido en el mercado inmobiliario durante el Covid pasamos ahora a observar lo que ocurre con los precios de las transacciones. En el gráfico siguiente se observa que en general los precios y el número de transacciones tienen correlación positiva en el corto plazo. Esto parece indicar que ha sido la demanda de casas lo que ha dictado los movimientos de nuestras dos variables de interés en el corto plazo. Sin embargo, en los primeros meses de la crisis del Covid se ha observado una irregularidad: el precio ha subido ligeramente mientras que el número de transacciones ha caído significativamente. Esto es consistente con la explicación de que se realizan sólo transacciones pactadas con anterioridad y no se realizan muchas transacciones nuevas. A finales del año 2020 se observa otro fenómeno interesante: el número de transacciones se recupera alcanzando niveles de antes del Covid pero el precio de los inmuebles cae. El bajo precio de los inmuebles en una situación en la que otras inversiones son poco atractivas puede haber contribuido a que el número de transacciones se haya recuperado.

Por su parte, los precios de los alquileres según Idealista experimentan también una reducción que supone una ligera inflexión de una moderada tendencia creciente que arrancó en 2015. Esta reducción tiene una magnitud inferior a la de los precios de compra-venta de vivienda pero refleja un mismo fenómeno.

Evolución del precio del alquiler

¿Qué podría explicar la bajada de los precios en un momento en el cual el bien parece estar especialmente valorado e inversiones alternativas son poco atractivas? Una posibilidad sería que los inversores están adquiriendo las viviendas de familias que no se las pueden permitir a un precio especialmente bajo. Los datos sobre desahucios presentados en el gráfico siguiente no parecen avalar esta posibilidad y además, el gobierno detuvo los desahucios durante el estado de alarma (ver aquí) pero podría ocurrir que las familias estén vendiendo sus hogares para evitar llegar a una situación de desahucio.

Otra explicación del descenso de los precios es que los compradores están lidiando con un grado de incertidumbre mayor sobre la evolución de la economía y por tanto del precio futuro de la vivienda adquirida y necesitan precios más bajos para decidirse a comprar. También podría deberse a un descenso generalizado de los precios como consecuencia de la caída de la actividad económica. Harán falta datos de naturaleza microeconómica y actualizar los datos macroeconómicos para entender mejor lo que está detras de esta reducción de los precios y el mantenimiento de las transacciones.

 

Hay 2 comentarios
  • Muy interesante el artículo, muchas gracias. Es de los pocos con información inmobiliaria durante la pandemia. Estaría bien si se pudiera confirmar la tan cacareada migración al campo o a las afueras.

    • Hola Buenaventura Durruti,
      Gracias por tu comentario. Por desgracia con datos agregados no se puede confirmar la migración al campo o a las afueras pero me parece una hipótesis interesante que podría explicar la bajada de los precios. Esperamos poder confirmarla en el futuro.

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