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Cuatro observaciones (y tres preguntas) sobre el nuevo índice de referencia para la actualización del alquiler de vivienda

Por Jordi Galí (CREI, UPF y BSE)

El coste de la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los ciudadanos, especialmente entre los jóvenes que desean emanciparse y acceder a una vivienda por primera vez. No debe sorprendernos pues que la reciente publicación por parte del INE de un “Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamientos de Vivienda” (IRAV) haya suscitado un interés notable. De acuerdo con la Ley por el Derecho a la Vivienda (LDV) de mayo de 2023, que a su vez modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el nuevo índice tiene por objeto el “evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento,” y puede interpretarse como una alternativa transparente a la fijación de topes ad-hoc a las tasas de actualización por parte del Gobierno en los dos últimos ejercicios. Por otra parte, la modificación de la LAU por la LDV también establece un régimen especial, descrito más abajo, para la fijación de la renta de alquiler en los nuevos contratos que afecten a viviendas situadas en municipios declarados como “zona de mercado residencial tensionado” (en adelante, “zona tensionada,” por brevedad).

El propósito de esta nota es poner de relieve los efectos sobre el precio real del alquiler, derivados de la interacción entre el IRAV y la declaración de un territorio como zona tensionada. Creo sinceramente que dichos efectos, y las consecuencias adversas que puede acarrear sobre el mercado de alquiler, quizá no hayan sido suficientemente calibradas por las personas responsables del diseño del IRAV, ni por aquellas responsables de la declaración de zonas tensionadas. De acuerdo con la web del Ministerio de la Vivienda estas zonas actualmente están restringidas a 271 municipios de Cataluña, y su declaración como zonas tensionadas ha competido a la Generalitat. Por otra parte, el Gobierno sigue presionando a otras Comunidades Autónomas para que también declaren sus territorios como zonas tensionadas. Aunque la LDV establece que las zonas tensionadas se declararán por un periodo de tres años, también permite prórrogas anuales si se mantienen las condiciones que justificaron la declaración inicial, con lo que abre la puerta a que este status pueda prolongarse indefinidamente.

El lector puede encontrar una panorámica de la literatura sobre los efectos del control de rentas de alquiler en López-Rodríguez y Matea (2020), así como evidencia para el caso catalán en Monrás y Montalvo (2023).

Una breve introducción al IRAV puede resultar útil para los lectores que lo desconozcan. El IRAV es un índice publicado por el INE con frecuencia mensual y cuyo valor constituye un límite para las actualizaciones anuales de alquileres que se lleven a cabo el mes siguiente a su publicación. Esta regulación es efectiva a partir del 1 de enero de 2025 y afecta a los contratos de arrendamiento suscritos con posterioridad a la entrada en vigor de la LDV, es decir a partir del 25 de mayo de 2023. Por otra parte, los contratos firmados con anterioridad a la LDV podrán actualizar el precio de alquiler de acuerdo con las cláusulas de actualización que se hayan incluido en dichos contratos, con un tope máximo dado por la tasa de inflación interanual basada en el índice de precios al consumo (IPC). Cuando estos contratos se renueven al cabo de cinco años también estarán sujetos al IRAV. El primer valor del IRAV, publicado en diciembre y correspondiente a noviembre de 2024, fue de un 2,2 %. El valor correspondiente a diciembre ha sido de 2,28 %.

Para poder comprender los efectos del IRAV es importante conocer cómo se calcula. Para un mes dado, el IRAV es el valor mínimo entre cuatro variables: (1) la tasa de crecimiento interanual del IPC (es decir, la inflación ordinaria), (2) la tasa de crecimiento interanual del IPC excluyendo alimentos no elaborados y energía (la llamada inflación subyacente), (3) el promedio entre la inflación y un 2%, y (4) el promedio entre la inflación subyacente y un 2%.

Nótese que, por construcción, la tasa de actualización del alquiler no puede ser superior a la tasa de inflación. Por consiguiente, su precio real (entendido como su precio relativo al IPC, es decir, al precio de una cesta representativa de bienes y servicios) no puede aumentar ningún año durante la vigencia de un contrato. De hecho, es fácil comprobar que el precio real del alquiler siempre bajará, excepto en un caso: cuando la inflación esté por debajo del 2% y su valor sea inferior a la inflación subyacente; en dicho caso el alquiler se actualizará con el IPC y su valor real se mantendrá constante, como era práctica habitual antes de la introducción del IRAV.

En el caso de viviendas que se encuentran fuera de una zona tensionada, al finalizar el contrato de arrendamiento al cabo de cinco años (siete cuando el arrendador es persona jurídica) la renta de alquiler inicial en el nuevo contrato (ya sea con el mismo arrendatario o con uno nuevo) se pactará libremente entre las partes y por lo tanto su valor real podrá realinearse de acuerdo con los factores de oferta y demanda que operen en el mercado, como en cualquier otro mercado competitivo, y con independencia de su evolución durante la vigencia del contrato que ahora finaliza.

La situación es muy distinta cuando la vivienda se encuentra en una zona tensionada. En dicho caso la LAU en su artículo 17 establece que “la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior…” Con la introducción del IRAV, y para los contratos que llegan a su vencimiento y que han sido firmados después de la declaración de zona tensionada, este es el índice que marca el aumento máximo al fijar el alquiler inicial del nuevo contrato, siguiendo pues el mismo criterio que si se tratara una actualización durante la vigencia del contrato, independientemente de que haya o no un nuevo arrendatario. Para los contratos firmados antes de la declaración de zona tensionada, el aumento máximo al renovarse vendrá dado por el IPC, pero el IRAV empezará aplicarse con el nuevo contrato.

Es importante aclarar que la normativa anterior es relevante para pequeños tenedores que renueven contratos, y que representan la gran mayoría de contratos de arrendamiento. Para los grandes tenedores (o los pequeños tenedores que no hubieran alquilado la vivienda en los últimos años) el límite del alquiler al iniciar un nuevo contrato en una zona tensionada viene dado por un “precio de referencia” determinado por el Ministerio de la Vivienda en función de las características de la vivienda. Pese a que esta regulación es potencialmente más restrictiva, en esta nota me centraré en la que afecta solo a pequeños tenedores.

La regulación que acabo de describir, más allá de su innecesaria complejidad y de la dificultad de comprensión que presenta incluso para especialistas, tiene implicaciones importantes para la evolución del precio real de alquiler a largo plazo. A continuación, resumo algunas de estas implicaciones en forma de observaciones. Las tres primeras observaciones se refieren a zonas tensionadas. La cuarta es relevante para el resto de territorios.

Primera observación: en las zonas tensionadas, el diseño del IRAV implica que el precio real del alquiler para el stock de vivienda ya existente experimentará con el paso del tiempo una disminución progresiva y, en cualquier caso, nunca aumentará.

Como hemos visto más arriba, la propiedad anterior resulta de la conjunción de dos hechos: 1) la adopción del IRAV como límite máximo en las actualizaciones del alquiler durante la vigencia de todos los contratos, y 2) la extensión de dicha limitación, en el caso de las zonas tensionadas, al alquiler inicial de los nuevos contratos.

Nuestra primera observación tiene un corolario casi inmediato: si la nueva normativa asociada al IRAV y las zonas tensionadas se mantuviera vigente de forma permanente, el precio real del alquiler para el stock de vivienda actual en las zonas tensionadas convergiría a cero. Dicha evolución representaría una victoria pírrica para los partidarios del control de rentas, ya que cabe suponer que la oferta de viviendas en alquiler… ¡también convergiría a cero!

La segunda y tercera observaciones pueden interpretarse como corolarios de la primera y que sirven para ilustrar su alcance.

Segunda observación:cualquier aumento de la inflación por encima del 2 %, incluso si es transitorio, implicará una disminución permanente del precio real del alquiler de las viviendas situadas en zonas tensionadas

La explicación de nuestra segunda observación es sencilla. Si la inflación aumenta por encima del 2 %, el promedio entre aquella y el 2 % se situará por debajo de la inflación, lo que también será cierto para el IRAV. Por lo tanto, el precio del alquiler necesariamente aumentará menos que la inflación. Es decir, su precio real disminuirá. La disminución efectiva del precio real del alquiler dependerá también del comportamiento de la inflación subyacente, pero será como mínimo igual a la mitad de la diferencia entre la inflación y el 2 %. Para referencia del lector, durante el periodo 1999-2024 la inflación anual a diciembre de cada año se ha situado por encima del 2 % en 17 de los 26 años considerados (un 65 %).

Nuestra segunda observación tiene una clara implicación: el ritmo de caída del precio real del alquiler a largo plazo será mayor como más frecuentes sean los episodios de inflación por encima del 2 % y como mayor sea la discrepancia entre la inflación y el IRAV durante estos episodios. Por lo tanto, la normativa actual implica una vinculación mecánica entre el precio real del alquiler a largo plazo y la estabilidad de una variable nominal, la inflación, cuya evolución depende en gran medida de factores ajenos al mercado de la vivienda (por ejemplo, la política monetaria del BCE). Me resulta muy difícil pensar en algún argumento basado en criterios de eficiencia o equidad que pueda justificar tal vinculación automática entre la estabilidad de la inflación y el precio real del alquiler a largo plazo. Tengo que reconocer que tampoco me sorprendió el no encontrar dicha justificación en el preámbulo de la ley.

Tercera observación: cualquier aumento en el precio relativo de alimentos y energía, incluso si es transitorio, implicará una disminución permanente del precio real del alquiler de las viviendas situadas en zonas tensionadas, incluso si se produce en el contexto de una inflación por debajo del 2 %.

Un ejemplo sencillo nos servirá para ilustrar esta propiedad. Supongamos que un aumento del precio del petróleo hace subir la inflación en un determinado año a un nivel del 2 %, mientras que la inflación subyacente se mantiene constante en un 1 %. En las zonas tensionadas, el precio de alquiler de todos los contratos, vigentes o en proceso de renovación, no podrá aumentar por encima del IRAV, que será del 1 % en aquel año, con lo que el precio real del alquiler disminuirá un 1 %. Supongamos que en el siguiente año el precio del petróleo disminuye hasta volver a su nivel relativo inicial, lo que genera una inflación del 0 %, por debajo de la subyacente que se mantiene en el 1 %. Para este año el IRAV será del 0 %, lo que permitirá mantener el precio real del alquiler, pero no aumentarlo para recuperar su valor real inicial. Al final del episodio, el precio relativo del petróleo habrá vuelto a su valor inicial, pero el del alquiler habrá disminuido de forma permanente en un 1 %.

El lector puede comprobar fácilmente que si en lugar de un aumento inicial del precio del petróleo, la economía hubiera experimentado una disminución de igual magnitud en tal precio que generara una inflación del 0 %, seguida de un retorno al precio relativo inicial y una inflación del 2 %, y con la inflación subyacente estable en un 1 % en los dos años, el precio real del alquiler también experimentaría una disminución real permanente de un 1 %. Por lo tanto, no importa el signo de la variación inicial: cualquier fluctuación temporal en el precio relativo de energía y alimentos se acaba traduciendo en una disminución del precio real del alquiler.

Nuestra tercera observación también tiene un corolario interesante: el ritmo de caída del precio real del alquiler a largo plazo será mayor como mayor sea la volatilidad del precio relativo de energía y alimentos. Una vez más no es fácil comprender por qué tal vinculación entre el precio real del alquiler a largo plazo y la volatilidad del precio de energía y alimentos es deseable.

Las tres primeras observaciones suscitan una primera pregunta.

Primera pregunta: si el objetivo de nuestros responsables de política económica es la disminución del precio real del alquiler, ¿por qué no fijaron como criterio de actualización la inflación menos tanto por ciento fijo, por ejemplo, la inflación menos un 1 %, que garantizaría la consecución del ritmo deseado de disminución del precio real, en vez de adoptar un indicador como el IRAV cuyo diseño implica que dicho ritmo de disminución sea volátil e influido por factores totalmente ajenos al mercado de la vivienda?

En la medida en qué la discrepancia en un determinado año entre la inflación y el IRAV sea pequeña, la disminución del precio real del alquiler en dicho periodo tendrá poca importancia cuantitativa. Pero la acumulación a lo largo de los años de pequeñas reducciones del precio real, puede dar lugar a una caída acumulada cuantitativamente importante.

Con el objeto de disponer de una aproximación cuantitativa del posible impacto de la introducción del IRAV en las zonas tensionadas sobre el precio real del alquiler he llevado a cabo una simulación de la evolución de dicho precio durante el periodo entre 2000 y 2025 bajo el supuesto contrafactual que la normativa actual hubiera estado vigente durante dicho periodo. Para ello he construido un índice análogo al IRAV, utilizando los datos de inflación e inflación subyacente en España, correspondientes al mes de diciembre de cada año entre 1999 y 2024. El gráfico adjunto representa el índice IRAV resultante, conjuntamente con la inflación. Como puede observarse, las diferencias año a año entre las dos series son relativamente pequeñas, con la excepción del bienio inflacionista 2021-2022. La inflación media en este periodo es de 2.4 % mientras que el IRAV medio es de 1.6 %.

Con los datos de inflación y del índice tipo IRAV construido, puedo simular la evolución del alquiler nominal y real de una vivienda situada en una zona tensionada, cuyo alquiler se actualiza el mes de febrero de cada año de acuerdo con el IRAV de diciembre, bajo el supuesto contrafactual de que la normativa actual hubiera estado vigente durante el periodo considerado. Dicha simulación genera un aumento del precio nominal del alquiler del 51 % al final del periodo considerado, pero una disminución del precio real del 18 %. Ésta caída del precio real en esta simulación es cuantitativamente importante y contrasta con el aumento efectivamente observado en el precio real del alquiler en dicho período cuando la normativa no estaba vigente. Es difícil imaginar que un comportamiento del precio real del alquiler como el simulado no hubiera supuesto una gran contracción en la oferta de vivienda en alquiler.

Las tres primeras observaciones, así como el ejercicio de simulación anterior, tenían en cuenta la normativa que afecta a las viviendas en zonas tensionadas. El impacto del IRAV en las zonas no tensionadas es de esperar que sea menor ya que, si bien implica una caída del precio real del alquiler durante la vigencia de un contrato, dicho precio siempre puede ajustarse en conformidad con la situación del mercado al firmarse un nuevo contrato, ya sea con el mismo arrendatario o con uno distinto. Esto motiva una última observación.

Cuarta observación: En las zonas no tensionadas, es de esperar que la introducción del IRAV como criterio de actualización aumente la volatilidad del precio real del alquiler.

Un ejemplo sencillo nos permitirá comprender por qué cabe esperar este aumento de volatilidad. Supongamos para simplificar que un casero desea mantener el valor real del alquiler de una vivienda. Durante un primer contrato de cinco años la inflación anual media se sitúa en un 2 % pero el valor medio del IRAV es de un 1 %. En ausencia del IRAV el casero actualizaría año a año el alquiler con el IPC de modo que su valor real se mantendría constante. Lo mismo sucedería al firmarse un nuevo contrato al cabo de cinco años. Por el contrario, el uso del IRAV como índice de actualización implica que el precio real del alquiler disminuya durante el contrato en función de la discrepancia anual entre la inflación y el IRAV. Bajo nuestros supuestos la disminución acumulada al finalizar el contrato será del 5 %. Al firmar un nuevo contrato (posiblemente con el mismo arrendatario), y con el objetivo de recuperar el valor real, el arrendador aumentará “de golpe” el precio del alquiler en un 5 %. Por lo tanto, la volatilidad del precio real será mayor. Es difícil pensar en alguna ventaja para arrendador o arrendatario de dicha volatilidad innecesaria.

A continuación, me permito formular dos preguntas adicionales, sin duda retóricas.

Segunda pregunta: ¿Ha evaluado el Gobierno, o las personas y organismos que lo asesoran, las consecuencias que puede tener a largo plazo la adopción del IRAV sobre el precio real del alquiler (y, por lo tanto, sobre la oferta de viviendas en alquiler), especialmente en comunidades autónomas cuyos gobiernos decidan, en contra de su mejor juicio, declarar su territorio como zona tensionada?

Tercera pregunta: ¿Ha evaluado el Govern de la Generalitat de Catalunya, o las personas y organismos que lo asesoran, las consecuencias que puede tener a largo plazo sobre el precio real del alquiler (y, por lo tanto, sobre la oferta de viviendas en alquiler) el mantenimiento de la declaración de buena parte del territorio catalán como zona tensionada, teniendo en cuenta la decisión del Gobierno español de adoptar el IRAV como índice de referencia para las actualizaciones y renovaciones de los contratos de alquiler?

Una reflexión más general para concluir. El fuerte aumento del coste de la vivienda (tanto de compra como de alquiler) en los últimos años, especialmente en las principales zonas urbanas de nuestro país, tiene dos causas últimas: la disminución de la oferta (en buena parte debido a la reasignación de vivienda a usos turísticos, ya sea alquileres u hoteles) y al aumento de la demanda (principalmente como resultado del aumento de la población que desea concentrarse en determinados núcleos urbanos, con la inmigración como importante factor). En una economía de libre mercado, tal exceso de demanda se corrige mediante un ajuste al alza del precio (relativo), y que conlleva simultáneamente un aumento de la oferta (al incentivar la nueva construcción y la reasignación de inmuebles a usos residenciales), y una disminución de la demanda (incentivando la búsqueda de localización geográfica alternativa, posiblemente más alejada del centro, o desincentivando la inmigración). La disminución a largo plazo del precio real del alquiler que conllevaría el mantenimiento prolongado de la nueva normativa en las zonas tensionadas tendría exactamente el efecto contrario: supondría una disminución progresiva de la oferta y un aumento gradual de la demanda, amplificando el desequilibrio entre las dos y, paradójicamente, tensionando más el mercado (con la previsible aparición de un mercado negro al margen de la ley, como en otros episodios históricos de racionamiento). Dada esta consideración, quizás el legislador debería haber usado la expresión “zonas insuficientemente tensionadas” para referirse a los territorios donde deseaba aplicar la nueva normativa…

Pero ya sabemos, como dijo Keynes, que “a largo plazo todos estamos muertos,” y que para un Gobierno cuyo único horizonte relevante es el de las próximas elecciones no hay nada mejor que un titular de periódico que gracias a la bondad de nuestros gobernantes el alquiler subirá unas décimas menos el próximo año. Y cuando vean que el problema se agrava con el paso de los años, no duden que oiremos aquello de “nos quedamos cortos, deberíamos tomar medidas más agresivas.”

Y para aquellos jóvenes que se vayan incorporando en los próximos años al mercado de la vivienda y tengan el “privilegio” de vivir en una zona tensionada sujeta a la nueva normativa no me queda más que desearles buena suerte en su búsqueda, ya que encontrar una vivienda en alquiler pronto será tan difícil como encontrar un responsable de política económica con un mínimo de sentido común (ya no digamos con conocimientos básicos de economía).

 

* Agradezco los comentarios de José García Montalvo, David López Rodríguez y Giacomo Ponzetto a una versión anterior de este artículo.

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