Por David Boto-García, José Baños, Eduardo del Valle e Inés Sustacha
El auge y popularidad de los alojamientos turísticos colaborativos, como es el caso de las viviendas vacacionales que se comercializan en la plataforma Airbnb, ha suscitado un gran interés político, mediático y académico por los efectos tanto positivos como negativos que está ocasionando para las economías locales. Por un lado, en un post reciente (véase aquí) se mostraba evidencia de que la expansión de la oferta de camas de Airbnb aumentaba la demanda turística usando datos para las principales ciudades españolas. Los estudios de Basuroy et al. (2021) e Hidalgo et al. (2022) también indican que el crecimiento de la oferta de Airbnb aumenta la demanda y genera empleo en servicios complementarios como los restaurantes en ciudades de Texas y Madrid, respectivamente. Recientemente, Farronato and Fradkin (2022) muestran que el surgimiento de Airbnb ha generado ganancias de bienestar ya que la oferta de alojamiento es más elástica a shocks de demanda, especialmente en ciudades donde la capacidad de los hoteles está limitada.
A pesar de esto, varios trabajos han puesto de manifiesto que el aumento continuado de la oferta de pisos turísticos en Airbnb supone un problema para el mercado del alquiler, ya que genera incrementos de precios y restringe la oferta (véase aquí y aquí dos posts acerca de los efectos en Madrid y Barcelona). Por esta razón, las diferentes Comunidades Autónomas y Ayuntamientos han llevado a cabo diferentes políticas con el propósito de regular y controlar el crecimiento de la oferta de viviendas vacacionales (una revisión de las diferentes regulaciones autonómicas se puede consultar aquí).
En este trabajo, evaluamos el impacto que tuvo la aprobación del Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico del Principado de Asturias sobre la oferta de viviendas vacacionales en esta Comunidad Autónoma. Entre otras disposiciones relativas al régimen de publicidad, información, derechos inherentes a la estancia, obligaciones de las empresas explotadoras y prohibiciones a los clientes, lo más destacado de este Decreto es la sustitución de la autorización previa por el régimen de declaración responsable (control ex post). Esto es, el Decreto supuso una simplificación del proceso administrativo necesario para la apertura de una vivienda vacacional. Es bien sabido en economía que las trabas administrativas dificultan la creación de empresas y negocios (Djanjov et al., 2002) y la correspondiente creación de empleos (Bertrand and Kramarz, 2002). Desde 2016, aquellos que lo deseasen pueden registrar una vivienda como vivienda vacacional y comenzar a comercializarla sin necesidad de esperar a tener la autorización administrativa.
Por tanto, cabría esperar que esta simplificación burocrática favoreciese la apertura de viviendas vacacionales. Sin embargo, esta flexibilización de los requisitos administrativos solo se aplica a las viviendas vacacionales y de uso turístico, pero no al resto de modalidades de alojamientos turísticos (apartamentos turísticos, hoteles, hostales y pensiones, campings y casas rurales), que siguen regulados bajo un Decreto anterior del año 2003 y sí requieren autorización previa (para un análisis más detallado de las características jurídicas del Decreto de 2016 véase aquí). El objetivo en este trabajo es evaluar si efectivamente la medida tuvo los efectos esperados.
Datos y metodología
Usamos un panel de datos de establecimientos y plazas en viviendas vacacionales y apartamentos turísticos registradas (oferta legal) a nivel municipal en el periodo 2013-2019. La Figura 1 muestra la evolución de las plazas en ambos tipos de alojamientos antes y después del cambio regulatorio. Estimamos un modelo de diferencia en diferencias (DiD) donde los apartamentos turísticos, que comparten muchas similitudes con las viviendas vacacionales pero no se han visto afectados por el cambio regulatorio del Decreto de 2016, se utilizan como grupo de control.[1] Esto es, evaluamos el efecto que tuvo facilitar los trámites burocráticos en la oferta de viviendas vacacionales desde 2016, en comparación con la oferta de apartamentos turísticos en el mismo municipio y periodo. Controlamos por la población, número de restaurantes, bares y cafés y hoteles, así como efectos fijos de municipio y temporales. Dado que los efectos pueden ser tanto dinámicos en el tiempo como heterogéneos entre municipios, también estimamos el modelo usando un event study estimator y diferencia en diferencias por cuantiles (Athey and Imbens, 2006).
Figura 1. Evolución del total de plazas en viviendas vacacionales (RVR) y apartamentos turísticos en los municipios asturianos
Resultados y conclusiones
Nuestros resultados señalan que, en promedio, las viviendas vacacionales registradas aumentaron en 5 establecimientos y 26 plazas desde 2016 a consecuencia del Decreto de 2016 en comparación con los apartamentos turísticos. Esto representa un incremento de alrededor del 116% en relación con la media pre-Decreto. Los efectos parecen ser mayores en aquellos municipios con un alto grado de penetración de las viviendas vacacionales y crecen con el tiempo, como se puede apreciar en la Figura 2. Los resultados indican por tanto que simplificar los trámites administrativos incrementa la oferta de vivienda vacacionales frente a otras modalidades de alojamiento donde los trámites son más largos.
Figura 2. Estimaciones del efecto del cambio regulatorio sobre el número de establecimientos y plazas en viviendas vacacionales en los años posteriores al Decreto (event study estimator)
Un aspecto importante a tener en cuenta a la hora de interpretar los resultados es que usamos información sobre viviendas vacacionales y apartamentos turísticos registrados (oferta turística en registros oficiales). Desafortunadamente, nuestro análisis no nos permite dilucidar qué parte del incremento en el número de viviendas vacacionales es de viviendas nuevas y qué parte se corresponde con viviendas que ya se alquilaban con fines vacacionales con anterioridad al Decreto, pero en un mercado negro.
En este sentido, una de las grandes dificultades a las que se enfrentan los gobiernos regionales a la hora de regular este mercado es que se desconoce el número real de viviendas ofertadas. Si la regulación es muy restrictiva, es más probable que muchos continúen operando en un mercado no controlado ni sujeto a normativas que amparen a la demanda ya que, en ciudades con muchos operadores como Madrid o Barcelona, detectar los ilegales no es tarea sencilla y hay menor riesgo de ser detectado.
La flexibilidad en los requisitos de apertura puede ser una estrategia efectiva para aquellas regiones/ciudades que se encuentren en un periodo de expansión de su oferta de viviendas vacacionales. De esta manera, las autoridades pueden hacer una mejor estimación de la oferta real que ayude a monitorizar posteriormente el cumplimiento de futuras disposiciones legales. Esto es especialmente relevante pues permite también un control en términos de recaudación impositiva con la que poder compensar las posibles externalidades negativas.
[1] A pesar de sus similitudes conceptuales, los requisitos técnicos (tamaño de las habitaciones, capacidad, servicio de limpieza, etc.) para poder registrar una vivienda como apartamento turístico o como vivienda vacacional son diferentes. Esto evita que nuestros resultados estén afectados por efectos de sustitución, al menos a corto plazo.
