- Nada es Gratis - https://nadaesgratis.es -

Anfitriones profesionales y colaborativos en Airbnb: ¿fijan precios de la misma manera?

Por David Boto-García, Matías Mayor y Pablo De la Vega

Los alojamientos turísticos colaborativos se han convertido en los últimos años en una alternativa cada vez más atractiva y popular a otros más tradicionales como los hoteles. Airbnb, que se encuadra dentro de la llamada “economía colaborativa”, tiene como objetivo que individuos con segundas residencias vacías (o incluso habitaciones dentro de su propia vivienda) las alquilen por periodos cortos de tiempo a turistas a cambio de una prestación económica.

En teoría, este tipo de turismo supone grandes ventajas: los turistas encuentran alojamiento a precios más bajos y los oferentes obtienen rentas alquilando espacios vacíos/no aprovechados. Sin embargo, este mercado ha ido abandonando su esencia “colaborativa” para asemejarse cada vez más a un mercado tradicional. Actualmente, un número considerable de anfitriones operan de manera profesional, obteniendo importantes rentas (véase aquí para el caso de la Comunidad de Madrid en 2018). De hecho, se estima que aproximadamente un 60% de la oferta mundial de Airbnb está controlada por anfitriones que tienen varias propiedades (Adamiak, 2019), operando de facto como empresarios.

El auge de los ‘Airbnb’ está generando importantes consecuencias para las economías locales (Ortuño y Jiménez (2019) ofrecen una revisión de su evolución reciente a nivel provincial y aspectos regulatorios regionales). Diversos estudios documentan que el crecimiento sostenido de los alojamientos vacacionales está asociado con incrementos en el precio de alquiler de viviendas (García-López et al., 2020; Franco y Santos, 2021). Otros indican que producen externalidades negativas a los residentes en forma de ruido, gentrificación urbana o problemas de aparcamiento (Gurran y Phibbs, 2017).

Dada esta problemática, los gobiernos regionales y los ayuntamientos han implementado diferentes medidas para controlar la oferta de Airbnb. Por ejemplo, además de la obligatoriedad de registro y declaración de responsabilidad, el Ayuntamiento de Madrid limita el número de días al año que se puede alquilar una propiedad para uso turístico (Plan Especial de Hospedaje). Por su parte, el Ayuntamiento de Barcelona aprobó en 2017 un plan de urbanismo que limita la evolución de la oferta en determinadas zonas de la ciudad, además de la fijación de una tasa turística de 2,25€ por persona y noche. Esta última medida es una de las más extendidas en las principales capitales europeas (Roma, París, Hamburgo), sobre todo desde que Airbnb se ofreciese a actuar como recaudador, simplificando así los procedimientos burocráticos. Un estudio sobre su efectividad puede consultarse aquí. Esta tasa turística pretende gravar la actividad turística para compensar los efectos adversos que genera sobre los residentes y promover un turismo sostenible y de calidad (Ordenanza fiscal núm. 2.2 del Ayuntamiento de Barcelona).

Algunas administraciones se plantean establecer también tasas turísticas, de modo que el aumento de oferta de vivienda vacacional se controle a través del mecanismo de precios en lugar de limitar la oferta. Estas tasas son impuestos específicos que no están vinculados al grado de actividad ni profesionalismo del anfitrión, de modo que grava igualmente a anfitriones profesionales y colaborativos. ¿Qué efectos puede tener este tipo de medidas para el mercado?

Análisis de los precios de Airbnb en Madrid

En un reciente artículo analizamos las diferencias en la fijación de precios entre los anfitriones colaborativos y los anfitriones profesionales utilizando la ciudad de Madrid como caso de estudio. En línea con otras investigaciones (Deboosere et al., 2019), consideramos a un anfitrión como profesional si tiene más de 10 propiedades en Airbnb. Utilizamos una base de datos de más de 4300 viviendas vacacionales en la plataforma Airbnb para los 6 barrios del distrito centro de la ciudad (Cortés, Embajadores, Justicia, Palacio, Sol y Universidad) correspondientes al segundo trimestre del año 2018.

En la Figura 1 se presenta la distribución espacial de los Airbnb. Los puntos negros indican propiedades pertenecientes a anfitriones profesionales y los rojos anfitriones colaborativos. Como se puede apreciar, el peso de los anfitriones profesionales en la oferta es importante.

Figura 1.- Propiedades en Airbnb correspondientes a anfitriones profesionales (en negro) y colaborativos (en rojo). Madrid, 2018.

En primer lugar, estimamos regresiones hedónicas lineales y por cuantiles para explicar los precios, considerando tanto características estructurales del alojamiento (número de habitaciones, si es piso entero o habitación…) como factores de localización (dummies de barrio y medidas de accesibilidad a Atocha, museos, monumentos y bocas de metro).

Posteriormente, documentamos que existe un patrón de dependencia espacial en los precios (i.e. los precios están espacialmente correlacionados). Dado que Airbnb ofrece a los anfitriones un algoritmo que les sugiere un precio por su piso/habitación en función de los precios de propiedades similares en el vecindario (véase Hill, 2015), planteamos la hipótesis de que los anfitriones fijan precios de acuerdo con una función de reacción espacial que tiene en cuenta las decisiones del resto de anfitriones en el mercado. De manera similar a la literatura de competencia impositiva (tax mimicking), planteamos que existe un proceso de imitación espacial en precios que puede ser diferente según el tipo de anfitrión. Para examinar esto, estimamos un modelo hedónico de doble régimen espacial.

Las estimaciones indican que los anfitriones colaborativos imitan con mayor intensidad los precios de sus vecinos, mientras que los anfitriones profesionales parecen fijar precios de manera más independiente. Esto es, los profesionales tienen su propia estrategia de fijación de precios, que depende menos de los precios que establezcan otros anfitriones en el mismo barrio (menos autocorrelación espacial). Por el contrario, los colaborativos tienden a imitar en mayor medida los precios que estén fijando sus competidores del entorno.

Implicaciones regulatorias

¿Por qué es importante este resultado? Actualmente, los anfitriones de Airbnb deben tributar en el IRPF por los ingresos derivados de los alquileres vacacionales y en algunos casos un 21% de IVA en función de los servicios prestados (véase aquí). Como comentábamos anteriormente, algunas administraciones se plantean establecer además una tasa turística por persona y día. Nuestros resultados señalan que la aplicación de una tasa turística común para todos no parece ser neutra para el mercado. Dado que los anfitriones profesionales tienen ventajas competitivas a la hora de fijar precios, ya que explotan de mejor modo economías de escala (compartiendo servicios de limpieza, por ejemplo) y fijan precios de manera dinámica (ajustándolos con mayor velocidad a las condiciones del mercado), uno esperaría que una tasa diaria común haga subir el precio en mayor proporción en las propiedades de anfitriones colaborativos que en las de los profesionales. Es decir, ya que estos imitan con mayor intensidad los precios de los vecinos (spatial price spillovers), en equilibrio y condicional en el resto de características que afectan al precio, es muy posible que la tasa turística se traslade a mayores precios en los anfitriones colaborativos que en los profesionales. Esto, sumado a la potencial pérdida de beneficios por la imposición, podría dar lugar en el medio plazo a una posible expulsión del mercado de los anfitriones colaborativos.

En resumen, aunque es preciso llevar a cabo más estudios longitudinales que analicen las dinámicas del mercado, parece necesario que las medidas de regulación de Airbnb diferencien entre anfitriones colaborativos y profesionales. Las ventajas competitivas de estos últimos, sumado a la mayor inclinación a imitar precios de los anfitriones colaborativos hace que una imposición lineal en este mercado no tenga un efecto neutro y favorezca a los profesionales, distorsionando así un mercado que debería acercarse más a la esencia de la economía colaborativa y menos a la competencia monopolística.