¿Está justificada la desconfianza de las extranjeros en la banca española? II

Hay 26 comentarios

• Para el suelo, prácticamente la totalidad a pérdida. Teniendo en cuenta que no se iniciarán más de 400.000 viviendas en los próximos 5 años, y a un precio medio de suelo de 50.000 euros, resultaría que el valor total de suelo realizable en cinco años sólo asciende a 20 millardos (incluyendo suelo propiedad del sistema financiero y otros).

  Para la construcción, un 40% sería razonable.

  Lo que nos da 90 millardos suelo + 40% x275 millardos construcción= 200 millardos pérdidas.

• Si no cambia nada, entre lo que van a tener que descontar y los gastos de mantenimiento que suponen mantener esa cartera durante muchos años (IBI, reparaciones, gestión, ...), la pérdida no va a ser menor del 40%.

  Ahora bien, si durante todos estos años se mantienen los tipos de interés prácticamente a 0%, como parece que va ha ocurrir, y se reforma la legislación sobre el alquiler a algo razonable, yo reduciría esas pérdidas al 20%, ya que la presión sobre los hipotecados será menor (menos morosidad) y el atractivo de la inversión inmobiliaria será menos mala.

  En cualquier caso, las provisiones son insuficientes y habrá que añadir más.

• Yo diría que aproximadamente un tercio se van a perder, así que unos 100 mil millones de pérdidas

• Apreciado Juan de Mercado
  ¿Dónde se obtienen esos datos? Por más que he buscado en el banco de España no pude obtener esa información.

• Del suelo (€90bn) se pierde el 80%: €72bn
  De lo en construccion (€i90bn) el 50%: €45bn
  De los acabados (€90bn) el 30%: €27bn
  Del resto (otras garantias, €90bn) el 66%: €60bn

  Total perdidas: €204bn

  Es decir, que quedan todavia unos €150bn por provisionar

• Si el problema fuese de contención de riesgo inmobiliario creo que sería manejable con medidas de estímulo de demanda específica. Sería lento, quizás 4 años, pero más rápido que en la actualidad. Y estas medidas son factibles revirtiendo cosas mal pensadas y mal hechas.
  Las estimaciones de mora y provisiones que pide el artículo dependen de lo que se busque. Que todo siga un lento deterioro caótico o que algo se arregle.
  Sin acciones la cosa puede llegar incluso a un 60% de ajuste del precio y por tanto de la valoración de activos. Unos 12 puntos más que la estimación del BdE.

  Con acciones es posible que se pudiera mantener la situación e ir mejorando.

  Hay dos grupos de acciones claras:
  1. La ya anunciada por Rajoy de restablecimiento de la desgravación por compra de vivienda así como la reducción de los costes fiscales de este bien.

  Recordemos que hoy viene gravado por TRES impuestos simultáneos que convierten la inversión en 2º vivienda en algo propio de víctimas de enajenación mental. Lo que se ha hecho es de locos: Primero se crea el problema y a seguir se bloquea la resolución natural vía comprador final.

  2. Recurrir al viejo "Accounting for leases" (no recuerdo el número de FASB) liberando a las partes del proceso hipotecario y de los monstruosos costes fiscales y de instrumentación (en torno al 11%). Habría que establecer un proceso tutelado de cesiones documentales a la banca pero eso es sencillo. Es revertir el proceso de titulización generando más cash-flow de lo que hoy se genera.

  Pero todos sabemos que este no es el problema. Los graves de verdad son los otros 2.

  1. La deuda soberana de un estado quebrado e inviable y que no quiere entregar activos ni reformarse.

  2. La aparentemente pequeña mora del "resto". Está creciendo con fuerza y sumada es de 35% a un 50% mayor que el inmobiliario.

  Esto ha estado gobernado por gente con criterios perversos porque consejo decente seguro que lo han tenido.

  Saludos

• Buenos días y gracias por el interesantísimo post,
  últimamente parece que el ojo clínico de la información se ha centrado más en los "activos tóxicos" que forman los bonos nacionales (especialmente de los "piigs"), yo no voy a proponer ninguna cifra, entre otras cosas porque no las tengo, pero sí que voy a dejar aquí un gráfico interactivo bastante entretenido:
  http://graphics.thomsonreuters.com/11/07/BV_STRSTST0711_VF.html
  la desconfianza va por barrios, y en función del corte de pelo que desee el cliente
  🙂

• mi estimación es de 150 millardos de euros

• Siento ser pesimista, pero creo que la cobertura es insuficiente y que la perdida será de, al menos, 150 millardos.
  Los precios de las viviendas van a caer; como ha señalado el INE (http://www.ine.es/prensa/np679.pdf), se espera una reducción de la población en los próximos años y el ratio de viviendas por habitante ya es uno de los más altos del mundo.
  Otro factor: la precaria situación financiera de los ayuntamientos va a elevar enormemente las cargas de las segundas viviendas con lo que muchas se pondran a la venta presionando a la baja al mercado de vivienda nueva.
  Resultado: el valor del suelo urbanizable se va a hundir.

  Por otra parte, la cuestión que se plantea es si un cochón de un tercio sobre los riesgos es suficiente. El problema es que el numerador -las provisiones- son ciertas y el denominador -los riesgos- son solo estimaciones y como ha puesto de manifiesto el caso de DEXIA demasiado optimistas.

• Muy divertido el experimento. Mi predicción:

  EMHO,
  Recuerdo haber leído que el precio pre-burbuja (de equilibrio) es unas 4 veces los ingresos de la ud. familiar para una vivienda media, es decir:

  17.500€ *2*4=140.000€
  140.000/90m2 unos 1550€/m2,

  Si pensamos que el precio de referencia al que estan tasados los inmuebles es alrededor de 3200€/m2 (valor medio a principios del 2008), el precio de equilibrio de la vivienda es alrededor de un 48%.

  También sabemos que muchos de los inmuebles en cartera son "inferiores a la media" estan en la costa u otras zonas con menor demanda, por lo que yo corregiría este valor medio a la baja. Una vivienda en construcción o vacía tiene, además, unos costes de mantenimiento. Añadamos que el paro y otras penurias económicas reducen la capacidad adquisitiva aún más... Dejemos el valor actual de la cartera de vivienda en un 38%.

  364-90=274 millardos
  274 *(1-0.38)= 170 millardos aprox.

  En cuanto al suelo, EMHO al tener una "fecha de caducidad" más tardía que las viviendas será más facil "ponerlo en barbecho" hasta que vuelvan a subir los precios, sea en el año que sea; o al menos los posibles compradores harán este razonamiento, por lo que su precio no bajará tanto. Pienso que podríamos dejar el valor del suelo en un 55%.

  90 *(1-0.55)= 40.5 millardos

  Total pérdidas: 40.5+170= 210.5 millardos de €
  Y aún creo que estoy siendo conservador.

• Creo que la pérdida definitiva hay que relacionarla con un espacio temoral concreto. Si los activos pudieran mantenerse indefinidamente, la pérdida sería muy pequeña; si hubiera que liquidarlos mañana, sería muy grande. De ahí que vuestras propuestas de forzar la liquidación de cajas con problemas como la CAM me parezcan medidas contraproducentes. Sin duda la mejor forma de maximizar el valor de los activos de la CAM es que sean integrados y gestionados en un grupo solvente.

  Por otra parte, el problema de gestionar los activos dudosos a largo plazo es tener el capital y la financiación para no tener que venderlos y la suficiente rentabilidad en el conjunto del negocio.

  Asumiendo un escenario ás o menos a largo plazo, diría que la pérdida final de esos 364 millardos rondará el 50%, unos 182 millardos.

  Asumiendo

• Yo apostaría que aproximadamente un tercio. 120 millardos. Pero es una apuesta sin base alguna. 🙂

• Me hace gracia lo del experimento pero sinceramente yo no tengo ni idea. Por decir algo, creo que la pérdidas serán muy altas, pero sé que sinceramente no tengo ni idea. 100 millardos.

• Soy cliente de la actual CatalunyaCaixa, tanto como persona física como de la empresa de la cual soy socio y gerente desde hace más de 20 años. en oficina de ciudad con 60.000 habitantes, en la cual trabajan cuatro personas. Directamente soy conocedor de facilitar por dicha caja,crédito a promotor por importe de 1 millón de euros para construir edificio plurimiliar de 16 viviendas a más de 200 Km. de mi ciudad. No se ha vendido ningún piso, no se amortizó crédito y acabo todo en dación en pago. Tambíén crédito a promotor de viviendas unifamilares aisladas por importe final no amortizado de 1,2 millones de euros.
  Sólo con estos dos casos, 4 empleados (simplificando) han generado, que yo sepa, un quebranto a su empresa de 2,2 millones de euros, con sólo dos operaciones. Según mi saber y entender, algún día, dichas viviendas se acabarán vendiendo por, como máximo, la mitad de los préstamos concedidos. ¿Quién aguanta esto?.

• 'Si James Surowiecki está en lo correcto, la estimación media de nuestros lectores va a ser más acertada de las que os pueda dar yo'
  No se quien es el tal Surowiecki, es decir no pertenezco a la grey de los economistas sino a la de los de leyes, y por lo tanto no sé si mi comentario puede contar, de todos modos ahi va:
  Si 'unos 90 millardos es suelo y el resto se reparte entre inmuebles en construcción, acabados y créditos con otras garantías a partes parecidas'.
  Y el total es de '364 millardos de riesgo promotor'
  Tenemos:
  Suelo perdida (depende del tipo de suelo -urbanizable directo, quizas 40 %, pero en fantasias rusticas 90%): de media por lo bajo 65%.
  Resto: 274 millardos.
  No estoy de acuerdo, en mi experiencia personal, que el resto HOY vaya a partes iguales, por señalar alguna cifra, que me parece es de lo que se trata, diría que la distribucion del resto sería: 15% en construcción; 50% terminadas; y 35% otras (sumando en estas última las anteriormente existentes y las que a lo largo de estos últimos cuatro años se han trasladado de los dos apartados anteriores a este ultimo).
  Perdidas en resto:
  En construcción -si no se termina-: un poco menos que en suelo pero en cualquier caso 55%.
  Terminadas (si prestamo 80% y rebaja venta 35%): 18%.
  Otros (dependerá de la evolucion del sector, mala hoy): minimo 10%.
  Por lo tanto:
  Suelo: 58,5 millardos.
  En construcción: 22,6 millardos.
  Terminadas: 24,6 millardos.
  Otras: 9,6 millardos
  Total: 115,3 millardos.
  Por lo bajo casi el doble de lo provisionado y creo que me quedo corto.
  PD: ''Con la escisión de Caixabank y la colocación de Bankia, el 40 por ciento del sistema de cajas está ya cotizado y con “acceso” a mercados''. Hoy me parece que son bastantes mas pues en en el área en la que me muevo, y tengo bastantes relaciones con las entidades de credito -Andalucía oriental- solo quedan dos entidades que no sean Bancos -una Caja de Ahorros y una Cooperativa de Credito-.

• Terrible pregunta nos hace usted Don Juan, así pensando en todo el ladrillo en conjunto; pues según mi experiencia depende de dos cosas, la primera del tiempo que se pueda aguantar la inversión, aún asumiendo los costes financieros, qué ya va a ser poco; la segunda de que la ubicación sea buena, pensando en ello creo que se perderá en suelo la mitad del dedicado a edificar segunda vivienda(20 millardos); de lo que éste a medio construir, se recuperará la parte correspondiente al suelo, urbanización, cimientos, muros y licencias y poco más (perdemos 40 millardos); y de lo construido, salvamos aquella parte más atractiva que goce de una buena ubicación a corto plazo o sea las gangas, que se venderán bien pero sin beneficios y a lo largo de los siguientes años el resto(pongamos 60 millardos). ¿Cuantos años?. Vaya usted a saber. Ahora las cifras, 120 millardos de perdidas totales o lo que es lo mismo la tercera parte de lo adeudado en ladrillo. Salvo error u omisión, leñe, que se ve uno sobrepasado por estás cifras.

• El suelo se han perdido dos tercios 60 millardos
  En inmuebles en construcción 110 millardos.

• Al menos el 50% de los 364 millardos, sobre todo por el suelo y por la financiación de los intereses que vienen haciendo las entidades desde hace cuatro años, prolongando una agonía sin sentido solo por preservar sus balances no ajustándose a la realidad.

• Solo quería preguntar si el riesgo de impago de la deuda del estado también es un factor de desconfianza además del riesgo a la exposición inmobiliaria por parte de la banca. La banca española es tenedora de mucha deuda del Estado Español.

• A la hora de valorar un activo, la finalidad es esencial. Nada tiene que ver la finalidad ECO para mercado hipotecario, la que oficialmente deben realizarse para poder movilizar los préstamos a través de bonos y cédulas, con una finalidad por ejemplo de valoración de mercado u otra de venta inmediata. Recuerdo que en España la legislación exige valorar suelos siguiendo el "mark to model" y no el "mark to market"... Si queremos liquidez inmediata, el valor de un suelo -por ejemplo. tiende a su valor como rústico, porque hoy no hay transacciones, bajan los precios, y entrando con estas expectativas en el modelo de cálculo (básicamente un cash flow residual dinámico) prácticamente obtenemos el valor de rústico de un suelo. Sin embargo, si nos dijeran que un grupo determinado de estos activos inmobiliarios se van a depositar en un fondo o "plan de pensiones" a 20 años, se van a gestionar y a desarrollar progresivamente, que no hay prisa de venta por parte de vendedor, que no existe información asimétrica, entonces quizás los valores puedan ser otros. Vengo repitiendo desde hace tiempo que no sólo hay que decir lo que valen las cosas, sino cómo se valoran. Prácticamente nadie presta atención a lo segundo.

  Juan Fernández-Aceytuno
  Director General de Sociedad de Tasación

• Yo la calcularía en 65.000 millardos.

  Saludos.

• De los 90 millardos de suelo, yo diría que ahora buena parte de ellos sencillamente no encontrarían comprador, ni siquiera a precio de derribo, probablemente por eso lo conservan, las pérdidas si tuvieran que quizás andasen en un 70% u 80%, pero la situación actual es demasiado anómala.

  Respecto a la parte inmobiliaria, pues quizás un 40% o 50%, aquí el ajuste no es lo anómalo, es lo que toca.

• Quisiera ser optimista y pensar que por lo menos en este caso James Surowiecki se equivoca. Aquí ninguno pensamos que las provisiones sean suficientes y en el peor de los escenarios, varios participantes han dicho que el agujero rondaría los 200 millardos (no es mi caso), nos vendría encima una agudización de la crisis importante. ¿Que pensáis los que escribís en este blog?.

  Saludos

• en el 20% de los pisos terminados ( ya sean sus propietarios inmobiliarias,constructoras,bancos,administraciones o particulares) no reside nadie.
  Con este grado de ineficiencia calculo 300.000 millardos.

• Minusvalías:
  Suelo. 90% * 90m = 81 bn€
  En construcción : 50%* 90 = 45 bn€
  Acabados 40% * 90 = 36 bn€
  Otras Garantías 40% * 90 = 36bn€
  Cartera Hipotecaria: 600m * 10% * 40% = 24 bn€
  TOTAL 222 bn€

  Si ajuste de precios de vivienda acabada es de un 40%, equivalente al valores año 2003, el ajuste en suelo debe de ser del 90%, en virtud de ausencia de expectativas y riesgos crecientes de promoción. En todo caso este mercado realmente desaparecerá y quedará dentro de los propios bancos.

  Otra visión complementaria del mercado residencial es la del mercado de arrendamiento. Por una parte se trata de la única oportunidad para la banca para obtener algún tipo de ingreso. Por otra, las rentabilidades históricas 3%, responden a la propia ausencia de mercado. Un mercado racional, no basado exclusivamente en expectativas de revalorización como hasta ahora, requiere rentabilidades del 7%, como en los mercados profesionales. Con esto es posible que el 40% de ajuste de valor no fuera suficiente.

• Referente post de Juan Fernández-Aceytuno.
  Considero que la diferencia entre valor mar to market mark to model, resultan un tanto bizantina en estos momentos, por mucho que las defina el propio Banco de España. Desde luego en el mercado de acciones solo vale la primera de ellas, por mucho que lo analistas desarrollen su análisis fundamental particular.

  En cuanto a la realidad actual del mercado inmobiliario, es que una reducción del 36% del valor final de la vivienda, resulta un ajuste en el valor residual del 61%. Si además exigiéramos un margen mayor para la promoción, el valor residual sería aún menor.
  Valor Final Original 90 m2 2.444 €/m2 220.000 €
  Valor Residual Original 1.162 €/m2 48%

  Valor Final Corregido 90 m2 1.556 €/m2 140.000 € -36%
  Valor Residual Corregido 456 €/m2 29% -61%

  Creo que todos somos conscientes hoy de que el valor del 80% del suelo urbanizado/urbanizable es practicamente nulo, en un horizonte en que el crecimiento del número de hogares puede ser negativo, y donde el coste de la financiación de la vivienda tiene que revisarse al alza.

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