¿Empezaremos a ver proliferación de viviendas ‘pseudoterminadas’?

El 15 de Julio del 2009, el Banco de España cambió la forma en que las entidades financieras deben provisionar la mora en créditos con garantía hipotecaria ‘efectiva’, es decir, cuando las viviendas están terminadas. Hasta ese momento, debían provisionar el 100% del préstamo. A partir de ese momento, sólo sobre la parte del préstamo que supere el 70% del valor de la vivienda- es decir, se asume implícitamente un valor residual del 70% (noticia).
Claramente, provisionar el 100% de un préstamo con garantía real parece excesivo- la vivienda que garantiza el préstamo debe tener algún valor positivo. Pero la nueva regla parece tener dos efectos negativos

1. Hace más costoso para Bancos y Cajas el vender las viviendas a su valor verdadero. Si la venta requeire una rebaja del precio del 50%, esto supone una anotación contable de una pérdida del 20% sobre el valor de tener la vivienda inmovilizada en el balance- y puede hacer que la institución financiera prefiera posponer la venta. Esto es a todas luces absurdo económicamente, pero puede tener valor contable, y facilita un ajuste lento e in eficiente del mercado de viviendas, con casas sin ocupar conviviendo con personas (jóvenes) sin casa. Recordad que más del 65% de los jóvenes españoles entre 25 y 29 años viven con sus padres (en Francia o Uk el porcentaje es inferior al 25%).

2. Consecuencia menos obvia, y también interesante. Supongamos que un banco se encuentra con una gran cantidad de viviendas sin terminar. Puede decidir terminarlas para venderlas, que sería lo ideal. Pero lo más barato puede ser ‘pseudo-terminarlas: si no las termina, tiene que provisionar el 100% de los créditos. Si las termina ‘bien’ va a ser costoso y a lo mejor van a terminar por no venderse, dado el exceso de oferta en el mercado (estimado en más de 1 millón de viviendas). Una posibilidad intermedia (y no digo que esté pasando, pero me pregunto si lo está): terminarla de la forma más básica posible, con materiales baratos, en plan un poco chapucero o de forma solo aparente. Si uno sabe que la casa es invendible a un precio similar al de la valoración, mejor terminarla de cualquier manera para poder provisionar sólo el 30% restante (o menos, si el Loan-to-value es el 80% sólo el 10%) y dejarla en el balance. Claro, las consecuencias serían serias: un alejamiento aún mayor entre la realidad y su reflejo contable y un despilfarro de recursos en 'pseudo-terminar' viviendas que en realidad las convierten en invendibles.

¿Está pasando esto? Abrid bien los ojos, y contádmelo, si lo veis. Yo como os digo no tengo evidencia de que sea de esta manera, pero parece inevitable dada la normativa.

Hay 2 comentarios
  • Luis, Un comentario que es un poco ortogonal a tu post pero que me ha hecho pensar. El problema es que hay demasiadas casas para la oferta que hay; tenemos una demanda en la espera que es ese 65% de jovenes entre 25 y 29 anhos que viven con sus padres. He ahi la posibilidad de incremento de la demanda. Bien se que con el desempleo juvenil en los niveles en los que esta es dificil que con las estructuras actuales puedan acceder al credito necesario para la adquisicion de viviendas pero claramente hay una falta de eficiencia importante en que tengamos un monton de demanda, un moton de oferta y nada de transacciones. Se puede pensar en un mecanismo que permita la trasnferencia de esas casas y una sistema de prestamos que permita al estado financiar la parte inicial de la compra (que se recuperaria mas tarde, pongamos cinco anhos, con un impuesto ligado al salario de los beneficiarios, con lo cual es muy targeted y si continuan desempleados no hay carga adicional; ya se, ya se que hay que tener cuidado con incentivos!) y despues que haya un periodo donde los pagos los asuma de forma gradual el benficiario? Este programa habria que ligarlo a las casas, previo control de calidad del ministerio de la vivienda, en las carteras de los bancos a los que se les podria dar un beneficio fiscal para ponerlas disponibles al programa. Lo que hay que hacer para solucionar la crisis inmobiliaria es incrementar la formacion d ehogares (por cierto que es por ello por lo que el Home Tax Credit en EE.UU. es un programa inutil; precisamente porque no garantiza la formacion nueva de hogares que pueda alimentar la demanda de vivienda; los que se estan acogiendo al programa son, en su mayoria, hogares que en la actualidad alquilan con lo que no hay entrada adicional en el mercado, que es lo que necesita los EE.UU.)

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