CIA NeG. Crédito a actividades inmobiliarias: reduzcamos el agujero negro

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de Josep María Raya

Durante la burbuja inmobiliaria, el crédito concentrado en el sector inmobiliario (hipotecas a las familias, créditos a empresas constructoras y crédito a actividades inmobiliarias) llegó a superar el 60% del crédito de la economía. Desde1997 a2007 todos los componentes del crédito concentrado en el sector inmobiliario crecieron a tasas superiores que el crédito total (que creció cerca de un 20% anual). Pero hubo un componente que creció por encima de todos, el crédito a actividades inmobiliarias, es decir, la financiación a la promoción inmobiliaria. Dicho crédito creció a tasas superiores al 30% interanual, llegando incluso en los 3 últimos años a tasas extraordinarias (43%, 45% y 47% respectivamente). Como consecuencia, desde la perspectiva de la construcción residencial, los hogares (8 puntos porcentuales) y las empresas de construcción (5 puntos porcentuales) perdieron importancia en el crédito que conseguían de las entidades crediticias a favor de las actividades inmobiliarias que duplicaron su importancia en el conjunto del crédito con relación a la construcción residencial, pasando del 12% al 25%. Moraleja:¡todo el mundo quería ser un agente inmobiliario!¡Era la fiebre del oro en forma de ladrillo! Particulares y constructores creaban empresas inmobiliarias (en muchas ocasiones un trabajo a tiempo parcial), empresas que se caracterizaban por realizar un número reducido de transacciones y estar muy apalancadas.

Racionalmente, parece más lógico que el crédito a actividades inmobiliarias se dedique a la adquisición de vivienda por parte de los hogares o a la construcción que a la “simple” intermediación. Dicho de otra forma, de las tres actividades, las actividades inmobiliarias, parecen las que aportan menos en la cadena de valor.

Parecería razonable pensar que desde 2007 este desequilibrio se estuviera corrigiendo. Pues no es así. Si bien es cierto que el crédito a la financiación de actividades inmobiliarias ha experimentado tasas de decrecimiento (como cualquier otra forma de crédito), a finales de 2011 se situaba en niveles similares a los de finales de 2008 y su peso dentro de los créditos concentrados en el sector inmobiliario sigue siendo escandaloso. La nueva fuente de datos del notariado, nos ofrece otra cifra más del impacto de las actividades inmobiliarias en el crédito al sector. El gráfico inferior ofrece información de la época post-burbuja, en él se observa como el 50% de los préstamos hipotecarios destinados al sector inmobiliario se destinan a la financiación de la promoción inmobiliaria. Dicho porcentaje, no sólo es elevadísimo sino que su peso relativo ha crecido 10 puntos porcentuales desde 2007, recogiendo gran parte de las reducciones en el peso relativo del resto de destinos de los préstamos hipotecarios, en especial la pérdida del peso relativo de las actividades constructoras (de hecho, todos los demás han decrecido a excepción de la adquisición de viviendas). Y todo ello sin contar con las refinanciaciones (que así como las partidas “Otras” y “No costa”, han experimentado en la estadística del notariado crecimientos espectaculares a lo largo del periodo 2007-2011) siendo esperable que gran parte de ellas se concentren en las actividades inmobiliarias (la estadística no desagrega la parte de las refinanciaciones que se dedican a cada componente).

Concluyendo, el sector inmobiliario debe ajustar una variable más. No sólo se debe construir menos (mientras haya estoc) y reducir el precio de las viviendas, sino que también se debe repartir el crédito orientándolo en mayor medida a la parte productiva del mismo (construcción y adquisición) y menor medida a la parte especulativa (promoción inmobiliaria). Parte, esta última, donde además, la sensación es que todo el crédito que se destina a la misma forma una especie de horizonte de sucesos, como el que rodea los agujeros negros.

 

Hay 8 comentarios
  • Ojo, que dentro del crédito a "Promoción Inmobiliaria" posiblemente se estén incluyendo los préstamos a Cooperativas de particulares que están "promocionando" la construcción de sus propias casas. Esta forma de promoción inmobiliaria a través de cooperativas ha crecido mucho con la crisis, y no es un negocio especulativo.

  • Esta es la madre del cordero. El boom de la construcción es la hja putativa del verdadero negocio, que es la promoción imobiliaria. COmprar barato, intrigar, y vender caro. Más viejo que comer con las manos. Si se quiere volver a poner en marcha la ACTIVIDAD constructiva, que se incentive la rehabilitación de viviendas, por ejemplo. O los derribos y nuevas construcciones en zonas urbanas. ¿A que suena bien? Pero... ¡Ah! Ahí no hay plusvalías urbanísticas, luego no le interesa al capital.

    Si a esto añadimos que la banca es una de las principales promotoras urbanísticas en muchas áreas, tenemos que un mismo agente, además de financiar al promotor, al constructor y al consumidor, resulta que ocupa la plaza del primero en la cadena de valor. No hablemos de las influencias sobre los gestores públicos, eso es algo añadido.

    Excesos de intereses cruzados para que no haya interferencias. Algo muy parecdio a un monopolio. La eficiencia del mercado se fue hace años por el desagüe.

  • Este articulo contiene errores graves de fondo:
    1. Como intuye el articulo, la mayor parte del cedit promotor son refinanciaciones (y crece porque los intereses no se pagan, se acumulan). Las casas nuevas han bajado de 800.000 a 80.000 por algo.
    2. Creditor promotor no es especulativo (no en esta epoca). No se dan creditos promotores sin preventas superiores al 50% minimo (como bien dice el cooperante).
    3. Es una idea totalmente erronea, pero muy pregonada en esta web, que el mercado inmobiliario es homogeneo, y que su producto es absolutamente intercambiable...mentira...no conozco a nadie que si su familia vive en el norte de Madrid se plantee una casa en Seseña o Valdeluz. Puede que sobre un stock en zonas, en la mayoria de las zonas, pero no en todas. Hay promociones en el norte de Madrid 100% pre vendidas, pagadas en un 30%, sin financiacion para la construccion.
    4. Para bajar el credito promotor solo se podra hacer:
    A) asumiendo el 100% de la perdida por parte del promotor y banco
    B) promoviendo suelos que si tengan preventas
    Partir de reducir solo el credito promotor con Opcion A, como se proclama en esta web, significaria que todavia faltarian muchos millones adicionales a los 100.000 millones del plan de rescate...la opcion B es determinadas circunstancias, las menos, es sensata y permitiria sacar una parte importante de los suelos (credito promotor).

  • Aparentemente como dice Juan -y duda el artículo- deberían ser refinanciaciones. Y como relataba ayer mismo un ejecutivo de banca en la tertulia del podcast "Economía directa" ; "estamos refinanciando las promociones no quebradas con nuevos créditos sin ningún tipo de aval (porque no queda nada con que avalar), y porque no queremos reconocer contablemente esas pérdidas (que le toque hacerlo al siguiente)". ¿Cual es el agujero oculto detrás de estas entidades con activos netos reales negativos que la banca sigue refinanciando? A saber...

  • Gracias por los datos del artículo y las precisiones de algunos comentarios.

    En toda la historia reciente de nuestra actividad inmobiliaria hay una parte que nunca termina de salir a la luz pero que dada la dimensión y contundencia de los datos resulta evidente: la activa participación del Poder ejecutivo y legislativo a lo largo y ancho de la nación para que algo de esta escala haya sido posible.

    Hablo de cosas tan patentes como la existencia de intereses privilegiados para compra de vivienda mientras para un circulante de mejor calidad que muchas hipotecas nunca se pudo bajar del seis o del siete por ciento.

    Hablo de cambios en la estructura de ingresos del negocio bancario de modo que sean posibles los "euribors hipotecarios" porque se compensan a base de enormes comisiones por transacción.
    O de cómo es posible que sólo durante el periodo 2004/2008 nos encontremos con que la emigración legal ha pasado de 1.7 millones a 7 millones.

    Esto no sucede ni en Burkina Faso y no puede suceder en un país de la UE sin que haya sido minuciuosamente preparado y acordado por quienes gestionan el poder.

    Tampoco puede ser casual que sobre esa vivienda graviten hoy más de 6 o 7 impuestos destrozando para siempre su valor como Activo o Inversión.

    ¿Cuánto vale un activo con tanto cash flow negativo? Nada.

    Desde IBI's a Patrimonio a IRPF's "imputados-irreales" a plusvalías municipales, autonómicas y estatales amén de los IVA's, ITPs y costes de transacción más altos del mundo.

    Silencio. Mucho silencio.
    Saludos

  • Precisamente esa es la clave: no es de recibo que la vivienda sea objeto de inversión. Es un hecho antisocial, y los hechos demuestran que también es antieconómico. Personalmente, creo que es la inversión financiera e hipotecaria a lo que hay que imponer unas tasas e impuestos más acordes con el mal social que han demostrado causar.

  • Interesante articulo.
    Echo en falta una laguna y es que no se aluda en eltrabajo a la trascendencia de la actucion de los gobiernos locales y autonomicos impulsando la calificacion de suelo para cosntruccion de viviendas, en detrimento del suelo para otras actividades productivas. Sin este dato, que indica que el gobierno del Estado no se come una rosca en los planeamientos territoriales, no se entiende lo sucedido. Ls administracioces publicas reponsables del gobierno del suelo no suelen ser proclives a que este se destine a algo que no sea ladrillo residencial, excluidos los centros comerciales. Las cajas de ahorros, con sus creditos, y el urbanismo local, con la calificacion masiva de suelo residencial, son basicos a la hora de explicar lo sucedido.

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