de Gabi Foix
El pinchazo de la burbuja inmobiliaria y su consecuente crisis bancaria actual, nos obliga a revisar algunos conceptos que han jugado un papel importante en el desarrollo de la burbuja primero y que ahora son puestos en tela de juicio por los analistas internacionales. El concepto Loan to value (LTV) es uno de ellos. Como su propio nombre indica, el LTV es el porcentaje que una entidad presta a un cliente sobre el valor del bien hipotecado. En banca es un concepto clave tanto en la concesión de una operación (cuanto menor LTV, mejor) como en la ponderación por riesgo a efectos de solvencia. (Si el LTV es inferior al 80%, el préstamo hipotecario es considerado de alta calidad y por tanto, de poca exigencia de capital).
El importe del préstamo (loan) es un dato cierto, pero, ¿y el valor del bien hipotecado (value)?
En el sector financiero la práctica más generalizada es utilizar el valor de tasación de los inmuebles. Este dato se obtiene por la valoración independiente de expertos en el mercado inmobiliario convenientemente homologados, los conocidos “tasadores”.
No obstante, la transacción no tiene por qué hacerse al precio de tasación, sino que se fija en un proceso de negociación entre comprador y vendedor. Es decir, en cualquier transacción, tenemos, al menos, dos precios: el de tasación y el precio efectivo de la operación.
Fuente: Elaboración propia a partir de las series 501 y 1302.
En el gráfico se muestra la evolución de los LTV calculados sobre el valor de la tasación y sobre el de la operación. Rápidamente se observan dos hechos. 1. La evolución se ha mantenido constante durante la crisis. 2. El LTV de la operación se ha mantenido siempre a una distancia similar por encima del LTV de la tasación.
Sobre la primera cuestión, el hecho que los LTVs se mantengan constantes a lo largo de la crisis; a priori, nos indica que las entidades no han cambiado sus políticas de concesión. Siguen fijándose en los porcentajes de tasación al igual que lo han hecho siempre. Si los precios disminuyen, para un mismo LTV, estarán dispuestas a prestar también un menor importe. Es decir, la política se fija sobre el LTV y se deja fluctuar los valores nominales.
Sin embargo, la segunda pregunta, - ¿por qué el valor de las operaciones es sistemáticamente superior al de tasación? - tiene algunas respuestas que todavía no se han analizado en profundidad.
La primera respuesta puede ser que las partes acuerden inscribir la propiedad por un precio inferior al pactado con el fin de ahorrarse una parte del IVA o ITP. Estaríamos ante el “popular” precio B de los inmuebles; es decir, ante un fraude común en el registro de inmuebles.
Si no somos malpensados y aceptamos que los inmuebles se registran por el valor de transacción real, entonces la respuesta es que las tasaciones oficiales hinchan sistemáticamente el precio entorno a un 20%. En los últimos coletazos del boom (2007) este hecho era un lugar común en el sector, pero según refleja el gráfico, este vicio no ha mejorado desde entonces.
En cualquier caso, sea la primera o la segunda la respuesta correcta, parece que una actitud prudente por parte de las entidades debería ser tomar como referencia el mínimo de ambos. Esto es, debería incluirse el precio de la operación también como un benchmark en los LTVs y no fiarlo todo al valor de tasación.