Por una vez y sin que sirva de precedente en Neg, el objetivo de este post no es debatir algún sesudo tema sobre el estado de la economía española o sobre las muchas reformas estructurales pendientes sino simplemente conseguir que el lector tenga la opción de economizar sus recursos y aliviar un tanto la sempiterna presión financiera sobre su vacío bolsillo. Después de leer estas líneas, una proporción sustancial de los lectores de Neg tendría que ser capaz de ahorrar algo de dinero sin más coste (nada es gratis) que el poner algo de interés en la gestión del contrato de su comunidad de vecinos con la empresa de mantenimiento de ascensores .Eso si, por desgracia, ese ahorro puede que tarde unos años en materializarse…
Voy a empezar contando mi propia experiencia personal. Harto de la empresa de mantenimiento de ascensores de mi edificio y aprovechando que me toca ser presidente de mi comunidad de vecinos , decidí pedir presupuestos a empresas competidoras para estudiar si valía la pena cambiar de proveedor . Para mi sorpresa, obtuve un presupuesto que era cerca de un 40% más bajo por textualmente el mismo servicio de mantenimiento. Para mas detalles, mi Comunidad de vecinos satisface al año €3.339 por el mantenimiento del ascensor y una empresa competidora ofrecía €2.051 anuales. Lógicamente, raudo como una centella, le comunique al administrador que cambiara de proveedor a la mayor brevedad posible. Aquí acaban las buenas noticias y empiezan las malas.
Resulta que el contrato de mantenimiento en vigor tiene una duración de cinco años que no vence hasta el 2016. Para mi desgracia, la penalización por romper el contrato antes de tiempo es los suficientemente disuasoria. Si decidimos rescindir el contrato antes de la fecha de vencimiento, la comunidad debería pagar la totalidad de las cuotas pendientes hasta el fin del periodo de vigencia. La combinación de la larguísima duración del contrato con la penalización del 100% de las cuotas restantes hace que, por muy grande que sea la diferencia en el precio del servicio, sea económicamente inviable plantearse el cambio de proveedor antes del 2016. Este contrato tan peculiar se prorroga automáticamente otros cinco años salvo que una de las partes comunique su deseo de dar por resuelto el compromiso (con al menos 90 días de antelación al vencimiento del mismo). El resultado es que mi comunidad lleva desde el año 1991 con la misma compañía renovando tácitamente el contrato de mantenimiento cada cinco años.
Esta experiencia personal dista mucho de ser un caso aislado. La extinta Comisión Nacional de Competencia, CNC, en un informe del 2011 (lo podéis ver aquí) describe la falta de competencia en el sector de mantenimiento de ascensores en España. Precisamente, la CNC señala como una de las causas principales de esta falta de competencia las cláusulas contractuales de los contratos de mantenimiento que dificultan el cambio de proveedor. La Tabla 1 (extraída de la página 54 del Informe de la CNC) muestra como el 52% de los contratos de mantenimiento de ascensores tiene una duración superior a tres años y como tanto la renovación tacita del contrato como la penalización por rescindir el mismo son omnipresentes. La penalización mediana por rescindir el contrato no es el 100% del flujo de caja restante como ocurre en el caso de mi comunidad pero si es un sustancial 50% del flujo de caja restante.
Tabla 1
Fuente Informe de la CNC
Sorpresa sorpresa estas características del sector hacen que la tasa de rotación en el mantenimiento de ascensores sea extremadamente baja. La Tabla 2 muestra como de la muestra de ascensores a la que tuvo acceso la CNC, un 97% tenía el mismo mantenedor del año anterior y que la tasa de rotación en el parque de ascensores era sólo de un 5%.
Tabla 2
Fuente Informe de la CNC
Por si fuera poco el sector tiene otras características que dificultan que el consumidor sea puede beneficiar de una sana competencia. Por un lado el mantenimiento de ascensores es un sector muy concentrado. Las cuatro principales empresas suman un 58% de la cuota de mercado medida como porcentaje de ascensores. Si bien, como revela el Gráfico 1, extraído del mismo informe de la CNC, hay una variedad regional y en regiones como Baleares y Canarias su cuota conjunta de mercado supera el 70%. Además algunos de las empresas más importantes del sector como Zardoya-Otis y Schindler han sido multadas recientemente por la CNC por al remitir comunicaciones a sus clientes con contenido denigratorio y engañoso para obstaculizar o eliminar a empresas competidoras en el mercado de mantenimiento de ascensores (ver el expediente aquí). Básicamente, estas empresas tenían preparadas unas cartas o circulares para el momento en que un cliente les informaba que tenía una oferta más competitiva. Estas cartas trasmitían al cliente en cuestión una serie de informaciones negativas sobre el competidor, en ocasiones falsas, como la ausencia de determinadas homologaciones. Más aún, de forma más o menos velada estas empresas advertían al cliente sobre la posibilidad de que hubiera dificultades en la obtención de piezas originales, de las que ellos son los fabricantes, si optaban por la tercera empresa competidora. La CNC multo este pasado Septiembre a cuatro empresas por un total de 4.8 millones de euros por esta competencia desleal.
Gráfico 1 . Cuota de mercado de las 4 primeras empresas (CR4) en cada CC.AA. en el mercado de mantenimiento en 2009 (número de ascensores)
Fuente: Informe de la CNC
La conclusión
El cuadro general del sector es el de una actividad en el que la competencia tiene dificultades para funcionar correctamente. Aun así, como ilustra mi caso personal, existe margen para el consumidor verdaderamente interesado en conseguir mejores condiciones . La Comunidad de Madrid ha publicado una guía con consejos muy útiles (ver aquí). Simplemente hay que ponerse a ello. Así que ya lo sabe, abandone su desidia por los asuntos de la Comunidad de Vecinos y en la próxima reunión pregunte por el contrato de mantenimiento del ascensor. Simplemente pida cuando venza, quizás es este año! Meramente pidiendo varios presupuestos competidores es muy probable que su Comunidad consiga unas condiciones muchísimo más económicas de las que actualmente está pagando.
Hay 9 comentarios
Les expongo mi experiencia: hace unos años nuestra empresa de mantenimiento nos propuso un presupuesto de 10.000 € (IVA incluido) por proceder a unas obras en la cabina del ascensor. ¡Qué casualidad! ¡La matemática quiso que al aplicar el IVA correspondiente resulte una cantidad tan redonda y fácil de recordar! ¡Paradojas de la vida!
Se pidió presupuesto a otra empresa que nos presupuestó (no recuerdo bien) algo así como 8.431 € (IVA incluido). Ante la amenaza de dar los trabajos a la nueva empresa, la nuestra se avino, sin excesivo problema, a ajustarse al presupuesto más bajo.
Conclusión: en la próxima Junta planteo el tema. Gracias por la información.
Enhorabuena por abordar el asunto.
Si se aplica el mismo procedimiento de análisis contractual a los servicio de Agua, Saneamiento, Limpieza y Recogidas de basura de los ayuntamientos españoles nos encontraremos con una situación ante la cual las compañías de mantenimiento de ascensores palidecen de envidia. Algunas concesiones llegan a los 50 años.
Estudiar cómo, en 25 años, hemos pasado de un sector público impedido por ley de gastar o comprometer más de lo aprobado en el presupuesto anual, a los trucos de la plurianualidad y al campo abierto de las concesiones y subrogaciones ilimitadas, es algo que nunca recibirá fondos públicos para su estudio pero que de hecho imposibilita cualquier cambio estructural en una o más generaciones.
La salida suave no es posible y este es otro de los campos donde la corrupción no tiene visibilidad alguna. Cuando salga a la luz el cirio habrá prescrito varias veces.
Por otra parte también en empresas privadas es muy aconsejable introducir criterios de competitive bidding frecuente para todos los contratos de servicios.
Nuestra experiencia es completamente distinta. En mi comunidad (Sabadell) la propia empresa de mantenimiento nos propuso una rebaja sustancial, del orden del 30%. En este caso, fue el administrador la que tardó en hacer el trámite. También comparamos diversas ofertas, lo preocupante es que hay ofertas muy bajas pero de empresas con muy mala reputación, por ejemplo, el cobro de las reparaciones se va por las nubes, dicen verdades a medias, etc. Y a medio plazo pueden salir mucho más caras. Es decir, no tengo conciencia de que hubiéramos firmado cláusulas abusivas.
A nosotros, lo que más quebraderos de cabeza nos ha dado es el propio administrador de la finca, que nos parece caro y poco efectivo. Hemos tenido ofertas mucho más bajas que la que tenemos, pero hay morosos y eso nos complica el tema de cambiar de administrador.
Por un lado están los administradores untados en muchos casos y por otro lado está la guerra de precios ahora hacen mantenimientos por 45 eur mensuales pero que es lo que hacen al técnico en vez de darle 120 asc mensuales le dan 200 pero con el mismo tiempo conclusión el mantenimiento se hace en 5min y el cliente pierde calidad y limpieza
Un fenómeno parecido se da con todos los concesionarios de servicios públicos (como apunta Manu Oquendo, aunque en mi opinión no es un hecho reciente sino que viene de antiguo). Como consecuencia de la gestión continuada del servicio público por un agente privado, resulta que al cabo del tiempo el único que conoce los entresijos y costes del servicio es el agente. La administración acaba en sus manos porque no dispone del conocimiento necesario para tomar decisiones y en particular no conoce cómo orientar una nueva licitación. Por otra parte, estas empresas son verdaderas virtuosas en el ordeño de la administración y sabrán convencerla (incluso a una administración honesta) de que el servicio arroja déficit, por lo que el precio debe elevarse. Esto es lo que ahora va a pasar con la sanidad.
Suscribo el contenido del artículo. Conozco un par de cambios (uno en mi misma finca), y las rebajas son muy significativas.
Pero la pregunta que me hago es ¿esa cláusula de penalización del 100% de los flujos de caja no es -claramente- abusiva?
Consultar frecuentemente la CNMC suele ahorrar bastante...
Lo de las piezas no es una amenaza, se comenta en "el mundillo" que al que se le ocurre cambiar de mantenedor no vuelvan a llegarle las piezas a tiempo... En efecto, es un mercado cautivo por excelencia.
LA experiencia en mi comunidad es que el mayor ahorro se produjo al contratar a un proveedor que incorporase en su oferta la línea telefónica de SOS con una tarifa plana La empresa que nos proporcionaba la línea (una conocida marca nacional) cobraba por cada prueba (una al día) de funcionamiento de la línea, más el fijo. Fijense bien en este tema
Juan:
Los contratos de servicios de mantenimiento de ascensores con cláusula penal por resolución anticipada no son siempre legales y el cumplimiento de la cláusula no siempre es sencillo. Ten en cuenta que es una materia que entra dentro de la normativa de protección a los consumidores y usuarios. Si te interesa estudiarlo para tu comunidad, aquí tienes los datos de una Sentencia que hace una buena descripción del tema y de las diferentes posturas jurisprudenciales: Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 13ª, S 1-3-2011, nº 89/2011, rec. 417/2010
Saludos.
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