Los años en los que vivimos peligrosamente

de José García Montalvo, Jaume García Villar, José Luis Peydró y Josep Maria Raya

“Buenos días, en cuanto a su solicitud de hipoteca: ¿Cuánto pide?” “300.000€, el precio del piso”. “¿Ahorro?” “Ninguno”. “¿Tipo de contrato?”. “Temporal, 3 meses”. “¿Nivel de estudios?”. “Primarios”. “Felicidades, su hipoteca ha sido concedida”. “Y para que podamos darle los 300 mil, vamos a tasar su piso nuevo en 385 mil”. Ahora no viene cuando Groucho Marx habla de la “parte contratante de la primera parte”. Es una situación real y fue el comportamiento generalizado de bancos y cajas durante los años de boom. Ahora que nos quejamos de que no hay crédito, que el BCE no hace lo suficiente, que hay mucha nueva regulación, etc, ¿queremos volver a esos años en los que vivimos peligrosamente?

España constituye un magnífico escenario para el estudio de este fenómeno, pues se trata de una economía fuertemente bancarizada cuyo espectacular auge en crédito y tochos en el periodo 1999-2006 sólo es comparable a su espectacular caída en el periodo posterior. Dicho fenómeno lo estudiamos (con Ozlem Akin) en “The Real Estate and Credit Bubble: Evidence from Spain”. En este papel estudiamos los determinantes de la burbuja en el mercado de la vivienda y crediticio utilizando una base de datos con 30.262 préstamos hipotecarios (mortgage sample) que se originaron entre 2005 y 2010. La base de datos contiene información acerca de créditos inmobiliarios (importe de la hipoteca y tipo de interés, precio de tasación y en algunos casos precio del registro de la propiedad y de mercado) así como características del prestatario (ingresos, la situación laboral, nivel de estudios, nacionalidad,  tipo de contrato…) y la identidad prestamista (el banco comercial o caja de ahorros). Hemos dividido la base de datos en dos periodos: 2005Q1:2007:Q2 (boom) y 2007:Q3-2010Q4 (crisis).

Con esta información, primero contrastamos los estándares de crédito en los periodos de boom y crisis. Para ello, estimamos un modelo de los determinantes de las dos variables clave de los préstamos hipotecarios: el ratio del volumen del préstamo sobre el valor de tasación (loan to value, LTV en adelante) y el precio del préstamo hipotecario (spread, en adelante). Los resultados muestran con claridad que los estándares de crédito fueron más suaves en el auge que en el periodo posterior de crisis. De hecho, excesivamente suaves en el boom.

Por ejemplo, durante el periodo de boom no hay diferencias para el spread o LTV entre tener un contrato temporal o indefinido! O tampoco diferentes spreads para trabajadores y gente que no trabaja! En cambio, ser temporal durante el periodo de crisis tiene como consecuencia un menor LTV, o un spread más alto para los que no trabajan. Asimismo, todas las variables personales (educación, renta, etc) muestran un coeficiente mayor durante el periodo de crisis. todos estos resultados sugieren que los requisitos para obtener un préstamo en el periodo de auge fueron demasiado blandos y la asunción de riesgos excesiva. Finalmente, los bancos con mayores problemas de gobierno corporativo (las cajas) suavizaron aún más los estándares. Por ejemplo unos mayores LTV durante el periodo de boom por parte de los bancos rescatados (ya sean por el FROB o individualmente).

El periodo del boom eran años de elevada competencia, y como los precios de las hipotecas (el diferencial sobre el Euribor) eran extremadamente bajos, la única manera de aumentar beneficios era aumentar el volumen de créditos. Pero, ¿cómo lo podían hacer los bancos si dar demasiado volumen (hipotecas cuyo LTV superase el 80% e incluso el 100%) implicaba un coste muy elevado en términos de provisiones y de titulización?

El segundo objetivo del papel es analizar esta pregunta. Para una submuestra de 3.305 observaciones hemos podido unir la información de los préstamos hipotecarios anteriormente detallada con la información que para ese mismo piso ofrecía la agencia inmobiliaria. Para esta submuestra (matched sample), además de la información individual y financiera, tenemos información de las características de la vivienda y del precio de venta real. Así, observamos que los precios de tasación fueron sensiblemente superiores a los precios de venta reales. Los precios de tasación se inflaron (sobretasación) en un 29% de media! En este sentido, un resultado importante del estudio es que los bancos se saltaban las regulaciones presionando a las tasadoras (de las cuales o bien eran propietarios o bien sus principales clientes) a sobrevalorar los pisos. En nuestro ejemplo, para que la hipoteca no superase el 80% del LTV, se tasaría el piso en unos 385.000€. Este resultado se puede ver claramente en la Figura 1 donde se muestra la distribución de la variable LTV, con una distribución bimodal en 80% y 100%. Más del 40% de los préstamos hipotecarios se acumulan en estos dos valores, que son los umbrales regulatorios mencionados. La combinación de la sobretasación y dicha distribución bimodal dibujan un escenario donde la manipulación de los valores de tasación es evidente y cuyo resultado alimentó la burbuja crediticia y de los precios de la vivienda.

Figure 1. Loan principal to appraisal value (LTV)

loans

Dado que los ratios de morosidad aumentan exponencialmente con los LTV, estás prácticas dejaron a familias con mucha dificultad para pagar sus deudas hipotecarias y a los bancos con muchos créditos morosos o dudosos. De hecho un grave problema (del que volveremos a hablar más adelante en otra entrada) es que nos cuesta salir de la recesión porque las deudas de las familias, dado sus activos e ingresos, son muy altas. Este debt overhang hace que se tarde mucho en salir de la crisis al reducir el consumo y empleo agregado.

Está claro que volver a esos años sería peligroso, y eso implica que las respuestas a nueva regulación, a políticas del ECB y al nivel óptimo de crédito en el sistema no son obvias, como iremos viendo en otras entradas sucesivas. ¿Cómo hacer que los bancos no vuelvan a olvidar los principios básicos del análisis de riesgos? Poner límites al poder de los bancos en las tasadoras, como está sucediendo en los últimos tiempos con la imposición por parte del Banco de España de límites decrecientes en la proporción de la participación accionarial de los bancos en las empresas tasadores, y que el precio que se utilice  para medir el porcentaje del crédito sobre el precio de la vivienda sea el menor entre el precio de tasación y el precio que figura en el documento notarial. No existen incentivos en comprador y vendedor para aumentar este precio pues, si bien es cierto que un aumento podría generar una mejora de la capacidad de financiación del comprador también implicaría un mayor IVA o ITP y obligaría al vendedor a pagar por una mayor ganancia patrimonial (si este es el caso). Parafraseando de nuevo a Groucho Marx así evitaremos “estar en el borde del abismo y dar, de nuevo, un paso adelante”.

Hay 10 comentarios
  • Resucitemos a Marx:
    https://www.google.es/webhp?sourceid=chrome-instant&rlz=1C1BLWB_enES578ES578&ion=1&espv=2&ie=UTF-8#safe=off&q=last%20laugh%20subprime
    https://www.youtube.com/watch?v=pFmYIFk5i1Q
    Únicamente dos preguntas:
    1. En el caso de las tasadoras, fuertemente participadas por las entidades financieras, ¿dependían/dependen sus ingresos del importe de la hipoteca?
    2. ¿No sería posible realizar un análisis en función de la personalidad jurídica de la entidad crediticia (Banco o Caja - incluyendo como Caja a aquellas entidades formalmente Bancos pero dominadas por Cajas, por supuesto)?

    • Gracias por los comentarios. Estoy viajando por Francia y Suiza para dar un seminario, y no puedo contestar hoy. Saludos,
      José Luis

      • "We find that lending standards are softer in the boom than in the bust. Moreover, despite some adjustment in lending conditions in the good times depending on borrower risk, the results suggest too soft lending standards and excessive risk-taking in the boom."
        Perdón, ya veo que la primera cuestión ya había sido abordada. Lo único que se me ocurre es que al ver la referencia a Marx me "emocioné" demasiado.

        • "Banks with worse corporate governance problems (rescued cajas) soften even more the lending standards."
          Obviamente, faltaba lo anterior (cosas del copia-pega).

  • José Luis et al.,

    Es un trabajo muy interesante, que confirma la relajación de estándares de concesión de créditos que sospechábamos y el comportamiento manipulado de las empresas tasadoras del que José García Montalvo lleva muchos años alertando.

    En cuanto al comportamiento de las cajas de ahorros, creo que pudo haber un contagio de las cajas a los bancos, y perdón por el autobombo en lo que sigue, por lo que observamos en el trabajo con Jansen, Jiménez y Ruano, cuya primera versión glosamos Marcel y yo aquí (http://nadaesgratis.es/?p=31245). En la entrada, de momento, se han perdido los gráficos, pero en los gráficos 1 y 2 la versión actual del trabajo, p. 46 (https://dl.dropboxusercontent.com/u/15338248/creditjobs20140722.pdf) se observa que los bancos rescatados (todos cajas, menos uno), hasta mediados de 2005 aproximadamente, aumentaron más su crédito a las empresas y aceptaron más peticiones de préstamos de estas que los bancos y cajas no rescatados. Sin embargo a partir de esa fecha parece que se comportan de forma muy parecida ambos grupos.

    Es muy interesante que en la concesión de hipotecas se siga observando la diferencia entre bancos y cajas, incluso en 2005Q1-2007Q2. Es un periodo corto, pero quizá haya alguna reducción de la diferencia entre cajas y bancos entre la primera y la segunda parte de ese subperiodo, que sería sugerente de la presencia de contagio (aunque seguramente hay formas mejores, aprovechando la variación geográfica, para contrastarlo).

  • Un artículo muy ilustrativo. La mayor competencia puede disminuir los márgenes, de modo que los bancos asuman mayores riesgos para obtener mayores beneficios y dada la presión del regulador pueden tener incentivos para buscar una distorsión de las tasaciones, que les permite disparar sus riesgos sin mayores requerimientos de capital. Lo que no me queda claro es, ante la ausencia de dividendos, lo que pueden ganar las cajas de ahorro con esa mayor asunción de riesgos, incluso mayores que los de los bancos. Creo que los depositantes están muy desorganizados, por lo que la representación política y sindical es clave. Los administradores de las cajas pueden tener incentivos a asumir más riesgos, dado que administrar una caja más grande puede elevar su prestigio y posición social, e incluso su retribución. La falta de control por los representantes políticos en los consejos de las cajas quizá se pueda justificar por la creencia de que es una medida impopular que las cajas dificulten el acceso a una hipoteca a los posibles prestatarios de mayor riesgo. Y la falta de control sindical quizá haya sido un error propiciado por una cierta "captura" por parte de los políticos, ya que los trabajadores han resultado fuertemente perjudicados.¿Y el Banco de España?
    Un cordial saludo.

  • Y no hay que olvidar que tal vez este no sea más que el final del camino de un proceso iniciado en 1997 con la liberalización de las cajas de ahorros en cuanto a la eliminación de las restricciones geográficas antes existentes. El ABC del resultado es una mayor competencia, reducción de márgenes y, eventualmente, quiebras o rescates y supervivencia de sólo las más fuertes. Proceso al que la entrada en el euro, disminución de tipos y un mayor acceso al ahorro externo europeo no ha hecho más que catalizarlo. Bonito experimento, pero casi se lleva el país por delante. ¿Qué hemos ganado como sociedad con ello?

  • sin cuestionar las tesis de los autores (que más o menos son vox populi a estas alturas, pero siempre es bueno ver documentadas), quería plantear dos preguntas metodológicas:
    - en muchos casos las viviendas se compraban sobre plano, con lo cual dados los dilatadísimos plazos de construcción (incumpliendo flagrantemente lo previsto en los contratos, tema éste escandaloso en sí mismo) cuando se tasaba para el préstamo hipotecario (al finalizarse la construcción) su precio de mercado había subido de manera notable. Esto podría explicar (en parte) la diferencia entre tasación y precio de compra
    - respecto a la distribución bimodal de los LTV ¿hay alguna razón para pensar que se trata de manipulación de los valores de tasación y no simplemente de que los clientes pedían todo el dinero que podían al banco (con límite típicamente del 80 o 100%) dado el valor de tasación establecido?

    gracias anticipadas

  • "El piso que se paga al triple de su valor se paga en el quintuple de tiempo. Y tu te has hipotecado con gran intensidad"

    Tocho Runner, la pelicula.

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