de J. Ignacio Conde-Ruiz y Juan F. Rubio-Ramírez
En el Consejo de Ministros del 30 de diciembre del 2011 , el nuevo Gobierno ha anunciado que va a recuperar la deducción por vivienda. Este anuncio se ha hecho a la vez que se suben, también de forma discutible, los impuestos a las rentas del trabajo y el capital. Aunque es posible que desde el punto de vista electoral la medida pueda ser atractiva para los votantes, pensamos que desde el punto de vista económico no tiene ninguna justificación. En este artículo trataremos de argumentar nuestra posición (una versión reducida del mismo salió publicado en El País).
Repasemos primero la historia de la deducción por vivienda en nuestro país. Esta se introdujo en 1979 (Ley 44/1978 del IRPF). Hasta el año 1999 en líneas generales se trataba de una deducción en la cuota del 15% de las cantidades satisfechas por la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual. A partir de 1999 (Ley 40/1998 del IRPF) se elevó y se estableció que la base máxima era de 9.015,18 euros anuales distribuida de la siguiente manera: durante los dos primeros años, la deducción era del 25% sobre 4.507,59 euros y del 15% sobre el exceso hasta 9.015,18 euros y para los años posteriores los porcentajes pasaban al 20% y el 15%, respectivamente. A partir de enero de 2011 se eliminó la deducción por vivienda únicamente para las rentas superiores a los 24.000 euros, en concreto, para rentas inferiores a 17.000 euros anuales, se mantuvo la deducción vigente. Para rentas superiores a 17.000 euros, la deducción se redujo linealmente hasta desaparecer a los 24.000 euros anuales.
Pasemos ahora a analizar el coste que tiene la deducción por vivienda para las arcas públicas. En el año 2008 la deducción por vivienda supuso cerca de 6.140 millones de euros (0,6% del PIB). Es decir, estamos hablando de una cantidad similar a toda la inversión publica en I+D en ese año. Pero además, en los últimos 10 años la medida ha costado 53.000 millones de euros (alrededor del 5% del PIB). Además es regresiva, son únicamente las rentas más altas las que tienen suficiente capacidad adquisitiva para conseguir la máxima deducción permitida por la Ley (es decir, son estos lo que tienen suficientes recursos para conseguir optimizar fiscalmente al máximo).
Hay otros factores que desaconsejan su reinstauración, la deducción por vivienda hace más atractiva la compra frente al alquiler y sesga las decisiones de ahorro de los hogares hacia la adquisición de vivienda en propiedad. De hecho, en España el mercado del alquiler es prácticamente inexistente y el 81% de las familias tienen una vivienda en propiedad (frente al 64% de la media europea). Según la Encuesta Financiera de las Familias, en el año 2008 la vivienda es el activo más importante, representando el 55% del valor de sus activos totales. La deducción no solo alimenta la creación de burbujas especulativas como la que acabamos de sufrir, además, la experiencia internacional nos muestra que la vivienda en propiedad reduce los incentivos de los trabajadores a mudarse de un lugar a otro por motivos laborales y esta reducción en la movilidad tiene efectos negativos sobre la tasa de paro.
Además existe un amplio consenso entre los economistas y los organismos internacionales (IMF y OCDE) en el hecho de que aumentar las deducciones por vivienda tiene un efecto directo en la subida del precio de esta. Permítanos un simple ejemplo para entender la intuición detrás de este resultado. Supongamos que hay 5 casas para vender (la oferta de viviendas es fija) y que hay un conjunto de compradores con distintas valoraciones. En estas condiciones, el precio de las viviendas sería igual a la disponibilidad a pagar del consumidor con la quinta valoración más alta. Supongamos que este valoración sea 100€. Así, en ausencia de subsidio el precio de las viviendas sería 100€.
Si el gobierno introduce una ayuda por compra de viviendas que permite deducir el 10% del precio pagado, cada comprador potencial estaría dispuesto a pagar 1,11 veces lo que estaba dispuesto a pagar sin la deducción. ¿Por que? Consideremos el comprador con la quinta valoración más alta que valora la vivienda 100€. Con la deducción, este comprador estaría dispuesto a pagar 111,11€ ya que una vez descontado el 10%, es decir 11,11€, estaría pagando tan solo los 100€ originales. Como el precio de equilibrio sigue siendo la disponibilidad a pagar del comprador con quinta valoración mas alta el precio sube a 111,11€. Conclusión, la subvención se traslada por completo a precios.
Sabemos que en la realidad las cosas no son tan simples, que es posible que la oferta de viviendas se amplíe frente a la tendencia a la subida de precios y por consiguiente no toda la deducción acabe en manos de los vendedores. No obstante, en la situación actual, donde según los datos oficiales hay un stock de viviendas sin vender superior a 750 mil viviendas, no parece que el efecto de los precios sobre la oferta vaya a ser muy grande. Así, esperamos que la deducción se traslade, casi íntegramente, al precio de la vivienda.
Por tanto, se trata de una medida que tendrá efectos negativos en las arcas públicas (en un momento en el que necesitamos subir impuestos para reducir el déficit), es regresiva y, sin apenas efectos positivos en los ciudadanos. La pregunta es, ¿quién es el beneficiario último de volver a introducir la deducción por vivienda? La respuesta parece clara. Por un lado, los promotores de viviendas que podrán venderlas a precios más elevados. Por otro, aquellas entidades financieras que, por su mala gestión, tengan sus balances muy expuestos al sector inmobiliario.
Si el objetivo final es que todos los ciudadanos tengan acceso a una vivienda, la mejor forma de hacerlo es potenciar el mercado del alquiler eliminando completamente la deducción por vivienda (en la actualidad aun existe para las rentas bajas) y reorientando todos los recursos hacia el alquiler (todo lo contrario a lo que ha hecho el gobierno). Además será necesaria la liberalización de los contratos de alquiler, el aumento de la seguridad jurídica de los propietarios y la reducción de las trabas a los inquilinos (tal y como proponían los expertos en el documento “Por un mercado de la vivienda que funcione: Una propuesta de reforma estructural” impulsada desde FEDEA.
Si el objetivo final es revitalizar el sector de la construcción debemos eliminar el stock de viviendas sin vender cuanto antes y la mejor vía es que caigan los precios. Para ello, es prioritario eliminar todas las incertidumbres sobre la deducción y así evitar que los compradores y vendedores sigan posponiendo sus decisiones como esta ocurriendo en la actualidad. En segundo lugar, una medida más efectiva y mucho más barata es la anunciada también por el Presidente en el debate de investidura de sanear los balances bancarios imponiendo un recorte en la valoración de determinados activos inmobiliarios e incentivando la venta de los mismos.
Así, nos encontramos ante la paradójica situación de que, por un lado el gobierno entrante se enfrenta a un periodo de dura consolidación fiscal con importantes recortes de gasto y aumentos de impuestos y, por otro, quiere reintroducir una deducción fiscal cara y regresiva, que no parece favorecer a los ciudadanos sino a promotores y entidades financieras mal gestionadas.