Muchas veces nos quejamos de que en España llegamos tarde a las cosas. Así que a veces es un consuelo pensar que, para bien o para mal, lo que pasa en otros países ya lo hemos vivido. ¿A qué me refiero? A la burbuja inmobiliaria. Dicen que estas cosas se olvidan en una generación, pero mientras tanto a los que hemos vivido la burbuja en España se nos ponen los pelos de punta cuando vemos algo en otro país que tiene la misma pinta.
Esto me ha pasado a mí recientemente en Canadá. Los precios de la vivienda en sitios como Toronto están creciendo a ritmos superiores al 10% anuales. Como se observa en el siguiente gráfico, el precio de una casa independiente (bastante habitual en esta ciudad) prácticamente se han duplicado entre 2009 y 2015. Y entre 2000 y 2015 se han multiplicado por cerca de 3.
Igual que en el caso español, este incremento está sucediendo a la vez que la actividad constructora progresa a toda máquina. El centro de Toronto era hasta ahora "especial" porque era muy poco denso. Las casas unifamiliares llegaban prácticamente hasta el distrito financiero. Aparentemente, cambios legislativos de los últimos años han reducido el bloqueo que los distritos ejercían a la hora de autorizar la construcción de edificios (por el famoso NIMBY), facilitando la proliferación de enormes rascacielos residenciales que están modificando la fisonomía de la ciudad.
El argumento más repetido es que la oferta se está ajustando al notable incremento en la población que la ciudad está experimentando en los últimos años. Aunque es cierto que la población está creciendo, este incremento no explica el aumento en el precio de la vivienda. Así, un indicador clásico sobre si existe una burbuja, el ratio de precio de compra sobre el precio del alquiler, calculado por el The Economist para Canadá (que utiliza como fuente la ciudad de Toronto) indicaría que este ratio es un 89% superior a su media histórica. Esto pondría a Toronto, empatada con Hong Kong como la ciudad donde este ratio sería más alto (de las 26 ciudades/paises estudiadas). Como el siguiente gráfico muestra, Toronto está actualmente al nivel que alcanzó España en el pico de la burbuja.
Una diferencia importante, por cierto, es que otro indicador clásico, el precio de la vivienda sobre ingresos aún estando por encima de su media histórica ha crecido bastante menos que en el caso español. Sin embargo, incluso la empresa pública Canadian Mortgage and Housing Corporation (CMHC) alerta de que los precios están inflados en gran parte del país.
Gran parte del incremento en el precio de la vivienda (por encima del alquiler) se atribuye a la gran inversión extranjera de los últimos años (principalmente china), tal y como un polémico trabajo reciente concluía para el caso de Vancouver (aquí la presentación y la reacciones al mismo).
Como resultado, podría haber un parque de viviendas en los que se ha invertido por motivos especulativos. Eso es lo que uno concluye cuando, viviendo en un edificio recién construido, recibe todos los meses folletos como el siguiente de varios agentes inmobiliarios que publicitan el incremento en el precio de la vivienda y el precio al que se han vendido otros pisos en el mismo edificio en los últimos meses.
Para alguien que ha vivido el boom inmobiliario español esta situación tiene muchos puntos en común (sin entrar en cuáles están relacionados con la burbuja): cambios legislativos que han facilitado la construcción, incrementos significativos en la población, aumentos en el precio de la venta por encima del precio del alquiler, inversión por motivos especulativos, etc. También tenemos una economía cuyo crecimiento se ha ralentizado en los últimos tiempos, aunque en este caso por el desplome del precio de las materias primas, como el petroleo, con efectos muy heterogéneos entre regiones. A la vez, se está limitando la histórica generosidad del país a la entrada de inmigrantes.
Los locales viven la apreciación de la vivienda como algo normal, habitualmente niegan que haya una burbuja y en todo caso esperan un aterrizaje suave. Esto suena demasiado parecido a la opinión predominante en España durante la burbuja inmobiliaria, resumida por uno de los Ministros de Fomento del momento, que afirmaba que el incremento en el precio "significa mayor nivel de bienestar y de ahorro en una sociedad que tiene en la vivienda el objetivo principal de las expectativas futuras de ahorro". Más adelante, otro Ministro de Fomento hablaba de un aterrizaje suave en España. Sin embargo, ahora sabemos que un descalabro es un desenlace igual de probable a una burbuja. Y es que, por una vez, venimos del futuro.