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Cuando, por una vez, venimos del futuro

por Gerard Llobet el 29/02/2016

Muchas veces nos quejamos de que en España llegamos tarde a las cosas. Así que a veces es un consuelo pensar que, para bien o para mal, lo que pasa en otros países ya lo hemos vivido. ¿A qué me refiero? A la burbuja inmobiliaria. Dicen que estas cosas se olvidan en una generación, pero mientras tanto a los que hemos vivido la burbuja en España se nos ponen los pelos de punta cuando vemos algo en otro país que tiene la misma pinta.

Esto me ha pasado a mí recientemente en Canadá. Los precios de la vivienda en sitios como Toronto están creciendo a ritmos superiores al 10% anuales. Como se observa en el siguiente gráfico, el precio de una casa independiente (bastante habitual en esta ciudad) prácticamente se han duplicado entre 2009 y 2015. Y entre 2000 y 2015 se han multiplicado por cerca de 3.

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Igual que en el caso español, este incremento está sucediendo a la vez que la actividad constructora progresa a toda máquina. El centro de Toronto era hasta ahora "especial" porque era muy poco denso. Las casas unifamiliares llegaban prácticamente hasta el distrito financiero. Aparentemente, cambios legislativos de los últimos años han reducido el bloqueo que los distritos ejercían a la hora de autorizar la construcción de edificios (por el famoso NIMBY), facilitando la proliferación de enormes rascacielos residenciales que están modificando la fisonomía de la ciudad.

El argumento más repetido es que la oferta se está ajustando al notable incremento en la población que la ciudad está experimentando en los últimos años. Aunque es cierto que la población está creciendo, este incremento no explica el aumento en el precio de la vivienda. Así, un indicador clásico sobre si existe una burbuja, el ratio de precio de compra sobre el precio del alquiler, calculado por el The Economist para Canadá (que utiliza como fuente la ciudad de Toronto) indicaría que este ratio es un 89% superior a su media histórica. Esto pondría a Toronto, empatada con Hong Kong como la ciudad donde este ratio sería más alto (de las 26 ciudades/paises estudiadas). Como el siguiente gráfico muestra, Toronto está actualmente al nivel que alcanzó España en el pico de la burbuja.

Precios sobre alquilers Canada vs España

Evolución del ratio de Precio de la vivienda sobre el precio del alquiler desde 1989 hasta 2015. La media histórica está normalizada a 100. La linea morada corresponde a España, mientras que la roja a Canadá (Toronto). Fuente: the Economist.

Una diferencia importante, por cierto, es que otro indicador clásico, el precio de la vivienda sobre ingresos aún estando por encima de su media histórica ha crecido bastante menos que en el caso español. Sin embargo, incluso la empresa pública Canadian Mortgage and Housing Corporation (CMHC) alerta de que los precios están inflados en gran parte del país.

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Gran parte del incremento en el precio de la vivienda (por encima del alquiler) se atribuye a la gran inversión extranjera de los últimos años (principalmente china), tal y como un polémico trabajo reciente concluía para el caso de Vancouver (aquí la presentación y la reacciones al mismo).

Como resultado, podría haber un parque de viviendas en los que se ha invertido por motivos especulativos. Eso es lo que uno concluye cuando, viviendo en un edificio recién construido, recibe todos los meses folletos como el siguiente de varios agentes inmobiliarios que publicitan el incremento en el precio de la vivienda y el precio al que se han vendido otros pisos en el mismo edificio en los últimos meses.

Yorkville Report

Para alguien que ha vivido el boom inmobiliario español esta situación tiene muchos puntos en común (sin entrar en cuáles están relacionados con la burbuja): cambios legislativos que han facilitado la construcción, incrementos significativos en la población, aumentos en el precio de la venta por encima del precio del alquiler, inversión por motivos especulativos, etc. También tenemos una economía cuyo crecimiento se ha ralentizado en los últimos tiempos, aunque en este caso por el desplome del precio de las materias primas, como el petroleo, con efectos muy heterogéneos entre regiones. A la vez, se está limitando la histórica generosidad del país a la entrada de inmigrantes.

Los locales viven la apreciación de la vivienda como algo normal, habitualmente niegan que haya una burbuja y en todo caso esperan un aterrizaje suave. Esto suena demasiado parecido a la opinión predominante en España durante la burbuja inmobiliaria, resumida por uno de los Ministros de Fomento del momento, que afirmaba que el incremento en el precio "significa mayor nivel de bienestar y de ahorro en una sociedad que tiene en la vivienda el objetivo principal de las expectativas futuras de ahorro". Más adelante, otro Ministro de Fomento hablaba de un aterrizaje suave en España. Sin embargo, ahora sabemos que un descalabro es un desenlace igual de probable a una burbuja. Y es que, por una vez, venimos del futuro.

Samuel Bentolila febrero 29, 2016 a las 11:11

Gerard, sería interesante aprovechar que venimos del futuro para ver si alguien se ha preocupado de mirar la salud de los bancos canadienses (¿qué está haciendo la autoridad supervisora bancaria?) para ver si Canadá va camino de una crisis bancaria y un ‘credit crunch’.

Gerard Llobet febrero 29, 2016 a las 16:10

Samuel,
Lo poco que se del mercado bancario canadiense es que está muy concentrado (básicamente hay cuatro bancos) y cuando pregunto a los economistas locales me dicen que no ha habido una quiebra bancaria desde la Gran Depresión. Pero bueno, eso tampoco es garantía de nada…

David febrero 29, 2016 a las 12:04

¿Cuáles son las principales constructoras canadienses que cotizan en bolsa?
Es para un amigo.

Prospe56 febrero 29, 2016 a las 19:18

Pues para los que tengáis interés lo que está sucediendo en Alemania también está tomando caracteres bastante similares. Y por zonas el Sur (Bayern, Baden,.) y en Berlín el tema se ha disparado en los últimos 5 años de forma impresionante.
Quizá el ratio alquiler/compra se mantenga dado que ambos precios están escalando como la espuma.
Ah y la correlación con la salud de la banca germana .. debe

Juan marzo 1, 2016 a las 00:12

“cambios legislativos que han facilitado la construcción”

Creia que era al reves, que donde la construccion era facil la oferta no estaba limitada y los precios no subian tanto (eg. USA grandes ciudades con espacio limitado vs pequenyas ciudades mas rurales).

Puedes explicar como lo interpretas en Espana?

Jota marzo 1, 2016 a las 04:35

El caso canadiense se menciona mucho en Australia por los paralelismos entre las economías de los países (fuertemente dependientes de minería y recursos). En Australia los comentarios sobre la burbuja están a diario en la prensa, con los precios en Sydney y Melbourne como ejemplo principal (están disparados con respecto al resto del país).

Las causas más frecuentemente mencionadas son la inversión extranjera (p.ej. inversores chinos aparcando dinero en la bahía de Sydney) y ventajas fiscales que te permiten desgravarte los gastos de los pisos que alquilas, lo cual supone un coste fiscal considerable para el Estado. Por añadidura, el crédito nunca ha sido tan barato y el gobierno tiene interés en que el sector de la construcción compense el empleo que se pierde en la minería.

Con esto, la deuda privada está por encima del 200% el PIB, y los bancos están muy expuestos tanto al mercado inmobiliario como al sector recursos. Aparentemente están muy bien capitalizados después de que el regulador les obligase a captar capital, y la economía sigue creciendo a buen ritmo así que puede que se salven si hay un shock importante.

NaBUru38 marzo 7, 2016 a las 19:49

Los especuladores pasan cada día buscando dónde invertir. Los mejores lugares son aquellos que están en burbuja, justamente porque los precios suben fuertemente. Cuando explota una burbuja, los inversores se van a otro lado.

Los gobiernos deberían frenar las burbujas. Pero claro, a nadie le gusta rechazar inversores, aunque la gente sufra alquileres que suben a las nubes.

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