Hace unos meses, la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, alertó “del peligro de una nueva burbuja inmobiliaria” debido al incremento del precio del alquiler de viviendas en Barcelona. Según fuentes del ayuntamiento de Barcelona (ver aquí), este incremento fue del 6,6% entre 2014 y 2015. Colau argumentó que el hecho de que Barcelona es la ciudad de España con una mayor proporción de viviendas de alquiler (un 30,1% según un estudio, ver aquí) hace que sea necesario intervenir en este mercado. La solución que propone Colau es limitar el precio máximo al que pueden alquilarse las viviendas en la ciudad.
¿Es ésta una buena política? La respuesta es, claramente no. No lo es desde un punto de vista económico, y tampoco desde un punto de vista de equidad. En esta entrada argumento porque esto es así y sugiero políticas alternativas que pueden ayudar a las familias de renta más baja a poder pagar su alquiler.
En una economía de mercado, los precios son fundamentales puesto que nos informan de la cantidad ofrecida y demandada de cualquier bien. Los precios de la vivienda de alquiler no son una excepción a esta regla. El modelito que describo en lo que sigue muestra el efecto negativo de distorsionar estos precios.
Consideremos el primer gráfico de más abajo. En el panel de la izquierda el eje de abscisas indica la cantidad de viviendas de alquiler (H) y el eje de ordenadas indica el precio del alquiler (p).
El stock inicial de viviendas de alquiler (H0) está representado por una línea vertical puesto que, en el corto plazo, no puede cambiar por muy alto (o bajo) que sea su precio. En otras palabras, todo el stock de viviendas va a ser alquilado sea cual sea el precio. La otra curva que aparece en el panel de la izquierda es la demanda de vivienda de alquiler (D), que aumenta a medida que el precio disminuye. El precio p0 es el precio de equilibrio en este mercado en el corto plazo donde la oferta de viviendas es exactamente igual a su demanda.
El panel de la derecha representa el “flujo” de nuevas viviendas (SΔH). Cuando el precio de la vivienda de alquiler (en el eje de ordenadas) es alto, esta curva indica que el flujo de nuevas viviendas (ΔH) es positivo. Cuando este precio disminuye, el flujo de nuevas viviendas también cae. El motivo es que los constructores tienen más incentivos a construir nuevas viviendas cuando su precio de alquiler es relativamente alto. En el momento en el que el precio es pe el flujo de nuevas viviendas es nulo, es decir el mercado se encuentra en su equilibrio de largo plazo.
Supongamos, como en este gráfico, que el precio inicial de la vivienda (p0) es bastante alto. En esta situación, el panel de la derecha nos indica que los constructores tendrán incentivos a aumentar el flujo de nuevas viviendas en la cantidad a. Eso va a hacer que la oferta de viviendas de alquiler en el siguiente año se mueva hacia la derecha (la curva S1 en el panel de la izquierda). Esto va a seguir pasando hasta que el mercado encuentre su precio de equilibrio pe. En el ejemplo de este gráfico, el aumento de la oferta de viviendas en la cantidad a es suficiente para reestablecer el equilibrio en el mercado. En este mercado habrá H1 viviendas de alquiler a un precio Pe. En un mercado competitivo, los constructores responden a un precio inicial alto (p0) construyendo más.
Ahora supongamos que en esta ciudad aumenta la demanda de vivienda de alquiler, como parece que ha ocurrido recientemente en Barcelona o en otras ciudades como Nueva York, Londres o Seattle. El segundo gráfico (panel de la izquierda) muestra una curva de demanda (D’) más a la derecha de la inicial (D), reflejando el mayor interés de la gente por vivir en Barcelona.
Con esta mayor demanda y dado que no se pueden construir nuevas viviendas de la noche a la mañana, el nuevo precio de equilibrio en este mercado debería ser mayor (p’). A ese precio tan elevado los constructores estarían encantados de aumentar el stock de viviendas en la cantidad b y eso haría que el nuevo stock de viviendas rápidamente se ajustara a H’1.
Ahora apliquemos la política propuesta por Colau. Su argumento es que un precio como p’ es inadmisible, tal vez porque considera injusto que las familias que ya estaban alquilando ahora tengan que pagar un mayor precio o tal vez porque simplemente considera que ese precio es “demasiado” alto. Su control de precios de vivienda se traduce en que, por ley, este precio nunca puede superar el precio pc. ¿Qué sucede en este caso? Los constructores ahora tienen menos incentivos a edificar puesto que la ganancia asociada a una nueva vivienda es menor. Así pues, el stock de viviendas va a aumentar más despacio. En concreto, el stock de viviendas va a aumentar solamente en la cantidad c. Eventualmente, el mercado va a alcanzar su equilibrio de largo plazo (pe), pero durante muchos más meses (o quizás años) habrá un exceso de demanda, es decir, habrá que racionar de algún modo el número de viviendas. El motivo es que los constructores deciden edificar menos debido a este precio artificialmente bajo.
¿Y qué hay de malo con racionar las viviendas? En primer lugar, es obvio que esta política beneficia a algunos ciudadanos y perjudica a otros de forma totalmente arbitraria. Aquellos que ya vivían en un piso de alquiler en Barcelona antes de la nueva ley se ven claramente beneficiados puesto que su alquiler no aumenta a pesar de la mayor demanda. Sin embargo, la restricción en la oferta hace más difícil que gente de otros lugares pueda trasladarse a Barcelona. Solo por casualidad las escasas viviendas de alquiler acabaran siendo ocupadas por quienes más las desean, lo cual es ineficiente. Otro efecto perverso asociado a este tipo de control de precios es que fomenta la corrupción y el amiguismo. Aquellos ciudadanos que conozcan a un constructor o a un político corrupto con conexiones en empresas constructoras (creo que hay algunos ejemplos en España) tendrán ventaja a la hora de conseguir un piso en Barcelona. Por otro lado, es más que probable que, eventualmente, aparezca un mercado negro donde estos constructores (o sus “intermediarios”) cobren alquileres muy por encima del precio de mercado. Finalmente, los constructores van a tener menos incentivos a mantener las viviendas de sus arrendatarios en buenas condiciones ya que el beneficio que obtienen con ellas es demasiado bajo. Este deterioro de la viviendas de alquiler se puede observar en Santa Mónica (California), donde el alquiler máximo por un apartamento de dos habitaciones no puede ser superior a 1.000 dólares al mes.
Un argumento habitual en esta discusión es que el control de alquileres pretende ayudar a las familias más pobres que no pueden permitirse un aumento en el precio de la vivienda que alquilan. Sin embargo, ya hemos visto que, en realidad, esta política solo ayuda a familias pobres que ya vivían en Barcelona antes del aumento en la demanda, no a las que desean trasladarse a esta ciudad quizás porque han encontrado un trabajo allí. Para ayudar a las familias más pobres, existen otras formas mucho más eficientes (y justas) como, por ejemplo, que el gobierno subsidie parte del coste del alquiler o les haga una transferencia por el coste de este alquiler. Alternativamente, el gobierno puede dar cupones de viviendas a estas familias, es decir transferencias por la cuantía de dinero del alquiler que solamente pueden usarse para alquilar una vivienda. Finalmente, el gobierno podría gastarse la misma cantidad de recursos construyendo viviendas públicas para estos hogares. Cada una de estas políticas tiene diferentes impactos en el bienestar de las familias pobres, pero no tengo espacio para discutir esto en esta entrada. Lo importante es entender que cualquiera de ellas es superior al control de alquileres puesto que no altera el mercado de la vivienda de forma artificial y permite que los precios sigan cumpliendo su misión fundamental: indicar la escasez de los recursos.
En resumen, el efecto más importante de la política de control de alquileres de Colau va a ser la creación de un exceso de demanda de viviendas en alquiler y, por tanto un racionamiento de las mismas. Los problemas asociados a racionar bienes pueden apreciarse al ver lo que está sucediendo estos días en Venezuela o lo que pasaba hace décadas en la antigua Unión Soviética.
Hay 51 comentarios
Su modelo no es correcto, dado que en las grandes ciudades (y en Barcelona en particular) la posibilidad de construir nuevas viviendas esta muy limitada por el espacio
Gregorio, como he comentado más arriba, es verdad que las restricciones a la oferta también hacen que ésta aumente demasiado despacio. Pero creo que es mejor dejar que los precios señalen esta escasez para que quienes imponen estas restricciones se den cuenta de que no son sostenibles.
Como le comentan más abajo, estas restricciones son físicas. Uno siempre puede crecer hacia arriba, pero Barcelona ya es una ciudad con una densidad de población muy alta y esto tiene también sus costes... nada es gratis.
No tengo ni idea acerca de cual es el mejor sistema para mantener los alquileres a un precio asequible, pero uno no puede plantear un modelo que no tiene relación alguna con la realidad y sacar conclusiones de los resultados obtenidos.
David,
tu propuesta está tan alejada de la realidad como cuando Aznar liberalizó el mercado del suelo en el 1998. Dicen que la gente vuelve a construir en un espacio inundable al cabo de 30 años de las últimas inundaciones. En tu caso no ha pasado ni una década del hundimiento de la burbuja inmobiliaria y ya ni te acuerdas.
Lo que explicas me lo explicaban en micro de segundo curso de carrera siguiendo los estándares neoclásicos...y crirticando los alquuleres congelados de antes de la liberalización Boyer y así nos ha lucido el pelo. En Barcelona hay 85 deshaucios semanales por impago de alquileres la mayoría y tú sigues pensando que el mercado lo regula todo perfectamente. En Barcelona solo hay 10.000 viviendas con alquiler social cuando si fuera un ciudad europea media tendría tener por lo menos 120.000 (o 250.000 para las ciudades nórdicas). Tus argumentos ya no cuelan. Lo siento. Seguramente la solución no es volver a lo de antes pero ver como se disparan los precios para tu solaz es aun peor.
La teoría y el contenido de esta entrada son más o menos contemporáneos con la Unión Soviética, por lo que no me habría extrañado que al final hubiese escrito: "lo que está pasando en la Unión Soviética". Cosa que por otra parte carece de sentido puesto que las viviendas allí eran todas de titularidad pública, por lo que no había mercado racionado alguno sino una asignación centralizada con evidentes (y gordos) problemas.
Me hace mucha gracia que en el libro recién aparecido de Rodrik se utiliza este mismo ejemplo, el contros de alquileres, para razonar por qué un ejemplo de manual (intervenir en el mercado de competencia perfecta es malo) no debe utilizarse como verdad universal.
El mercado de alquiler, hoy y en Barcelona, no es de competencia perfecta, y ésas supuestas transeferencias al inquilino pobre no irían al mismo.
Jorge, la Unión Soviética dejo de existir en 1989, creo... así que no entiendo tu primer comentario. Tampoco entiendo tu comentario de que las transferencias que propongo para las familias pobres no irán a ellas. ¿A qué te refieres?
Tienes razón, era un comentario muy críptico.
Lo primero es porque este ejemplo de manual sobre control de precios de alquiler es bastante antiguo, tanto o más que la Unión Soviética. Reconozco que era (innecesariamente) sarcástico.
Las transferencias a las familias pobres se refieren a esa "transferencia por el coste de este alquiler", que cuando se produce en un mercado no competitivo puede acabar casi íntegramente en manos del oferente vía aumento de precios (un resultado que también sucede con las transferencias a la compra de vivienda en todos sus formatos).
El control de los precios se ha ensayado cientos de veces en la historia, el resultado siempre ha sido el mismo, escasez y mercado negro. Parece que algunos no han leído nunca la famosa frase de Einstein "Locura es hacer siempre lo mismo y esperar resultados diferentes". Fatal arrogancia la de quien cree que antes nadie le precedió.
En cambio establecer un mercado libre que se regula a si mismo, como propone el artículo, es algo que funciona siempre estupendamente y reduce la corrupción. No hay más que mirar los últimos ocho años.
Juanjo, estoy seguro que la propuesta de control de precios de Colau generaría mas corrupción, no menos.
A qué país se refiere usted con eso del mercado libre en los últimos 8 años? Supongo que al de Alicia, ya sabe. el de las maravillas.
Me gustaría añadir un aspecto que no se ha tenido en cuenta en el análisis y que, desde mi punto de vista, es clave: El espacio para contruir nuevas viviendas en Barcelona es muy limitado, especialmente en el centro que es la parte más afectada por el problema. Esto supone que el aumento de la oferta va a ser muy lento y va a tener un tope máximo, mientras que la demanda no va a dejar de crecer.
El hecho de excluir del análisis un aspecto tan importante unido a la inclusión del último párrafo del artículo, que, de nuevo desde mi punto de vista, parece más ser parte de una proclama política que de un análisis económico, me lleva a dudar de la intencionalidad del artículo y de la imparcialidad de un blog que seguido durante años con mucho respeto.
Las restricciones de espacio son, desde luego un aspecto importante a tener en cuenta. Pero un precio alto va a hacer que estas restricciones sean menos sostenibles. De alguna manera, en mi opinión, casi todas estas restricciones son algo artificiales. Por ejemplo, aunque en algunas ciudades es difícil expandirse horizontalmente (por ejemplo, en Barcelona porque al este está el mar), es casi siempre viable expandirse verticalmente, o sea con edificios mas altos. Te recomiendo el libro del profesor de Harvard Ed Glaeser (http://www.amazon.com/Triumph-City-Greatest-Invention-Healthier/dp/0143120549), quien argumenta que una ciudad tan “vertical” como Manhattan es la mejor forma de organizar la vida urbana.
Respecto a mi comentario sobre Venezuela y la antigua Unión Soviética: nada que ver con consignas políticas. En estas economía muchos de los precios (quizás no el de la vivienda, pero mi comentario era más general) están o estuvieron limitados y eso genera y generó enormes niveles de racionamiento.
Gracias por la recomendación David, lo leeré sin falta.
Cuidado, respecto al caso de Barcelona y su área, más vertical es complicado... http://elpais.com/diario/1990/05/17/sociedad/642895202_850215.html
Hospitalet tiene más densidad de población que Manhattan 😉
Hay un detalle en el planteamiento con el que no estoy de acuerdo. No conozco Barcelona, pero en toda España ahora mismo hay un stock de viviendas inmenso que no se venden y se podían (no digo que se haga) alquilar, por lo que no veo que sea muy necesario (ni que vaya a ocurrir) que haya muchos constructores que se pongan a construir viviendas independientemente del precio de alquiler.
Lo que si estoy de acuerdo es que la medida no parece buena, porque va a fomentar, especialmente los chanchullos, además beneficia de igual manera a gente que puede pagar alquileres más altos (que no habría que ayudarles) y a gente que no puede pagarlos.
Mejor solución me parece otras soluciones como las que se comenta en el artículo, o el alquiler de viviendas sociales para jóvenes, personas con rentas bajas, etc. como se hace en otros sitios.
Fdo, la interacción entre el mercado de compra y alquiler de viviendas es complicada. En cualquier caso, si el precio de la vivienda de alquiler sigue aumentando, eventualmente los constructores deberían tener incentivos a construir más viviendas para alquilar.
Sí, es complicada en la realidad, pero no en el modelo que utilizas como ejemplo. En caso de competencia perfecta en los mercados de venta y alquiler, el precio de una vivienda debe ser el valor actualizado de los alquileres, ni más ni menos. Y efectivamente, una subida del alquiler, si es debida a una exceso de demanda real de viviendas en alquiler, debe subir el precio de las viviendas y por tanto la oferta de las mismas.
Pero todo eso debería ocurrir en ese mundo ideal donde no hay un stock enorme de viviendas vacías y una tremenda aprpiación de las rentas generadas por el suelo. Así que, chanchullos hay en la situación actual y en la final. Hay que elegir.
Jorge, como tu bien sabes, decir que un precio es "el valor actualizado de un flujo" es como no decir nada: el método (el descuento de flujos multiperiodo con una tasa única es conceptualmente erróneo), se descuenta la "esperanza" de los flujos (que es lo último que se pierde) y la "tasa de descuento" no existe y los participantes se la inventan (y se la inventan distinto cada día). Es un intento académico por capturar la irracionalidad humana del que se ríen en privado los compradores-vendedores reales del mundo.
Sería interesante entender mejor a qué te refieres con la "tremenda apropiación de las rentas generadas por el suelo".
a) No la veo diferente de la que se produce con las rentas generadas por los préstamos, por ejemplo y, de hecho, lo que regula la competencia entre alquiler y compra no es el descuento de imaginarios flujos futuros si no el coste de la financiación y el LTV máximo inicial. Las diferencias entre yields de los alquileres y tipos de interés son rápidamente arbitradas via precio del activo (disponibilidad de financiación mediante).
b) Esa apropiación, de existir, no es diferente en el alquiler que en la compra-venta. De hecho, se produce en mucha mayor medida en la compra-venta. El alquiler esta menos sujeto a burbujas y especulación porque uno puede hacer muchas tonterías con sus expectativas de flujos futuros pero muy pocas con sus ingresos corrientes.
En efecto, se ríen en privado de lo que aclaman en público. No hay que darle más vueltas a eso. Pero es que eso de lo que se ríen es la ecuación de arbitraje, que es el cierre dinámico del modelo de competencia perfecta que tan seriamente nos presenta aquí David.
Totalmente de acuerdo en que la apropiación de rentas no es un asunto totalmente inmobiliario y que las finanzas han entrado hasta la cocina en el festín. Eso no altera el resultado fundamental, solo reparte las "rentas" en el sentido ricardiano.
Lo que es más importante, creo yo, es que todo este "forúnculo" de ineficiencia e inequidad afecta de forma decisiva al poder adquisitivo y al crecimiento potencial de las economías.
Un par de textos de Shiller y Deaton inciden en ambos extremos, para el que quiera profundizar en ello:
https://t.co/jfcdorsVqH
https://t.co/akUC5Ws4dJ
Si hay un exceso de demanda en el mercado de alquiler que no se puede satisfacer, es de esperar que una parte de esta demanda se traslade a bienes sustitutivos, en este caso la compra de vivienda. Por tanto la intuición me dice que el precio de la vivienda, que no está sujeto al control de precios, tendería a aumentar.
O que el mercado desaparezca, como pasa en Venezuela
http://latino.foxnews.com/latino/politics/2014/06/16/rental-market-dries-up-in-venezuela-in-response-to-tough-evictions-law/
Gracias por el artículo, muy interesante y completamente de acuerdo.
Mi comentario va en línea del mercado negro que podría surgir. Parece que el objetivo de la propuesta de la alcaldesa trata de favorecer a los agentes que no tienen suficientes medios económicos para poder hacer frente a la subida de los precios de las viviendas.
Como se indica en el post, hacer esto generaría un exceso de demanda ya que desde el lado de la oferta se reducirían los incentivos a construir nuevas viviendas.
Si esto es así, ¿No tendrían los arrendatarios incentivos a subir los precios de las viviendas? A pesar de que los precios hayan subido, siguen siendo heterogéneos en función de la calidad y la zona. Sin embargo, en una situación como la que se plantea, los precios más bajos podrían subir perjudicando justo a estas familias a las que se trata de favorecer. Por tanto, la política perdería todo su sentido (que ya no lo tiene).
Tania, estoy de acuerdo con tus comentarios.
Efectivamente, el caso del control de alquileres es una de las políticas públicas más buenintencionadas con efectos secundarios más perversos.
Me sorprende sólo que recomiendas como alternativa las ayudas al alquiler, políticas que han demostrado también tener efectos inflacionistas perversos como demuestran los siguientes papers para el caso de Francia:
Fack, Gabrielle. "Are housing benefit an effective way to redistribute income? Evidence from a natural experiment in France." Labour Economics 13.6 (2006): 747-771.
Grislain-Letrémy, Céline, and Corentin Trevien. The impact of housing subsidies on the rental sector: the French example. No. g2014-08. Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques, DESE, 2014.
Mariona, gracias por esos artículos, no los conocía. Como comentaba en la entrada, los efectos de las cuatro políticas que propongo son muy diversos. Todas tienen ventajas e inconvenientes. Pero, además de ayudas al alquiler, propongo tres políticas más: una transferencia por el coste de este alquiler, transferencias por la cuantía de dinero del alquiler que solamente pueden usarse para alquilar una vivienda y la construcción de viviendas públicas para estos hogares.
Gracias Mariona por el comentario, es lo mismo que había pensado yo, y a David por un artículo tan necesario, especialmente ante el auge del populismo y desconocimiento de la economía.
Una alternativa que siempre me ha resultado interesante es pagar una especie de seguro de alquiler. La idea es favorecer a los que menos tienen reduciendo el mayor riesgo que ellos suponen en comparación con las familias acomodadas. Es decir, un casero siempre va a ser más reacio a alquilar su casa a un inmigrante, un gitano o una familia con rentas bajas que a una familia acomodada. Esto supone que se reduzca y encarezca la oferta para los más necesitados. Si el gobierno cubre una buena parte de los riesgos para el casero, la oferta se ampliará y los precios se reducirán para estas familias.
Es la clásica idea del estado funcionando como una compañía de seguros.
Carlos,
este seguro (aval-lloguer) ya existe en Barcelona pero los propietarios no lo usan porque hay cola para alquilar los pisos.
El problema es que no hay oferta suficiente a precio asequible y se en los proximos años se va a producir una expulsión de las rentas bajas de la vivienda porque no van a poder pagar los nuevos alquileres que les van a poner.
Sabías que en Barcelona más de 3000 personas duermen en la calle o en albergues, o que más de 500 familias deshauciadas lo hacen en hoteles o pensiones pagados por el ayuntamiento.
Si le llamas populismo a intentar corregir esto, bienvenido el populismo, porque lo otro tiene una alarmante falta de empatía con el que sufre que da miedo.
Desde el desconocimiento de la teoría económica, solo basándome en la lógica del propietario de una vivienda vacía, la medida tiene poco sentido.
Siendo propietaria, intentas sacar el máximo provecho a la vivienda y ajustas tu precio a la demanda para poderla alquilar. Pero si el precio es fijo, teniendo en cuenta que el riesgo de que la vivienda sufra deterioro o de un impago está todo en mi lado, primero, me pensaré dos veces si pongo mi vivienda en alquiler (disminución de la oferta, no parece buena idea) y segundo, si me decido, lo alquilaré o a conocidos o a personas de reconocida solvencia….no veo que esto ayude mucho a las familias más pobres, la verdad.
Y eso siendo honrada! Mucha gente dira: Precio de mercado? 100 Precio de colau? 50
50 por contrato y 50 en negro.
La medida incentiva la economia sumergida.
http://scholar.harvard.edu/files/shoag/files/why_has_regional_income_convergence_in_the_us_declined_01.pdf
Página 45 muestra que la regulación de la vivienda reduce la convergencia geográfica de ingresos. El paper viene a demostrar que la escasez/regulación de vivienda afecta mas a trabajadores menos cualificados, cuya mobilidad laboral cae.
Oriol, muchas gracias por la referencia.
Yo propondría una especie de opción intermedia: a partir de los precios actuales o a una estimación por zonas, tasaría las subidas de esos precios con una cantidad disuasoria, como podría ser un 25% de la subida. Con la recaudación se podría incrementar la oferta de viviendas, o la rehabilitación de viviendas con destino a alquiler.
Puedes explicar como calculas los 100 euros?
Puede que haya una burbuja en los precios de las viviendas, que por varios motivos no se pueden ajustar rapidamente, pero no creo que sea lo mismo en los alquileres
Fijate como los alquileres han ido subiendo a medida que el empleo se recuperaba, pero los precios de la vivienda se han estancado.
http://www.fotocasa.es/indice-inmobiliario__fotocasa.aspx
http://www.fotocasa.es/indice-alquiler-inmobiliario__fotocasa.aspx
Soy Barcelones y vivo de alquiler desde que me emancipé de mis padres. Creo en el libre mercado... En general. 2 de los tres edificios enq ue he vivido pertenecian a una misma familia desde hace generaciones.
Yo propongo, en lugar de ayudas al alquiler, controles de precios y todas estas medidas blandas: Expropiar a todos aquellos que tengan más de dos pisos en la ciudad.
No es coña
Interesante medida: ¿por qué más de dos pisos?. ¿por qué no expropiarlos todos?, ya puestos ... ¿podrías explicar el modelo que lleva a que dejar 2 pisos a los actuales propietarios sea el óptimo económico?
¿Cómo se elegirían los pisos a expropiar? ¿Con Colau paseando por Barcelona con su secretario y diciendo "expropiesé!!" en las esquinas que estime oportuno mientras las cámaras de TV3 ruedan la escena? (antecedentes hay, desde luego)
¿Qué se haría con los pisos expropiados? ¿crear el Instituto Municipal del Alquiler para que se gestionasen desde la titularidad pública? ... gran medida, es imposible que algo así termine mal ...
jaja, te recuerdo que la ciudad de Nueva York tiene un parque publico de mas de 150.000 viviendas de alquiler. ¡Que desastre según tú !
Viaja un poco por Europa y verás cosas inauditas e inexplicables según tú.
Lluis,
la falacia ad hominen es un pésimo recurso dialéctico (y lleva a errores necios: aclararte, por ejemplo, que hace tiempo que no vivo en ningún país de Europa, España incluida).
La agencia de vivienda pública de NY no funciona, como reconoce la propia agencia pública neoyorquina. Los edificios están pésimamente mantenidos y la propia agencia reconoce necesitar $17,000 millones de dólares para hacerlos habitables (casi $115,000 por vivienda!!). Eso sí, emplea 12,000 personas, lo que supondría prácticamente duplicar el número de empleados actual del ayuntamiento de Barcelona ... imposible que surja ningún caso de nepotismo poblando la nueva agencia!
Por cierto, el programa más popular de la agencia es el Section 8 (en NY y en muchas otras ciudades americanas) ... suerte con las listas de espera y con el papeleo posterior para alquilar.
http://www.economist.com/news/americas/21699717-housing-project-countrys-impoverished-north-mired-corruption-allegations-scandal?cid1=cust/ddnew/n/n/n/20160530n/owned/n/n/nwl/n/n/EU/email&etear=dailydispatch
Otro ejemplo internacional, que recuerda el caso "local" de la cooperativa "Promoción Social de Viviendas. Es sorprendente que nos siga sorprendiendo la prevalencia de comportamientos tan recurrentes.
Todo la logica que lleva del “peligro de una nueva burbuja inmobiliaria” debido al incremento del precio del alquiler de viviendas en Barcelona es erroneo. Las burbujas en inmobilario se suele medir por el ratio del precio al alquiler. ¡Precisamente porque la burbuja occure en el precio mientrás que el alquiler es considerado buen reflejo de fuerzas economicas 'fundamentales'!
Vease por ejemplo el gráfico
https://research.stlouisfed.org/fred2/graph/?g=4zmM
que muestra la burbuja muy obvio en los precios de inmobilario en EE.UU. antes de la crisis, y la falta de una 'burbuja de alquiler'.
Que propone Colau a limitar el precio de alquila de las viviendas en la ciudad entonces no tiene nada que ver con evitar burbujas. Es luchar en contra las fundamentales y creará escasez del alquilos y una bajada en la calidad de los alquilares disponibles en el centro. Si propone luchar contra el peligro de una burbuja en los inmobilarios, por lo minimo debe hacerlo con una politica que afecta tal peligro.
*ratio del precio al alquiler
debe decir
ratio del precio a vender al precio al alquiler
Entiendo que, en teoría, el mercado de alquiler de vivienda es mucho más elástico que el de compra. Pero de ahí concluir que no ha habido burbuja inmobiliaria de alquiler en Madrid, por ejemplo, cuando los precios del alquiler han bajado un 40% o más en algunas zonas en menos de dos años, es, en mi opinión, negarse a ver la realidad.
Burbujas haylas, en alquiler y en compra. Y son malas, muy malas. Y hay que reflexionar mucho sobre cómo frenarlas o controlarlas y no limitarse a criticar cualquier regulación por el simple hecho de perturbar un mercado que no funciona bien por sí solo.
Una duda práctica, porque cada casa es de su padre y de su madre (bajos vs áticos, interiores vs exteriores, tamaño, cercanía a los colegios, calidad de los colegios cercanos, nivel de mantenimiento). Qué piensa hacer Colau, ¿listar todos los pisos de Barcelona con su precio máximo de alquiler al lado?.
Lo orwelliano de la lista asusta, así que quiero suponer que la limitación es más "genérica" lo que llevará a que como ya no es el precio lo que "iguala" el atractivo de pisos diferentes será otra cosa: relación personal con el propietario, historial de crédito, solvencia (nivel de ingresos), importe de las fianzas, capacidad de aportar avales, participación en el mantenimiento, capacidad de pagar "sobre precio" en dinero negro, ...
Vamos que seguirán accediendo a los pisos buenos quienes puedan ofrecer más (ahora "otras cosas" que no son dinero "limpio", aunque, seguramente, tienen distribuciones muy similares) pero aumentando significativamente los costes de transacción en este mercado (además de enviando señales erróneas como apunta David).
Otro efecto, sin duda, será el deterioro significativo del mantenimiento (y por tanto del nivel de confort) de los pisos, sobre todo de los menos atractivos. De hecho, con un límite a los precisos suficientemente "interesante" yo no descartaría que, dentro de unos años, se pueda visitar el centro de La Habana sin salir de Barcelona ...
¿y limitar el precio de alquiler no afectaría a la calidad futura de las viviendas? Entiendo que la inversión en mantenimiento por parte de los propietarios se reduciría, es algo que se ha visto muchas veces (p.e. los famosos alquileres antiguos).
Después de leer a todos, la verdad que me ha quedado claro:
1. Que hay un problema
2. Que los rentistas de edificios del centro de BCN no aportan demasiado a la sociedad (en este concreto caso)
3. Que no tenemos herramientas demostradamente optimas para hacer frente a este problema.
En realidad lo que hay es un oligopolio natural de las viviendas del centro de BCN. Y la unica salida es permitir que se construyan mas viviendas (y que entren nuevos actores económicos) o deslocalizar el trabajo de las grandes ciudades.
Yo optaria por aumentar la altura de los edificios y por poner incentivos a las empresas que ponen sus oficinas fuera de barcelona.
Sin olvidar los servicios de intermediación públicos para proteger a arrendadores y arrendatarios.
Este artículo y el debate posterior ilustran de manera muy hermosa el bloqueo en el que nos encontramos, y las propuestas que para superarlo he defendido en otros comentarios míos recientes.
Por no entender la economía, la izquierda, incluso cunado obra de buena fe y queriendo el bien común, sólo logra lo contrario.
En efecto, cualquier medida tendente a manipular o intervenir en las rentas (incluidos los precios máximos y los impuestos) tiende a retraer la oferta, con efectos muy negativos.
Si hay activos muertos (millones de viviendas vacías) y a la vez escasez (como indican los precios), la prioridad máxima debe ser ponerlos a funcionar. O sea, aumentar la oferta y no ponerle trabas. Esto es algo de cajón y lo entiende un niño de cuatro años.
En otras palabras, lo que hay que hacer es intervenir (redistribuir) los activos, no las rentas, y en ese sentido me adhiero a la propuesta de Hander (aunque habria una fórmula socialmente más aceptable: la abolición de la herencia).
No nos engañemos: son razones muy otras que las científicas las que impiden a los académicos exponer y explorar este tipo de soluciones. Aunque hay excepciones: Maurice Allais, hace muchos años, desde posiciones conservadoras y netamente partidarias de la libertad de mercado, señalaba la especificidad de la propiedad inmobiliaria y defendía la titularidad pública del suelo.
Sí, eliminar la herencia. otra opción. Por ejemplo limitar a una propiedad urbana por hijo.
Pero entonces para evitar el agravio comparativo tienes que meterte con la herencia de sociedades mercantiles y eso es un lio mucho peor
Ya veo que el progreso en España es tener que volver a sufrir y debatir ideas que parecen bonitos en teoría pero nunca han funcionado en la práctica, como el control precios de alquiler. La limitación al precio de alquiler fomenta el mercado negro para esquivar los controles, aumenta la escasez de viviendas de alquiler, crea una burocracia pública para controlar todo y genera un abandono de parte de los propietarios en el mantenimiento de las viviendas. Después de causar mucho daño durante muchos años y después de beneficiar a un grupo reducido de inquilinos "insiders" y promotores corruptos, se acabará liberalizando el mercado otra vez. ¿Por qué los gobiernos "del cambio" no miran a lo que ya ha ocurrido en otras ciudades antes de repetir los mismos errores del pasado?
En este enlace (http://www.arabalears.cat/balears/Mesa-dExclusio-Social-denuncia-matalassos_0_1571243037.html) pueden leer los problemas que genera el libre mercado en los alquileres de Eivissa. Funcionarios destinados allí tienen serios problemas para conseguir una vivienda en alquiler ya que compiten con el alquiler turístico (el mal llamado "turismo colaborativo").
Yo no llamaría "popularcapitalista" a lo de los años 80, sino más bien un "capitalismo de asalariados bien pagados". Históricamente, lo habitual han sido sociedades dominadas por el pequeño propietario agrícola o artesanal, en las que los trabajadores por cuenta ajena (esclavos o libres) carecían de plenos derechos civiles, eran despreciados abiertamente y vivían en la pobreza.
En los años dorados del capitalismo (1940-1970, con fugaz recuperación en los 80), las sociedades occidentales estaban formadas en su mayor parte por trabajadores por cuenta ajena y los capitalistas eran de hecho muy pocos. Sin embargo, el sistema garantizaba el bienestar a todos, porque el crecimiento era muy fuerte y permitía que los aumentos de la productividad no estuvieran reñidos con algo muy próximo al pleno empleo, y además la concentración de la propiedad permitía economías de escala impensables en sociedades tradicionales.
Salvo que confiemos en que aquellas tasas de crecimiento pueden recuperarse, hemos entrado en lo que usted llama la "era cero", en la que serán necesarios, en efecto, notables elementos de planificación central si no queremos hundirnos en una distopía de alta tecnificación y miseria generalizada, por no ser capaces de regresar juiciosamente a lo ordinario: una sociedad de pequeños propietarios (sin repetir los errores del socialismo estatista) en la que, además, gracias a la tecnología, nos bastará trabajar 15 horas semanales para vivir bien. Esto sería el "popularcapitalismo".
Sólo por aclarar conceptos
https://www.youtube.com/watch?v=fVRKNZLkFkA
Gracias a tod@s por tan magnífico e instructivo debate. Un verdadero placer leerles.
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