La dación en pago en el Código de Buenas Practicas: ¿Cuántos se benefician?

(Con Fernando Gómez) EL Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo ha introducido un Código de Buenas Practicas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual (CBP). El CBP está abierto a la adhesión voluntaria de las entidades financieras. 89 entidades financieras se han adherido al CBP, convirtiéndolo con ello en obligatorio para sí mismas. El CBP incluye varias medidas que se proponen favorecer la reestructuración de la deuda de deudores hipotecarios con problemas de solvencia e, incluso, la cancelación de la deuda mediante dación en pago, si la reestructuración no parece viable. Lo que nos proponemos en este post es dar una idea de cuántos hogares podrían beneficiarse de la dación en pago prevista por el CBP. No tomamos postura sobre si el numero es alto o es bajo (¿respecto de qué, en realidad?). Solo intentamos iniciar una cuantificación del debate sobre los posibles efectos del CBP.

Con la información disponible obtenemos una cota superior al numero de hogares que podrían beneficiarse de la opción de dación en pago: 131,982 hogares, lo que corresponde al 0.77% del total de hogares, o el 7.6% del 1,728,400 de hogares que tienen todos sus miembros en el paro según la EPA 2012Q1. Debemos avisar que se trata de una cota superior y que creemos que podría estar bastante alejada del dato real por razones que intentaremos explicar.

Nuestra principal fuente de información es la oleada de 2008 de la Encuesta Financiera de la Familias (EFF2008). En la EFF2008 se han realizado entrevistas a 6197 hogares representativos de 17,017,706 hogares en España. La ventaja de la EFF es que contiene información muy detallada sobre la situación laboral, los ingresos, los activos y las deudas de cada hogar encuestado.

Ante lo limitado de la información, únicamente nos parece factible intentar proporcionar una cota superior para el numero de hogares que podrían beneficiarse de la dación en pago prevista en el CBP. Por ello, en lo que sigue los supuestos tratan de ser lo menos restrictivos posibles, con el propósito de  minimizar la probabilidad de excluir hogares que podrían resultar beneficiarios.

Para empezar nos preguntamos, ¿cuantos hogares cumplen con la siguiente condición?:

  • HP: Por lo menos un miembro del hogar está en situación de desempleo y está buscando trabajo, nadie está empleado por cuenta ajena, nadie está empleado por cuenta propia.

El numero de hogares en esta situación en la EFF2008 es 273. Estos hogares representan a un total de 1,105,914 hogares, muy en línea con el 1,068,400 de hogares con todos sus miembros en el paro estimado en la  Encuesta de la Población Activa de 2009/Q1 (que es cuando se han realizado la mayoría de las entrevistas de la EFF2008).

De forma restringida a este conjunto de 273 hogares, ¿cuántos de ellos cumplen con las siguientes condiciones ?

  • VP: La vivienda principal es de propiedad de algún miembro del hogar;
  • TP: Los miembros del hogar poseen la totalidad de la vivienda principal;
  • OP: Los miembros del hogar no poseen otras propiedades inmobiliarias;
  • PH: La compra de la vivienda se ha financiado con préstamos hipotecarios para los que hay actualmente pagos pendientes;
  • IM: El importe mensual que se paga actualmente por el préstamo es superior al 40% de los ingresos (brutos) mensuales;
  • PC: El precio de compra fue inferior a 200.000 euros;
  • CV: La compra de la vivienda es posterior al año 2000.

Algunos comentarios sobre las últimas tres condiciones son imprescindibles.

Mientras el RD exige que la cuota sea al menos el 60% de los ingresos netos, la condición IM exige que la cuota sea al menos el 40% de los ingresos brutos. La razón del cambio es que en la EFF2008 tan solo hay información sobre ingresos brutos. Ya que en general el CBP está dirigido a hogares con ingresos bajos, creemos que la IM es en realidad menos restrictiva de lo que exige el CBP.

EL RD-L fija precios máximos de compra de las viviendas en función del numero de habitantes en el municipio. Al carecer de esta información en la EFF2008, imponemos la condición PC, que es obviamente menos restrictiva.

Una condición necesaria para que la opción de dar en pago tenga valor positivo para un deudor hipotecario es que el valor actual de la vivienda sea menor que la deuda actual o en otras palabras que el préstamo tenga en la actualidad un LTV (loan-to-value, cantidad pendiente de amortizar/valor de la vivienda) menor que 1. Al imponer la condición CV, pretendemos excluir deudores para los que, con toda probabilidad, la opción de la dación en pago no tiene valor ya que al haber comprado antes de 2000 habrán presumiblemente contraído una deuda menor que el valor actual de la vivienda y ya que a lo largo de 12 años habrán presumiblemente reducido el principal inicial de manera significativa.

También es importante destacar que el umbral de exclusión previsto por el RD-L impone condiciones sobre los prestamos hipotecarios con otras garantías personales (de miembros que no pertenecen al hogar) que hace más difícil acogerse al CBP en caso de existir avalistas o fiadores, pues también a ellos se les pide que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 % de los ingresos netos (si sumados a los del hogar deudor o de forma independiente no queda claro en el texto legal) y no tener otras propiedades inmobiliarias. Al no tener información sobre esto, no nos queda mas remedio que ignorar esta condición. En todo caso, si erramos lo hacemos en la dirección de tomar en consideración hogares que en realidad no podrían beneficiarse del CBP.

El numero de hogares que cumplen con las condiciones en la EFF2008 es tan solo de 2 que representan a 4,583 hogares en la población, es decir tan solo un 0.027% del total de algo mas de 17 millones de hogares.

Pero ¿tiene sentido pensar que tan solo los hogares que declararían a un encuestador tener todos sus miembros en el paro estarían en condiciones de obtener los certificados del Servicio Público de Empleo o de la Agencia Tributaria para demostrar que todos sus miembros carecen de ingresos de actividades económicas? Un hogar no tiene nada que ganar o que perder mintiendo en lo que dice a los encuestadores de la EFF, pero puede ganar si logra certificar que carece de ingresos por actividades económicas.

Para tener en cuenta esta posibilidad relajamos la definición HP y consideramos la siguiente condición:

HP Relajada: Por lo menos un miembro del hogar está en situación de desempleo y está buscando trabajo, nadie está empleado por cuenta ajena, nadie está empleado por cuenta propia.

De esta forma pretendemos tener en cuenta que no resulta difícil inscribirse en el Servicio Publico de Empleo y que los miembros del hogar empleados por cuenta propia pueden temporalmente suspender su actividad o realizarla en la economía sumergida si de ello reciben ventajas financieras.

El numero de hogares que cumple con la condición HP Relajada en la EFF2008 es de 406. Aplicando los factores de elevación, estos hogares representan a un total de 1,462,027 hogares, un 36.8% mas que el numero de hogares con todos sus miembros en el paro de la EPA 2009/Q1.

Si volvemos a aplicar las condiciones VP, TP, OP, PH, IM, PC y CV a los 406 hogares que cumplen con la condición HP Relajada, sin embargo, nos sale el mismo resultado que antes. Tan solo 2 hogares de la EFF cumplen con estas condiciones y representan a 4,583 hogares en la población.

Esto quiere decir que si bien hay bastante más hogares que cumplen con la condición HP Relajada en comparación con la condición HP, cuando se imponen conjuntamente el resto de condiciones no hay diferencia alguna. Todo ello, con condiciones probablemente menos restrictivas que el CBP y en particular sin excluir los hogares cuyas hipotecas tienen algún aval de persona con mayores ingresos.

Lo anterior implica que 4,583 hogares constituye la cota superior del número de hogares que se hubieran podido  beneficiar de la dación en pago si el CBP se hubiera introducido en el 1er trimestre de 2009.

Pero esto no es realmente lo interesante. Lo que importa es cuantos hogares podrían beneficiarse de la opción de la dación en pago hoy.

La respuesta inicial sería: más que en 2009Q1, teniendo en cuenta el deterioro de la situación económica, lo que supone

  • una reducción en los ingresos de los hogares que carecen de ingresos por actividad económica, entre otras cosas por la finalización de las prestaciones por desempleo;
  • un incremento muy significativo en el numero de hogares que carecen de ingresos por actividad económica; según la EPA 2012/Q1 el numero de hogares con todos sus miembros en el paro, se ha elevado un 61.8% con respecto a 3 años antes, hasta alcanzar 1,728,400 hogares.

 

Para considerar esta reducción en los ingresos, podemos simplemente asumir que los ingresos de estos hogares se han reducido, relajando la condición IM de la siguiente forma:

IM Relajada: El importe mensual que paga actualmente por el préstamo es mayor que el 40% 20% de los ingresos (brutos) mensuales del hogar.

La condición IM Relajada implícitamente asume que los ingresos de los hogares con todos sus miembros en el paro son tan solo la mitad de lo que eran en 2009Q1.

Sustituyendo la condición IM por la condición IM Relajada el numero de hogares que podrían beneficiarse del CBP se eleva de manera muy notable. Hay 17 hogares en la muestra EFF2008 que se encuentran en estas condiciones, que representan a 82,979 hogares en la población (el 0.49% del total)

Para tener en cuenta el aumento en el numero de hogares que carecen de ingresos de actividades económicas uno podría simplemente elevar este numero de manera proporcional al incremento de hogares con todos sus miembros en paro. Según la EPA de 2009Q1 y de 2012Q1 este incremento es del 61.8%. Realizando este ajuste llegaríamos a un total de 139,405 hogares en la población (un 0.82% del total). Ahora bien, ¿tiene sentido este ajuste?

Podría ser, si pudiéramos pensar que los hogares con todos los miembros en paro en el 1er trimestre de 2009 son parecidos a los del 1er trimestre de 2012. Pero cabe pensar que los hogares que carecían de ingresos de actividades económicas ya en 2009Q1 tenían una mayor probabilidad de encontrarse en esta situación que los hogares que todavía tenían ingresos de actividades económicas en 2009Q1 y que los han perdido solo al agudizarse la crisis.

Para intentar identificar las características de los hogares que tenían ingresos por actividades económicas en 2009Q1 pero carecen de ellos en la actualidad nos centramos en el conjunto de hogares que en la EFF2008 tenían tan solo un miembro trabajando, en el supuesto que estos son los hogares con mayor probabilidad de haber ingresos de actividades económicas en los últimos tres años.

Según la muestra EFF2008 y aplicando los factores de elevación en 2009Q1 había 3,354,896 hogares en estas condiciones. Por simplicidad, suponemos que cada uno de estos hogares tenía la misma probabilidad de pasar a carecer de ingresos por actividades económicas en la actualidad. Suponer quiere decir, obviamente, que nos equivocamos, pero hacemos explícito el error y a qué obedece.

¿Cuántos de estos hogares han pasado a carecer de ingresos por actividades económicas? Asumimos que el incremento en el numero de hogares que carecen de estos ingresos es del 61.8% (el incremento en el  numero de hogares con todos sus miembros en paro desde 2009Q1 hasta 2012Q1, según la EPA).

Usando la condición HP Relajada, en 2009Q1 había 1,462,027 hogares que estaban en condiciones de demostrar carencia de ingresos por actividades económicas. Elevar este numero un 61.8%,  significa asumir que 903,532  hogares que en 2009Q1 no estaban en condiciones de ello, por tener un miembro trabajando, en la actualidad si lo están, ya que no tienen ningún miembro que trabaja por cuenta ajena.

Una vez identificados en la EFF2008 el conjunto de hogares que representan a los 1,462,027+903,532=2,365,559 hogares que es mas probable que en 2012Q1 estarían en condiciones de demostrar carecer de ingresos por actividades económicas, aplicamos las condiciones VP, TP, OP, PH, IM Relajada, PC y CV.

El resultado es un número algo menor, pero no muy dispar, que el obtenido con el simple ajuste considerado anteriormente. Los hogares que cumplen con estas condiciones representan a 131,982 hogares, el 0.77% del total de hogares, o el 7.6% del 1,728,400 de hogares que tienen todos sus miembros en el paro según la EPA 2012Q1.

 Conclusiones

El propósito de este post no es decir si el número de hogares que se pueden beneficiar de la dación en pago prevista en el CBP es alto o bajo. En realidad, no es evidente cual habría de ser la referencia para un juicio así. La idea es nada más que la de iniciar la senda de cuantificación del debate sobre las medidas relativas a los efectos sociales de las ejecuciones inmobiliarias  y el impacto de la crisis .

La cifra de 131,982 debe considerarse una cota superior para el número de hogares que podrían beneficiarse de la posibilidad de dación en pago, probablemente bastante alejada del numero real. La razón es que toda vez que la limitación de información no nos ha permitido imponer condiciones ajustadas al umbral de exclusión del RD, hemos decidido conscientemente, en esta primera aproximación, equivocarnos al alza.

(Agradecemos la ayuda de Almudena Gallego en la elaboración de datos.)

Marco Celentani

Marco Celentani es Doctor en Economía por la University of California
Los Angeles, 1993.

Es profesor en el Departamento de Economía de la Universidad Carlos III

Director de la Cátedra Fedea Banesto.

Campos de Investigación
Teoría de juegos, teoría de contratos, derecho y economía, gobierno
corporativo, economía política.

Hay 10 comentarios
    • Elisa:
      No creo que deberias interpretar el numero que damos como una demostracion de optimismo. Creo que la manera correcta de interpretarlo es que hay limites al optimismo. A nosotros nos gustaria afinar mas. Pero no es facil porque faltan datos. Dejame añadir que incluso con la informacion que esta disponible en la EFF creo que se puede hacer mejor. Por ejemplo, si en vez de limitarnos a los inmuebles adquiridos despues de 2000, intentaramos calcular la deuda pendiente por un lado y el valor del inmueble por el otro, seguramente estariamos acercandonos mas a la verdad y apuesto que nos saldría una cota superior mas baja. Dicho de otra forma podriamos poner unos limites mas restrictivos al optimismo. Hay otras cosas que se podrían hacer. Pero un problema significativo es la ausencia de informacion sobre garantias proporcionadas por personas que no son miembros del hogar.
      Entiendo perfectamente vuestro pesimismo y me parece que teneis argumentos muy convincentes para motivarlo. Lo que nosotros es preguntarmos que se puede extraer de los datos. Pero nuestros resultados no contradicen vuestro pesimismo. Solo pueden contradecir quienes fueran exageradamente optimistas.

  • Marco,
    1. Un punto general. En muchos problemas de políticas públicas las cuantificaciones son secundarias. Ejemplo: intervenciones para resolver conflictos económicos entre privados. En estos casos lo central es dar incentivos (condiciones necesarias y ojalá suficientes) para que las partes pronto resuelvan sus conflictos. Además, estas intervenciones puntuales en la resolución de conflictos deben imponer un costo a las dos partes para que no se genere la expectativa de que en conflictos futuros el gobierno intervendrá.

    2. Un punto específico a los conflictos económicos de la crisis. La intervención se justifica porque existen muchos casos similares y no se puede esperar que los mecanismos normales de resolución de conflictos funcionen bien y rápido. Los créditos hipotecarios es uno de los muchos casos de conflictos entre acreedores y deudores. Mi punto es que cualquier intervención del gobierno debe estar dirigida a todos los créditos y no solo a aquellos con garantía hipotecaria. Los conflictos entre acreedores y deudores deben resolverse rápido tomando en cuenta (a) la conveniencia de ayudar a los deudores a cumplir sus obligaciones en lugar de rescatar a los acreedores (por eso la reestructuración del servicio de las deudas es mejor que su condonación o que el gobierno pague al acreedor), y (b) la conveniencia de transformar los títulos de crédito en títulos de propiedad –y si fuera necesario, facilitando el usufructo de los activos por los deudores (esto es, que los deudores se conviertan en arrendatarios).

  • Tengo una duda respecto a las viviendas con un loan-to-value menor de 1. Supongamos que la familia no puede vender la vivienda antes de la ejecución. ¿El banco se queda la vivienda y encima te carga costes de ejecución y subasta? ¿Los jueces fuerzan la dación?

  • Joan:
    una breve respuesta. Como ya explicamos Marco y yo en otros posts anteriores sobre el problema hipotecario español, aunque es posible pactar en la escritura de hipoteca que la deuda del prestatario se limite al valor de la vivienda (o inmueble en general) dado en garantía, de hecho este pacto no se incluye nunca en los préstamos a familias y consumidores. De manera que cuando se deja de pagar, si la vivienda se adjudica a un tercero o al propio banco, el prestamista sigue siendo responsable de la diferencia entre importe total del préstamo más intereses de demora más costas de ejecución y lo obtenido. La ley prevé que la adjudicación se hará al menos por un 50% del valor de tasación (si es al banco, y se trata de la vivienda habitual, 60%).
    La dación en pago no se puede imponer y los jueces, en general, carecen de poderes legales para forzar el acuerdo de dación entre las partes. Ha habido casos aislados, sin embargo, en que los jueces sí han forzado de hecho la dación en pago, impidiendo a los bancos ejecutantes reclamar por el remanente de deuda una vez adjudicada la vivienda, pero son casos aislados y excepcionales, que precisamente por ello han sido bastante sonados (Audiencia Provincial de Navarra, Juzgado de lo Mercantil 3 de Barcelona, etc.).

  • Sí, me refería -no estaba seguro que fuera posible- al caso que el loan-to-value es menor que 1, pero el loan-to-60%value+costes es mayor que 1. Entonces quizás la condición CV es demasiado restrictiva, y si se retrotrae unos años la compra de la vivienda, aumentaría la muestra y la población. Quizá se incrementaría el ámbito de aplicación del RD-L incluyendo este caso, aunque me parecería una posibilidad más bien tibia para tratar una situación casi-delictiva (exagero, claro).

  • Quería consultaros, en el escenario actual, qué salida tienen los deudores sin recursos cuando las cajas ceden el paquete de deudas a terceros, cobradores externos. Se ha dado el caso de una de las cajas de Banca Cívica que ha cedido 850 millones de Euros de deudas entrando en mora a una empresa llamada Lidorff. En este caso, las personas que han ido a negociar una posibilidad de dación en pago a Banca Cívica se han encontrado de que su "caja de toda la vida" ya no es el interlocutor, sino Lindorff. ¿Qué pueden hacer los ciudadanos en estos casos? Saludos.

  • Joan:
    el límite del 60% se aplica al valor de tasación, lo cual puede estar cerca del valor actual, dependiendo de las circunstancias. Quienes según el CBP pueden acogerse a la dación en pago tienen limitados los intereses moratorios a un máximo del 2,5% más del interés remuneratorio pactado en el préstamo (frente a intereses moratorios que suelen superar el 20%) y además la dación en pago evita que se generen las costas de la ejecución. En todo caso, es evidente que nuestra condición CV es muy "cruda" como aproximación a las cuestiones de loan-to-value.

  • Edurne:
    el crédito con garantía hipotecaria se puede ceder por el banco, como prevé el art. 149 de la Ley Hipotecaria. El CBP solo vincula a las entidades que se hayan adherido voluntariamente a el, de modo que si la entidad cesionaria del crédito hipotecario (la que mencionas u otra) no lo ha hecho, no hay en principio posibilidad de forzarla a las reestructuraciones de deuda o dación en pago que contempla el CBP. Ahora bien, si un banco adherido al CBP cede masivamente su cartera a otra entidad no adherida, se puede entender que está incumpliendo sus obligaciones, lo que cabe denunciar ante la propia Comisión de Seguimiento del Código (aunque esta es más bien para el "macro seguimiento del sector financiero") y ante el Banco de España, pues el art. 6.6 del RD-L 6/2012 permite denunciar los incumplimentos ante el supervisor bancario.

  • Hola,mi comentario es ,quizá ,menos técnico y mas general sobre la Dacionenpago con carácter retroactivo,aunque con el CBP se vea mas "voluntaria" las medidas restrictivas garantizan evitar fraudes...no olvidemos que a dia de hoy muchas viviendas valen menos de lo que costaron 2006-7 en adelante y con hipotecas d hasta 110% de unas Tasaciones ...generosas y con muy poco del Principal amortizado.Yo creo que algunas medidas de acceso temporal a vivienda publica y social d alquiler y ,sobre todo,aumento del % Exigido al Banco para adjudicarsela al... 80-85% para que "paguen "su parte de culpa y evitar que sean demasiado alta la Deuda final de los embargados,son medidas mas justas que la petición de tantos ahora de Dacionenpago inmediata y por Ley.Olvidando cuantos de esos casos se compraban coches,viajes,muebles caros y se incluían en esas hipotecas...y olvidando También a los que comprábamos casas peores y no queríamos mas dinero en la hipoteca que el que pudiésemos pagar?...Un saludo y Gracias por este Blog siempre tan Interesante

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