Marco Celentani, J. Ignacio Conde-Ruiz (@conderuiz) y Fernando Gómez
En la primera entrega de esta miniserie (de 2) comentamos los resultado de un interesante Documento de Trabajo del Banco de España sobre las diferencias en los patrones de endeudamiento de los hogares y sus determinantes en 11 países del área euro. Allí nos limitamos a describir los principales resultados del trabajo. En esta segunda entrega hablaremos de alunas implicaciones que creemos se pueden extraer de la lectura del mismo.
Para evitar releer la primera entrega, resumimos los tres hechos diferenciales que, según este estudio, caracterizan la tenencia de deuda hipotecaria en España:
- La tendencia al endeudamiento hipotecario es la más alta de entre todos los países analizados: el 65% de los “hogares de referencia” tienen deuda hipotecaria (frente, por ejemplo al 10% de Italia).
- El endeudamiento hipotecario comienza tempranamente para las personas.
- En comparación con otros países, la tenencia de deuda hipotecaria responde más a los ingresos actuales y menos al nivel educativo, un indicador de la renta permanente del hogar del cual se esperaría que fuera también un indicador de su futura capacidad de pago
El hallazgo principal del trabajo es que, entre las varias instituciones jurídico/económicas que se suelen asociar a distintos patrones de endeudamiento, ni la fiscalidad, ni la regulación financiera, ni ninguna otra pueden explicar la dispersión en los patrones de endeudamiento tan bien como lo hace la duración de los procesos de ejecución hipotecaria. Más concretamente, ese trabajo encuentra que plazos de ejecución hipotecaria más cortos conllevan:
- Una mayor fracción de hogares de referencia con deuda hipotecaria;
- Los jóvenes que se endeudan lo hacen por cantidades más elevadas;
- El tipo de interés responde menos a la renta del hogar (el interés sube al bajar la renta, pero sube menos).
Siendo España el país con el segundo plazo más corto de ejecución hipotecaria, nos hemos preguntado:
- ¿Tiene sentido que los breves plazos de ejecución hipotecaria provoquen estos patrones de endeudamiento hipotecario?
- ¿Existen otras implicaciones que habría que tener en cuenta?
Nuestras respuestas son, sí y sí.
Con el propósito de aclararnos las ideas y de exponerlas ordenadamente se nos ha ocurrido desarrollar un modelo sencillo. Merece la pena insistir que para preservar la simplicidad del modelo hacemos unos supuesto que nos permiten excluir efectos que no son esenciales. Pero los resultados que hallamos se obtienen también en modelos en los que esos efectos sí se tienen en cuenta.
El modelo implica que:
- El mayor valor de realización de la hipoteca implícito en un plazo breve de ejecución de la garantía genera un incremento en el nivel de endeudamiento y una menor sensibilidad del nivel de endeudamiento a indicadores de renta permanente, como es el nivel educativo.
- Si no hay posibilidad de una crisis en la que el gobierno tuviera que rescatar o ayudar a entidades de crédito en dificultades, lo anterior de por sí no sería malo. De hecho, la competencia entre entidades de crédito haría que el bajo coste de la ejecución hipotecaria redundara únicamente en beneficio de los deudores, que podrían conseguir financiación a tipos más bajos, de tal forma que siempre sería preferible tener plazos de ejecución más cortos.
- Sin embargo, cuando la posibilidad de una crisis financiera con ayudas a los bancos existe (como obviamente es el caso) alargar los plazos de ejecución puede servir para corregir o al menos matizar los incentivos perversos de los rescates y de las ayudas al sector financiero.
Antes de pasar al modelo, queremos recordar que en un post anterior, La belleza del impago, Fernando y Marco habían destacado que limitar la responsabilidad de los deudores hipotecarios puede mejorar la asignación del riesgo entre acreedores presumiblemente neutrales al riesgo y deudores presumiblemente aversos al riesgo. Lo que queremos presentar hoy nada tiene que ver con la distribución del riesgo de por sí. Se trata de observar que asignar un riesgo mayor a los acreedores hipotecarios puede servir para corregir las consecuencias perversas de rescates y ayudas en las crisis financieras y limitar el riesgo al que deudores y acreedores exponen al contribuyente.
El modelo sin crisis
Un acreedor se enfrenta a un individuo que quiere financiación para comprar una vivienda. Para simplificar las cosas, suponemos que el individuo vive dos periodos, que en el primero no tiene renta y que en el segundo la tiene con probabilidad 1 – p y no la tiene con probabilidad p. Como en todo modelo simple, los supuestos son muy extremos. En realidad no es necesario asumir que la renta en el primer periodo sea nula, pero hacerlo simplifica las cosas. Por otro lado, asumir que hay una probabilidad p de que el individuo no tenga renta es nada más una manera de describir el riesgo que supone financiarle. En lo que sigue, supondremos simplemente que un individuo de tipo p no repaga su préstamo si no tiene renta (y en este caso la hipoteca sobre su vivienda será ejecutada) y sí lo repaga si tiene renta. Lo que es más importante notar es que asumimos que el pagar o no pagar son eventos que dependen tan solo de la realización de la renta, pero ni dependen de la cuantía prestada, V, ni dependen del tipo de interés remuneratorio del préstamo, r.
Estando así las cosas, en un país en el que la ejecución hipotecaria tuviera un coste igual a la proporción c del valor de la vivienda que se constituye en garantía hipotecaria, el ingreso esperado para un acreedor que prestara la cantidad V a un deudor que tuviera una probabilidad p de no repagar cuando el tipo de interés es r, sería:
(1 – p)V(1 + r) + pV((1 + r) – c)
Si asumimos que el tipo de interés sin riesgo es 0 y que la competencia entre acreedores comporta beneficios nulos, de la ecuación anterior se obtiene la siguiente relación de equilibrio:
(1 – p)V(1 + r) + pV((1 + r) – c) – V = 0.
Un poco de algebra nos lleva a una relación extremadamente sencilla y aún así muy útil:
r = pc
tan sencilla como que, con competencia entre financiadores, el tipo de interés que se le cobra a un deudor que tiene probabilidad p de no pagar es igual a la perdida esperada que el impago le provoca al acreedor, es decir la probabilidad de impago p, por la pérdida unitaria asociada a la ejecución hipotecaria, c. (Nota: Si el impago dependiera, como debería, de la cuantía del préstamo y del tipo de interés remuneratorio, el tipo de interés sería creciente en la cuantía del préstamo y habría una cuantía máxima que los acreedores estarían dispuestos a prestar. Tanto el resultado de arriba como todos los que comentaremos más adelante serían cualitativamente los mismos.)
Como anticipábamos, la competencia traslada a los deudores los ahorros de costes, así que reducir los costes de ejecución hipotecaria en realidad redunda en una ventaja para los deudores. La razón es la que anticipábamos: una reducción en los costes de ejecución hace más valiosa la garantía real y, por lo tanto, reduce la prima de riesgo que tiene que pagar el deudor.
Este modelo tan sencillo ya permite ver que los resultados del Documento de Trabajo del Banco de España tienen un buen fundamento microeconómico. Cuanto más bajo el coste de ejecución hipotecaria, más bajo el tipo de interés, mayor la cantidad demandada por los deudores y menor la diferencia entre deudores con valores distintos de p, ya que la puesta en valor de la garantía real (el menor c) tiende a igualar los tipos de interés que se cobran a deudores con distintas probabilidades de impago y, por ,tanto, las cantidades que podrán tomar prestadas.
En este entorno, como se apunta frecuentemente en el debate sobre el argumento, una rápida y poco costosa ejecución hipotecaria redunda en ganancias para los deudores, no para los acreedores -que siempre tienen beneficio cero por efecto de la competencia entre financiadores-. Parecería, por tanto, que los costes de ejecución hipotecaria debieran ser lo más bajos posibles.
El modelo con crisis (y rescate)
Supongamos que con probabilidad k puede haber una crisis y que en ella la probabilidad de impago del deudor es más alta P > p (se podría añadir que en una crisis el valor del inmueble hipotecado es menor, pero prescindimos de ello por simplicidad).
En este caso, la condición de beneficio nulo del acreedor es la siguiente:
(1 – k)[((1 – p)V(1 + r) + pV((1 + r) – c) – V] + k[((1 – P)V(1 + r) + PV((1 + r) – c) – V] = 0
De por sí, llamar crisis a una posible realización económica no cambia la naturaleza de las cosas. El algebra sería un poco más complicada pero terminaríamos con una expresión parecida a la (1) en la que el termino entre paréntesis es, de nuevo, la probabilidad de impago:
r = [(1-k)p + kP]c
El termino entre corchetes es, de nuevo, la probabilidad de impago del deudor, calculada atendiendo a que la probabilidad de impago en épocas de crisis es más alta.
La razón por la que hablamos de crisis como escenario distinto en este modelo es que cuando ocurre una crisis, la mayor morosidad hipotecaria y el menor valor de las garantías hipotecarias pueden afectar a la solidez del sistema financiero en su conjunto e impulsar al Estado a emprender un rescate o un programa de ayudas a las entidades de crédito. Por simplicidad, supongamos que en caso de crisis las ayudas limitan las pérdidas de los acreedores a 0. En este caso, el segundo término en la ecuación anterior desaparecería y obtendríamos:
(1 – k)[((1 – p)V(1 + r) + pV((1 + r) – c) – V] = 0
lo que nos llevaría a un interés de equilibrio:
r = pc < [(1-k)p + kP]c.
Esto quiere decir que el hecho que los acreedores no sufran pérdidas en caso de crisis (una forma extrema del supuesto de que las pérdidas en una crisis resultarán limitadas por su traslado al contribuyente) implica que el tipo de interés que se cobra a un deudor no es el que se le debería cobrar atendiendo a sus probabilidades de impago sin o con crisis, sino más bajo, pues corresponde solo al que se le debería cobrar atendiendo a su probabilidad de impago si no hay crisis.
Como es obvio, con un tipo de interés artificialmente bajo, el deudor tomará prestado más de lo que sería eficiente, y las perdidas que los contribuyentes habrán de soportar en caso de crisis serán injustificadamente altas. Nótese que no habría tan solo redistribución injustificada en favor de los deudores hipotecarios, sino que se producirían pérdidas netas de eficiencia.
En un entorno como el que hemos descrito, esto es, uno en el que las crisis pueden ocurrir y en el que los contribuyentes, europeos o españoles, están obligados a rescatar o ayudar el sector financiero, costes de ejecución hipotecaria más altos pueden ser deseables. No solo porqué pueden producir una mejor asignación del riesgo, como Fernando y Marco apuntaban en La belleza del impago, sino que además pueden compensar el efecto sobre los tipos de interés hipotecarios de la garantía implícita de rescate y evitar que tipos de interés hipotecarios artificial e ineficientemente bajos lleven a los hogares a contratar niveles excesivos de crédito hipotecario .
Conclusiones
En comparación con otros países de nuestro entorno europeo, la rápida ejecución hipotecaria en España implica que a la hora de conceder un préstamo, las instituciones de crédito se preocupan más por la capacidad de hacer frente a los pagos debidos en el corto plazo—lo que se asocia a los ingresos en el momento de concesión del préstamo—que por la capacidad de hacer frente al plan de pago en el futuro—el nivel educativo como indicador del nivel y la variabilidad de la renta futura (un tweet reciente que demuestra como el nivel educativo está relacionado con la tasa de desempleo). La razón es que en caso de impago la garantía hipotecaria tiene un valor relativamente más elevado que en otros países.
Nuestro análisis confirma que es acertado entender que una ágil y poco costosa ejecución hipotecaria aumenta la disponibilidad del crédito y reduce los costes del mismo. Pero también demuestra que aumentar la disponibilidad de crédito y reducir su coste no siempre es deseable. No lo es, por ejemplo, cuando el coste del crédito no incluye una parte de los costes de la insolvencia, la parte que puede recaer sobre otros colectivos, como los contribuyentes, los cuales pueden encontrarse, si llega una crisis financiera, en la tesitura de tener que ayudar o rescatar entidades de crédito en dificultades por los altos niveles de impago del crédito hipotecario.
¿Significa todo esto que sería deseable hacer más cara la ejecución hipotecaria? Desde luego, no tenemos elementos para llegar sin más a esta conclusión. Pero la reflexión que nos ha inducido el Documento de Trabajo del Banco de España nos recuerda una vez más un principio fundamental de la economía. Si se quiere obtener un resultado es frecuentemente mejor establecer incentivos correctos que forzar el resultado. En este caso, si se pretende alcanzar un menor endeudamiento de hogares vulnerables—hogares jóvenes con ingresos futuros bajos e inciertos—es esencial crear incentivos económicos para que las entidades de crédito valoren adecuadamente el riesgo de insolvencia de esos deudores. La evidencia empírica del Documento de Trabajo del Banco de España parece indicar que esos incentivos funcionan, por lo visto, mejor que formas de regulación directa, como la que se ocupa de la relación entre préstamo y valor de la garantía (loan to value), que más que inducir una valoración de mercado del riesgo subyacente, simplemente lo limita.
Creemos que estas reflexiones son importantes a la hora de entender lo que ha ocurrido y de debatir hacia donde movernos. Creemos que es importante determinar si las instituciones de las que nos hemos dotado, más allá de haber dificultado una asignación eficiente del riesgo entre deudores y acreedores, han sido en parte responsable del nivel de riesgo al que el conjunto de deudores y acreedores han expuesto a los contribuyentes. Y si queremos que algo así vuelva a ocurrir.