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Creditos hipotecarios y asignación del riesgo (I): La belleza del impago

Posted By Marco Celentani On In Marco Celentani | Comments Disabled

(con Fernando Gómez) El Auto de la Audiencia Provincial de Navarra de 17 de diciembre de 2010 ha levantado mucho revuelo. No ocurre todos los días que una resolución judicial en un asunto de trámite como es la ejecución de una hipoteca en la que el importe del préstamo impagado es de poco más de 71.000 € de lugar a editoriales y amplios reportajes en la prensa.

Algunos se alegran porque por una vez la banca no ha ganado. Para Alfonso Madridejos Fernández en ¿Hay Derecho? “la decisión de la Audiencia es original, puesto que no tiene precedentes, y valiente, puesto que supone un auténtico salto en el vacío”. Rodrigo Tena es más explicito y negativo cuando se pregunta “en qué sistema jurídico se creen los autores de la sentencia que viven”. Expansión, con este editorial, sugiere que “[e]l fallo […] contradice lo establecido en la Ley Hipotecaria”, que “las garantías jurídicas que ofrece el sistema español permiten ofrecer unas condiciones crediticias más ventajosas”  y que  “las aparentes buenas intenciones del juez adolecen de un cierto populismo que parece ignorar el funcionamiento del mercado.”

Fernando y yo hemos estado hablando del tema y hemos pensado en intentar ordenar nuestras ideas y compartirlas con los lectores de Nada Es Gratis. Inevitablemente el tema tiene varias facetas, algunas más económicas, otras más jurídicas. Por esta razón hemos pensado que lo mejor es dividir la presentación en varias entregas. En la primera queremos demostrar que el “funcionamiento del mercado” no implica que la legislación española sea la mejor posible (como algunos parecen pensar) o, al menos, no implica que se estén aprovechando adecuadamente sus posibilidades. En sucesivas entregas (de momento estamos pensando en dos más, pero podrían ser más) nos proponemos centrarnos en algunos aspectos jurídicos (el Auto de la audiencia provincial de Navarra y otros pronunciamientos judiciales similares, una comparativa de la legislación en España y en EE.UU., algunas posibles reformas) y en otros aspectos económicos que inevitablemente tenemos que dejar de lado en esta primera entrega.

El objetivo de esta primera entrega es realizar una comparación simple entre los efectos de la responsabilidad limitada -al valor del inmueble hipotecado- y responsabilidad ilimitada -que alcanza a todos los demás bienes e ingresos del deudor- por las deudas hipotecarias.

Para hacer esta comparación nos hemos vistos en la necesidad de desarrollar un modelo. Como siempre ocurre, el modelo ha sido esencial para organizar nuestros pensamientos, para indicarnos cuales de nuestras conjeturas iniciales eran equivocadas, cuales eran correctas y, sobre todo, bajo que supuesto eran correctas. Puesto que el modelo nos ha resultado útil para aclararnos las ideas hemos pensado compartir la versión más sencilla posible.

Empezaremos adelantando los resultados del modelo. Esperamos que esto sirva para motivar a algunos a leer el resto del post y para comunicar las ideas del post a los que no tengan tiempo o paciencia para leer el resto del post

  1. Con responsabilidad limitada el coste de un crédito hipotecario es mayor y la probabilidad de impago es mayor.
  2. Tanto si hay responsabilidad limitada como si hay responsabilidad ilimitada, un crédito hipotecario proporciona al comprador de un inmueble que financia su adquisición con ese crédito un seguro (parcial) frente al riesgo de depreciación inmobiliaria y frente al riesgo sobre su renta futura, siempre y cuando exista una probabilidad de impago.
  3. Con responsabilidad limitada el comprador de un inmueble recibe una cobertura de seguro más amplia en el sentido que aumenta la “indemnización” y aumenta la probabilidad de recibir la “indemnización”.
  4. La mayor cobertura de seguro permitida por la responsabilidad limitada puede generar unas ganancias de eficiencia.

El resultado 1 es bastante obvio. Sin embargo es importante destacarlo para demostrar que la responsabilidad limitada puede ser superior a la ilimitada a pesar de incrementar los costes (nominales) de los créditos hipotecarios. Los resultados de 2 a 4 no son tan obvios, o por lo menos no los vimos tan claramente hasta que el modelo nos ayudó a organizar nuestras ideas.

¿Como se pueden explicar estas ganancias de eficiencia que genera la responsabilidad limitada frente a la responsabilidad ilimitada? La respuesta es que, frente a la rigidez de la responsabilidad ilimitada, la responsabilidad limitada permite al individuo ajustar sus decisiones de impago e incumplir con los términos nominales del contrato de deuda cuando las circunstancias (laborales, familiares, de salud, etc.) harían excesivamente costoso cumplirlo.

En las secciones de 1 a 6 presentaremos el modelo y realizaremos la comparación. En la sección 7 haremos algunas consideraciones adicionales.

Es importante hacer dos advertencias. La primera es que el modelo tiene el único propósito de exponer unas ideas, así que no hay prestar especial importancia a los cantidades ya que estas cantidades no tienen ninguna pretensión de realismo: ni están estimadas, ni están calibradas. La segunda es que, a pesar de haber intentado simplificar las cosas al máximo, leer el modelo requiere cierta dedicación y el post es bastante más largo de la mayoría de los posts en Nada es Gratis. El que no tenga tiempo suficiente para seguir los pasos de nuestros argumentos a lo largo de la exposición del modelo y que esté dispuesto a creer en los resultados enunciados arriba puede pasar directamente a las consideraciones adicionales en la sección 7.

1 El deudor

Por simplificar, imaginen un individuo representativo que vive tres periodos, los periodos 0, 1 y 2. En el periodo 0 el individuo no tiene renta, pero compra un piso de valor V0 para vivir en él durante los periodos 0 y 1. Como no tiene renta ni ahorros para comprar el piso, el individuo necesita que un banco le proporcione una financiación que alcance V0.

En el periodo 1 el individuo obtiene renta. La renta en el periodo 1 puede ser alta, RA, con probabilidad q, y baja, RB, con probabilidad 1-q. Aunque nosotros hablaremos de renta, este supuesto pretende representar toda la incertidumbre a la que se puede enfrentar el individuo distinta de la incertidumbre sobre el valor del inmueble que adquiere. Puede ser efectivamente incertidumbre sobre su renta futura. Pero también puede ser incertidumbre sobre las necesidades financieras futuras que pueden depender, por ejemplo, de nuevas necesidades familiares, de enfermedades propias o de personas cercanas.

Al final del periodo 1, el individuo vende el piso y debería repagar la deuda que ha contraído con el banco. Con lo que le queda, que denominaremos, “residuo”, se va a una residencia de ancianos, donde vivirá en el periodo 2. La residencia será mejor si el residuo es mayor, peor si es menor.

El problema añadido es que el valor del piso al final del periodo 1, puede ser alto o bajo. Será alto, VA, con probabilidad p y bajo, VB, con probabilidad 1-p.

En lo que sigue supondremos que el precio que pagará nuestro individuo representativo por el piso en el periodo 0 es exactamente el valor esperado del piso en el periodo 1

V0=pVA+(1-p)VB.

El individuo se enfrenta a dos fuentes de incertidumbre. Incertidumbre sobre su renta en el periodo 1 e incertidumbre sobre el valor al final del periodo 1 del piso que ha comprado en el periodo 0.

Esto quiere decir que el individuo se enfrenta a cuatro posibles “estados de la naturaleza”. Denotaremos cada estado con dos letras, la primera indica la realización del valor del inmueble, la segunda la realización de la renta. Supondremos además que la renta y el valor del piso son independientes. Esto implica que la probabilidad de cada una de estos cuatros estados es sencillamente el producto de las probabilidades de las realizaciones del valor del piso y de la renta. En lo que sigue llamaremos “riqueza neta” del individuo a la suma del valor del inmueble y de la renta menos el precio de compra del piso. Es importante destacar que consideraremos la posibilidad que en algún estado (el BB) la riqueza neta pueda ser negativa.

Estado Riqueza neta Probabilidad
AA VA+RA-V0 pq
AB VA+RB-V0 p(1-q)
BA VB+RA-V0 (1-p)q
BB VB+RB-V0 (1-p)(1-q)

Nótese la diferencia entre “riqueza neta” y “residuo”. La riqueza neta es una medida contable de los recursos que tendría el individuo en cada estado si en cada uno de ellos tuviera que hacer frente al reembolso de V0, la cantidad que ha recibido como crédito en el periodo 0. Como hemos apuntado anteriormente, la riqueza neta puede ser negativa en algún estado. El “residuo”, en cambio, representa los recursos con los que efectivamente contará el individuo en cada estado, teniendo en cuenta el contrato de financiación que firmará. Pero ya que nadie puede satisfacer una deuda de nominal mayor que el valor de sus activos, en ningún caso el “residuo” puede ser negativo.  Necesitamos decir algo acerca de las preferencias del individuo. Los  supuestos que haremos son los siguientes:

Ambos supuestos son importantes. Sin aversión al riesgo, no habría ningún problema de asignación de riesgo. El individuo soportaría todo el riesgo inmobiliario y de su renta laboral sin ningún coste. El segundo supuesto quiere decir que el individuo está dispuesto a renunciar a alguna cantidad de dinero con tal de evitar una ejecución hipotecaria. Hay distintas razones para hacer este supuesto. De entrada, la ejecución implica costes para el ejecutado. Pero hay otros de distinta naturaleza. Por ejemplo, que el deudor  en vez de vender el piso y financiarse su estancia en una residencia, podría cederlo a un hijo y vivir con él. Que una ejecución hipotecaria no se ajuste a la planificación temporal del individuo (exactamente en qué momento vender). O que la ejecución permita recuperar en menor medida inversiones en el piso . Estos son aspectos importantes del problema, sin duda, pero a fin de mantener el modelo sencillo al máximo, preferimos suponer simplemente que el individuo sufre una perdida de utilidad igual a K si tiene lugar una ejecución hipotecaria.

Siendo más precisos, si el individuo tiene un residuo Y, su utilidad es U(Y) si no ha tenido lugar una ejecución hipotecaria y U(Y) – K si ha tenido lugar una ejecución hipotecaria. Obviamente U’(.)>0 (mayor utilidad a mayor residuo) y U’’(.)<0 (la utilidad marginal del residuo es decreciente, por el supuesto de aversión al riesgo). Lo que es importante destacar es que los dos supuestos implican que la disponibilidad a pagar para evitar los costes personales de una ejecución hipotecaria es baja cuando el individuo dispone de pocos recursos y es alta cuando el individuo tiene recursos amplios.

2 Los bancos

Suponemos que los bancos son neutrales al riesgo (por su tamaño y porque pueden reasegurar parte del riesgo) y que existe competencia en el sector crediticio y que esta competencia asegura que en equilibrio el beneficio para los bancos es nulo. En lo que sigue simplemente impondremos la condición de beneficio cero para los bancos.

3 Los contratos de financiación

Suponemos que el único tipo de contrato que existe es el de deuda. Un contrato de deuda especifica que, a cambio de una cantidad de dinero en el periodo 0, el individuo tienen obligación de pagar su deuda en el periodo 1.

Pero ¿cómo se puede conseguir que el individuo pague su deuda? La solución es tener garantías. En el caso de una garantía hipotecaria, si el individuo no paga al banco, el banco ejecuta la hipoteca, es decir, solicita que el piso se subaste - al menos así es como sucede en España-. Los ingresos obtenidos en la subasta se utilizan para satisfacer la deuda con el banco. Si sobra algo, va al deudor, si no hay otros acreedores. Pero el asunto importante es lo que ocurre si los ingresos por la venta son menores que la deuda del individuo. ¿Qué pasa en este caso?

En lo que sigue consideraremos dos países ideales e imaginarios, Ilimitado y Limitado:

¿En qué país preferiría vivir nuestro individuo representativo? Las comparaciones dependen obviamente de la variabilidad del valor del inmueble y del valor de la renta y del coste personal que le supone una ejecución hipotecaria.

Para simplificar la presentación en todo lo que sigue supondremos que U(Y)=-1/Y (lo que corresponde a un coeficiente de aversión relativa al riesgo constante e igual a 2), p=q=3/4, VA=115, VB=55, RA=110. Supondremos también que en Ilimitado la renta mínima es 10. Consideraremos tres casos que difieren por los valores de la renta baja RB y del coste extra K.

4. El funcionamiento del mercado con responsabilidad limitada

Caso 1: RB=60, K=0.1

Hay dos aspectos importantes que destacar. El primero es que

VB+RB=115>V0=(3/4)*115+(1/4)*55=100.

Esto quiere decir que el individuo tiene recursos suficientes para pagar V0 en todos los estados de la naturaleza, incluso en el peor de todos, BB.

El segundo es que

U(55+60-100)= -0.067> U(60)-0.1=-0.117

Esto quiere decir que en todos los estados, incluso en el estado peor, BB, el individuo prefiere hacer frente a un pago de V0=100 antes de tener que soportar los costes personales de la ejecución hipotecaria.

Lo anterior significa que el individuo tiene recursos suficientes para hacer frente a un pago de 100 en todos los estados y que además estaría dispuesto a hacer frente a este pago. La condición de beneficio cero de los bancos implica que el contrato de financiación fija que el deudor habrá de pagar una deuda hipotecaria HL (HL se refiere a “Hipoteca en Limitado”)en este caso de importe HL = 100.

En la Tabla 1 resumimos la riqueza neta y el residuo del individuo en cada estado:

Tabla 1

Estado Riqueza neta Residuo
AA 125 125
AB 75 75
BA 65 65
BB 15 15

Observaciones: Ya que el residuo y la riqueza neta coinciden en todos los estados, la tabla demuestra que no existe probabilidad de impago y que el individuo soporta todo el riesgo inmobiliario y todo el riesgo sobre su renta.

Caso 2: RB=60, K=0.02

La única diferencia entre el Caso 1 y el 2 es que en el caso 2, el coste personal de la ejecución hipotecaria es más bajo, 0.02 en vez de 0.1. Hay tres observaciones importantes sobre el Caso 2. La primera es que, como en el Caso 1, el individuo tendría recursos suficientes para pagar V0=100 en todos los estados de la naturaleza.

Para las otras dos observaciones es importante adelantar que en este caso la deuda hipotecaria será de 103. Luego comprobaremos que, efectivamente, HL=103, lo que supone, lógicamente, que el coste de obtener la financiación deseada por el deudor (V0) es mayor en este caso 2 que en el caso 1. La segunda observación es que

U(55+60-103) =-0.083< U(60) -0.02=-0.037.

Esto quiere decir que en el estado BB, cuando VB=55 y RB=60, el individuo prefiere soportar los costes personales de la ejecución de la hipoteca antes que hacer frente al pago de la deuda hipotecaria.

La tercera observación es que

U(55+110-103) =-0.016> U(110) - 0.02=-0.029.

Esto significa que la renta más alta de la que dispone en el estado BA (110 en vez de 60) hace que el individuo prefiera satisfacer la deuda hipotecaria antes que  soportar los costes de la ejecución hipotecaria.

Es preciso subrayar que la garantía hipotecaria asegura que el individuo hará frente a sus pagos en los estados AA y AB en los que el inmueble tiene un valor elevado.

¿Qué pagos recibiría el banco? En los estados AA, AB y BA, el banco cobra la deuda hipotecaria, HL. En el estado BB, en cambio, el banco cobraría tan solo VB=55. Ya que hemos supuesto que el valor del piso y la situación de renta del deudor son independientes, la probabilidad del estado BB es (1-p)(1-q)=1/16, el producto de las probabilidades de que la renta sea baja y de que el valor del piso sea bajo. La probabilidad de alguno de los estados alternativos AA, AB y BA es, obviamente, la probabilidad de que no se de el estado BB, es decir 1-(1-p)(1-q)=15/16. Esto quiere decir que el banco cobraría HL con probabilidad 15/16 y tan solo VB=55 con probabilidad 1/16. En términos esperados el banco por lo tanto cobraría

(15/16) HL +(1/16)55.

Por el supuesto de competencia en el sector crediticio, el beneficio del banco tiene que ser nulo, así que tiene que cumplirse que la deuda hipotecaria HL sea tal que los ingresos esperados del banco sean exactamente iguales a la cantidad que el banco ha prestado

100=(15/16) HL +(1/16)55.

Esto nos da HL=103, como habíamos adelantado.

En la Tabla 2 resumimos la riqueza neta y el residuo del individuo en cada estado:

Tabla 2

Estado Riqueza neta Residuo
AA 125 122
AB 75 72
BA 65 62
BB 15 60

Observaciones:

Resumiendo: en presencia de la posibilidad de impago (en el estado BB) el contrato de deuda proporciona, en términos funcionales, un seguro al individuo frente al riesgo inmobiliario y frente al riesgo sobre su renta. Es importante notar, además, que el individuo podría soportar más riesgo (tiene recursos para ello), así que el contrato proporciona una cobertura más amplia que la mínima.

Caso 3: RB=40, K=0.1

La única diferencia entre el Caso 3 y el 1 es que en el caso 3, la renta baja, RB, es 40 en vez de 60. Hay tres observaciones importantes sobre el Caso 3. La primera es que, a diferencia del Caso 1, el individuo no tendría recursos suficientes para pagar V0=100 en el estado BB ya que VB+RB=95<V0=100.

Para las otras dos observaciones es importante adelantar que, en este caso, como en el Caso 2, la deuda hipotecaria será de 103. Luego comprobaremos que, efectivamente, HL=103, de nuevo un coste de obtener financiación superior al del caso 1 . La segunda observación es que

55+110-103>0

Esto quiere decir que en el estado BA, cuando VB=55 y RA=110, el individuo tendría recursos suficientes para hacer frente a una deuda hipotecaria de 103.

La tercera observación es que

U(55+110-103) =-0.016> U(110) -0.1=-0.109

Esto significa que el estado BA, el individuo prefiere pagar la deuda hipotecaria antes que soportar los costes de la ejecución hipotecaria.

Como en el Caso 2, la garantía hipotecaria asegura que el individuo hará frente a sus pagos en los estados AA y AB en los que el inmueble tiene un valor elevado.

Todo lo anterior significa que en este caso, como en el Caso 2, el individuo hace frente a su deuda hipotecaria en todos los estados menos en el BB. En el Caso 2, esto ocurría porque el individuo, aún teniendo recursos suficientes, prefería no pagar en el estado BB. En el Caso 3 esto ocurre sencillamente porque el individuo no tiene recursos suficientes para hacer frente a la deuda hipotecaria. Esto implica que la deuda hipotecaria será HL=103 como en el caso 2.

En la Tabla 3 resumimos la riqueza neta y el residuo del individuo en cada estado:

Tabla 3

Estado Riqueza neta Residuo
AA 125 122
AB 55 52
BA 65 62
BB -5 40

Observaciones:

Resumiendo: en el Caso 3 (como en el Caso 2) en presencia de la posibilidad de impago (en el estado BB) el contrato de deuda proporciona lo que funcionalmente equivale a un seguro al individuo frente al riesgo inmobiliario y frente al riesgo sobre su renta. Es importante notar, además, que el individuo podría soportar más riesgo (tiene recursos para ello), así que el contrato proporciona una cobertura más amplia que la mínima.

5. El funcionamiento del mercado con responsabilidad ilimitada

En Ilimitado no importa la disposición del individuo a pagar su deuda ya que al individuo se le obliga satisfacer sus deudas hasta el límite de sus recursos. Esto quiere decir que el resultado es el mismo en los Casos 1 y 2, ya que en ambos casos el individuo tiene recursos suficientes para hacer frente a un pago de V0 en todos los estados de la naturaleza.

Por esta razón en Ilimitado podremos estudiar los casos 1 y 2 conjuntamente.

Casos 1 y 2: RB=60

Todo es idéntico al Caso 1 en el escenario propio de Limitado. La deuda hipotecaria sería HI=100 y se paga en todos los estados. Los resultados, son, por tanto, idénticos a los que se resumen en la Tabla 1. La conclusión es que también en este caso la probabilidad de impago es nula y el individuo soporta todo el riesgo inmobiliario y todo el riesgo sobre su renta.

Caso 3: RB=40

En el Caso 3 el individuo tendría recursos suficientes para pagar la hipoteca en todos los estados menos BB en Limitado. Esto implica a fortiori que el individuo tiene recursos suficientes también para pagar la hipoteca en todos los estados en Ilimitado, ya que en Ilimitado la deuda hipotecaria es más baja, porque el banco recupera más en el estado BB. Esto implica que en los estados AA, AB y BA, el banco cobraría la totalidad de la deuda hipotecaria, HI. En el estado BB, en cambio el banco cobraría tan solo VB+RB=95 menos la renta mínima, 10, por un total de 85. Esto quiere decir que el banco cobraría HI con probabilidad 15/16 y tan solo 85 con probabilidad 1/16. En términos esperados el banco por lo tanto cobraría

(15/16) HI +(1/16)85.

Por el supuesto de competencia en el sector crediticio y beneficio cero, tiene que cumplirse que

100=(15/16) HI +(1/16)85

lo que nos da

HI=101-

En la Tabla 4 resumimos la riqueza neta y el residuo del individuo en cada estado:

Tabla 4

Estado Riqueza neta Residuo
AA 125 124
AB 55 54
BA 65 64
BB -5 10

Observaciones:

Resumiendo: en presencia de la posibilidad de impago (en el estado BB) el contrato de deuda en Ilimitado proporciona un seguro al individuo frente al riesgo inmobiliario y al riesgo sobre su renta. Pero proporciona el seguro mínimo ya que el individuo no tendría recursos suficientes para soportar más riesgo.

6. Comparación entre Ilimitado y Limitado

Al haber supuesto que los bancos son neutrales al riesgo y que existe competencia en el sector crediticio, a los bancos les da igual, en principio, operar en Limitado o en Ilimitado. Tanto en un país como en el otro prestan 100 y reciben pagos con un valor esperado de 100.

Pensemos ahora en el individuo. La comparación depende de los casos.

Caso 1: Tanto en Limitado como en Ilimitado, la deuda hipotecaria es la misma y siempre se paga. El individuo soporta todo el riesgo, tanto el inmobiliario como el de su renta.

Caso 2: La deuda hipotecaria es más alta en Limitado que en Ilimitado, pero mientras en Ilimitado la deuda siempre se satisface enteramente, en Limitado en el estado de la naturaleza BB el individuo paga efectivamente una cantidad inferior a la deuda hipotecaria. Simples calculos (las utilidades esperadas en Limitado y en Ilimitado) demuestran que en este caso la ganancia determinada por la mejoría en la asignación del riesgo hecha posible por la responsabilidad limitada es mayor que la perdida determinada por el hecho que en el estado BB el individuo soporta el coste personal en en Limitado que en Ilimitado.  A esto nos referíamos cuando decíamos que es posible obtener ganancias derivantes del hecho que la responsabilidad limitada provee un seguro con una mayor probabilidad de recibir la indemnización.

Caso 3: La deuda hipotecaria es más alta en Limitado que en Ilimitado. En ambos países la deuda hipotecaria se satisface por completo en todos los estados menos en BB. Pero en el estado BB, en Limitado el individuo paga una cantidad menor que en Ilimitado. Simples calculos (las utilidades esperadas en Limitado y en Ilimitado) demuestran que el mayo residuo en el estado BB constituye una ganancia de eficiencia de Limitado frente a Ilimitado. A esto nos referíamos cuando decíamos que la responsabilidad limitada provee un seguro con una mayor indemnización.

7. Consideraciones adicionales

El modelo expuesto en las secciones de 1 a 6 es original. Pero la idea subyacente no lo es. Hay una amplia literatura que estudia el impago en modelos de equilibrio general. Bill Zame, por ejemplo, demuestra que el impago permite aumentar la eficiencia en la asignación del riesgo cuando los mercados son incompletos. En sus palabras “es posible obtener notables mejoras de eficiencia permitiendo contratos que se cumplirán con probabilidad elevada pero no con certidumbre”. Por otro lado, Tim Kehoe y David Levine sugieren que es posible que un equilibrio con mercados completos (que asigna el riesgo de manera eficiente) se implemente mediante la combinación de derechos no contingentes y el concurso que, limitando la responsabilidad del prestatario, hace contingentes los derechos del prestamista.

Es importante reflexionar sobre la posibilidad, que este post ejemplifica, de que la responsabilidad limitada puede aumentar la eficiencia cuando los mercados son incompletos. Pero nuestro modelo no excluye que las mismas ganancias, o ganancias mayores, se podrían obtener mediante instrumentos alternativos de traslación de los riesgos.  El problema no tiene fácil solución porque plantea la pregunta de por qué los mercados son incompletos o, lo que es lo mismo, que impide que la innovación financiera los complete.

En el ámbito de nuestro problema, por ejemplo se podría pensar que existen instrumentos que permiten asegurar el riesgo derivado de la incertidumbre sobre los flujos de renta laboral del prestatario, como son los seguros de vida y de paro que permitirían a los deudores, manteniéndose su responsabilidad ilimitada, transferir renta desde los estados en que los ingresos son altos a estados en que los ingresos se reducen o desaparecen.

Hay razones para pensar, sin embargo, que ambos seguros no conseguirían un efecto de asignación de riesgos equivalentes a los de la limitación de responsabilidad. En cuanto al seguro de vida la razón es que típicamente la probabilidad de muerte no es elevada al comienzo de la vida del préstamo hipotecario, que es cuando no resulta improbable que el valor del inmueble baje por debajo del capital del préstamo hipotecario pendiente de amortizar. La probabilidad de muerte empieza a ser más elevada en fases finales de la vida del préstamo hipotecario, pero en estos momentos es muy improbable que el valor del inmueble baje por debajo del capital pendiente de amortizar.

En cuanto al seguro de paro, hay dos razones posibles. La primera es que no cubre frente a la contingencia de una reducción de los ingresos disponibles para pagar el préstamo causada por motivo distinto al paro -tener que aceptar un empleo con menor retribución, un aumento de los gastos familiares, por ejemplo-. La segunda es que el seguro de paro crea problemas de selección adversa, de modo que el resultado puede bien ser el de que solo los riesgos peores -los más proclives al impago por tener más alto riesgo de quedar en paro- se puedan asegurar frente al riesgo. La responsabilidad ilimitada, al ser esencialmente "obligatoria", permitiría eludir este problema.

Es también importante subrayar que, contrariamente a lo que se lee con frecuencia en los ecos de prensa sobre estas cuestiones, el marco legal en España sí permite limitar la responsabilidad del deudor, si las partes así lo acuerdan (art. 140 de la Ley Hipotecaria) . La pregunta natural, entonces, es por qué no se aprovecha esta posibilidad. La respuesta inicial que se nos ocurre es que se trata del efecto de la selección adversa. Siendo la regla general la de que los contratos de deuda implican responsabilidad ilimitada, ¿qué pensaría un banco de un cliente que propone limitar la responsabilidad al valor del inmueble?

Concluyendo, creemos que hay razones para plantearse una eventual reforma del régimen legal español, y no solo por las posibles ineficiencias o abusos, en cuanto a la subasta en el procedimiento de ejecución hipotecaria. Hay razones para pensar que la legislación actual lleva a que los hogares soporten una porción ineficientemente elevada del riesgo inmobiliario. Esto, obviamente, quiere decir tan solo que puede ser deseable un cambio legislativo. No que los jueces decidan ex post cambiar los términos de un contrato.