El mercado de la vivienda sigue cayendo, pero los precios se han reducido muy poco. En parte esto se debe a su propia naturaleza, pero también es consecuencia de las políticas que se están y no se están poniendo en práctica.
La caída de la actividad es notoria: en 2009 se visaron 111.000 viviendas (un 58% menos que en 2008) y se escrituraron 463.000 (un 18% menos que en 2008 y un 45% menos que en 2007). Por otra parte, desde su máximo en 2007:3, los precios de las viviendas escrituradas han caído un 10%: un 16% las usadas y un 3% las nuevas (que se retrasan, al tratarse de viviendas vendidas mucho antes). Durante 2009 se redujeron las tasas de caída. Estos datos (del INE) son cuestionados, pese a ser en principio mejores que los provenientes de tasaciones (que muestran caídas similares). Existe la sospecha fundada de que, dada la mala calidad de los datos, la reducción podría en realidad ser mayor. Véase, por ejemplo, la entrada reciente de Luis Garicano y los comentarios a la misma.
Aun si la caída es mayor, existe bastante consenso de que es inferior a la esperable: las estimaciones de la sobrevaloración de la vivienda casi nunca eran inferiores al 30% ya en 2004 (véase, por ejemplo, mi artículo con Manuel Arellano en El País). Caídas mucho mayores se han dado ya en otros países con burbujas menores que la española. En Estados Unidos, desde 2006:2 hasta 2009:1, los precios cayeron un 32% según el índice Case-Shiller, igual que en Irlanda (2007:2-2009:3). En el Reino Unido, según Halifax, fue del 21% (2007:3-2009:1).
El mercado de la vivienda tiene mucha inercia, debido tanto a los largos procesos de promoción y construcción como a la inercia de las decisiones de las familias (es una inversión importante, depende de las expectativas, etc.). Pero dado que estos factores son comunes a todos los países, no parecen suficientes para explicar la menor caída de precios en España.
De hecho, algunos factores diferenciales justificarían una caída mayor, no menor. Por ejemplo, el aumento de la tasa de paro ha sido mucho mayor en España (del 8.5% en 2006 al 18% en 2009) que en la zona euro (del 8.3% al 9.4%). Y el endurecimiento de los criterios de aprobación de créditos hipotecarios ha sido en España 30 puntos porcentuales mayor que en la media de la Unión Europea, habiéndose estabilizado solo recientemente.
Pues bien, tras la inercia de precios están también algunas políticas públicas. Por ejemplo, se anunció hace tiempo, y se ha incluido en la Ley de Economía Sostenible (LES), la desaparición de la desgravación por compra de vivienda en el IRPF (para contribuyentes con más de 24.000 euros de renta anual). Como indicaba la Propuesta de reforma del mercado de la vivienda que promovió Fedea, es una buena idea. La LES también equipara fiscalmente la deducción por alquiler con la de compra de vivienda. Pero ambas medidas se podían haber tomado mucho antes y se han pospuesto a 2011, con intención de fomentar la compra de vivienda en 2010 y así beneficiar el sector inmobiliario. Tampoco se han tomado las medidas efectivas de aumento de la seguridad jurídica en el alquiler que defendía la Propuesta y que habrían beneficiado al alquiler frente a la compra.
En segundo lugar, se ha permitido la absorción de bienes inmobiliarios en los balances de las entidades financieras (como viene señalando Luis Garicano en este blog), habiéndose aumentado su penalización solo recientemente. Y la LES pospone hasta 2013 la entrada en vigor de nuevas reglas de valoración del suelo urbanizable, para evitar la afloración de pérdidas en los balances de empresas inmobiliarias y bancarias, como señala José García Montalvo en su muy recomendable comentario a la LES en el nuevo libro electrónico de Fedea.
Y hay otras medidas a favor de las empresas inmobiliarias, que mitigan sus incentivos para bajar los precios. Una es la recién aprobada enmienda a la Ley de Auditoría que, al suprimir la limitación de los derechos de voto de los accionistas mayoritarios en las empresas -citando textualmente a Enric Juliana- “pretende reforzar el poder accionarial de las grandes constructoras, la mayoría de ellas en una situación de notoria debilidad, para que puedan tomar el control de las empresas energéticas en cuyo accionariado participan, o, en su defecto, forzar la venta de activos para así poder paliar su delicada situación financiera”. Otra medida contenida en el “Pacto de Zurbano” es prorrogar un año más la suspensión de la obligación de las empresas de ampliar o reducir capital o disolverse cuando los fondos propios caigan por debajo de la mitad del capital social. No se trata de valorar la bondad de las medidas, sino de poner de manifiesto la intención subyacente.
El último elemento relevante es la política informativa del Gobierno. El pasado 12 de marzo la Ministra de Vivienda declaró que “el precio de la vivienda podría repuntar al alza en aquellos puntos donde el excedente ha desaparecido o está a punto de hacerlo” y animó a las familias que buscan vivienda a que hagan la adquisición, ya que “comprar más adelante será más costoso” debido a la subida del IVA en julio. Se podrían aportar declaraciones similares desde el inicio de la crisis.
Es comprensible que el Gobierno esté preocupado por la pérdida de tejido empresarial en la construcción y de empleos en el sector (915.000 desde 2007:3), pero este tipo de actitudes revela la no comprensión de un hecho fundamental. A finales de 2009 había 1,1 millones de viviendas sin vender (según el BBVA). Este stock tiene un gran valor para la economía española, pero no puede venderse mientras las familias (y los inversores extranjeros) no piensen que el precio es adecuado. En 2009:4 el precio de la vivienda era igual a 6,9 veces la renta bruta disponible media de las familias, así que la accesibilidad es muy baja. Entretanto, por ejemplo, más del 60% de los varones españoles de 25 a 29 años siguen viviendo con sus padres, una de las tasas más altas de Europa.
Al Gobierno también debería preocuparle el efecto que sus políticas de sostenimiento de los precios de la vivienda tiene sobre la incertidumbre en la economía y el consiguiente impacto sobre la actividad emprendedora y el crédito.
Movilizar la riqueza inmobiliaria exige el reconocimiento de las pérdidas incurridas como consecuencia de la burbuja. Éste tendrá efectos negativos para los agentes que han sufrido esas pérdidas, pero es condición necesaria para la recuperación. La evidencia internacional recogida por Claessens, Kose y Terrones muestra que las recesiones que van acompañadas por restricciones severas del crédito o por crisis inmobiliarias duran más, y suponen pérdidas de PIB de entre el doble y el triple, que las recesiones que no coinciden con estas crisis. Si queremos evitar un periodo muy largo de estancamiento, si queremos que vuelva a crecer la actividad económica y el empleo, es necesario que las políticas públicas no impidan artificialmente el ajuste de los precios de la vivienda.
Hay 8 comentarios
Algunos añadidos y preguntas, espero que oportunos, a la estupenda entrada.
Efectivamente, muchos nos preguntamos porqué los precios de la vivienda no bajan más. Pero hay otra pregunta asociada: ¿por qué los precios del alquiler no bajan, ni siquiera por el efecto de la competencia entre las supuestamente masivas ofertas de alquiler lanzadas?.
Está claro que en Espanya no hemos tenido un mercado de alquiler digno de tal nombre, lo que explica que haya gente capaz de pagar 7 veces la renta disponible media (que no mediana) con tal de hacerse con un lugar en el aire (un piso en propiedad), lo cual es un disparate si lo comparamos internacionalmente. Los vasos comunicantes compra-alquiler no han funcionado en Espanya, por lo que la sobrevaloración estimada por The Economist en 2003 a partir de una teórica ecuación de arbitraje precios vivienda-alquileres era una clara subestimación del problema (alquileres demasiado altos). Creo que es obvio que si no conseguimos que esos vasos se "comuniquen" realmente, es decir, si no logramos que la opción alquiler sea psicológica, fiscal y socialmente equivalente a la compra, el ajuste será lento. Aquí la LES parece haber abordado el problema.
Pero, efectivamente, no ayudan nada mensajes como el de la ministra, anunciando repuntes de precios, de impuestos y el efecto de la pérdida de desgravaciones (que han sido más causa que consecuencia del tamanyo de nuestra burbuja). Y aquí van mis preguntas.
Una caída más fuerte en los precios de la vivienda ¿tendría realmente el efecto de provocar una, en palabras de la entrada de Samuel, "pérdida de tejido empresarial en la construcción y de empleos en el sector"? (se entiende que me refiero a una pérdida adicional sobre el millón y pico de puestos directos e indirectos que ya se han perdido).
¿Es consciente la ministra del riesgo moral que encierran esas afirmaciones, que podrían llevar a las familias compradoras de 2010 a, nuevamente en palabras de Samuel (y Manuel) en el artículo de El País, "perder sus ahorros porque los han dedicado a comprar viviendas cuyo precio se está desmoronando"?
Mi opinión es más bien que lo que se teme (y por lo que se entra en ese juego perverso de generación de expectativas) es pura y simplemente la deflación por sobreendeudamiento, con las consecuencias sobre el sistema financiero, con sus efectos riqueza y con el descontrol macroeconómico subsiguiente que se generaría. Quizá esto sea asumir demasiada racionalidad de las políticas del gobierno.
Con la burbuja ya se ha producido una monumental transferencia de riqueza pasada y futura desde las familas medias (y de las medianas) hacia empresas del conglomerado constructor-promotor-financiero. Con el aplazamiento del ajuste, lo único que hacemos es condenar a más familias a entrar en la lista de los perdedores. Y no se ven por ningún lado los mecanismos financieros (del tipo de los que se citan en la entrada de Luis Garicano sobre Irlanda) que hagan asumir a los hasta ahora ganadores parte de las pérdidas, es decir, que les obliguen a renunciar a ganar parte de lo que han obtenido de forma absolutamente injusta (que no ilegal). Tenemos delante un reto político, macroeconómico y social de dimensiones todavía desconocidas. Hay mucho que hacer y que pensar, pero cerrar los ojos y enganyarnos a nosotros mismos no es una opción.
Jorge, gracias por tu comentario.
Sobre el alquiler. ¿Es claro que ha habido esas ofertas masivas de viviendas en alquiler? Esto es difícil de medir pero creo que no son tan masivas. La razón está en lo que cuento en la entrada y todo lo diagnosticado en la propuesta de Fedea.
Pérdidas de empleo adicionales. Creo que no las habría con la caída de precios en este momento. Al contrario, si bajaran los precios y se reactivara el mercado se iría reduciendo el exceso de oferta, lo que es precondición para nueva construcción.
Expectativas. Sospecho que parte del juego de las expectativas tiene que ver con que en un país con una tasa de propiedad tan alta (85%), la mayoría de los ciudadanos no quiere ver bajar el precio de la vivienda (como dice un amigo mío: ¿qué pasaría si hiciéramos un referéndum al respecto?). Los sobreendeudados tienen problemas de todas formas, porque la valoración de sus pisos es baja, pero la percepción social se agravaría si fuera más evidente.
El INE está presentando unos datos del precio de los alquileres totalmente artificiales y que cualquiera que conozca el mercado sabe que no reflejan la realidad. Ni los portales inmobiliarios ni la práctica de los que conocemos el sector se ajusta de ninguna manera a las cifras de incremento interanual que maneja el Instituto Nacional de Estadística.
Porque, no sólo el precio de los alquileres ha bajado nominal y realmente, sino que en algunos lugares se encuentran pisos de obra nueva (por lo tanto, unidades con menos de dos años) por lo mismo que se pagaba hace sólo dos años en una zona similar por un piso de segunda mano sin ascensor y de menor superficie.
Así, por ejemplo, de media, los pisos de alquiler en el centro de Barcelona (e.g.: Eixample Esquerra) han bajado un 25-30% en dos años. En estos momentos se están poniendo en alquiler edificios enteros en los alrededores de Barcelona; eso sí, poco a poco para que no bajen los precios, con un 45-50% de descuento respecto a los precios de hace dos años. En localidades del cinturón de Barcelona la bajada es igual o mayor. Además, como he dicho anteriormente, podemos encontrar pisos de obra nueva al mismo precio que pisos de varias decenas de años hace sólo dos años. A efectos estadísticos esto podría reflejar que el precio se mantiene, pero ciertamente es una bajada "de facto" muy considerable.
Es absurdo. La caída de precios sólo puede beneficiar al sector de la construcción a medio plazo. El sector ha adelgazado tanto que, como comentas, es poco probable que se pierda más empleo. Desde dentro del sector, mi diagnóstico es el mismo. ¿A quién benefician realmente estas medidas? Lo que esta haciendo el gobierno es un parche letal que nos ahoga.
PD: ¿Para cuando la supresión de las VPO en propiedad?
Los precios no bajan en el barrio de Salamanca de Madrid o en Pedralbes en Barcelona. En las poblaciones del sur de la capital, por ejemplo, los precios han bajado un 20% desde máximos y en la costa ni les cuento. Ya hay ofertas a 1.200 € el metro, por mucho que los informes interesados sigan diciendo que los precios medios siguen por encima de los 2.000€/m.
El único factor fundamental que impide una caída más pronunciada es el stock de viviendas retenido por bancos y cajas y la permisividad de los auditores que no se enfrentan a la normativa del BE.
Esto parece un cambio de favores: yo, gobierno, te permito que te financies al 1% para comprar la deuda pública que emito y tu, banco-caja, sobrevives a la disminución de tu benéfico real contabilizando provisiones escasas y aplazando el problema de la morosidad y la sobrevaloración de tus activos.
Pongamos que el BE impone una dotación a provisiones del 30% sobre los préstamos en mora y sus futuros vencimientos. Pongamos que hace lo mismo sobre las participaciones en Metrovacesas, Coloniales y otras diversas. ¿Que cifra nos sale? y sobre los inmuebles que han pasado al cesto. ¿Que cifra nos sale? Ni idea; secreto del BE si la conoce y defensa numantina del dividendo poniendo al país de espaldas para que no se entere de lo sanote que está el sistema.
¿Cuanto puede durar el engaño? Pues lo que tarden en empezar a apretar las necesidades de refinanciación de los vencimientos de prestamistas extranjeros. Lo tenemos bien claro con la nueva guerra por los depósitos entre cajas primero, Santander (Banesto) y la respuesta de BBVA con tipos del 5% si el nuevo cliente trasfiere desde Santander. De locos, con un interbancario como el actual, o de mucho miedo si pensamos en una política de cautelas por lo que pueda pasar.
Y en esta posible situación de poca liquidez y cara, liquidar activos con rebajas del 30% puede que no sea más que una de las últimas opciones.
Mandarán los prestamistas y a ellos el temor al riesgo de nuestra Deuda Publica y su evolución en las próximas emisiones.
Que la ministra del ramo diga que es un buen momento para comprar, es una muestra más del circo y su decadencia. Como si lo dice la red de ventas de cualquier intermediario o las páginas de anuncios por palabras de cualquier panfleto. Que las grandes constructoras, en sus áreas de Edificación, no hayan contratado prácticamente nada en un año y su cartera esté basada en edificios públicos, cooperativas privilegiadas o restos varios, es una realidad que ya se está traduciendo en los ajustes imprescindible.
Una promotora (no una constructora) no resiste dos años sin ventas salvo que los financiadores ocupen su puesto. Si a estos empiezan a pisarle los juanetes los que antes confiaban y empiezan a rebajarse importes y plazos, ya verán como bajan los precios.
A mí me parece claro que una bajada del precio de los inmuebles, de manera tal que la oferta se encuentre con la demanda no sólo no destruiría empleo en el corto plazo, sino que lo crearía. En primer lugar en el inmobiliario, al haber más transacciones. En segundo lugar, en la construcción, porque (1) para construir es requisito necesario que se pueda vender lo construido y (2) porque un piso ocupado es un potencial cliente de reforma.
El problema, a mi juicio, está en que en un país en el que se ha invertido gran cantidad de riqueza en inmuebles, la disminución del precio de los inmuebles hace aflorar pérdidas reales muy severas, con el shock que puede provocar en mucha familias, empresas y entidades financieras. Parece que lo que se pretende es mantener la ficción con objeto de ir asumiendo las pérdidas a lo largo del tiempo, haciéndolas así menos traumáticas. Obviamente el problema es que tenemos ya la experiencia (p.ej. Japón) de cómo esas políticas prolongan enormemente la crisis.
Por otra parte, no deja de ser disparatado tener un montón de riqueza como son los pisos vacíos parados durante años, ¿no?, ¿cuánto supondría para el estímulo económico general y el bienestar social la puesta en circulación de esos bienes?
Un saludo.
Enhorabuena, parece que con los recortes de la LES no va a haber ayudas para la VPO en venta. Creo que estáis haciendo un trabajo excepcional para tratar de influir con coherencia en los planes de políticos que se basan más en sociólogos que en economistas. El criterio fundamental para los gobernantes es ganar elecciones, y en eso están.
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